「ワンルーム投資の融資」と「自宅の住宅ローン」どっちが先が正解?

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ローン(融資)

「不動産投資が先か?自宅が先か?」これは永遠のテーマである。

ボクが不動産業者に尋ねた経験では、大多数が「不動産投資が先!」で、一社のみが「自宅が先」だった。

不動産投資をワンルームマンション投資のみにしぼったらどうなったか?

(ワンルームマンション投資を専門にする)不動産会社すべてが、「ワンルームマンション投資が先」と答えた。

なぜ、こういう結果になったのか?

その答えと、「ワンルーム投資の融資」と「自宅の住宅ローン」のどちらを優先すべきか。この2点を解説する。

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ワンルーム投資と融資の関係

ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」では、「不動産投資は事業である」と散々書いてきた。

しかし、サラリーマン投資家の行うワンルームマンション投資に融資する銀行は、サラリーマンの不動産投資を事業とは見ていない。

  • オリックス銀行
  • SBJ銀行
  • 三井住友トラスト ライフ&ファイナンス
  • ARUHI(アプラス)

スルガ&TATERU事件後 オリックス銀行の面談審査はこう変わった

アルヒ(ARUHI)のアプラス投資用マンションローンはココに注意!

 

なぜ、そう言いきれるのか?

それは、銀行は「サラリーマンの年収に対して何倍までの融資ができる」という決まりがあるからである。(これを融資枠、または与信枠という)

(サラリーマンの不動産投資を事業と見ているなら、もう少し融資枠があってもいいのではないか?)

融資枠 < 年収 × X倍

 

このX倍は年収の5倍~10倍であるので、年収700万円のサラリーマン投資家の融資枠は3500万円~7000万円となる。

サラリーマン大家不況到来!ボクの融資もカウントダウンか?

 

つまり、これらの銀行の不動産投資ローンの仕組みは、(UFJ銀行や三井住友銀行など)住宅ローンを扱う都市銀行の考え方とほぼ同じと考えてよい。

したがって、ワンルームマンションを融資を使って買い進めると、いつか融資枠がいっぱいになり、融資を使ったワンルームマンション投資はゲームオーバーとなる。

ワンルーム業者が不動産投資を自宅より先にすすめる理由

「ワンルーム業者が自宅より先に不動産投資をすすめる理由」は、もうお分かりだろう。

先に自宅を買われると、住宅ローンが不動産投資ローンの融資枠を専有するため、ワンルームマンションが売れなくなるからだ

融資枠
住宅ローン、不動産投資ローン、オートローン、教育ローンなど、あらゆるローンの合計

 

不動産会社はひとりのお客さんに買えるだけワンルームマンションを買ってもらい、多くの利益(仲介手数料)をあげたいのである。

特に、新築ワンルーム業者はこの傾向が顕著に表れる。

新築ワンルーム投資は失敗必至!借金地獄の世界をのぞいて見る?

ワンルーム投資と住宅ローンの厳しい現実

ここで疑問がひとつ湧いてくる。

ブログキャラ
不動産(ワンルームマンション)は家賃収入をもたらしてくれる資産ではなかったの?

もし、家賃収入がランニングコストとローン返済金を上回り、毎月キャッシュフローを得られているなら、それは(その時点では)資産だ。まちがいない。

「その時点では」と書いた理由はコチラの記事を参照しよう。

ワンルーム投資の出口(売却)を誤るな!成功を失敗に一変させるぞ

 

しかしながら、多くの銀行はワンルームマンションを資産と見ていない。
「安定経営がされており、キャッシュフローを生みだしていても」だ。

つまり、ワンルームマンションをいくつ持っていても資産はゼロ。しかしローンは負債。
だから、ワンルームマンションを買えば買うだけ、住宅ローンは組めなくなるのである。

この現実を、ワンルーム業者は教えてはくれない。

実際、ボクもSBI銀行(ネット銀行)の住宅ローンに落ちた苦い経験がある。
今までの人生そのものを否定されたような気分だった。
(その当時、区分マンション3室保有、満室、年間キャッシュフロー80万円以上)

その後、りそな銀行の住宅ローンで自宅を購入したが、当時の最優遇金利0.775%では借りられなかった。

住宅ローンで鬼嫁と大喧嘩?ワンルームマンション投資もほどほどに

「ワンルーム投資の融資」と「自宅の住宅ローン」 優先すべきはこちら

ブログキャラ

自宅を買う予定があるなら、不動産投資ローンより住宅ローンを優先するべきだよ。

「自宅はいらない。賃貸で」と考えているなら、目一杯不動産投資ローンを借りよう。

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