不動産投資の長期ローンは万能ではない!30年に隠された2大リスク

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不動産投資はキャッシュフローが大切だ。

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉であるが、不動産投資の場合、家賃収入から支出を引いた「儲け」のことをいう。CFと略すことが多い。

特に、初心者がワンルームマンション投資をするとき、キャッシュフローが出ない物件を持ち続けるスキルを持ちあわせていないため、キャッシュフロー重視の投資になる。

キャッシュフロー重視の投資をするためには、ローンのレンタル代である銀行利回りを低くする必要がある。

銀行利回り(K%)はコチラの記事で解説している。

良い借金?悪い借金?融資の品質は銀行利回り(K%)が教えてくれる

銀行利回りを低くするためには、低い金利とロングな融資期間が有効であるが、金利の決定権は銀行が握っている。

だから、住宅ローンのように30年、35年という長期ローンを使うことになる。

しかしながら、長期ローンはキャッシュフローを増やしてくれるが、2つのリスクを負うことになる。

  1. ローン残高が減らないリスク
  2. 金利上昇リスク

本記事は、ワンルームマンション投資で長期ローンを組むこの2つのリスクを解説する。

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長期ローンのリスク1
ローン残高が減らない

長期ローンのひとつ目のリスクはこうだ。

30年、35年という長期ローンを組むと、ビックリするくらいローンの残高(残債)が減らない。

ローン残高が減らないということは、売却価格割れのリスクを負うことになる。

ここでいう「売却価格割れ」とは[売却金額 < ローン残高]の状況をいうが、このリスクはそのマンションを売ろうとするときまで気付かない。

なぜなら、売却価格割れを起こしていても、銀行から追加のローン返済を催促されることもなく、ワンルームマンション投資を続けられるからである。

ワンルームマンション投資に長期ローンを組み込むと、どれくらいローン残高が減らないかを検証してみよう。

長期ローンの年間ローン返済金

あなたはネット利益(NOI)52万円の物件に対して、金利2.5%900万円の融資を受けた。

このローンの融資期間を15年~35年まで変化させると、このような結果になる。

融資期間 15年 20年 25年 30年 35年
ネット利益 52
年間ローン返済金 72 57.2 48.5 42.7 38.6
年間CF -20 -5.2 3.5 9.3 13.4

単位:万円

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

35年の長期ローンであれば年間キャッシュフローは13万以上(52-38.6)になる。
初めてのワンルームマンション投資であればまずまずの結果だ。

しかし、ローン返済金は元金と利息の返済に分けれている。その内訳をみているとあるリスクに気付く。

1年目の元金と利息の年間返済金額

  • 元金返済:162,951円
  • 利息返済:223,137円

「返済のほとんどが利息返済で、元金返済は半分もない」という事実だ。

不動産投資ローンで経費にできるのは利息返済 じゃあ元金返済は?

金利2.5%・35年の長期ローンの場合、元金と利息の返済金額が逆転するのは8年目である。

私も最初の5室は30年以上の長期ローンを使った。
あれから数年経ったが、たっぷりローン残高が残っている。

なんてこった。

6室目からは反省して20年近くで組むように工夫している。
あまりキャッシュフローがでないが、バランスシートの中で利益が蓄積されるようになった。売却でガッツリ儲けさせてもらおう。

新発見!東京都心ワンルーム投資はバランスシート重視で儲ける

長期ローン10年後の残債

不動産投資は10年後が売却のタイミングのひとつである。

10年後のローン残高=7,171,963円

もし、売却金額がこの金額に満たないとき売却益はマイナスとなり、厳しい現実が待ち受けている。(売却金額とローン残高の差が税引き前の売却益である)

不足額以上の現金を用意しないと売却できないという現実だ。

一度、長期ローンを組むひとつ目のリスクをまとめよう。

  • 長期ローンを使うとローン残高が減るスピードが遅い。
  • 投資した物件によっては売却できないリスクがある。

このリスクを減らすためには、資金に余裕ができたら繰り上げ返済でローン残高を減らす戦略が有効だ。

ワンルームマンション投資で繰り上げ返済をしていいとき、ダメなとき

長期ローンのリスク2
金利上昇リスク

長期ローンのふたつ目のリスクはこうだ。

融資期間が長い場合、金利上昇リスクを長期間負うことになる。

ワンルームマンション投資用のローンは短気プライムレート連動型が多いが、特に長期プライムレート連動型のローンは金利上昇リスクをもろに受ける。

プライムレートとは最優遇金利のことである。
詳しい解説は割愛するが、長期プライムレートは変動が激しく、短期プライムレートに先行して動く特徴があることを覚えておいてほしい。

その理由はこうだ。

2007年1月~2017年7月までの長期プライムレートと短期プライムレート(以下、長プラ、短プラ)を見てほしい。

2007年1月~2017年7月までのプライムレートの推移

左軸の単位は%

この2つのプライムレートは底をさまよっており、いつ上昇してもおかしくない状態である。

2011年8月から短プラと長プラの逆転減少が起こっているが、景気がよくなれば長プラは短プラを一気に追い抜くだろう。

イメージするとこうだ。

長プラが短プラを追い越す

長プラ連動型のローンは要注意である。

アルヒ(ARUHI)のアプラス投資用マンションローンはココに注意!

まとめ

  • 30年35年という長期ローンは、キャッシュフロー重視のワンルームマンション投資によく使われる
  • 長期ローンは「ローン残高がなかなか減らないリスク」「金利上昇リスク」という2つのリスクを抱える