ローン定数(K%)で融資を比較!良い借金?悪い借金?が見えるぞ

ローン定数(K%)を使って借金の良し悪しを比較利回り
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あなたは2つの条件の融資を打診されています。

  1. 金額1000万円、金利2%、期間20年
  2. 金額1000万円、金利3%、期間30年

 

(多くの投資家がそうだと思いますが…)あなたは迷わず①を選びませんか?

しかしながら、本記事の表題である良い借金・悪い借金を見極める「ローン定数」で考えると、②が最適解となります。

なぜでしょうか?

そして、ローン定数は不動産投資にどう関係しているのでしょうか?

ローン定数(K%)とは?

ローン定数とは、その不動産投資から得た利益をどれだけ銀行に返上するかをパーセントで表した指標です。

言い換えると、ローン定数とはローンのレンタル代(ローンの調達コスト)といえます。

「ローン定数」は不動産投資用語でローンコンスタント(Loan Constant )といいます。

不動産投資系の解説書では、K%と記述されていることが多いです。

 

ローン定数を計算式で示すとこうです。

ローン定数
=年間ローン返済額 ÷ ローン残高 ×100

 

一方、銀行目線でローン定数を考えると、その融資の実行で銀行がどれだけ収益を上げたかをパーセントで表す指標です。

言い換えれば、銀行の利回りといえます。

ローン定数と不動産投資の切っても切れない関係

融資不動産投資は密接につながっています。

サラリーマン投資家は自宅用マンションを買うように、不動産投資ローンを使うのが一般的だからです。

自宅マンション投資はしないと損!不動産投資家がするとこうなった

 

しかしながら、融資を使うとそのローン返済分だけ利益が減ります。
トータルでキャッシュフローが減少します。

したがって、ローンのレンタル代であるローン定数が低いということは、このように言い換えられます

 

ローン定数が低い
=ローンのレンタル代が安い
=有利な融資
良い借金

 

ローン定数(K%)を実際に計算して使ってみましょう。

ローン定数(K%)の計算方法

ここからは実践編です。

今、あなたは1000万円の融資を受けました。

その年間ローン返済額が50万円だったとき、ローン定数はこう計算できます。

ローン定数
=年間ローン返済額 ÷ ローン残高 ×100
=50万円 ÷ 1000万円 ×100
=5%

 

簡単ですよね?

でも、ローン定数を計算しただけでは何の役にも立ちません。

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ローン定数はキャッシュフローを変える

あなたは2つの条件の融資を打診されていましたね。

  1. 金額1000万円、金利2%、期間20年
  2. 金額1000万円、金利3%、期間30年

 

不動産投資シミュレーションで、それぞれのローン定数を計算するとこうです。

  1. 6.07%(607060÷1000万×100)
  2. 5.06%(505920÷1000万×100)

 

ネット利益が54000円だっとすると、それぞれの月間キャッシュフローを計算するとこうです。

  1. 11840円
  2. 3412円

①金額1000万円、金利2%、期間20年

②金額1000万円、金利3%、期間30年

不動産投資シミュレーションより

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冒頭でお伝えした通り、「ローン定数」の考え方では、②が最適解となることがわかりますよね。

 

ローン定数が高いということは「そのマンション投資で得られるはずの利益を、銀行に多く吸い上げられる」ということです。

②のパターンで考えると、

実質利回り(現実的な利回り)6%のワンルームマンション投資に、ローン定数6.07%(ローンのレンタル料)の融資を使っています。

融資を使わなければ6%分のキャッシュフロー(儲け)をまるまる得られたはずですが、銀行が6.07%を取っていくので残り-0.07%。

この場合は負のレバレッジがかかり、キャッシュフローを大きく減少させます。

  • 現金投資のキャッシュフロー:6%
  • 融資利用後のキャッシュフロー:-0.07%

 

このように、融資は使い方次第で良い借金にも悪い借金にもなるのです。

ローン定数(K%)の実践編

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ローン定数(K%)のまとめ

ブログキャラ

ローン定数とはローンのレンタル代のことであり、不動産投資用語でローンコンスタント(K%)と呼ばれているよ。

ローン定数はキャッシュフローを変えるパワーがあるよ。

なぜなら、ローン定数が高いとその分だけ投資家の取り分が減り、見た目のキャッシュフローが下がるからだよ。

また、ローン定数はレバレッジを操作し、最終的には自己資金利回りをも変えるよ。

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