「ワンルーム投資の融資」と「自宅の住宅ローン」どっちが先が正解?

ワンルーム投資と自宅購入 どちらが先?ローン(融資)
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「不動産投資が先か?自宅が先か?」これは永遠のテーマです。

ボクが不動産業者に尋ねた経験では、大多数が「不動産投資が先!」で、一社のみが「自宅が先」でした。

 

ぴろり
ぴろり

不動産投資をワンルームマンション投資に限定したら、どうなったと思う?

 

(ワンルーム投資を専門にする)不動産会社すべてが、「ワンルームマンション投資が先」と答えました。

 

  • なぜ、こういう結果になったのでしょうか?
  • どちらを優先すべきなのでしょうか?
    (「ワンルーム投資の融資」or「自宅の住宅ローン」)

この2点を解説します。

ワンルーム投資と融資の悲しき関係

ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」では、「不動産投資は事業である」と散々書いてきました。

しかしながら、サラリーマン投資家の行うワンルームマンション投資に融資する銀行は、サラリーマンの不動産投資を事業とは見ていません。

 

なぜ、そう言いきれるのでしょうか?

それは、銀行は「サラリーマンの年収に対して何倍までの融資ができる」というルールがあるからです。(これを融資枠、または与信枠という)

融資枠 < 年収 × X倍

 

このX倍は年収の5倍~10倍であるため、年収700万円のサラリーマン投資家の融資枠は3500万円~7000万円となります。

 

ぴろり
ぴろり

もし、サラリーマンの不動産投資を事業と見ているなら、もう少し融資枠があってもいいんじゃないかな?

 

サラリーマン大家不況到来!ボクの融資もカウントダウンか?

 

つまり、これらの銀行の不動産投資ローンの仕組みは、(UFJ銀行や三井住友銀行など)住宅ローンを扱う都市銀行の考え方とほぼ同じなのです。

したがって、ワンルームマンションを融資を使って買い進めると、いつか融資枠がいっぱいになり、融資を使ったワンルーム投資はゲームオーバーとなります

ワンルーム業者が自宅より不動産投資をすすめる理由

「ワンルーム業者が自宅より先に不動産投資をすすめる理由」は、もう分かったのではないでしょうか?

先に自宅を買われると、住宅ローンが不動産投資ローンの融資枠を食いつくし、ワンルームマンションが売れなくなるからです。

住宅ローン、不動産投資ローン、オートローン、教育ローンなど、あらゆるローンの合計が融資枠を食いつくす。

 

不動産会社はひとりのお客さんに買えるだけワンルームマンションを買ってもらい、多くの利益(仲介手数料)をあげたいのです。

特に、新築ワンルーム業者はこの傾向が顕著です。

新築ワンルーム投資で失敗は必然!借金地獄の世界をノゾいて見る?

ワンルーム投資と住宅ローンの厳しい現実

落ち込む女性

ここで疑問がひとつ湧きます。

 

ぴろり
ぴろり

不動産(ワンルームマンション)は家賃収入をもたらしてくれる資産ではなかったの?

 

もし、家賃収入がランニングコストとローン返済金を上回り、毎月キャッシュフローを得られているなら、それは(その時点では)資産です。まちがいありません。

「その時点では」と書いた理由はコチラの記事で。

ワンルーム投資の出口(売却)を誤るな!成功を失敗に一変させるぞ

 

しかしながら、多くの銀行はワンルームマンションを資産と見ていません。

マンション経営が安定して行われ、キャッシュフローが毎月プラスであってもです。

 

ワンルームマンションをいくつ持っていても資産はゼロ。しかし、ローンは負債。
だから、ワンルームマンションを買えば買うだけ、住宅ローンは組めなくなるのです。

 

この現実を、ワンルーム業者は教えてはくれません。

実際、ボクもSBI銀行(ネット銀行)の住宅ローンに落ちた苦い経験があります。
人生そのものを否定されたような気分でした。

(当時、区分マンション3室保有、満室、年間キャッシュフロー80万円以上)

 

その後、都市銀行の住宅ローンで自宅を購入できましたが、当時の最優遇金利0.775%では借りられませんでした。

住宅ローンで鬼嫁と大喧嘩?ワンルームマンション投資もほどほどに

「ワンルーム投資の融資」と「自宅の住宅ローン」 優先すべきはこちら

ブログキャラ

「ワンルーム投資と自宅」論争をまとめるとこうだよ。

  • 自宅を買う予定がある投資家
    住宅ローンを優先するべきで、不動産投資ローンはほどほどに!
  • 自宅はいらない。賃貸で。という投資家
    目一杯、不動産投資ローンを借りよう!

 

金持ち父さん(ロバート・キヨサキ)によると自宅は負債だよね。

でも、購入した価格から値段が下がらないような自宅なら、それは立派な資産だよ。きっと。

住まいサーフィンによると、ボクの自宅マンションの時価は3320万円らしい。
購入価格から620万円値上がりしているよ。

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