区分マンションは安易に売却するな!その後の戦略が大切だ

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職場にはワンルームマンション投資の勧誘電話がかかり、自宅には区分マンションの売却勧誘や買い取り勧誘の封書が届く。

おかげで、怪しい勧誘を行う不動産会社名とブツ上げ業者名は脳に自動インストールされてしまった。

だから、勧誘電話はカチャ切りし、封筒は開封されることなくシュレッダー行きとなる。

こんな生活を2011年から続けている。

東京オリンピックを控え不動産価格の高騰している2019年。持っている区分マンションを売れば結構な売却益を得られるだろう。

でも、「売らない」と決めた。

なぜなら、売却後の戦略が思うように描けなかったからだ。

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不動産売却後の戦略が大切

先に書いたとおり、都心を中心に区分マンションの価格が高騰している。だから、5年以上前に買った区分マンションは購入価格より高く売れる可能性が大だ。

それに便乗して売ってしまうのも悪くない。実際、売却を考えたこともある。
そのとき、売却後に思い描いたシナリオは3つだった。

  1. 数室まとめて売ってアパート投資にシフト
  2. 地方物件(関西)を売って都心(東京)に買い換える
  3. 売却益を他のローンの繰り上げ返済にあてる

ただ、この3つのシナリオを考えたとき、どれもいい結果を想像できなかった。だから、不必要な売却を止めた。

不動産投資は売却後の戦略が大切なのだ。

ひとつずつ整理してみよう。

売却後、アパート投資にシフト

資金力のない投資家がたどる不動産投資の王道がある。

「区分マンションを数室売って自己資金を作り、アパート投資にシフトする」である。

筆者もこれを目指した。

売却を検討した2017年当時、1億円規模のアパートであれば、物件価格の95%~100%の融資を受けることが可能だった。

であるからして、必要な自己資金は1000万円~1500万円だ。

筆者の区分マンションを4室くらい売れば、この程度の自己資金の獲得は可能だった。
が、残債はまだ数千万残り、筆者の属性では「追加で1億円の融資を引っ張ることができないだろう」という結論に達し、売却を断念した。

都心(東京)に買い換える

当時、記憶では関西圏5室、首都圏2室の区分マンションを所有していた。

関西圏を売って、空室リスクの低い区分マンションに組み替えようかと考えたが、2つの理由で売却を断念した。

  1. (関西の中心地である)大阪市中央区、神戸市中央区に区分マンションが限定されていたため、空室率は低く推移しており、売却してまで組み替えるメリットがなかった
  2. (首都圏では)東京都心9区、川崎市中心部、横浜市中心部が投資エリアにあがったが、どれも震災リスクが高いため、関西圏を売って集中投資するとリスクが上がる

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繰り上げ返済にあてる

区分マンションを1室売って、売却益を別の区分マンションの繰り上げ返済にあてる。

売却のターゲットになったのは、年間キャッシュフロー25万円の区分マンション。
これを売却すると、税引き後売却益が300万円取れると試算された。

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筆者が所有する区分マンションで、銀行利回り(K%)が最も高い区分マンションは7.2%だった。

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税引き後売却益をそのマンションの繰り上げ返済にあてると、21.6万円(300×7.2%=21.6)分のローン返済金が減ることになる。
つまり、キャッシュフローが21.6万円増えるということだ。

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売却しないで持っている方がキャッシュフロー的には有利であるため、売却は断念した。

年末に不動産の棚卸をしよう

購入時にしっかり目効きすれば、ワンルームマンション投資はアパート投資のようなハラハラするような事態に陥ることは少ない。

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筆者も例外なくそうだ。おかげさまで平凡な日常を送っている。面倒な売却勧誘さえなければ…。

売却のタイミングを逃さないために、「保有不動産がどのくらいで売れるのか」「ローン残債はどれくらい残っているのか」を把握して、「含み益」をイメージしておくことは大切だ。

だから、筆者は年末に不動産の棚卸をする。

  1. 相場売却価格を知る
  2. ローン残債と比較する
  3. 含み益を把握する

含み益

適切なワンルームマンションを買っていれば、年々含み益は増える。
価格が下落するスピードより、残債の減るスピードのほうが速いからだ。

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まとめ

  • オリンピックを終えれば不動産価格は下がるという勧誘や、売却を急がせる勧誘に注意しよう
  • 不動産投資は売却した後の戦略が大切
    (売却益をどう使いますか?)
  • 相場の売却価格、残債、含み益を把握しておこう