ワンルーム投資の出口戦略 ボクが「売らない」と決めた3つの理由

リスク
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職場には、ワンルームマンション投資の勧誘電話電話。
自宅には、ワンルームの売却勧誘や買い取り勧誘のDM。

 

おかげさまで、怪しい勧誘を行う不動産会社とブツ上げ業者の名前は、脳内に自動インストールされてしまいました。

だから、勧誘電話はガチャ切りし、DMは開封されることなくシュレッダー行きとなります。

こんな生活を2011年から続けています。

さて、東京オリンピックを控え不動産価格の高騰している2019年。
所有するワンルームマンションを売れば、結構な売却益を得られるでしょう。

でも、「売らない」と決めました。

出口戦略が思うように描けなかったからです。

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ワンルーム投資の出口戦略とは?

世間のワンルーム投資の出口戦略とは、売却のことをいいます。
つまり出口とは、投資を終わらせてしまうこと。売却そのものです。

しかしながら、不動産投資は長期投資が基本です。

特に、ワンルーム投資はリスク分散のため複数室所有が必須なので、買い増しして並列投資&長期投資を行います。

ワンルーム投資の複数所有はメリットだらけ!1室オンリーは危険だぞ

 

こんな感じにです。

ワンルームマンション投資の複数室所有

 

ここで、3室目のワンルーム投資の出口を迎えるとします。すると!

ワンルーム3室目の出口を迎えた後の投資状況

 

3室目のワンルームの出口を迎え、いくらかの売却益が発生したかもしれません。

マンション投資は税引き後売却益が最重要!計算方法はこうだ

 

さて、「この売却益をどうしよう?」

この考えこそが、真のワンルーム投資の出口戦略です。

真のワンルーム投資の出口戦略

先に書いたとおり、都心を中心にワンルームの価格が高騰しています。だから、5年以上前に買ったワンルームは購入価格より高く売れる可能性が高いです。

それに便乗して売ってしまうのも悪くない。実際、売却を考えたこともあります。

そのときの出口戦略は3つでした。

  • 数室まとめて売ってアパート投資にシフト
  • 地方物件(関西)を売って都心(東京)に買い換える
  • 売却益を他のローンの繰り上げ返済にあてる

 

ただ、この3つの出口戦略ではいい結果を描けありませんでした。だから、売らないと決めたんです。

繰り返しますが、不動産投資の出口戦略とは、売却後の戦略をいいます。

売らないと決めた理由を、ひとつずつ整理しきましょう。

売却後、アパート投資にシフトする

アパート

資金力のない投資家がたどる不動産投資の王道があります。

「ワンルームを数室売って自己資金を作り、アパート投資にシフトする」です。

ボクもこれを目指しました。

売却を検討した当時、1億円規模のアパートであるなら、物件価格の95%~100%の融資を受けることが可能でした。

必要な自己資金は1000万円~1500万円です。

 

当時、ワンルームを4室くらい売れば、この程度の自己資金の獲得は可能でしたが、残債はまだ数千万残ります。

ボクの属性では「追加で1億円の融資を受けられないだろう」という結論に達しました。

また、アパート投資は立地・分散投資などの面で、折り合いが付きませんでした。

以上の理由より、ワンルームの売却を断念しました。

先輩サラリーマン投資家がアパートだけではなくワンルームも買う理由

都心(東京)に買い換える

当時、関西圏5室、首都圏2室のワンルームマンションを所有していましたと記憶しています。

関西圏を売って、空室リスクの低い東京ワンルームに組み替える出口戦略を画策しましたが、2つの理由で断念しました。

  • 大阪市中央区、神戸市中央区にワンルームマンションを限定所有していたので、空室率は低く推移しており、売却してまで組み替えるメリットがなかった。
  • (買い替えるなら)東京都心9区、川崎市中心部、横浜市中心部が投資エリアに挙がったが、どこも震災リスクが高いため、関西圏を売って集中投資するとリスクが上がる。

大阪ワンルーム投資事情 東京の感覚でやったら失敗するで!

繰り上げ返済にあてる

ローン

ワンルームマンションを1室売って、売却益を別のワンルームの繰り上げ返済にあてる出口戦略。

売却のターゲットになったのは、年間キャッシュフロー25万円のワンルームマンション。

これを売却すると、税引き後売却益が300万円取れると試算されました。

 

ボクが所有するワンルームで、ローン定数(K%)が最も高いワンルームは7.2%でした。

ローン定数(K%)で融資を比較 | 良い借金?悪い借金?が見えてくるぞ

 

税引き後売却益をそのマンションの繰り上げ返済にあてると、21.6万円(300×7.2%=21.6)分のローン返済金が減ることになります。

つまり、キャッシュフローが21.6万円増えるということです。

ワンルームマンション投資の繰り上げ返済 | OK?NG?はこう判断せよ!

 

売らないで持っている方がキャッシュフロー的には有利であるため、売却は断念しました。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

出口戦略は常に持ち、売却のタイミングを逃すな!

購入時にしっかり目効きすれば、ワンルームマンション投資はアパート投資のようなハラハラするような事態に陥ることはありません。

ワンルーム投資をバカにするなよ!アパート投資と比べるとココが違うんだぜ

 

ボクも例外なくそうです。
おかげさまで平凡な日常を送っています。

面倒な売却のDMさえ来なければ…。

売却のタイミングを逃さないために、「保有不動産がどのくらいで売れるのか」「ローン残債はどれくらい残っているのか」を把握して、「含み益」をイメージしておくことは大切です。

だから、ボクは年末に不動産の棚卸をします。

  1. 相場売却価格を知る
  2. ローン残債と比較する
  3. 含み益を把握する

含み益

 

適切なワンルームマンションを買っていれば、価格が下落するスピードより残債の減るスピードのほうが速いから、年々含み益は増える一方です。

新発見!東京都心ワンルーム投資はバランスシート重視で儲ける

まとめ

ブログキャラ

オリンピックを終えれば不動産価格は下がるという勧誘や、売却を急がせる勧誘に注意しよう!

不動産投資は売却した後の戦略が大切だよ。

要は、売却益をどう使いますか?ってことだね。

そのためには、相場の売却価格、残債、含み益を適時把握しておくことが大切だよ。

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