間違いってない?不動産投資のリスクとリターンの考え方

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不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン、もしくはローリスク・ミドルリターンとも言われる。

しかし、実際は儲けが出るはずもない最悪の投資をさせられることもある。
これをノーリスク・マイナスリターンという。

もし、あなたが「リスクがないのにマイナスリターン?」と思ったなら、リスクの考え方がまちがっている。

本記事は、不動産投資のリスクとリターンの正しい考え方を解説する。

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リスクとは

リスクとは何だろう?

多くの不動産投資家はこう考えている。
「リスク=儲けがマイナス」

これはまちがった理解だ。
リスクとは不確実性のことをいう。

不確実性とは何だろう?

例えば、1年後に10万円の儲けがでるかもしれないが、ひょっとしたら10万円損するかもしれない
「かもしれない」が不確実性(リスク)だ。

反対に、1年後に100%の確率で10万円儲けられる。もしくは、1年後に100%の確率で10万円損する。

こうなら不確実性ゼロ。つまり「ノーリスク」ということになる。

リターンとは

リターンとは、将来得られるかもしれない収益または損益のことをいう。

リターンはプラス(収益)とマイナス(損益)がある

リターンはプラスだけではなくマイナスもあるという考え方が大切だ。

不動産投資では2種類の収益が知られている。

1.インカムゲイン:キャッシュフロー
マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

2.キャピタルゲイン:売却益
マンション投資は税引き後売却益が最重要!計算方法はこうだ

リスクとリターンの整理

リスクとリターンの意味はわかっただろうか?
ここでリスクとリターンを整理していこう。

リスクとリターン

  • ローリスク・ローリターン
    大きなプラスリターンが得られないかもしれないが、リターンがマイナスになる可能性も低い
  • ミドルリスク・ミドルリターン
    そこそこのプラスリターンが得られるかもしれないが、リターンがマイナスになるかもしれない
  • ハイリスク・ハイリターン
    大きなプラスリターンがでるかもしれないが、破壊的な損失がでるかもしれない

これを見よ!ワンルームマンション投資のリスクとリターンの現実だ

金融投資のリスクとリターン

リスクとリターンの比較のため、少しだけ別の投資の話をする。

株・投資信託・債権などへの投資を金融投資という。

金融投資は市場が巨大で、取引している人間もプロがほとんどである。
さらに、インサイダー取引は法律で禁止されている。

だから、市場は常に効率的に動き、ひずみが発生したとしてもすぐに解消される。
大きな収益を期待すればリスクが大きくなり、大きな損失を被る可能性も増す「表裏一体の世界」と言える。

金融商品のリスクとリターン

出典:投資信託協会

この考え方を「効率的市場仮説」いう。

くわしく知りたい投資家にはコチラの本をおすすめする。

不動産投資のリスクとリターン

不動産投資でよく言われる「ミドルリスク・ミドルリターン」「ローリスク・ミドルリターン」を先ほどの図にプロットしてみよう。

「ミドルリスク・ミドルリターン」「ローリスク・ミドルリターン」

(リスクとリターンは表裏一体の関係だから)金融投資は図の矢印上にリスクとリターンがおさまる。

しかし、不動産投資では図の矢印上から左にずれる「ローリスク・ミドルリターン」という金融投資ではありえないリスクとリターンの関係が起こることがある。

不動産投資は事業的要素が大きく、インサイダー取引もOKだからだ。

  • 相場より安く購入できるかもしれない
  • 経営努力で、その不動産の価値(家賃)をあげられるかもしれない
  • 相場より高く売却できるかもしれない

だから、反対にダマされたり、売買や賃貸経営がヘタクソだったりすると「ハイリスク・ローリターン」も起こることもあるのだ。

高利回りのワンルーム投資にだまされるな!実はハイリスク物件だ

まとめ

  • リスクとはマイナスリターン(損失)のことではない。不確実性のことである
  • リターンはプラスとは限らない。マイナスのリターンもある
  • 金融投資では、大きな収益を期待すればするほどリスクは大きくなる
  • 不動産投資では、リスクをコントロールしながら大きな収益を狙える