知らなきゃ失敗確実!大阪マンション投資の全て:西区の価格/利回り/家賃を徹底分析

西区厳選大阪マンション投資完全攻略 初心者
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東京の不動産市場がありえないほど高騰し、もはや手が届かない夢のような存在となっています。そんな中、大阪のマンション市場、特に西区が新たなる投資の聖地として大注目されています

しかし、大阪のマンションも急激な価格上昇により、投資家たちは一層厳しい利回りの現実に直面しています。

ボクも同じように、大阪でのマンション投資に心踊らせながらも、価格の爆発的な上昇と厳しい利回りの現実に打ちのめされました。しかし、冷静に市場を徹底分析し、戦略的に投資を進めることで、まだまだ隠されたチャンスが眠っているのではないかと、強く思いました。

そこで本記事では、10年以上の不動産投資経験を持つ現役サラリーマン大家(プロフィール)が、大阪西区の1R/1Kタイプのマンション市場について、価格、利回り、家賃の三つの視点から徹底的に解剖します。

この記事を読むことで、築1年から築40年までの中古マンションを対象に、各築年数での投資価値を細かく比較し、最適なリスクとリターンのバランスを見出す究極の方法を学ぶことができます。

さあ、このブログを通じて、共にワンルーム投資の成功を掴み取りましょう!

この記事はYouTube版もあります

https://youtu.be/QCuV3vf_p48

2024年の大阪マンション投資の市場予測

知恵をふくらませるサラリーマンの男女

大阪マンション投資のの期待利回り

2023年10月の日本不動産研究所の調査によると、大阪でのワンルームマンションの投資から得られる期待利回りは4.4%です。

ワンルームタイプの期待利回り

  • 東京城南エリア:3.8%
  • 大阪:4.4%
  • 横浜:4.4%
  • 名古屋:4.7%
  • 神戸:4.8%
  • 京都:4.7%

不動産投資家調査の調査結果(2023年10月)より抜粋

※城南:港区、品川区、目黒区、大田区の4区

 

さらに、健美家が発表した四半期収益物件市場レポート(2023年10月から12月)によれば、大阪のワンルームマンション投資の期待利回りは4.75%から7.24%の範囲ですが、全体として年々低下しています。

エリア 築年数 2020年 2021年 2022年 2023年
10月~12月 10月~12月 10月~12月 10月~12月
大阪市 築10年未満 5.10% 5.00% 4.80% 4.74%
築10年~ 5.70% 5.60% 5.20% 5.07%
築20年~ 7.70% 7.70% 7.50% 7.24%

大阪の不動産市場を取り巻く状況

大阪では、いくつもの大型プロジェクトが予定されており、これが不動産市場に与える影響は無視できません。以下はその主なプロジェクトです:

  1. 梅田駅北エリアの再開発
    このエリアの再開発は、商業施設やオフィス、住宅などを含む大規模なものとなっており、地域の魅力を大幅に向上させることが期待されています。
  2. なにわ筋線の開業
    新しい鉄道線の開業により、大阪市内の交通利便性が向上し、周辺地域の不動産価値も上昇するでしょう。
  3. 国際的なリゾート開発(IRプロジェクト)
    国際リゾート施設の開発は、観光客の増加と地域経済の活性化を促進し、不動産市場にもプラスの影響をもたらすと期待されています。
  4. 2025年の大阪万博(EXPO 2025)
    世界中から多くの訪問者が集まることが予想される万博は、大阪の国際的な地位を高め、長期的には不動産市場にポジティブな影響を与えるでしょう。

今後の展望と注意点

2024年にはマンション投資の利回りが上昇する見込みは低く、むしろ下降傾向が続くと見られています。これは、投資家の間で競争が激化し、物件価格が上昇する一方で、家賃の上昇がそれに追いつかないためです。

2024年大阪市のマンションの利回り予測

不動産投資家へのアドバイス

  1. 市場分析の重要性
    不動産投資を成功させるためには、市場の動向を正確に把握し、適切なタイミングでの投資が求められます。コロナのときは首都圏のほうがたいへんでした。
    コロナで空室期間延長?東京と大阪のワンルーム投資に与えた影響をボヤく
  2. 長期的視点
    短期的な利回りの低下を乗り越え、長期的な視野で投資を考えることが重要です。特に、大型プロジェクトの進行による将来的な価値向上を見据えた戦略が必要です。
  3. エリア分散投資
    大阪のみならず、首都圏や名古屋県へのの有望なエリアにも目を向け、リスクを分散することも一つの戦略です。
    ワンルーム投資の鉄則!複数所有&分散投資が安心・安全な3つの理由

