「1000万円のワンルームを1100万円で売却!」この投資は失敗する

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サラリーマン投資家を中心にワンルーム投資が熱を帯びている。そして、筆者のように不動産投資ブログを運営する投資家も多い。

そのブログの中には、1000万円で買ったワンルームが1100万円で売れたので、100万円の売却益!「どうだ、すごいだろ?」のようなケースも見つかる。

しかし、1000万円で買ったワンルームマンションを、明日に1100万円で売っても全然儲からない。失敗である。

その理由を解説しよう。

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不動産投資の成功失敗の考え方

不動産投資の儲けは2種類ある。

  1. キャッシュフロー(インカムゲイン)
  2. 売却益(キャピタルゲイン)

図でイメージするとこうだ。

キャッシュフローとキャピタルゲイン

※左から右に時間が流れている

この2つの儲けには税引き前と税引き後があるが、どちらも税引き後で考えることが大切だ。

運営(キャッシュフロー)と売却(売却益)で得られた儲けの合計が、その不動産投資に使った自己資金を超えたとき、初めて成功したといえる。

自己資金 < キャッシュフロー + 売却益

反対に、運営(キャッシュフロー)と売却(売却益)で得られた儲けの合計が、その不動産投資に必要とした自己資金以下だったとき、それは投資に失敗したと判断できる。

自己資金 > キャッシュフロー + 売却益

くわしくはコチラの記事で解説している。

ワンルーム投資の出口(売却)を誤るな!成功を失敗に一変させるぞ

タイトルにあるとおり、1000万円で購入したマンションを1100万円で売却した場合、なぜ失敗なのか?この理論を使って解説しよう。

ワンルーム投資の売却失敗例

あなたはこの条件のワンルームマンション投資を行った。

  • 購入価格:1000万円
    (取得費:1040万円)
  • 購入諸費用:80万円
  • 売却価格:1100万円
  • 譲渡費用:40万円
  • 運用期間:即時(考慮せず)
  • 融資:なし(現金投資)

ワンルームマンションを買うとき、物件そのものの価格以外に「購入諸費用」が物件価格の7%~12%程度必要になる。

だから、ワンルームマンションを現金投資した場合、だいたい物件価格の107%~112%の自己資金が必要である。

初心者必見!1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリX万円

今回のワンルーム投資の自己資金は1080万円(108%)だったとしよう。

キャッシュフローの計算

今回は即時売却であるため、キャッシュフローは考慮しない。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

売却益の計算

表面上の売却益は100万円(1100-1000)であるが、本当に手元に残る売却益は違う。

真の売却益は税金(譲渡税)コスト(譲渡費用)を考慮しなくてはならないからだ。

真の売却益
=(売却価格 -購入価格)-譲渡費用 -譲渡税
=(1100 - 1000)- 40 -7.8
=52.2万円

この考え方を「ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」では税引き後売却益と読んている。

くわしくはコチラの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてほしい。

マンション投資は税引き後売却益が最重要!計算方法はこうだ

譲渡税は売却時にかかる税金だ。
今回の売却は短期譲渡であるため、このように計算した。

譲渡税
=[譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)]×39%
=[1100 -  (1040 + 40)]×39%
=7.8万円

ワンルームマンションを売却!税金(譲渡税)の計算方法はこうだ

そのワンルーム投資は成功?失敗?

このワンルーム投資を図でイメージするとこうだ。

区分マンション投資の結果

縦軸:金額(円)
横軸:時間の流れ

  • 自己資金=1080万円
  • キャッシュフロー=0円
  • 売却益=1052.2万円

このワンルームマンションに1080万円投資したが、回収できたのは1052.2万円だった。

つまり、このワンルーム投資は27.8万円の損失(1052.5+0-1080)が出るだけの失敗案件であったのだ。

築浅vs.築古!中古ワンルームマンション投資をするならどっちが儲かる?

まとめ

  • 「不動産投資の成功」とは「運営(キャッシュフロー)と売却(売却益)で得られた儲けの合計が、その不動産投資に使った自己資金を超えるとき」をいう
  • 1000万円で購入したワンルームマンションをすぐに1100万円で売却すると、儲からない。失敗する
    その理由は、売買コストが大きいから
  • (売買コストを吸収するため)不動産投資は長期投資が基本である