良い借金?悪い借金?融資の品質は銀行利回り(K%)が教えてくれる

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不動産投資をするとき、利回り計算をしない投資家はいないだろう。

そして「利回りが○%以上でないと投資しない」という最低ラインを持っているはずだ。

ワンルームマンション投資の利回り最低ライン これくらいないと失敗する!

しかしながら、「融資した銀行がどのくらい儲かっているのか」考える投資家などいない。

「当たり前じゃないか。コラッ!」というあなたの声が聞こえてきたが、意味のないことのように思えることでも、普段考えないウラ事情を知ることはマンション投資の成功失敗に深く関係していることがある。

それが本記事である。

本記事で取り上げるのは、不動産投資家の反対側の世界「銀行利回り(K%)」だ。
これがどのように私たちの不動産投資に関係しているのかを解説する。

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銀行利回りとは

銀行利回りとは、その融資を使って銀行がどれだけ収益を上げたかをパーセントで表す指標である。

投資家目線で銀行利回りを考えると「その不動産投資から得た利益をどれだけ銀行に返上するか」
つまり、銀行利回りとはローンのレンタル代といえる。

銀行利回り
=[年間ローン返済額]÷[ローン金額]×100
<補足>
「銀行利回り」は私が作った造語である。
不動産投資用語でローン定数(ローンコンスタント)という。
不動産投資系の解説書では、K%と記述されていることが多い。

銀行利回りは不動産投資にこう関連付けられている

融資を使うと、銀行へ元金と利息を毎月返済する必要がある。
その返済分だけ利益が減り、トータルでキャッシュフローが減少するわけだ。

だから、銀行利回りが低いということはこのように言い換えられる。

銀行利回りが低い
=ローンのレンタル代が安い
=有利な融資
=良い借金

そのマンション投資 現金とローンどちらが有利?はこう判断する

また、ワンルームマンション投資は不動産投資というカテゴリーのでは小さい投資であるが、百万単位のお金が動く。

現金でバチコーンと買える人は少数で(でも、意外といるのがこの不動産投資の世界)、私たちサラリーマン投資家は住宅ローンで居住用マンションを買うように、不動産投資ローンを使うのが一般的だ。

だから、融資と不動産投資は密接につながっているのである。

<不動産投資のボリュームライン>

  • ワンルームマンション投資
    → 300万~1500万円
  • 木造アパート投資
    → 2000万円~1億円
  • 一棟マンション投資
    → 2億円~

2018年に噂になったTATERUも新築木造アパート投資なので、このボリュームラインにおさまる。

スルガ&TATERU事件後 オリックス銀行の面談審査はこう変わった

ここで、一度銀行利回り(K%)を計算してみよう。

銀行利回り(K%)の計算方法

今、あなたが1000万円の融資を受けたとしよう。
その年間ローン返済額が50万円だったとき、銀行利回りはこう計算できる。

銀行利回り
=[年間ローン返済額]÷[ローン金額]×100
=50万円 ÷ 1000万円 ×100
=5%

不動産投資ローンで経費にできるのは利息返済 じゃあ元金返済は?

銀行利回りを計算しただけでは何の役にも立たないが、このように考えると不動産投資に使えるようになる。

銀行利回りはキャッシュフローを変える

不動産投資家目線で考えると、銀行利回りが高いということは「そのマンション投資で得られるはずの利益をたくさん吸い上げられる」ということであり、それはキャッシュフローに影響を与える。

不動産投資ローンの品質を高めてキャッシュフローを増やす方法

例えば、あなたは実質利回り5%のワンルームマンションを購入するとき、銀行利回り4%のローンを使って買ったとしよう。

融資を使わなければ5%分のキャッシュフロー(儲け)を得られたはずであるが、銀行が4%を取っていくので、1%のキャッシュフローが残る。

  • 現金投資のキャッシュフロー:5%
  • 融資利用後のキャッシュフロー:1%

ただし、融資をうまいこと利用すれば正のレバレッジがかかるため、自己資金利回りで考えるとキャッシュフローは増える!

反対に、融資の使い方がヘタクソなら負のレバレッジがかかり、キャッシュフローをむしり取られてジ・エンドだ。

融資は使い方で敵にも味方にもなる。このことを詳しく解説した記事がコチラだ。

レバレッジを狙え!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

まとめ

  • 銀行利回りとはローンのレンタル代のことであり、不動産投資用語でローン定数(ローンコンスタント、K%)と呼ばれている
  • 銀行利回りが高いと、その分だけ投資家の取り分が減り、見た目のキャッシュフローが下がる
  • 銀行利回りはキャッシュフローを変えるパワーがある
  • 銀行利回りはレバレッジを操作し、最終的には自己資金利回りを変える