もし、あなたが不動産投資の初心者なら、こんなイメージがあるのではないでしょうか？
- 初心者はワンルーム投資から。
- 不動産投資は失敗すると怖い。
- 一棟物件はリスクが高そう。
- 高額のアパートローンが怖い。
少なくとも、かつてのボクがそうでした。
しかしながら、ワンルーム投資には一棟物件と呼ばれるアパート投資やRC投資にはない独特のリスクがあります。
それは、ワンルームマンションの1室所有です。
何がいけないの？
まだ、ピンとこないと思います。
でも、この記事を読めば、1室所有のリスクを理解し、2室・3室と複数保有を目指そうと思うでしょう。
では、参りましょうか。
ワンルーム投資の1室所有の3大リスク
ワンルームマンションの1室所有のリスクは以下の3つです。
1.全空室（空室率100％）になるリスクが高い！
ワンルームマンションを1室しか所有してない場合、空室＝空室率100％です。
空室になったこの瞬間、マンションの管理費、修繕積立金、固定資産税、ローン返済金などを支払う収入源をすべて失うことになります。
空室の間は、自分の給与からの運営費の穴埋めをしなくてはなりません。
1～2カ月で空室が解消されればよいですが、空室期間が長期化すると精神的に参ってしまいます。
この恐怖は体験者にしかわかりません。
『不動産投資の損益分岐点はズバリここ！空室率は何％まで大丈夫？』
ですので、最初の1室は東京・大阪・名古屋など、空室率の特に低いエリアに絞って購入することをおすすめします。
『東京ワンルーム投資は立地が全て！空室率3％の謎の新宿物件を巡回』
2.家賃下落を100％受けるリスクがある！
ワンルームマンションを1室しか所有していない場合、家賃下落でマイナスキャッシュフローに陥る可能性があります。
このリスクを避けるために、できるだけ早く2室・3室と増やしてリスク分散する必要があります。
余談ですが、初心者に人気の投資に、新築ワンルーム投資がありますが、全くおすすめできません。
新築マンションの家賃下落率は、中古マンションより大きいからです。
『新築ワンルームマンション投資は危険！やめとけと言われる7つの理由』
利回り計算やキャッシュフローシミュレーションを行い、早い段階で複数室所有することが重要です
最終的には築浅から築古まで、複数室バランスよくエリア分散して所有することを目指すべきです。
『初心者だけ見て！サラリーマンのワンルーム投資は3室所有を第一目標とせよ』
3.不良入居者に全占有されるリスクがある！
不動産の売却理由はさまざまですが「入居者に問題があったからかもしれない」という意識を持つことは大切です。
「入居者に問題？」で、一番に思い当たるのが滞納です。
滞納は空室よりタチが悪いです。
もし、ワンルームマンションを1室しか所有していなかったら、滞納物件を買ってしまったら最後。ジエンドです。
ワンルーム投資の最大のメリットは、複数所有による分散投資ができること
ワンルーム投資は投資の格言「卵はひとつのカゴに盛るな（失敗したとき、すべてを失う。だから、投資は分散させましょう）」が実践しやすいです。
これが、ワンルーム投資の最大のメリットです。
アパートと比較すると、ワンルームマンションは価格が安いです。
だから、（いろいろなエリアに）複数買ってリスクの分散ができます。
こんな感じに、首都圏、名古屋、関西にワンルームマンションを分散して買うことも可能なのです。
ワンルームマンションを複数室持っていれば、1つの物件に不都合があっても他の物件でカバーできます。
しかしながら、アパート投資はそうはいきません。
サラリーマン投資家のできる現実的なアパート投資の規模は1.2棟なので、ひとつの物件に何か不都合があると、カバーしきれないからです。
『先輩サラリーマン投資家がアパートだけではなくワンルームも買う理由』
ワンルーム投資の複数所有はメリットしかない！
ワンルームマンションを複数所有していれば、先に解説したようなリスクのコントロールが効きます。
では、ワンルームマンションの複数所有のメリットについて見ていきましょう。
安定したキャッシュフロー
複数の物件を所有することで、空室や家賃下落などのリスク分散ができます。
そのため、安定したキャッシュフローを得ることができます。
また、複数の物件を所有することで、家賃収入を増やすことができます。1つの物件で家賃収入が増えにくい場合でも、複数の物件を所有することで、家賃収入を増やすことができます。
資産価値の保全
複数の物件を所有することで、1つの物件に全てをかけることを避け、資産価値の保全につながります。
不動産投資は長期的な視点が求められます。
しかし、1つの物件に全てをかけてしまうと、その物件に何か問題が生じた場合に資産価値が急激に下がってしまいます。
リスクヘッジ
複数の物件を所有することで、リスクを分散することができます。
空室や家賃下落、入居者トラブルなどのリスクに対しても、リスクを分散することで、影響を最小限に抑えることができます。
以上のように、複数の物件を所有することで、不動産投資のリスクを最小限に抑え、安定的なキャッシュフローを得ることができます。
初めは1つの物件からスタートですが、将来的には複数の物件を所有することを目指して、戦略的な不動産投資をしていくことが大切です。
ワンルーム投資界隈でで有名な、日本財託の社長も複数所有を推奨しています。
ワンルームマンションの複数所有で、FIREまで突っ走った大家さんもいるそうです。
ワンルームマンションの複数所有の仕方
ほとんどのサラリーマン投資家は、融資を使ってワンルームマンションを増やしています。ボクもそうです。
しかしながら、融資は無限ではありません。
いずれ融資金額の上限に差し当たり、融資はストップします。
そこで、積極的に行いたいのが（返済額軽減型）繰り上げ返済です。
このように繰り上げ返済を繰り返し、融資枠を回復させるのです。
赤線：繰り上げ返済したときの残債
青線：繰り上げ返済しないときの残債
詳細『繰り上げ返済で資産拡大を狙え！ワンルーム投資で成功するための鉄則とは？』
ワンルーム複数所有 VS.アパート1棟
最後に、ワンルーム投資とアパート投資。どちらから始めようか？ と、迷っているうサラリーマン投資家に、ボクの考えを記します。
サラリーマン投資家の間では、「ワンルーム投資よりアパート投資の方が格上」というイメージがありますが、いっさいを無視することです。
『メガ大家は偉い？成功者？サラリーマン大家の新階級制度にご用心』
キャッシュフロー（CF）が同じなら、ワンルームマンション複数所有の方がリスク分散効果が高いです。
また、アパートは郊外、ワンルームは都心に多くあります。
東京・川崎・横浜・名古屋・大阪などの都市型ワンルーム投資では、GA technologies が有名だね。
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そのため、アパートとワンルームで同じ8室所有するなら、おのずとワンルームマンションの方が家賃が高くなります。
［家賃のイメージ］
| ２F | 6万 | 5.8万 | 5.8万 | 6万 |
|---|---|---|---|---|
| １F | 5.6万 | 5.4万 | 5.4万 | 5.6万 |
| 東京 | 7万 | 6.8万 | 7.5万 | 8万 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪 | 6.2万 | 5.6万 | 5.8万 | 6.1万 |
だから、こういう投資家さん以外は、ワンルーム投資からスタートするのが無難です。
『「ワンルーム投資 vs アパート投資」ボクが1Rを選んだの7つの理由』
まとめ
ワンルームマンションを1室しか持っていない場合、次のリスクで失敗する可能性が高いよ。
だから、ワンルームマンション投資は、早めに2室・3室の買い増ししてリスク分散しよう。
複数所有できれば、資産の組み替え（古い物件もしくは悪い物件を売って、新しい物件もしくは良い物件を買う）も自由自在だよ。