不動産投資をするとき、利回り計算をしない投資家はいないでしょう。
そして「利回りが○％以上でないと投資しない」という最低ラインを持っているはずです。
『不動産投資の利回り最低ライン | 中古ワンルームならX％は欲しい』
しかしながら、「融資した銀行がどのくらい儲かっているのか」を考える投資家などいません。
何でそんなこと気にせなアカンの？
というあなたの心の声が聞こえてきた。
だが、意味のないことのように思えることでも、ウラ事情を知ることはマンション投資の成功失敗に深く関係していることがあります。
それが本記事ではある。
本記事で取り上げるのは、不動産投資家の反対側の世界「銀行側の利回りであるローン定数（K%）」です。
これがどのように私たちの不動産投資に関係しているのかを解説します。
ローン定数（K%）とは
ローン定数とは、その融資の実行で銀行がどれだけ収益を上げたかをパーセントで表す指標です。
言い換えれば、銀行の利回りと言える。
一方、投資家目線でローン定数を考え直すと「その不動産投資から得た利益をどれだけ銀行に返上するか」です。
つまり、ローン定数とはローンのレンタル代です。
＝[年間ローン返済額]÷[ローン金額]×100
『そのマンション投資「現金とローンのどっちが有益？」はこう判断する』
ローン定数と不動産投資の切っても切れない関係
ワンルームマンション投資は不動産投資というカテゴリーのでは小さい投資ですが、百万単位のお金が動く。
現金ニコニコ払いでで買える人は少数です。
私たちサラリーマン投資家は自宅用マンションを買うように、不動産投資ローンを使うのが一般的です。
融資を使うと、銀行へ元金と利息を毎月返済する必要があります。
その返済分だけ利益が減り、トータルでキャッシュフローが減少するわけです。
だから、ローンのレンタル代であるローン定数が低いということはこのように言い換えられる。
＝ローンのレンタル代が安い
＝有利な融資
＝良い借金
実際にローン定数（K%）を計算して使ってみよう。
ローン定数（K%）の計算方法
今、あなたは1000万円の融資を受けた。
その年間ローン返済額が50万円だったとき、ローン定数はこう計算できます。
＝[年間ローン返済額]÷[ローン金額]×100
＝50万円 ÷ 1000万円 ×100
＝5％
ローン定数を計算しただけでは何の役にも立たない。
だが、このように考えると、そのローンは良い借金？悪い借金？を理解できるようになります。
ローン定数はキャッシュフローを変える
不動産投資家目線で考えるよ。
ローン定数が高いということは「そのマンション投資で得られるはずの利益を、銀行に多く吸い上げられる」ということです。
例えば、あなたは実質利回り5％のワンルームマンションを購入するとき、ローン定数4％の融資を使ったとしよう。
融資を使わなければ5％分のキャッシュフロー（儲け）をまるまる得られたはずですが、銀行が4％を取っていくので、1％のキャッシュフローが残る。
- 現金投資のキャッシュフロー：5％
- 融資利用後のキャッシュフロー：1％
ただし、融資を上手に利用すれば正のレバレッジがかかるため、自己資金利回りで考えるとキャッシュフローは増える！
反対に、融資の使い方がヘタクソなら負のレバレッジがかかり、キャッシュフローをむしり取られてジ・エンドです。
融資は使い方次第で良い借金にも悪い借金にもなります。
このことを詳しく解説した記事がコチラです。
『レバレッジを狙え！不動産投資でキャッシュフローを増やす方法』
ローン定数（K%）のまとめ
ローン定数とはローンのレンタル代のことであり、不動産投資用語でローンコンスタント（K%）と呼ばれているよ。
ローン定数はキャッシュフローを変えるパワーがあるよ。
なぜなら、ローン定数が高いと、その分だけ投資家の取り分が減り、見た目のキャッシュフローが下がるからだよ。
また、ローン定数はレバレッジを操作し、最終的には自己資金利回りをも変えるよ。