不動産投資の成績表が全期間利回り（IRR）だ！エクセルで計算しよう

不動産投資は利回りやキャッシュフロー（儲け）に注目がいく。

• とにかく高利回りの物件を
• キャッシュフローがたくさんでる物件を

といった具合に。

しかし、不動産投資はキャッシュフローが贅沢な高利回り物件が勝つとは限らない。

不動産投資は購入、運営、売却の3点セットで勝敗が決まるからだ。

本記事で解説する全期間利回り（IRR）は購入・運営・売却までを含めた利回りで、いわば不動産投資の利回りの集大成と言える。

利回りは購入時のシミュレーションでしかない

全期間利回り（IRR）の解説の前に、不動産投資の利回りの問題点を洗い直そう。

まあ、不動産投資にはさまざまな利回りがあるのはご存じだろう。

• 表面利回り（グロス利回り）
• NOI利回り（ネット利回り）
• 実質利回り（FCR）
• 自己資金利回り（CCR）

※リンクをクリックすると各利回りの解説記事へジャンプする

 

しかし、これらの利回りは購入した瞬間のシミュレーションであり、それから先もこの利回りが保証されるわけではなく、「高利回り＝勝利」の絵は描けない。

なぜなら、利回りが良好で多くのキャッシュフローを得られていたとしても、運営や売却で失敗してしまうと大損することもあるからだ。

くわしくはコチラの記事で解説している。

『ワンルーム投資の出口（売却）を誤るな！成功を失敗に一変させるぞ』

 

そこで登場するのが全期間利回り（IRR）である。

全期間利回り（IRR）とは

全期間利回りは購入・運営・売却までを含めた、総合的な利回りのことである。

言い換えると、全期間利回りはその不動産投資をすることで、その投資期間全体（購入・運営・売却）で、毎年どのくらいの利回りが期待できるかを教えてくれる。

※全期間利回りの正式名称は「内部収益率（IRR：internal-rate-of-return）」である。
「ワンルームマンション投資 ｜ 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」ではIRRのことを「全期間利回り」と記載する。

つまり、こういうことだ。

 

全期間利回りにも計算式があるが、複雑であるためあえて書かない。
エクセルを使えば簡単に計算できるので、エクセルの使い方をマスターしたほうが手っとりばやいからだ。

全期間利回り（IRR）の計算準備

全期間利回りをエクセルで計算するためには、3つのデータが必要だ。

1. 自己資金（初期投下資金）
2. 毎年のキャッシュフロー
3. 売却益

ひとつずつ予測していこう。

自己資金の計算

あなたは地方都市にある表面利回り8.2％の築10年の築浅区分マンションを、融資を使って購入する予定だ。

• 価格：1020万円
• 購入諸費用：80万円
• 年間家賃：84万円

購入諸費用の内訳はコチラの記事を確認しよう。

『初心者必見！1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリＸ万円』

 

融資条件はこうだ。

• 融資金額：840万円（8割融資）
• 金利：2.425％
• 期間：30年

購入諸費用は100万円と仮定して、自己資金を計算しよう。

年間キャッシュフローを計算

運営条件はこう予測した。

• 家賃下落率：年1.5％（※）
• 運営費率：家賃の30％（空室率10％込）
• 年間ローン返済金：39.4万円

初年度の年間キャッシュフローを計算してみよう。

キャッシュフローの計算方法はコチラの記事にまとめている。

『マンション投資はキャッシュフローが命！初心者もこう計算すれば楽勝だ』

 

同様に、各年のキャッシュフローを計算して表にまとめる。
（この表もエクセルで簡単に計算できる）

	キャッシュフロー
1年目	193,644
2年目	184,824
3年目	176,136
4年目	167,579
5年目	159,150
6年目	150,847
7年目	142,669
8年目	134,614
9年目	126,679
10年目	118,864

 

（※）築浅マンションは入退去のたびに家賃が下落していくため、キャッシュフローも下落する。このことを考慮しないでマンション投資を行うと、確実に失敗する。

『ワンルームマンション投資系サラリーマンよ！この3つの愚行が失敗に導く』

売却益を計算

あなたは区分マンションを10年後にこの条件で売却できると予測した。

• 譲渡価格：1020万円
• 売却費用：40万円

売却益を計算しよう。

融資を使った売却益の計算方法はコチラの記事を参照しよう。

『マンション投資は融資を味方に付けよ！税引き後売却益の計算方法はこう』

全期間利回り（IRR）をエクセルで計算

区分マンション投資の現金の流れはこの通りである。

縦軸：円
横軸：時間の流れ

 

280万円を投資して、10年間で156万円の運用益と356万円の売却益を得る予定だ。

これをエクセルに記入する。

上図のエクセルでは、計算範囲はB1～B12である。
だからB13に「=irr(B1:B12)」と入力している。

B1は「280万」ではない「－280万」だ！

 

すると、エクセルは下図のように「IRR＝7.1％」と答えを返す。

 

この条件で購入・運営・売却を行うと、10年間全体で毎年7.1％前後の利回りが期待できることがわかる。

『築浅vs.築古！中古ワンルームマンション投資をするならどっちが儲かる？』

まとめ

• 不動産投資ではさまざまな利回りがあるが、それは購入した瞬間のシミュレーション結果にすぎない
• 全期間利回りはその不動産投資全体の利回りのことである
• 全期間利回りの計算には、自己資金・キャッシュフロー・売却益の3つのデータが必要
• 全期間利回りはエクセルを使えば簡単に計算できる