本記事のデータの引用元について

5人のサラリーマン投資家

本記事のデータは、2024年6月時点の「健美家(けんびや)」から引用しています。

大阪西区の主要駅(ドーム前千代崎、西長堀、西大橋、阿波座、肥後橋、四ツ橋、九条)から徒歩10分以内に位置する30㎡までの1Rタイプおよび1Kタイプのコンパクトマンションを選びました。

阪西区 主要駅 ドーム前千代崎 西長堀 西大橋 阿波座 肥後橋 四ツ橋 九条 駅 地下鉄 路線 地図 アクセス 便利

 

これらの物件は、心斎橋や本町へのアクセスが容易です。そのため、投資家にとって非常に魅力的な選択肢となります。商業施設や交通の便が良いことから、入居者も多く、安定した収益が期待できます。(ただし補足あり、詳しくは記事の最後で)

大阪のマンション投資おすすめエリアTOP5!失敗知らずの大家が厳選

 

また、重複して掲載されいるマンションは1つとしてカウントして、明らかに値付けが間違っている物件は除外しました。

マンションの築年数 分析マンション数
築1年から築10年 93件
築11年から築20年 34件
築21年から築30年 26件
築31年から築40年 22件
ぴろり
ぴろり

西区は築1年から築10年の超築浅マンションが多いね

大阪西区マンション投資の価格・利回り・家賃の完全ガイド

大阪のマンションをガイドするサラリーマンの男女

こちらグラフは、大阪市西区にある主要駅から徒歩10分圏内のマンションの築年数別の価格・利回り・家賃の推移で、マンションが建ってからの期間によって、価格がどう変わるかを示しています。

 

大阪市西区のワンルームマンションの価格

大阪市西区 ワンルームマンション 価格グラフ

左軸の単位:万円

 

大阪市西区のワンルームマンションの利回り

大阪市西区 ワンルームマンション 利回りグラフ

 

大阪市西区のワンルームマンションの家賃

大阪市西区 ワンルームマンション 家賃グラフ

左軸の単位:万円

 

新築マンションは価格が最も高いことが一般的ですが、ボクは新築マンション投資に対して否定的な見解を持っているため、新築マンションについては触れません。

詳細衝撃の結末!新築ワンルームマンション投資家の失敗体験を暴露

 

一般的に、マンションは時間が経つにつれて古くなり、その価値は減少します。

大阪でのマンション投資を検討する際には、築年数が価格、利回り、家賃にどのように影響を及ぼすかを理解することが非常に重要です。

築年数による物件の価値や収益性の変動をしっかりと把握することで、より効果的な投資判断が可能になります。

築1年から築10年のワンルームマンションの詳細: 価格・利回り・家賃(大阪市西区)

大阪市西区 築6年 ワンルームマンション 健美家 掲載例

価格
(万円)
家賃
(万円)
利回り
最高 2,550 8.84 5.33%
平均 1,785 6.77 4.57%
最低 1,340 5.62 3.99%

 

大阪市西区に位置する築1年から10年の1Kタイプの投資用マンションは、価格帯が主に1600万円から2000万円となっています。

これらの物件の利回りはおおよそ4.2%から4.8%の範囲であり、この利回りで市場に多くの物件が出回っています。

家賃に関しては、平均で6.77万円と比較的高めで、広々とした居住空間を提供しています。平均専有面積は23.5㎡です。

さらに、1平方メートルあたりの賃料は2880円であり、広さと価値を兼ね備えた快適な住環境が提供されています。

家賃査定はマンション貸す.com を使うと便利です。

間取り・設備の特徴

この築年数での代表的な1Kタイプのマンションこのようなイメージです。

大阪市中央区、築1年から10年の一般的なマンション間取り

 

大阪市西区の築1年から築10年の1Kタイプの投資用マンションは、バス・トイレ別で、大きめのキッチン、独立洗面台、クローゼットがあるのが特徴です。

大阪市西区、セパレートタイプのユニットバスの例

大阪市西区、築1年から築10年の1Kタイプによくある広いキッチン

大阪市西区、築1年から築10年の1Kタイプによくある独立洗面台

大阪市西区、築1年から築10年の1Kタイプによくあるクローゼット

ぴろり
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圧巻!
フル装備!
ボクが住みたい!

