ワンルームマンション投資と自宅(住宅ローン) どっちが先が正解?

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「不動産投資が先か?自宅が先か?」これは永遠のテーマである。

筆者が不動産業者に尋ねた経験では、大多数が「不動産投資が先」で、自宅が先と答えたのは一社のみだった。

不動産投資をワンルームマンション投資のみにしぼったらどうなったか?

(ワンルームマンション投資を専門にする)不動産会社すべてが、「ワンルームマンション投資が先」と答えた。

なぜ、こういう結果になったのか?
ヒントはローンだ。

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ワンルームマンション投資とローンの関係

(2019年現在)サラリーマン投資家の行うワンルームマンション投資に融資してくれる銀行は限られている。

  • オリックス銀行
  • SBJ銀行
  • 三井住友トラスト ライフ&ファイナンス
  • ARUHI(アプラス)

スルガ&TATERU事件後 オリックス銀行の面談審査はこう変わった

アルヒ(ARUHI)のアプラス投資用マンションローンはココに注意!

「不動産投資は事業である」と、「ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」で繰り返し書いてきたが、ワンルームマンションに融資する銀行は、サラリーマンの不動産投資を事業とは見ていないからだ。

なぜ、そう言いきれるのか?

それは、銀行は「サラリーマンの年収に対して何倍までの融資ができる」という決まりがあるからである。(これを融資枠、または与信枠という)

融資枠 < 年収 × X倍

このX倍は5倍~10倍程度であるので、年収700万円のサラリーマン投資家の融資枠は3500万円~7000万円となる。

つまり、これらの銀行の不動産投資ローンの仕組みは、(UFJ銀行や三井住友銀行など)住宅ローンを扱う都市銀行の考え方とほぼ同じと考えてよい。

したがって、ワンルームマンションを融資を使って買い進めると、いつか融資枠がいっぱいになり、融資を使ったワンルームマンション投資はゲームオーバーとなる。

筆者も例外ではない。一度ゲームオーバーになっている。

(それから現在は融資枠が復活したが、あと数室ワンルームマンションを買い増しすれば、また、ゲームオーバーになるだろう。)

ワンルーム業者が自宅より先に不動産投資をすすめる理由

「不動産会社が自宅より先に不動産投資をすすめる理由」はもうお分かりだろう。

先に自宅を買われると、住宅ローンが不動産投資ローンの融資枠を食い、ワンルームマンションを買ってもらえなくなるからだ。

融資枠
=住宅ローン、不動産投資ローン、オートローン、教育ローンなど、あらゆるローンの合計

不動産会社はひとりのお客さんに買えるだけワンルームマンションを買ってもらい、多くの利益(仲介手数料)をあげたいのである。

不動産投資の初心者よ コンサルタントにだまされるな!

ワンルームマンションは資産?負債?

ここで疑問がひとつ湧いてくる。

「不動産(ワンルームマンション)は家賃収入をもたらしてくれる資産ではなかったのか?」だ。

もし、家賃収入が経費とローン返済金を上回り、毎月キャッシュフローを得られているなら、それは(その時点では)資産だ。まちがいない。

「その時点では」と書いた理由はコチラの記事を参照しよう。

そのワンルームマンション投資は成功?失敗?はこう判断する

しかしながら、多くの銀行はワンルームマンションを資産と見ていない。
「安定経営がされており、キャッシュフローを生みだしていても」だ。

つまり、ワンルームマンションをいくつ持っていても資産はゼロ。しかしローンは負債。
ワンルームマンションを増やせば増やすだけ、住宅ローンは組めなくなるのである。

この厳しい現実は、ワンルーム業者は教えてはくれない。

実際、筆者もSBI銀行(ネット銀行)の住宅ローンに落ちた苦い経験がある。
今までの人生そのものを否定されたような気分だった。
(その当時、区分マンション3室保有、満室、年間キャッシュフロー80万円以上)

その後、りそな銀行に救われ住宅ローンで自宅を購入したが、当時の最優遇金利0.775%では借りられなかった。

コチラの記事に書いたとおり、購入をストップしてよかったと本当に思った。

初心者サラリーマンも納得!ワンルームマンション投資は3室でワンセットだ

まとめ

  • 自宅を買う予定があるなら、不動産投資ローンより住宅ローンを優先するべきである
  • 自宅はいらない。賃貸で。と考えているなら、目一杯不動産投資ローンを借りよう