あなたは2つの条件の融資を打診されています。
- 金額1000万円、金利2％、期間20年
- 金額1000万円、金利3％、期間30年
（多くの投資家がそうだと思いますが…）あなたは迷わず①を選びませんか？
しかしながら、本記事の表題である良い借金・悪い借金を見極める「ローン定数」で考えると、②が最適解となります。
なぜでしょうか？
そして、ローン定数は不動産投資にどう関係しているのでしょうか？
ローン定数（K%）とは？
ローン定数とは、その不動産投資から得た利益をどれだけ銀行に返上するかをパーセントで表した指標です。
言い換えると、ローン定数とはローンのレンタル代（ローンの調達コスト）といえます。
ローン定数を計算式で示すとこうです。
＝年間ローン返済額 ÷ ローン残高 ×100
一方、銀行目線でローン定数を考えると、その融資の実行で銀行がどれだけ収益を上げたかをパーセントで表す指標です。
言い換えれば、銀行の利回りといえます。
ローン定数と不動産投資の切っても切れない関係
サラリーマン投資家は自宅用マンションを買うように、不動産投資ローンを使うのが一般的だからです。
『自宅マンション投資はしないと損！不動産投資家がするとこうなった』
しかしながら、融資を使うとそのローン返済分だけ利益が減ります。
トータルでキャッシュフローが減少します。
したがって、ローンのレンタル代であるローン定数が低いということは、このように言い換えられます。
＝ローンのレンタル代が安い
＝有利な融資
＝良い借金
ローン定数（K%）を実際に計算して使ってみましょう。
ローン定数（K%）の計算方法
ここからは実践編です。
今、あなたは1000万円の融資を受けました。
その年間ローン返済額が50万円だったとき、ローン定数はこう計算できます。
＝年間ローン返済額 ÷ ローン残高 ×100
＝50万円 ÷ 1000万円 ×100
＝5％
簡単ですよね？
でも、ローン定数を計算しただけでは何の役にも立ちません。
『事前審査が決め手！実体験から学ぶ住宅ローン金利引き下げ交渉術』
ローン定数はキャッシュフローを変える
あなたは2つの条件の融資を打診されていましたね。
- 金額1000万円、金利2％、期間20年
- 金額1000万円、金利3％、期間30年
不動産投資シミュレーションで、それぞれのローン定数を計算するとこうです。
- 6.07％（607060÷1000万×100）
- 5.06％（505920÷1000万×100）
ネット利益が54000円だっとすると、それぞれの月間キャッシュフローを計算するとこうです。
- 3412円
- 11840円
①金額1000万円、金利2％、期間20年
②金額1000万円、金利3％、期間30年
冒頭でお伝えした通り、「ローン定数」の考え方では、②が最適解となることがわかりますよね。
ローン定数が高いということは「そのマンション投資で得られるはずの利益を、銀行に多く吸い上げられる」ということです。
①のパターンで考えると、
実質利回り（現実的な利回り）6％のワンルームマンション投資に、ローン定数6.07％（ローンのレンタル料）の融資を使っています。
融資を使わなければ6％分のキャッシュフロー（儲け）をまるまる得られたはずですが、銀行が6.07％を取っていくので残り-0.07％。
この場合は負のレバレッジがかかり、キャッシュフローを大きく減少させます。
- 現金投資のキャッシュフロー：6％
- 融資利用後のキャッシュフロー：-0.07％
このように、融資は使い方次第で良い借金にも悪い借金にもなるのです。
『レバレッジ大爆発！不動産投資でキャッシュフローを増やす方法』
ローン定数（K%）のまとめ
ローン定数とはローンのレンタル代のことであり、不動産投資用語でローンコンスタント（K%）と呼ばれているよ。
ローン定数はキャッシュフローを変えるパワーがあるよ。
なぜなら、ローン定数が高いとその分だけ投資家の取り分が減り、見た目のキャッシュフローが下がるからだよ。
また、ローン定数はレバレッジを操作し、最終的には自己資金利回りをも変えるよ。