ワンルームマンション投資でハイレバレッジをかける2つの方法

不動産投資のレバレッジとは、融資を使ってキャッシュフローを多くする。もしくは自己資金利回り（CCR）を増加させることをいう。

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉であるが、不動産投資の場合、家賃収入から支出を引いた「儲け」のことをいう。

自己資金利回りとは、その自己資金を使ってどれだけのキャッシュフローを得られたかをパーセントであらわす利回りのことで、自己資金の効率性のことである。

ワンルームマンション投資をハイレバレッジにする方法は主に2つある。

1. 自己資金を減らす
2. 毎月のローン返済額を減らす

こうすれば、なぜハイレバレッジが実現するのか？本記事はそれを数字で解説する。

ワンルームマンションの条件

あなたはこの中古区分マンション投資を検討している。

この中古区分マンションの自己資金利回りを計算すると、14.4％になる。

計算過程は省略している。
くわしくこちらの記事で確認してほしい。

『自己資金利回り(CCR)に注目！効率のいい区分マンションはどっち？』

本記事では、この物件の自己資金利回りを標準レバレッジとする。

ハイレバレッジにする絶対条件

ワンルームマンション投資でレバレッジ効果を狙うとき、外せない条件がひとつだけある。

この条件が満たされない場合、レバレッジ効果が働かず逆レバレッジ（逆レバ）となる。

その理由はコチラの記事で解説している。

『レバレッジを狙え！不動産投資でキャッシュフローを増やす方法』

ハイレバレッジにする方法1 自己資金を減らす

ワンルームマンション投資をハイレバレッジにする方法の一つ目。
それは自己資金を減らすことである。

区分マンション投資の融資を検討するとき、物件価格の10％～20％の頭金を求められることが多い。

しかし、フラット35で有名な「ARUHIのアプラス投資用ローン」は物件価格すべてをローンに頼るフルローンや、[物件価格+購入諸費用]もローンに頼るオーバーローンができる。

『アルヒ（ARUHI）のアプラス投資用マンションローンはココに注意！』

今回のワンルームマンション投資では、自己資金100万円使っていた。

自己資金を50万円に減額できれば自己資金利回りは28.8％となり、自己資金ゼロ（フルローン）だと、自己資金利回りは無限大（計算不能）となる。

このように、自己資金をできるだけ使わない不動産投資ができれば、自己資金利回りは一気に向上し、ハイレバレッジが狙えるのだ。

『プロでも間違える！不動産投資のイールドギャップはこう理解せよ』

ハイレバレッジにする方法2 毎月のローン返済額を減らす

ワンルームマンション投資をハイレバレッジにする方法の二つ目は、ローン返済額を減らすことである。

銀行のローン返済額を減らす方法には2つの方法があるが、区分マンション投資の金利は銀行が一方的に指定してくる。
だから、融資期間をできる限り延ばす方法が現実的だ。

1. ローンの金利を下げる
2. ローンの融資期間を延ばす

ただし、コチラ↓の記事でも書いたように、長期ローンのリスクもしっかりと理解しよう。

『不動産投資の長期ローンは万能ではない！30年に隠された2大リスク』

今回あなたが検討した中古区分マンション投資では、毎月のローン返済が3万円であったが、それを2万円に減らすことができれば、自己資金利回り26.4％まで向上する。

まとめ

• 自己資金利回りはローンを使ってレバレッジをかけることで何倍にも膨らむ
• ハイレバレッジを実現する方法は2つ

1. 自己資金を減らす
2. 毎月のローン返済額を減らす

ただし、レバレッジはもろ刃のつるぎであり、破綻するリスクも伴うことを忘れてはならない。