東京ワンルームマンション投資のランニングコスト 3つの割安感

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ワンルームマンション投資を投資エリアで3種類に分けるとこうなります。

  • 東京ワンルームマンション投資
  • 東京近郊(横浜川崎)ワンルームマンション投資
  • 地方都市ワンルームマンション投資

 

東京ワンルームマンション投資は資産性が高いため、資産性追求型投資と言えます。

一方、地方都市ワンルームマンション投資は、(東京と比べて)利回りが高いため、利回り追求型投資と言えるでしょう。

横浜川崎ワンルームマンション投資はその中間型です。

 

ボクは地方都市からスタートしましたが、横浜川崎へ、東京へ主戦場をシフトしてきました。

理由のひとつが、東京ワンルームマンション投資のランニングコストの割安感です。

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マンション経営 8つのランニングコスト

ワンルームマンション投資は、何かとランニングコスト(維持費)がかかります。

主なランニングコストは次の通りです。

  • 原状回復費
  • 広告料(AD)
  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理費・修繕積立金
  • 設備入れ替え費
  • ローン返済金
  • 設備入れ替え費
  • 保険料

くわしくはコチラの記事で解説しているので、詳細は割愛しますね。

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

 

この中から、東京ワンルームマンション投資で割安感のある3つを解説します。

  • 原状回復費
  • 広告料(AD)
  • 固定資産税・都市計画税

東京ワンルームマンション投資は原状回復費が割安

東京ワンルームマンション投資の原状回復費は割安感があります。
原状回復費は専有面積の大きさに比例してかかるからです。

東京ワンルームマンションは専有面積が小さくても家賃が高い。

 

大阪と東京ワンルームマンションを比較して、原状回復費の割安感を解説しましょう!

大阪ワンルームマンション投資は、築15年程度(バス・トイレ別の専有面積25㎡~30㎡)のマンションが投資対象になるでしょう。

大阪1Kマンションの間取り

 

このスペックで、家賃が坪単価7000円~9000円(25㎡で5.3万円~6.8万円)くらいです。

大阪ワンルーム投資事情 東京の感覚でやったら失敗するで!

 

しかし、東京なら立地がよければ専有面積12~15㎡のワンルームでも十分戦えます。

築古マンションの間取り

 

このスペックで、坪単価1.1万円~1.5万円(15㎡で5万円~6.8万円)くらいです。

 

仮に、原状回復費用を専有面積1㎡あたり2500円で計算すると、こうまとめられます。

東京大阪
専有面積15㎡25㎡
参考家賃6万円
ランニングコスト3.75万円6.25万円
原状回復費用/家賃0.601.04

 

東京は、家賃に対する原状回復費用が明らかに少ないですよね。

東京ワンルームマンション投資は広告料が割安

広告料の相場は家賃の1カ月分~2カ月分ですが、ワンルーム激戦地区や家賃の安いエリアでは3カ月以上というのもザラにあります。

東京は大阪と比較すると、広告料負担が小さく済みます。

広告料の相場

  • 東京ワンルームマンション:0.5~1カ月分
  • 大阪ワンルームマンション:1.5~2.5カ月分

超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由

東京ワンルームマンション投資は固定資産税が割安

東京ワンルームマンション投資は固定資産税・都市計画税でも割安です。

固定資産税の比較

  • 15㎡東京ワンルームマンション(築古)
    年間2万円~3万円
  • 25㎡大阪ワンルームマンション(築浅)
    年間4.5万円~5.5万円

 

固定資産税と都市計画税(以下、まとめて固定資産税と記載する)は、建物と土地にかかります。

東京は土地値が高いため、土地持ち分の1㎡あたりの固定資産税が高いです。
しかし、もともとの土地持ち分が小さいため、結局は土地の固定資産税は安くなります

また、東京にはワンルームマンション規制があるので、家賃の安い3点ユニットのワンルームマンションは意外と重宝されます。

ワンルームマンション規制とは

増えすぎたワンルームマンションを規制するために設けられたルール。
新たにワンルームマンションを建設するためには、一定の条件をクリアする必要があります。

例)新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例

 

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

まとめ

ブログキャラ

東京ワンルームマンション投資は、次の3つのランニングコストに割安感があるよ!

  • 原状回復費
    東京ワンルームは専有面積に対する原状回復費用が安い。
  • 広告料(AD)
    東京ワンルームの広告料は1カ月分で十分。
  • 固定資産税
    東京ワンルームは土地の持ち分が小さいため、固定資産税は安い。
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