ワンルームマンションの空室リスクは何室持つと解放される?

ワンルーム投資は何室を目指すべき?リスク
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ワンルームマンションは1室所有が一番リスキーです。

なぜなら、入居率が0%か100%のどちらかで、空室に対するリスク分散が全くおこなわれていないからです。

しかし、こんな単純なことでさえも満室のときは気が付かないもので、空室となったとき初めて恐ろしい事実に気づきます。

管理費・修繕積立金・ローン返済など、マンション経営に必要な経費をサラリーマンの給与から補填しなくてはならないという現実を

運営費はこんなに? ワンルーム投資のランニングコスト8選

 

そして「ワンルームマンションは複数所有しないとダメ」と思うことでしょう。

そこで、ワンルームマンションは何室くらい増やせば、空室リスクを抑えて安心してマンション経営ができるようになるのか?

それを解説しましょう!

空室リスクを複数室でカバーする

空室リスクを複数室でカバーする目的は「マンション経営で赤字が出たとき、給与から赤字を補填する状況」を作り出さないためです。

つまり、空室を複数室のマンションから得た収益でカバーするのです。

ワンルーム投資の複数所有はメリットだらけ!1室オンリーは危険だぞ

ワンルームマンションは7室所有で空室リスクが消える

ワンルームマンションは7室所有すれば、空室リスクから開放されます。

その根拠はこうです。

都市型ワンルームマンションであるなら、このような条件の物件が当てはまるでしょう。

年間収入家賃72万円
年間支出管理委託手数料3万円
管理費・修繕積立金15万円
固定資産税4万円
ローン返済額38万円

 

このワンルームの年間キャッシュフローを計算すると12万円になります。なお、キャッシュフローの計算方法はコチラの記事で解説しています。

不動産投資歴10年が直伝!ワンルームのキャッシュフローの計算方法

 

もし、空室が1年間続いたとき、年間支出の合計分70万円マイナスキャッシュフローになります。

だから、70万円以上の年間キャッシュフローが発生する室数を持てば、空室リスクにおびえることなく安心してマンション経営ができるようになるのです。

空室リスク分散に必要な室数
=赤字 ÷ 年間キャッシュフロー
=70万円 ÷ 12万円
=5.8 → 6室

 

つまり、7室以上(1室は空室なので「6+1」)ワンルームマンション持っていれば、空室リスクから解放されるのです。

まずワンルームマンション3室を目標に!

7室のワンルームマンション所有を目指すのも荷が重いですよね?

空室リスクから解放されるとまではいきませんが、3室くらい持てばドロー経営は可能になります。

初心者だけ見て!サラリーマンのワンルーム投資は3室所有を第一目標とせよ

 

なぜなら、今回のシミュレーションは1年間まるまる1室があいているという非現実的なパターンを想定しています。
三大都市圏(都内、都内近郊、名古屋、京都、大阪、神戸)で、投資エリアをまちがえなければ、1カ月~3カ月くらいあれば入居が決まるはずだからです。

地方都市崩壊!?大阪ワンルームの家賃相場が安すぎる3つの理由

 

反対に空室を解消するのにこれ以上の期間がかかるということは、ワンルームマンション投資にふさわしくないリスクの高いエリアに投資してしまったといえるでしょう。

不動産投資の損益分岐点はズバリここ!空室率は何%まで大丈夫?

まとめ

ブログキャラ

ボクの計算では、ワンルームマンションは7室あれば空室りすくは解放されるよ。

でも、いきなり7室買うのもたいへんだよね?

だから、3室を目安に買っていって7室までがんばろう!

でも、ワンルームマンションの所有数が4室を超えてくると、毎年どこかの部屋が空室になるよ。

悩ましいね。

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