ワンルームマンションの空室リスクは何室持つと解放される?

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ワンルームマンションは1室所有が一番リスキーである。

なぜなら、入居率が0%か100%のどちらかで、空室に対するリスク分散が全くおこなわれていないからだ。

しかし、こんな単純なことでさえも満室のときは気が付かないもので、空室となったとき初めて恐ろしい事実に気づく。

管理費・修繕積立金・ローン返済など、マンション経営に必要な経費をサラリーマンの給与から補填しなくてはならないという現実を

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

そして「ワンルームマンションは複数所有しないとダメ」ということにも気づくだろう。

そこで、ワンルームマンションは何室くらい増やせば、空室リスクを抑えて安心してマンション経営ができるようになるのか?

それを解説しよう。

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空室リスクを室数でカバーする

空室リスクを室数でカバーする目的は「マンション経営で赤字が出たとき、給与から赤字を補填する状況」を作り出さないためである。

つまり、空室を複数室のマンションから得た収益でカバーするのだ。

ワンルーム投資は複数所有でリスク分散せよ!1室だけだと失敗する

ワンルームマンションは7室所有で空室リスクが消える

ワンルームマンションは7室所有すれば、空室リスクから開放される。

その根拠はこうだ。

都市型ワンルームマンションであれば、このような条件の物件が当てはまるだろう。

年間収入 家賃 72万円
年間支出 管理委託手数料 3万円
管理費・修繕積立金 15万円
固定資産税 4万円
ローン返済額 38万円

このワンルームの年間キャッシュフローを計算すると12万円になる。なお、キャッシュフローの計算方法はコチラの記事で解説している。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

もし、空室が1年間続いたとき、年間支出の合計分70万円の赤字である。

だから、70万円以上の年間キャッシュフローが発生する室数を持てば、空室リスクにおびえることなく安心してマンション経営ができるようになるのだ。

空室リスク分散に必要な室数
=赤字 ÷ 年間キャッシュフロー
=70万円 ÷ 12万円
=5.8 → 6室

つまり、7室以上(1室は空室なので「6+1」)ワンルームマンション持っていれば、空室リスクから解放されるのだ。

まずワンルームマンション3室を目標に!

7室のワンルームマンション所有を目指すのも荷が重い。

空室リスクから解放されるとまではいかないが、3室くらい持てばドロー経営は可能になる。

初心者も納得!ワンルームマンション投資は3室所有が第一目標だ

なぜなら、今回のシミュレーションは1年間まるまる1室があいているという非現実的なパターンを想定している。
三大都市圏(都内、都内近郊、名古屋、京都、大阪、神戸)で、投資エリアをまちがえなければ、1カ月~3カ月くらいあれば入居が決まるはずだからだ。

地方都市崩壊!?大阪ワンルームの家賃相場が安すぎる3つの理由

反対に空室を解消するのにこれ以上の期間がかかるということは、ワンルームマンション投資にふさわしくないリスクの高いエリアに投資してしまったといえる。

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