ワンルームマンション投資でハイレバレッジをかける2つの方法

利回り
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不動産投資のレバレッジとは、融資を使ってキャッシュフローを多くする。もしくは自己資金利回り(CCR)を増加させることをいいます。

キャッシュフローとは、家賃収入から支出を引いた儲けのことをいいます。
自己資金利回りとは、その自己資金を使ってどれだけのキャッシュフローを得られたかをパーセントであらわす利回りのことで、自己資金の効率性のことです。

 

ワンルームマンション投資をハイレバレッジにする方法は主に2つあります。

  • 自己資金を減らす。
  • 毎月のローン返済額を減らす。

 

なぜ、こうすればハイレバレッジが実現するのでしょうか?

それを数字を使って解説しましょう!

ぴろり
ぴろり

本記事は少し複雑な投資理論を使ってるよ。
分からない用語がある場合は、リンクをクリックして解説記事を参照してね。

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ワンルームマンションの条件

あなたはこの中古区分マンション投資を検討しています。

 

この中古区分マンションの自己資金利回りは10%です。

自己資金利回り(CCR)
=[年間キャッシュフロー]÷[自己資金]×100
=20万円÷200万円×100
=10%

 

ぴろり
ぴろり

自己資金利回り(CCR)はこちらの記事でくわしく解説しているよ。

自己資金利回り(CCR)に注目!効率のいい区分マンションはどっち?

 

本記事では、この物件の自己資金利回り10%を標準レバレッジとします。

ハイレバレッジにする絶対条件

ワンルームマンション投資でレバレッジ効果を狙うとき、外せない条件がひとつだけあります。

 

この条件が満たされない場合、レバレッジ効果が働かず逆レバレッジ(逆レバ)になります。

 

ぴろり
ぴろり

これを解説し出すと長くなるから、こちらの記事にまとめたよ。

レバレッジを狙え!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

投資をハイレバレッジにする方法1:自己資金を減らす

ワンルームマンション投資をハイレバレッジにする方法の一つ目。

それは、自己資金を減らすことです。

 

区分マンション投資の融資は、物件価格の10%~20%の頭金を求められることが多い。

しかし、フラット35で有名な「ARUHIのアプラス投資用ローン」は、物件価格すべてをローンに頼るフルローンや、[物件価格+購入諸費用]もローンに頼るオーバーローンができます。

アプラス投資用マンションローン(ARUHI)の融資条件 HPにない情報満載

 

今回のワンルームマンション投資では、自己資金200万円使っていました。

  • 自己資金を100万円に減額
    自己資金利回りは20%
  • 自己資金ゼロ(フルローン)
    自己資金利回りは無限(計算不能)

 

自己資金100万円の自己資金利回り
=20万円÷100万円×100
=20%(レバレッジ2倍)
自己資金なしの自己資金利回り
=20万円÷0万円×100
=計算不能(レバレッジ無限)

 

このように、自己資金を使わない不動産投資ができればハイレバレッジが効き、自己資金利回りは一気に向上します。

プロでも間違える!不動産投資のイールドギャップはこう理解せよ

投資をハイレバレッジにする方法2:毎月のローン返済額を減らす

ワンルームマンション投資をハイレバレッジにする方法の二つ目は、ローン返済額を減らすことです。

 

銀行のローン返済額を減らす方法には2つの方法があります。

  • ローンの金利を下げる
  • ローンの融資期間を延ばす

 

だが、ワンルーム投資の融資の金利は銀行が一方的に指定してくるため、融資期間を延ばす方法が現実的です。

 

ぴろり
ぴろり

ただし、コチラの記事でも書いたように、長期ローンのリスクもしっかりと理解しようね。

不動産投資の長期ローンは万能ではない!30年に隠された2大リスク

 

あなたが検討した中古区分マンション投資では、ローン返済が40万円でした。

それを20万円に減らすことができれば、自己資金利回り20%まで向上します

自己資金利回り
=[年間キャッシュフロー]÷[自己資金]×100
=40万円÷200万円×100
=20%

不動産投資は「ハイレバレッジ=正義」ではない

不動産投資は「レバレッジを効かせてナンボ」と言われることもあります。

実際、メガ大家さんの多くは、ハイレバレッジのアクセル全開で頂点まで登りつめました。

メガ大家の失敗を暴露する!サラリーマン投資家はイメージに騙されるな

 

だが、レバレッジはあなたの人生を破壊するだけのパワーを秘めている。

あなたがサラリーマン投資家なら、そこまでリスクを取る必要はないのではないでしょうか?

まとめ

ブログキャラ

ローンを使ってレバレッジをかけることで、自己資金利回りは何倍にも膨らむよ。

ハイレバレッジを実現する方法は2つ。

  • 自己資金を減らす
  • 毎月のローン返済額を減らす

ただし、レバレッジはもろ刃のつるぎであり、破綻するリスクも伴うことを忘れないでね。

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