大阪マンション投資の失敗を回避せよ!買ってはいけないエリアはココだ

築11年から築20年のワンルームマンションの詳細: 価格・利回り・家賃(大阪市西区)

大阪市西区 築12年 ワンルームマンション 健美家 掲載例

価格
(万円)
家賃
(万円)
利回り
最高 2,000 8.99 5.62%
平均 1,581 6.65 5.06%
最低 1,300 5.15 4.53%

 

大阪市西区に位置する築11年から20年の1Kタイプの投資用マンションは、多くが1400万円から1800万円の価格帯で市場に出ています。これらの物件の利回りは4.8%から5.3%の範囲内で、投資家にとって魅力的な選択肢となっています。

平均家賃は6.65万円であり、専有面積は23.9㎡とゆとりがあります。
1平方メートルあたりの賃料単価は2790円です。

築10年以内の超築浅中古マンションと比較すると、築11年から20年の1Kタイプの投資用マンションは利回りがやや高めです。価格も1600万円前後となっており、サラリーマン投資家にとって手頃な価格帯です。

この年代の投資用マンションは、バス・トイレ別、大きめのキッチン、独立洗面台、クローゼットなどの設備が充実している点が特徴です。これにより、入居者に快適な住環境を提供し、安定した賃貸需要を見込むことができます。

女性投資家
女性投資家

築10年と聞けば、なんか古い感じがするかもしらんけど、
めっちゃ新しいんやで!

大阪の不動産投資で失敗する7つの理由!東京人が陥りがちなトラップとは?

築21年から築30年のワンルームマンションの詳細: 価格・利回り・家賃(大阪市西区)

大阪市西区 築22年 ワンルームマンション 健美家 掲載例

価格
(万円)
家賃
(万円)
利回り
最高 1,520 6.89 6.66%
平均 1,165 5.58 5.79%
最低 900 4.79 5.00%

 

大阪市西区にある築21年から30年の1Kタイプの投資用マンションは、多くが1000万円から1400万円の価格帯で掲載されています。これらの物件の利回りは5.4%から6.5%と高めで、市場にはこの範囲の利回りで多くの物件が提供されています。

平均家賃は5.58万円で、専有面積は20.6㎡です。1平方メートルあたりの賃料単価は2710円となっており、手頃な価格と収益性のバランスが取れた物件が多いです

築年数が経過しているため、価格が抑えられている一方で、利回りがやや高く設定されている点が特徴です。投資家にとって、これらの物件は手ごろな初期投資額でありながら、高い利回りを期待できる魅力的な選択肢となっています。

ぴろり
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ボクはこの築年数の物件をいっぱい持ってるよ!
家賃や価格変動が落ち着いてきてきてるからオススメだよ!

家賃の下落が緩やかになる一方で、長期のローンが組みにくい

物件がある程度古くなると、家賃の下落ペースが緩やかになる傾向があります。

新築マンションと中古マンションの家賃維持率(築1年から30年)を示すグラフ

 

しかし、物件がある程度古くなると、家賃の下がり方がゆっくりになる一方で、30年ほどの長期間の融資を受けるローンを組むのが難しくなることがあります。

金融機関が古い物件に対して、貸倒するリスクを避けるためです。

INVASE バウチャーサービスを使えば、あなたが使えるローンの条件を簡単にチェックすることができます。

これにより、事前にしっかりと準備ができ、効率的な不動産投資が可能になります。興味のある方は、ぜひチェックしてみてください。

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サラリーマン投資家にとっての購入ハードルが上がる

サラリーマンが投資目的でこの年代の物件を買う場合、理想的な融資条件(長期・低金利)のの提示を受けにくいために、購入が難しくなります。

つまり、サラリーマン投資家にとって、物件購入のハードルが高くなると言えます。

大阪マンション投資市場予測2024!価格・利回り・家賃を徹底解説(中央区編)

