暴露する!ワンルーム投資を後悔させる3つのデメリット

ワンルーム投資の3つのデメリットリスク
この記事は約6分で読めます。

「ワンルーム投資」と検索したとき、次のような「関連キーワード」を見た経験はありませんか?

  • ワンルーム投資 やめとけ
  • ワンルーム投資 詐欺
  • ワンルーム投資 儲からない

 

女性投資家
女性投資家

ワンルーム投資、どんだけ怪しいねん!

ぴろり
ぴろり

確かに。怪しいよ。

女性投資家
女性投資家

えっ!認めていいの?

ぴろり
ぴろり

10年ワンルーム投資やってるけど、胡散臭い投資だなと思っている。

 

ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」では、サラリーマンの資産形成の一つの手段として、ワンルーム投資を推奨しています。

しかしながら、ワンルーム投資には多くのメリットがある反面、けっこうなデメリットもあります。

本記事は、ワンルーム投資を後悔させる3つのデメリットを紹介します。

さぁ、ダークに始めましょう。

ワンルーム投資のデメリット1: ワンルームマンションは価値の見極めが難しい

ワンルームマンションは玉石混交で、玉石の見極めが本当に難しいです。
それがワンルーム投資の最大のデメリット(リスク)です。

不動産は2つとして同じモノはありません。

ですので、不動産の詳細を把握してから売買するべきですが、ほとんどのワンルーム業者は、その詳細を把握しないまま売買しています。

なぜ、ワンルーム業者は、ワンルームマンションの詳細を把握しないのでしょうか?

ワンルームマンションは売買が盛んすぎる→情報把握が間に合わない

ワンルームマンションは、他の物件タイプと比較して物件数が多いです。

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家の物件検索結果

出典:健美家「不動産投資と収益物件の情報サイト」

 

さらに、サラリーマンが取り組みやすい価格であるため売買も盛んであるため、成約にかかる時間が短いです。

GAテクノロジーズ の営業マンによると、毎月約5000件の物件情報が入り、GAテクノロジーズ が厳選した物件は1.2日もあればなくなるそうです。

不動産は個別性が高く、2つとして同じモノはありません。

したがって、詳細を把握してから売買するべきですが、一般投資家用の情報サイトに掲載する前に、多くが水面下で取引終了します。

 

女性投資家
女性投資家

てことは、某サイトに残ってる物件はダメなん?

ぴろり
ぴろり

そうとは言い切れないよ。
たま~に、何でこんないいのが残ってるの?
って物件もある。
例えば、こんなの。

横浜ワンルーム投資の収支シミュレーション 投資歴10年の分析結果は?

 

現在、ワンルーム投資ブームが確実に来ています。

需要(買いたい人)が供給(売りたい人)を上回っているため、不動産業者は詳細を把握する暇もなく(把握する必要もなく)物件が右から左へ売れていくのです。

売買手数料の構造に問題がある→業者は多く・速く売る必要がある

ワンルームマンション1件あたりの手数料が安すぎるため、不動産業者は詳細把握より、売買のスピードを求められます。

モタモタしていたら、他の業者が売買を成立させてしまうからです。

不動産売買は、1件成約するごとに「成約価格の3%+6万円」の仲介手数料が発生します。

例えば、1000万円のワンルームマンションなら、36万円+消費税の手数料です。

投資家目線では36万円は大金ですが、業者目線では36万円は小銭です。

なぜなら、不動産は1億円のアパートもあれば、10億の1棟マンションもあるからです。

女性投資家
女性投資家

前者なら、手数料306万円!チャリーン
後者なら、手数用3,006万円!チャリーン

 

ワンルームマンションの売買で、同じだけ利益を上げようと思えば、前者で10件、後者で100件売らなくてはなりません。

手数料の安いワンルームマンションは、数をさばいてナンボの世界なのです。

ワンルーム投資のデメリット2: 資産形成に時間がかかる

ワンルーム投資は、1室買っただけでは大したキャッシュフローを得られません。
これは「不動産投資で早期リタイア!」とか思っていた投資家にはかなりの痛手です。

アパート投資なら、1棟買っただけでワンルーム8室分程度のキャッシュフローを得られます。

大変!破綻しちゃう!不動産投資の初心者はキャッシュフローを重視せよ

 

しかしながら、ワンルーム投資は1室ずつ買わなくてはなりません。
同規模になるためには、単純計算で8倍の時間がかかるのです。

ぴろり
ぴろり

投資初年度だったら、複数室買えるかもしれないけど、
いつか毎年1室ペースに落ち着くよ。
そして、いつかローンが付かなくなって、買えなくなる。

女性投資家
女性投資家

めちゃ面倒やん!

ぴろり
ぴろり

そうなの。
ワンルーム投資は資産形成にひたすら時間をかけるの。
つみたてNISAに近いイメージかな。

 

とはいえ、「資産形成に時間がかかること」はデメリットですが、メリットでもあります。

「失敗したときに抱えるリスクが小さい」からです。

アパートの購入には結構な自己資金が必要です。

1件目の物件がアパートなら、その失敗をリカバリーするだけの余力(資金)が残っていないかもしれません。

ワンルーム投資なら、自己資金ゼロ円で始められるケースもあるため(←ただし、結構な注意が必要)、1室買って資金が枯渇することも少ないです。

つまり、ワンルーム投資なら、「1件目の失敗をリカバリーできる可能性が高い」ということです。

※新築ワンルーム投資は止めましょう。買った瞬間負けが確定します。

新築ワンルーム投資で失敗は必然!借金地獄の世界をノゾいてみる?

ワンルーム投資のデメリット3: 経営(運営)の自由度が低い

ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログでは、不動産投資は投資という名前が付いていますが、本質は経営であると力説してきました。

しかしながら、ワンルーム投資は経営できる要素が限定的であるため、どちらかと言うと、投資に近いかもしれません。

ワンルームマンションの部屋の外側の管理は、管理組合が指定する管理会社が行います。

そのため、建物自体の外装・修繕計画・備品の交換などの決定は、ほぼ管理会社にゆだねられています。

自分の意思が反映できる要素が少ないことがデメリットです。

ボクの物件では、このような事例がありました。

  • 修繕積立金が不足して、一時金10万円を徴収される。
  • 修繕積立金の値上げ提案が不承認される。
  • 修繕積立金が無価値な事案に使われる。

 

ヤバい?騙された?リノシーがサラリーマン投資家に噂される理由

ワンルーム投資のデメリットのまとめ

ワンルーム投資家ぴろり

まとめると、

ワンルーム投資のデメリットは、資産形成に時間がかかるわりに、(目利きできないと)ゴミ物件を押し付けられる可能性がある。

買った後も、管理会社がイマイチだと、さらなる出費を強いられる。

 

あぁ、テンション下がっちゃったね。

ワンルーム投資は初心者向けと言われるけど、脇を締めてかからないと、痛い目を見るよ。

理論武装と情報武装が大事!

ワンルーム投資は「買えなくて後悔」「買って後悔」の「たられば」繰り返し。

メンタルも鍛えておこう!

タイトルとURLをコピーしました