不動産投資のレバレッジとは、融資を使ってキャッシュフローを多くする。もしくは自己資金利回り(CCR)を増加させることをいいます。
ワンルームマンション投資をハイレバレッジにする方法は主に2つあります。
- 自己資金を減らす。
- 毎月のローン返済額を減らす。
なぜ、こうすればハイレバレッジが実現するのでしょうか?
それを数字を使って解説しましょう!

本記事は少し複雑な投資理論を使ってるよ。
分からない用語がある場合は、リンクをクリックして解説記事を参照してね。
ワンルームマンションの条件
あなたはこの中古区分マンション投資を検討しています。
この中古区分マンションの自己資金利回りは10%です。
=[年間キャッシュフロー]÷[自己資金]×100
=20万円÷200万円×100
=10%

自己資金利回り(CCR)はこちらの記事でくわしく解説しているよ。
『自己資金利回りこそ不動産投資の要!儲かるワンルームはどっち?』
本記事では、この物件の自己資金利回り10%を標準レバレッジとします。
ハイレバレッジにする絶対条件
ワンルームマンション投資でレバレッジ効果を狙うとき、外せない条件がひとつだけあります。
この条件が満たされない場合、レバレッジ効果が働かず逆レバレッジ(逆レバ)になります。

これを解説し出すと長くなるから、こちらの記事にまとめたよ。
『レバレッジ大爆発!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法』
投資をハイレバレッジにする方法1:自己資金を減らす
ワンルームマンション投資をハイレバレッジにする方法の一つ目。
それは、自己資金を減らすことです。
区分マンション投資の融資は、物件価格の10%~20%の頭金を求められることが多い。
しかし、フラット35で有名な「ARUHIのアプラス投資用ローン」は、物件価格すべてをローンに頼るフルローンや、[物件価格+購入諸費用]もローンに頼るオーバーローンができます。



今回のワンルームマンション投資では、自己資金200万円使っていました。
- 自己資金を100万円に減額
自己資金利回りは20% - 自己資金ゼロ(フルローン)
自己資金利回りは無限(計算不能)
=20万円÷100万円×100
=20%(レバレッジ2倍)
=20万円÷0万円×100
=計算不能(レバレッジ無限)
このように、自己資金を使わない不動産投資ができればハイレバレッジが効き、自己資金利回りは一気に向上します。
『あなたも間違えている!不動産投資のイールドギャップはこう理解せよ』
投資をハイレバレッジにする方法2:毎月のローン返済額を減らす
ワンルームマンション投資をハイレバレッジにする方法の二つ目は、ローン返済額を減らすことです。
銀行のローン返済額を減らす方法には2つの方法があります。
- ローンの金利を下げる
- ローンの融資期間を延ばす
だが、ワンルーム投資の融資の金利は銀行が一方的に指定してくるため、融資期間を延ばす方法が現実的です。

ただし、コチラの記事でも書いたように、長期ローンのリスクもしっかりと理解しようね。
『不動産投資の長期ローンは万能ではない!30年に隠された2大リスク』
あなたが検討した中古区分マンション投資では、ローン返済が40万円でした。
それを20万円に減らすことができれば、自己資金利回り20%まで向上します。
=[年間キャッシュフロー]÷[自己資金]×100
=40万円÷200万円×100
=20%
不動産投資は「ハイレバレッジ=正義」ではない
不動産投資は「レバレッジを効かせてナンボ」と言われることもあります。
実際、メガ大家さんの多くは、ハイレバレッジのアクセル全開で頂点まで登りつめました。
『メガ大家の失敗を暴露する!サラリーマン投資家はイメージに騙されるな』
だが、レバレッジはあなたの人生を破壊するだけのパワーを秘めている。
あなたがサラリーマン投資家なら、そこまでリスクを取る必要はないのではないでしょうか?
まとめ
ローンを使ってレバレッジをかけることで、自己資金利回りは何倍にも膨らむよ。
ハイレバレッジを実現する方法は2つ。
- 自己資金を減らす
- 毎月のローン返済額を減らす
ただし、レバレッジはもろ刃のつるぎであり、破綻するリスクも伴うことを忘れないでね。