価格、利回り、家賃の安定

しかし、その一方で、古い物件には価格と利回りの安定性があります。

これにより、購入時の価格と将来の売却価格の差が大きく開くことが少ないため、長期的な視点で見れば安定した投資が期待できます。このような物件への投資は、予測しやすい収益をもたらし、リスクを抑えた有利な不動産投資となる可能性があります。

また、賃貸管理会社一括比較サービスマンション貸す.com を利用することで、最適な家賃設定や信頼できる管理会社を簡単に見つけることができます。これにより、投資物件の管理がスムーズに行え、収益の最大化に繋がります。

ぴろり
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間取り・設備の特徴

築21年から30年の1Kタイプの投資用マンションでは、バスルームとトイレは独立しているものの、洗面台が独立していないケースが多く見られます。

「3点ユニット ワンルームマンション 間取り図

 

このような物件では、洗面台がバスルーム内に設置されており、これを「2点ユニット」と呼びます。

大阪市西区、2点ユニットタイプのバスルームの例

マンション投資の収支を初公開!サラリーマン大家兼ブロガーでもこれだけ稼げます

築31年から築40年のワンルームマンションの詳細: 価格・利回り・家賃(大阪市西区)

大阪市西区 築38年 ワンルームマンション 健美家 掲載例

価格
(万円)
家賃
(万円)
利回り
最高 1,220 5.99 7.34%
平均 892 4.81 6.53%
最低 600 3.50 5.36%

 

大阪市西区の築31年から築40年の1K/1Rタイプの投資用マンションの価格は以下のとおりで、多くは800万円から1000万円と非常に手頃で、投資家にとって魅力的な選択肢となっています。

さらに、この年代の物件は6.0%から7.0%の利回りで掲載されており、安定した収益を期待できます。

また、平均家賃が4.81万円平均専有面積が19.9㎡平米あたりの賃料単価は2420円となっています。

このような条件の物件は、初期投資が少なく済みながらも、高い利回りと安定した家賃収入を期待できるため、特に投資初心者にとって非常に魅力的です。

と言いたいところですが…。

サラリーマン投資家には不人気物件が多い

ローンを組める期間も短くなるため、サラリーマン投資家が購入してキャッシュフローを出すのが難しいかもしれませんが、ワンルーム投資に特化したマニアックなプロ投資家が好んで買う価格帯でもあります。

ぴろり
ぴろり

自称:プロワンルームマンション投資家のボクも持ってるよ。
ボロくても、普通に回ってるからヨシとして。

東京ワンルーム投資は立地が全て!空室率3%の謎の新宿物件を巡回

間取り・設備の特徴

築31年から40年の投資用マンションの多くは1Rタイプです。

大阪市西区区、築31年から40年の一般的なマンション間取り

 

狭い専有面積を有効活用するため、バスルーム、トイレ、洗面台が一つの空間にまとめられた「3点ユニットバス」が使用されています。

大阪市西区、3点タイプのユニットバスの例

東京ワンルーム投資で勝ち組に!収支の実績を公開します

大阪マンション投資2024:西区の価格、利回り、家賃のまとめ

ワンルーム投資家ぴろり

大阪市西区のマンション市場、築年数によって価格、利回り、家賃はけっこう変わることがわかったかな?

築年数 ボリュームゾーン
家賃 価格 利回り
1年~10年 5.9万円~7.7万円 1600万円~2000万円 4.2%~4.8%
11年~20年 5.9万円~7.3万円 1400万円~1800万円 4.8%~5.3%
21年~30年 4.8万円~6.5万円 1000万円~1400万円 5.4%~6.5%
31年~40年 4.6万円~5.5万円 800万円~1000万円 6.0%~7.0%

 

西区は中央区や北区と比較して、家賃のボリュームゾーンが非常に広いのが特徴だよ。

特に、西区の東側エリア、本町や心斎橋へのアクセスが抜群な地域は常に高い人気を誇り、高めの家賃が安定して維持されているんだ。このエリアは利便性が高く、住みやすさが評価されており、常に高い需要があるよ。

大阪市西区の人気エリアを地図にプロット

 

一方で、東側以外のエリアでは家賃がやや控えめになり、手頃な価格帯の物件が多く見られるね。

こんな感じで、西区はエリアごとに異なる魅力を持ち、さまざまなニーズに対応できる幅広い家賃帯があるんだ。

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