不動産投資のレバレッジとは、融資を使ってキャッシュフローを多くする。もしくは自己資金利回り（CCR）を増加させることをいいます。
ワンルームマンション投資をハイレバレッジにする方法は主に2つあります。
- 自己資金を減らす。
- 毎月のローン返済額を減らす。
なぜ、こうすればハイレバレッジが実現するのでしょうか？
それを数字を使って解説しましょう！
本記事は少し複雑な投資理論を使ってるよ。
分からない用語がある場合は、リンクをクリックして解説記事を参照してね。
ワンルームマンションの条件
あなたはこの中古区分マンション投資を検討しています。
この中古区分マンションの自己資金利回りは10％です。
＝[年間キャッシュフロー]÷[自己資金]×100
＝20万円÷200万円×100
＝10％
自己資金利回り（CCR）はこちらの記事でくわしく解説しているよ。
『自己資金利回りこそ不動産投資の要！儲かるワンルームはどっち？』
本記事では、この物件の自己資金利回り10％を標準レバレッジとします。
ハイレバレッジにする絶対条件
ワンルームマンション投資でレバレッジ効果を狙うとき、外せない条件がひとつだけあります。
この条件が満たされない場合、レバレッジ効果が働かず逆レバレッジ（逆レバ）になります。
これを解説し出すと長くなるから、こちらの記事にまとめたよ。
『レバレッジ大爆発！不動産投資でキャッシュフローを増やす方法』
投資をハイレバレッジにする方法1：自己資金を減らす
ワンルームマンション投資をハイレバレッジにする方法の一つ目。
それは、自己資金を減らすことです。
区分マンション投資の融資は、物件価格の10％～20％の頭金を求められることが多い。
しかし、フラット35で有名な「ARUHIのアプラス投資用ローン」は、物件価格すべてをローンに頼るフルローンや、［物件価格+購入諸費用］もローンに頼るオーバーローンができます。
不足分のみ借りるローン 購入諸費用以外はすべて借りるローン 自己資金と購入諸費用も含めて借りるローン
今回のワンルームマンション投資では、自己資金200万円使っていました。
- 自己資金を100万円に減額
自己資金利回りは20％ - 自己資金ゼロ（フルローン）
自己資金利回りは無限（計算不能）
＝20万円÷100万円×100
＝20％（レバレッジ2倍）
＝20万円÷0万円×100
＝計算不能（レバレッジ無限）
このように、自己資金を使わない不動産投資ができればハイレバレッジが効き、自己資金利回りは一気に向上します。
『プロでも間違える！不動産投資のイールドギャップはこう理解せよ』
投資をハイレバレッジにする方法2：毎月のローン返済額を減らす
ワンルームマンション投資をハイレバレッジにする方法の二つ目は、ローン返済額を減らすことです。
銀行のローン返済額を減らす方法には2つの方法があります。
- ローンの金利を下げる
- ローンの融資期間を延ばす
だが、ワンルーム投資の融資の金利は銀行が一方的に指定してくるため、融資期間を延ばす方法が現実的です。
ただし、コチラの記事でも書いたように、長期ローンのリスクもしっかりと理解しようね。
『不動産投資の長期ローンは万能ではない！30年に隠された2大リスク』
あなたが検討した中古区分マンション投資では、ローン返済が40万円でした。
それを20万円に減らすことができれば、自己資金利回り20％まで向上します。
＝[年間キャッシュフロー]÷[自己資金]×100
＝40万円÷200万円×100
＝20％
不動産投資は「ハイレバレッジ＝正義」ではない
不動産投資は「レバレッジを効かせてナンボ」と言われることもあります。
実際、メガ大家さんの多くは、ハイレバレッジのアクセル全開で頂点まで登りつめました。
『メガ大家の失敗を暴露する！サラリーマン投資家はイメージに騙されるな』
だが、レバレッジはあなたの人生を破壊するだけのパワーを秘めている。
あなたがサラリーマン投資家なら、そこまでリスクを取る必要はないのではないでしょうか？
まとめ
ローンを使ってレバレッジをかけることで、自己資金利回りは何倍にも膨らむよ。
ハイレバレッジを実現する方法は2つ。
- 自己資金を減らす
- 毎月のローン返済額を減らす
ただし、レバレッジはもろ刃のつるぎであり、破綻するリスクも伴うことを忘れないでね。