不動産投資をするとき、利回りの計算をしない投資家はいないでしょう。
そして「利回りが○％以上でないと投資しない」という最低ラインを持っているはずです。
しかしながら、「融資した銀行がどのくらい儲かっているのか」を考える投資家などいません。
何でそんなこと気にせなアカンの？
しかし、意味がないのように思えることでも、マンション投資の成功失敗に深く関係していることがあります。
本記事で取り上げるのは、不動産投資家の反対側の世界「銀行側の利回りであるローン定数（K%）」です。
ボクたちの不動産投資に、どのように関係しているのでしょうか？
ローン定数（K%）とは
ローン定数とは、その融資の実行で銀行がどれだけ収益を上げたかをパーセントで表す指標です。
言い換えれば、銀行の利回りといえます。
一方、投資家目線でローン定数を考え直すと「その不動産投資から得た利益をどれだけ銀行に返上するか」です。
つまり、ローン定数とはローンのレンタル代のことなのです。
＝[年間ローン返済額]÷[ローン金額]×100
『そのマンション投資「現金とローンのどっちが有益？」はこう判断する』
ローン定数と不動産投資の切っても切れない関係
ワンルームマンション投資は、不動産投資というカテゴリーのでは小さい投資ですが、百万単位のお金が動きます。
だから、現金ニコニコ払いで買える人は少数です。
ボクたちサラリーマン投資家は自宅用マンションを買うように、不動産投資ローンを使うのが一般的です。
融資を使うと、銀行へ元金と利息を毎月返済する必要があります。
その返済分だけ利益が減り、トータルでキャッシュフローが減少するわけです。
したがって、ローンのレンタル代であるローン定数が低いということは、このように言い換えられます。
＝ローンのレンタル代が安い
＝有利な融資
＝良い借金
ローン定数（K%）を実際に計算して使ってみましょう。
ローン定数（K%）の計算方法
今、あなたは1000万円の融資を受けました。
その年間ローン返済額が50万円だったとき、ローン定数はこう計算できます。
＝[年間ローン返済額]÷[ローン金額]×100
＝50万円 ÷ 1000万円 ×100
＝5％
簡単ですよね？でも、ローン定数を計算しただけでは何の役にも立ちません。
このように考えたとき、そのローンは良い借金？悪い借金？を理解できるようになるのです。
ローン定数はキャッシュフローを変える
不動産投資家目線で考えるよ。
ローン定数が高いということは「そのマンション投資で得られるはずの利益を、銀行に多く吸い上げられる」ということ。
例えば、あなたは実質利回り5％のワンルームマンションを購入するとき、ローン定数4％の融資を使ったとします。
融資を使わなければ5％分のキャッシュフロー（儲け）をまるまる得られたはずですが、銀行が4％を取っていくので、1％のキャッシュフローが残ります。
- 現金投資のキャッシュフロー：5％
- 融資利用後のキャッシュフロー：1％
ただし、融資を上手に利用すれば正のレバレッジがかかるため、自己資金利回りで考えるとキャッシュフローは増えます！
反対に、融資の使い方が下手にりようすれば負のレバレッジがかかるため、キャッシュフローをむしり取られてジ・エンドです。
融資は使い方次第で良い借金にも悪い借金にもなります。
このことを詳しく解説した記事がコチラです。
『レバレッジを狙え！不動産投資でキャッシュフローを増やす方法』
ローン定数（K%）のまとめ
ローン定数とはローンのレンタル代のことであり、不動産投資用語でローンコンスタント（K%）と呼ばれているよ。
ローン定数はキャッシュフローを変えるパワーがあるよ。
なぜなら、ローン定数が高いと、その分だけ投資家の取り分が減り、見た目のキャッシュフローが下がるからだよ。
また、ローン定数はレバレッジを操作し、最終的には自己資金利回りをも変えるよ。