ワンルームマンション投資でハイレバレッジをかける2つの方法

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利回り

不動産投資のレバレッジとは、融資を使ってキャッシュフローを多くする。もしくは自己資金利回り(CCR)を増加させることをいう。

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉であるが、不動産投資の場合、家賃収入から支出を引いた「儲け」のことをいう。

自己資金利回りとは、その自己資金を使ってどれだけのキャッシュフローを得られたかをパーセントであらわす利回りのことで、自己資金の効率性のことである。

ワンルームマンション投資をハイレバレッジにする方法は主に2つある。

  1. 自己資金を減らす
  2. 毎月のローン返済額を減らす

こうすれば、なぜハイレバレッジが実現するのか?本記事はそれを数字で解説する。

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ワンルームマンションの条件

あなたはこの中古区分マンション投資を検討している。

  • 価格:720万円(購入諸費用込み)
  • 年間相場家賃:72万円
  • 入居率:95%
  • 年間運営費:18万円
  • 年間ローン返済額:36万円
  • 自己資金:100万円

 

この中古区分マンションの自己資金利回りを計算すると、14.4%になる。

自己資金利回り(CCR)
=[年間キャッシュフロー]÷[自己資金]×100
=14.4万円÷100万円
=14.4%

計算過程は省略している。
くわしくこちらの記事で確認してほしい。

自己資金利回り(CCR)に注目!効率のいい区分マンションはどっち?

 

本記事では、この物件の自己資金利回りを標準レバレッジとする。

ハイレバレッジにする絶対条件

ワンルームマンション投資でレバレッジ効果を狙うとき、外せない条件がひとつだけある。

この条件が満たされない場合、レバレッジ効果が働かず逆レバレッジ(逆レバ)となる。

その理由はコチラの記事で解説している。

レバレッジを狙え!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

ハイレバレッジにする方法1 自己資金を減らす

ワンルームマンション投資をハイレバレッジにする方法の一つ目。
それは自己資金を減らすことである。

区分マンション投資の融資を検討するとき、物件価格の10%~20%の頭金を求められることが多い。

しかし、フラット35で有名な「ARUHIのアプラス投資用ローン」は物件価格すべてをローンに頼るフルローンや、[物件価格+購入諸費用]もローンに頼るオーバーローンができる。

アルヒ(ARUHI)のアプラス投資用マンションローンはココに注意!

 

今回のワンルームマンション投資では、自己資金100万円使っていた。

自己資金を50万円に減額できれば自己資金利回りは28.8%となり、自己資金ゼロ(フルローン)だと、自己資金利回りは無限大(計算不能)となる。

自己資金50万円の自己資金利回り
=14.4万円÷50万円
=28.8%(標準レバレッジの2倍)
自己資金なしの自己資金利回り
=14.4万円÷0万円
=無限大

 

このように、自己資金をできるだけ使わない不動産投資ができれば、自己資金利回りは一気に向上し、ハイレバレッジが狙えるのだ。

プロでも間違える!不動産投資のイールドギャップはこう理解せよ

ハイレバレッジにする方法2 毎月のローン返済額を減らす

ワンルームマンション投資をハイレバレッジにする方法の二つ目は、ローン返済額を減らすことである。

銀行のローン返済額を減らす方法には2つの方法があるが、区分マンション投資の金利は銀行が一方的に指定してくる。
だから、融資期間をできる限り延ばす方法が現実的だ。

  1. ローンの金利を下げる
  2. ローンの融資期間を延ばす

ただし、コチラ↓の記事でも書いたように、長期ローンのリスクもしっかりと理解しよう。

不動産投資の長期ローンは万能ではない!30年に隠された2大リスク

 

今回あなたが検討した中古区分マンション投資では、毎月のローン返済が3万円であったが、それを2万円に減らすことができれば、自己資金利回り26.4%まで向上する

自己資金利回り
=[年間キャッシュフロー]÷[自己資金]×100
=26.4万円÷100万円
=26.4%

まとめ

  • 自己資金利回りはローンを使ってレバレッジをかけることで何倍にも膨らむ
  • ハイレバレッジを実現する方法は2つ
  1. 自己資金を減らす
  2. 毎月のローン返済額を減らす

ただし、レバレッジはもろ刃のつるぎであり、破綻するリスクも伴うことを忘れてはならない。

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