東京ワンルームマンション投資のランニングコスト 3つの割安感

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ワンルームマンション投資を投資エリアで3種類に分けるとこうなる。

  1. 東京ワンルームマンション投資
  2. 東京近郊(横浜川崎)ワンルームマンション投資
  3. 地方都市ワンルームマンション投資

東京ワンルームマンション投資は資産性が高いため、資産性追求型投資と言える。
一方、地方都市ワンルームマンション投資は、(東京と比べて)利回りが高いため、利回り追求型投資と言えるだろう。

横浜川崎ワンルームマンション投資はその中間型だ。

ボクは地方都市からスタートしたが、横浜川崎へ、東京へ主戦場をシフトしてきた。

なぜか?

理由のひとつが、東京ワンルームマンション投資のランニングコストの割安感である。

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マンション経営 8つのランニングコスト

ワンルームマンション投資は、何かとランニングコスト(維持費)がかかる。

主なランニングコストは次の通りだ。

  1. 原状回復費
  2. 広告料(AD)
  3. 固定資産税・都市計画税
  4. 管理費・修繕積立金
  5. 設備入れ替え費
  6. ローン返済金
  7. 設備入れ替え費
  8. 保険料

くわしくはコチラの記事で解説しているため、詳細は割愛する。

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

 

この中から、東京ワンルームマンション投資で割安感のある3つを解説する。

  1. 原状回復費
  2. 広告料(AD)
  3. 固定資産税・都市計画税

1.東京ワンルームマンション投資は原状回復費が割安

東京ワンルームマンション投資の原状回復費は割安感がある。
原状回復費は専有面積の大きさに比例してかかるからだ。

東京ワンルームマンションは専有面積が小さいが家賃が高い。

大阪と東京ワンルームマンションを比較して、原状回復費の割安感を解説しよう。

大阪ワンルームマンション投資は、築15年程度(バス・トイレ別の専有面積25㎡~30㎡)のマンションが投資対象になるだろう。

大阪1Kマンションの間取り

このスペックで、家賃が坪単価7000円~9000円(25㎡で5.3万円~6.8万円)くらいだ。

大阪ワンルーム投資事情 東京の感覚でやったら失敗するで!

 

しかし、東京であれば、専有面積12~15㎡のワンルームでも十分戦える。
(もちろん、場所にもよるが)

築古マンションの間取り

このスペックで、坪単価1.1万円~1.5万円(15㎡で5万円~6.8万円)くらいだ。

 

仮に、原状回復費用を専有面積1㎡あたり2500円で計算すると、こうまとめられる。

東京大阪
専有面積15㎡25㎡
参考家賃6万円
ランニングコスト3.75万円6.25万円
原状回復費用/家賃0.601.04

 

東京は、家賃に対する原状回復費用が明らかに少ない。

2.東京ワンルームマンション投資は広告料が割安

広告料の相場は家賃の1カ月分~2カ月分であるが、ワンルーム激戦地区や家賃の安いエリアでは3カ月以上というのもザラにある。

東京は大阪と比較すると、広告料負担が小さく済む。

広告料の相場

  • 東京ワンルームマンション:0.5~1カ月分
  • 大阪ワンルームマンション:1.5~2.5カ月分

超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由

3.東京ワンルームマンション投資は固定資産税が割安

東京ワンルームマンション投資は固定資産税・都市計画税でも割安である。

固定資産税の比較

  • 15㎡東京ワンルームマンション(築古)
    年間2万円~3万円
  • 25㎡大阪ワンルームマンション(築浅)
    年間4.5万円~5.5万円

 

固定資産税と都市計画税(以下、まとめて固定資産税と記載する)は、建物と土地にかかる。

東京は土地値が高いため、土地持ち分の1㎡あたりの固定資産税が高い。
しかし、もともとの土地持ち分が小さいため、結局は土地の固定資産税は安くなる

また、東京にはワンルームマンション規制がある。
その結果、投資対象が自然に築古物件になる。
だから、建物の固定資産税も安く済むのだ。
(建物が古くなると固定資産税は安くなる)

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

まとめ

東京ワンルームマンション投資は、次の3つのランニングコストに割安感がある。

  1. 原状回復費
  2. 広告料(AD)
  3. 固定資産税
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