暴露する！ワンルーム投資を後悔させる3つのデメリット

「ワンルーム投資」と検索したとき、次のような「関連キーワード」を見た経験はありませんか？

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「ワンルームマンション投資ブログ | 10年経験のサラリーマン大家が明かす失敗しない戦略」では、サラリーマンの資産形成の一つの手段として、ワンルーム投資を推奨しています。

しかしながら、ワンルーム投資には多くのメリットがある反面、けっこうなデメリットもあります。

本記事は、ワンルーム投資を後悔させる3つのデメリットを紹介します。

さぁ、ダークに始めましょう。

ワンルーム投資のデメリット1： ワンルームマンションは価値の見極めが難しい

ワンルームマンションは玉石混交で、玉石の見極めが本当に難しいです。
それがワンルーム投資の最大のデメリット（リスク）です。

不動産は2つとして同じモノはありません。

ですので、不動産の詳細を把握してから売買するべきですが、ほとんどのワンルーム業者は、その詳細を把握しないまま売買しています。

なぜ、ワンルーム業者は、ワンルームマンションの詳細を把握しないのでしょうか？

ワンルームマンションは売買が盛んすぎる→情報把握が間に合わない

ワンルームマンションは、他の物件タイプと比較して物件数が多いです。

出典：健美家「不動産投資と収益物件の情報サイト」

 

さらに、サラリーマンが取り組みやすい価格であるため売買も盛んであるため、成約にかかる時間が短いです。

GA technologies の営業マンによると、毎月約5000件の物件情報が入り、GA technologies が厳選した物件は1.2日もあればなくなるそうです。

不動産は個別性が高く、2つとして同じモノはありません。

したがって、詳細を把握してから売買するべきですが、一般投資家用の情報サイトに掲載する前に、多くが水面下で取引終了します。

 

『横浜ワンルーム投資の収支シミュレーション　投資歴10年の分析結果は？』

 

現在、ワンルーム投資ブームが確実に来ています。

需要（買いたい人）が供給（売りたい人）を上回っているため、不動産業者は詳細を把握する暇もなく（把握する必要もなく）物件が右から左へ売れていくのです。

売買手数料の構造に問題がある→業者は多く・速く売る必要がある

ワンルームマンション1件あたりの手数料が安すぎるため、不動産業者は詳細把握より、売買のスピードを求められます。

モタモタしていたら、他の業者が売買を成立させてしまうからです。

不動産売買は、1件成約するごとに「成約価格の3％+6万円」の仲介手数料が発生します。

例えば、1000万円のワンルームマンションなら、36万円＋消費税の手数料です。

投資家目線では36万円は大金ですが、業者目線では36万円は小銭です。

なぜなら、不動産は1億円のアパートもあれば、10億の1棟マンションもあるからです。

 

ワンルームマンションの売買で、同じだけ利益を上げようと思えば、前者で10件、後者で100件売らなくてはなりません。

手数料の安いワンルームマンションは、数をさばいてナンボの世界なのです。

ワンルーム投資のデメリット2： 資産形成に時間がかかる

ワンルーム投資は、1室買っただけでは大したキャッシュフローを得られません。
これは「不動産投資で早期リタイア！」とか思っていた投資家にはかなりの痛手です。

アパート投資なら、1棟買っただけでワンルーム8室分程度のキャッシュフローを得られます。

『ワンルーム投資で破産回避！初心者が知るべきマイナスキャッシュフローの恐怖と回避策』

 

しかしながら、ワンルーム投資は1室ずつ買わなくてはなりません。
同規模になるためには、単純計算で8倍の時間がかかるのです。

 

とはいえ、「資産形成に時間がかかること」はデメリットですが、メリットでもあります。

「失敗したときに抱えるリスクが小さい」からです。

アパートの購入には結構な自己資金が必要です。

1件目の物件がアパートなら、その失敗をリカバリーするだけの余力（資金）が残っていないかもしれません。

ワンルーム投資なら、自己資金ゼロ円で始められるケースもあるため（←ただし、結構な注意が必要）、1室買って資金が枯渇することも少ないです。

つまり、ワンルーム投資なら、「1件目の失敗をリカバリーできる可能性が高い」ということです。

※新築ワンルーム投資は止めましょう。買った瞬間負けが確定します。

『新築ワンルームマンション投資は危険！やめとけと言われる7つの理由』

ワンルーム投資のデメリット3： 経営（運営）の自由度が低い

ワンルームマンション投資ブログ | 10年経験のサラリーマン大家が明かす失敗しない戦略では、不動産投資は投資という名前が付いていますが、本質は経営であると力説してきました。

しかしながら、ワンルーム投資は経営できる要素が限定的であるため、どちらかと言うと、投資に近いかもしれません。

ワンルームマンションの部屋の外側の管理は、管理組合が指定する管理会社が行います。

そのため、建物自体の外装・修繕計画・備品の交換などの決定は、ほぼ管理会社にゆだねられています。

自分の意思が反映できる要素が少ないことがデメリットです。

ボクの物件では、このような事例がありました。

 

『リノシーの利回りでは儲からない？成功する方法は〇〇しかなかった』

ワンルーム投資のデメリットのまとめ

まとめると、

ワンルーム投資のデメリットは、資産形成に時間がかかるわりに、（目利きできないと）ゴミ物件を押し付けられる可能性がある。

買った後も、管理会社がイマイチだと、さらなる出費を強いられる。

『サラリーマンのワンルーム投資はやめとけ？2022年年末に考えた』

 

あぁ、テンション下がっちゃったね。

ワンルーム投資は初心者向けと言われるけど、脇を締めてかからないと、痛い目を見るよ。

理論武装と情報武装が大事！

ワンルーム投資は「買えなくて後悔」「買って後悔」の「たられば」繰り返し。

メンタルも鍛えておこう！