ローン定数(K%)で融資を比較 | 良い借金?悪い借金?が見えてくるぞ

ローン定数(K%)を使って借金の良し悪しを比較利回り
この記事は約4分で読めます。

不動産投資をするとき、利回りの計算をしない投資家はいないでしょう。

そして「利回りが○%以上でないと投資しない」という最低ラインを持っているはずです。

 

しかしながら、「融資した銀行がどのくらい儲かっているのか」を考える投資家などいません。

 

女性投資家
女性投資家

何でそんなこと気にせなアカンの?

 

しかし、意味がないのように思えることでも、マンション投資の成功失敗に深く関係していることがあります。

本記事で取り上げるのは、不動産投資家の反対側の世界「銀行側の利回りであるローン定数(K%)」です。

ボクたちの不動産投資に、どのように関係しているのでしょうか?

スポンサーリンク
スポンサーリンク

ローン定数(K%)とは

ローン定数とは、その融資の実行で銀行がどれだけ収益を上げたかをパーセントで表す指標です。

言い換えれば、銀行の利回りといえます。

一方、投資家目線でローン定数を考え直すと「その不動産投資から得た利益をどれだけ銀行に返上するか」です。

つまり、ローン定数とはローンのレンタル代のことなのです。

 

ローン定数
=[年間ローン返済額]÷[ローン金額]×100

 

「ローン定数」は不動産投資用語でローンコンスタント(Loan Constant )ともいいます。

不動産投資系の解説書では、K%と記述されていることが多いです。

 

そのマンション投資「現金とローンのどっちが有益?」はこう判断する

ローン定数と不動産投資の切っても切れない関係

ワンルームマンション投資は、不動産投資というカテゴリーのでは小さい投資ですが、百万単位のお金が動きます。

だから、現金ニコニコ払いで買える人は少数です。

ボクたちサラリーマン投資家は自宅用マンションを買うように、不動産投資ローンを使うのが一般的です。

つまり、融資不動産投資は密接につながっているのです。

 

融資を使うと、銀行へ元金と利息を毎月返済する必要があります。

利息返済は経費にできるが元金返済はできない

 

必要経費にできるのは利息返済のみです。

不動産投資のローン返済 経費にできるのは利息だけ!例外も解説

 

その返済分だけ利益が減り、トータルでキャッシュフローが減少するわけです。

したがって、ローンのレンタル代であるローン定数が低いということは、このように言い換えられます

ローン定数が低い
=ローンのレンタル代が安い
=有利な融資
良い借金

 

ローン定数(K%)を実際に計算して使ってみましょう。

ローン定数(K%)の計算方法

今、あなたは1000万円の融資を受けました。

その年間ローン返済額が50万円だったとき、ローン定数はこう計算できます。

ローン定数
=[年間ローン返済額]÷[ローン金額]×100
=50万円 ÷ 1000万円 ×100
=5%

 

簡単ですよね?でも、ローン定数を計算しただけでは何の役にも立ちません。

このように考えたとき、そのローンは良い借金?悪い借金?を理解できるようになるのです。

ローン定数はキャッシュフローを変える

ぴろり
ぴろり

不動産投資家目線で考えるよ。

ローン定数が高いということは「そのマンション投資で得られるはずの利益を、銀行に多く吸い上げられる」ということ。

例えば、あなたは実質利回り5%のワンルームマンションを購入するとき、ローン定数4%の融資を使ったとします。

融資を使わなければ5%分のキャッシュフロー(儲け)をまるまる得られたはずですが、銀行が4%を取っていくので、1%のキャッシュフローが残ります。

  • 現金投資のキャッシュフロー:5%
  • 融資利用後のキャッシュフロー:1%

 

ただし、融資を上手に利用すれば正のレバレッジがかかるため、自己資金利回りで考えるとキャッシュフローは増えます!

反対に、融資の使い方が下手にりようすれば負のレバレッジがかかるため、キャッシュフローをむしり取られてジ・エンドです。

 

融資は使い方次第で良い借金にも悪い借金にもなります。

このことを詳しく解説した記事がコチラです。

ローン定数(K%)の実践編

レバレッジを狙え!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

ローン定数(K%)のまとめ

ブログキャラ

ローン定数とはローンのレンタル代のことであり、不動産投資用語でローンコンスタント(K%)と呼ばれているよ。

ローン定数はキャッシュフローを変えるパワーがあるよ。

なぜなら、ローン定数が高いと、その分だけ投資家の取り分が減り、見た目のキャッシュフローが下がるからだよ。

また、ローン定数はレバレッジを操作し、最終的には自己資金利回りをも変えるよ。

タイトルとURLをコピーしました