ワンルーム投資の出口戦略 ボクが「売らない」と決めた3つの理由

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職場には、ワンルームマンション投資の勧誘電話電話。
自宅には、ワンルームの売却勧誘や買い取り勧誘のDM。

おかげで、怪しい勧誘を行う不動産会社とブツ上げ業者の名前は、脳内に自動インストールされてしまった。

だから、勧誘電話はガチャ切りし、DMは開封されることなくシュレッダー行きとなる。

こんな生活を2011年から続けている。

さて、東京オリンピックを控え不動産価格の高騰している2019年。
所有するワンルームマンションを売れば、結構な売却益を得られるだろう。

でも、「売らない」と決めた。

なぜなら、出口戦略が思うように描けなかったからだ。

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ワンルーム投資の出口戦略とは

世間のワンルーム投資の出口戦略とは、売却のことをいう。
出口。つまり、投資を終わらせてしまうということである。

しかし、不動産投資は長期投資が基本である。

特に、ワンルーム投資はリスク分散のため、複数室所有が基本である。
だから、買い増しして並列投資&長期投資を行う。

ワンルーム投資は複数所有でリスク分散せよ!1室だけだと失敗する

こんな感じにだ。

ワンルームマンション投資の複数室所有

ここで、3室目のワンルーム投資の出口を迎えるとしよう。すると、こうなる。

ワンルーム3室目の出口を迎えた後の投資状況

3室目のワンルームの出口を迎え、いくらかの売却益が発生したかもしれない。

マンション投資は税引き後売却益が最重要!計算方法はこうだ

さて、「この売却益をどうしよう?」

この考えこそが、真のワンルーム投資の出口戦略である。

真のワンルーム投資の出口戦略

先に書いたとおり、都心を中心にワンルームの価格が高騰している。だから、5年以上前に買ったワンルームは購入価格より高く売れる可能性が高い。

それに便乗して売ってしまうのも悪くない。実際、売却を考えたこともある。

そのときの出口戦略は3つだった。

  1. 数室まとめて売ってアパート投資にシフト
  2. 地方物件(関西)を売って都心(東京)に買い換える
  3. 売却益を他のローンの繰り上げ返済にあてる

ただ、この3つの出口戦略ではいい結果を描けなかった。だから、売らないと決めた。

繰り返すが、不動産投資の出口戦略とは、売却後の戦略をいう。

売らないと決めた理由を、ひとつずつ整理してみよう。

売却後、アパート投資にシフト

資金力のない投資家がたどる不動産投資の王道がある。

「ワンルームを数室売って自己資金を作り、アパート投資にシフトする」である。

筆者もこれを目指した。

売却を検討した2017年当時、1億円規模のアパートであれば、物件価格の95%~100%の融資を受けることが可能だった。

であるからして、必要な自己資金は1000万円~1500万円だ。

筆者のワンルームを4室くらい売れば、この程度の自己資金の獲得は可能だった。
だが、残債はまだ数千万残り、筆者の属性では「追加で1億円の融資を受けられないだろう」という結論に達した。

また、アパート投資は立地・分散投資などの面で、折り合いが付かなかった。

以上の理由より、ワンルームの売却を断念した。

先輩サラリーマン投資家がアパートだけではなくワンルームも買う理由

都心(東京)に買い換える

当時、記憶では関西圏5室、首都圏2室のワンルームマンションを所有していた。

関西圏を売って、空室リスクの低い東京ワンルームに組み替える出口戦略を画策したが、2つの理由で断念した。

  1. (関西の中心地である)大阪市中央区、神戸市中央区にワンルームが限定されていたため、空室率は低く推移しており、売却してまで組み替えるメリットがなかった
  2. (首都圏では)東京都心9区、川崎市中心部、横浜市中心部が投資エリアにあがったが、どれも震災リスクが高いため、関西圏を売って集中投資するとリスクが上がる

大阪ワンルーム投資事情 東京の感覚でやったら失敗するで!

繰り上げ返済にあてる

ワンルームを1室売って、売却益を別のワンルームの繰り上げ返済にあてる出口戦略。

売却のターゲットになったのは、年間キャッシュフロー25万円のワンルーム。
これを売却すると、税引き後売却益が300万円取れると試算された。

筆者が所有するワンルームで、銀行利回り(K%)が最も高いワンルームは7.2%だった。

良い借金?悪い借金?融資の品質は銀行利回り(K%)が教えてくれる

税引き後売却益をそのマンションの繰り上げ返済にあてると、21.6万円(300×7.2%=21.6)分のローン返済金が減ることになる。

つまり、キャッシュフローが21.6万円増えるということだ。

ワンルームマンション投資で繰り上げ返済をしていいときダメなとき

売らないで持っている方がキャッシュフロー的には有利であるため、売却は断念した。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

出口戦略は常に持ち、売却のタイミングを逃すな!

購入時にしっかり目効きすれば、ワンルームマンション投資はアパート投資のようなハラハラするような事態に陥ることは少ない。

ワンルームマンション投資が7戦全勝!アパート投資と比べるとココが違う

筆者も例外なくそうだ。
おかげさまで平凡な日常を送っている。

面倒な売却のDMさえ来なければ…。

売却のタイミングを逃さないために、「保有不動産がどのくらいで売れるのか」「ローン残債はどれくらい残っているのか」を把握して、「含み益」をイメージしておくことは大切だ。

だから、筆者は年末に不動産の棚卸をする。

  1. 相場売却価格を知る
  2. ローン残債と比較する
  3. 含み益を把握する

含み益

適切なワンルームマンションを買っていれば、年々含み益は増える。
価格が下落するスピードより、残債の減るスピードのほうが速いからだ。

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まとめ

  • オリンピックを終えれば不動産価格は下がるという勧誘や、売却を急がせる勧誘に注意しよう。
  • 不動産投資は売却した後の戦略が大切。
    (売却益をどう使いますか?)
  • 相場の売却価格、残債、含み益を把握しておこう。