「ワンルーム投資の融資」と「自宅の住宅ローン」どっちが先が正解?

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「不動産投資が先か?自宅が先か?」これは永遠のテーマである。

筆者が不動産業者に尋ねた経験では、大多数が「不動産投資が先」で、自宅が先と答えたのは一社のみだった。

不動産投資をワンルームマンション投資のみにしぼったらどうなったか?

(ワンルームマンション投資を専門にする)不動産会社すべてが、「ワンルームマンション投資が先」と答えた。

なぜ、こういう結果になったのか?ヒントはローンだ。

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ワンルーム投資と融資の関係

ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」では、「不動産投資は事業である」と散々書いてきた。

しかし、サラリーマン投資家の行うワンルームマンション投資に融資する銀行は、サラリーマンの不動産投資を事業とは見ていない。

  • オリックス銀行
  • SBJ銀行
  • 三井住友トラスト ライフ&ファイナンス
  • ARUHI(アプラス)

オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載

アルヒ(ARUHI)のアプラス投資用マンションローンはココに注意!

なぜ、そう言いきれるのか?

それは、銀行は「サラリーマンの年収に対して何倍までの融資ができる」という決まりがあるからである。(これを融資枠、または与信枠という)

融資枠 < 年収 × X倍

このX倍は年収の5倍~10倍程度であるので、年収700万円のサラリーマン投資家の融資枠は3500万円~7000万円となる。

つまり、これらの銀行の不動産投資ローンの仕組みは、(UFJ銀行や三井住友銀行など)住宅ローンを扱う都市銀行の考え方とほぼ同じと考えてよい。

したがって、ワンルームマンションを融資を使って買い進めると、いつか融資枠がいっぱいになり、融資を使ったワンルームマンション投資はゲームオーバーとなる。

ワンルーム業者が自宅より先に不動産投資をすすめる理由

「ワンルーム業者が自宅より先に不動産投資をすすめる理由」はもうお分かりだろう。

先に自宅を買われると、住宅ローンが不動産投資ローンの融資枠を食い、ワンルームマンションを買ってもらえなくなるからだ。

融資枠
住宅ローン、不動産投資ローン、オートローン、教育ローンなど、あらゆるローンの合計

不動産会社はひとりのお客さんに買えるだけワンルームマンションを買ってもらい、多くの利益(仲介手数料)をあげたいのである。

スルガ&TATERU事件後 オリックス銀行の面談審査はこう変わった

ワンルームマンションは資産?負債?

ここで疑問がひとつ湧いてくる。

「不動産(ワンルームマンション)は家賃収入をもたらしてくれる資産ではなかったのか?」だ。

もし、家賃収入がランニングコストとローン返済金を上回り、毎月キャッシュフローを得られているなら、それは(その時点では)資産だ。まちがいない。

「その時点では」と書いた理由はコチラの記事を参照しよう。

ワンルーム投資の出口(売却)を誤るな!成功を失敗に一変させるぞ

しかしながら、多くの銀行はワンルームマンションを資産と見ていない。
「安定経営がされており、キャッシュフローを生みだしていても」だ。

つまり、ワンルームマンションをいくつ持っていても資産はゼロ。しかしローンは負債。
だから、ワンルームマンションを買えば買うだけ、住宅ローンは組めなくなるのである。

この現実を、ワンルーム業者は教えてはくれない。

実際、筆者もSBI銀行(ネット銀行)の住宅ローンに落ちた苦い経験がある。
今までの人生そのものを否定されたような気分だった。
(その当時、区分マンション3室保有、満室、年間キャッシュフロー80万円以上)

その後、りそな銀行に救われ住宅ローンで自宅を購入したが、当時の最優遇金利0.775%では借りられなかった。

ワンルームマンション投資もほどほどに!住宅ローンで失敗するよ

まとめ

  • 自宅を買う予定があるなら、不動産投資ローンより住宅ローンを優先するべきである。
  • 「自宅はいらない。賃貸で」と考えているなら、目一杯不動産投資ローンを借りよう。