勝敗決定!不動産投資の全期間利回り(IRR)はエクセルで計算できる

全期間利回り(IRR)利回り
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利回り星人@ぴろりです。

不動産投資は利回りキャッシュフロー(儲け)に注目がいきますよね?

  • 高利回りの物件が欲しい。
  • キャッシュフローが多い物件が欲しい。

 

しかし、不動産投資はキャッシュフローが贅沢な高利回り物件が勝つとは限りません。

不動産投資は購入、運営、売却の3点セットで勝敗が決まるからです。

 

もし、この3点セットを考慮して、不動産投資の勝敗を予測できる方法があったとしたらどうですか?

当然、知りたいですよね。

それが、全期間利回り(IRR)なのです。

さあ、始めましょう。

不動産投資の利回りは購入時のシミュレーションでしかない

全期間利回り(IRR)の解説の前に、不動産投資の利回りの問題点を整理しておきましょう。

不動産投資の利回りは明確なルールがないため、ざっとこれくらいはあります。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

リンクをクリックすると、各利回りの解説記事へジャンプするよ。

 

しかしながら、これらの利回りは購入時の瞬間的シミュレーションに過ぎず、購入5年後・10年後と続くわけではなく、徐々に下がるのが普通です。

物件(建物・設備)の経年劣化とともに、

  1. 家賃や入居率は下がる。
  2. ランニングコストは上がる。
  3. 最終的に利回り・売却価格が下がる。

 

言い換えれば、購入初期の瞬間的な利回りが良好で多くのキャッシュフローを得られていたとしても、その後の運営や売却の失敗で大損することもあるということです

不動産投資の利回りで失敗するパターン

 

ここで登場するのが、全期間利回り(IRR)という考え方です。

不動産投資の全期間利回り(IRR)とは?

これがポイント

その不動産投資を実行すれば、投資全体(購入・運営・売却)で毎年どのくらいの利回りが期待できるか?

不動産投資の全期間利回りはこれを明らかにします。

言い換えると、全期間利回りとは、購入・運営・売却までを含めた、総合的な利回りのことです。

全期間利回りの正式名称は「内部収益率(IRR:internal-rate-of-return)」です。
用語の簡素化のため、本ブログでは「IRR=全期間利回り」と記載しています。

 

つまり、全期間利回りにおいては、こういう公式がなりたちます。

全期間利回り=プラス=投資成功
全期間利回り=マイナス=投資失敗

 

「全期間利回りの計算式:〇=▽ × □」と示すのがボクのブログのパターンですが、全期間利回りの計算式は複雑怪奇なので割愛します。

全期間利回りはエクセルで簡単に計算できますので、それをマスターするほうが手っ取り早いです。

不動産投資の全期間利回り(IRR)の計算準備を始めよう

エクセルで全期間利回りを計算するために、3つのデータを用意しましょう。

  • 自己資金(初期投下資金)
  • 毎年のキャッシュフロー
  • 売却益

自己資金の計算

あなたは地方都市にある表面利回り8.2%の築10年の築浅ワンルームマンションを、融資を使って購入する予定です。

  • 価格:1020万円
  • 年間家賃:84万円

 

融資条件はこうです。

  • 融資金額:840万円(8割融資)
  • 金利:2.425%
  • 期間:30年

 

購入諸費用は100万円と仮定して、自己資金を計算しましょう。

自己資金
=物件価格 + 購入諸費用 - 融資金額
=1020+100-840
=280万円

年間キャッシュフローを計算

運営条件はこう予測しました。

  • 家賃下落率:年1.5%(※)
  • 運営費率:家賃の30%
  • 年間ローン返済金:39.4万円

 

初年度の年間キャッシュフローを計算してみます。

キャッシュフロー
=家賃 - 運営費 - ローン返済金
=840,000 -252,000 -394,356
=193,644円

 

キャッシュフローの計算方法はコチラ

不動産投資歴10年が直伝!ワンルームのキャッシュフローの計算方法

 

同様に、各年のキャッシュフローを計算して表にまとめるとこうです。

キャッシュフロー
1年目193,644
2年目184,824
3年目176,136
4年目167,579
5年目159,150
6年目150,847
7年目142,669
8年目134,614
9年目126,679
10年目118,864
ブログキャラぴろり
ぴろり

この表もエクセルで簡単に計算できるよ。

 

築年数別家賃の推移

 

このことを考慮しないでマンション投資を行うと、確実に失敗します。

デンジャラス!新築ワンルーム投資

新築ワンルーム投資で失敗は必然!借金地獄の世界をノゾいてみる?

売却益を計算

10年後、あなたはこのワンルームマンションをこの条件で売却できると予測しました。

  • 譲渡価格:1020万円
  • 売却費用:40万円

 

売却益を計算してみましょう。

売却益
=(譲渡価格 - ローン残債) - 譲渡費用
=(1020-624)-40
=356万円
くわしくはコチラの記事で

マンション投資は融資を味方に付けよ!税引き後売却益の計算方法はこう

 

ついに、データがそろいましたね。

さあ、この不動産投資の全期間利回りをエクセルで計算してみましょう!

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[本番]全期間利回り(IRR)をエクセルで計算しよう

この不動産投資の現金の流れをグラフにまとめるとはこうです。

区分マンション投資の現金の流れ

 

また、この不動産投資のアウトラインを数字で書くとこうです。

  • 自己資金280万円で不動産投資に参入する(購入)
  • 10年間で156万円の運用益を得る(運営)
  • 356万円の売却益を得る(売却)

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

これをエクセルに記入して、全期間利回り(IRR)を計算するよ。

エクセルで全期間利回り(IRR)を計算する方法

上図のエクセルでは、計算範囲はB1~B12です。
だからB13に「=irr(B1:B12)」と入力しています。

B1は「280万」ではありません。「280万」です!

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すると、エクセルは下図のように「IRR=7.1%」と答えを返します。

全期間利回り(IRR)の計算結果

 

ここ結果から

この不動産投資を実行すると、10年間全体で毎年7.1%前後の利回りが期待できることが分かります。

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全期間利回り(IRR)のまとめ

女性投資家
女性投資家

アカン。
この記事、理屈っぽくて全然意味不明やわ。

ブログキャラぴろり
ぴろり

とりあえず、最後まで読んでくれてありがとう。
確かに謎の数字が出てきて、よくわからなかったと思う。

女性投資家
女性投資家

このブログ初心者向けと聞いていたから、読んでみたんやけど…。ああ、しんど。

ブログキャラぴろり
ぴろり

途中に出てきたリンクをたどれば、いつか読めるようになるよ。
この記事が分かるようになれば、不動産業者の餌食にはならないよ。ガンバレ!

 

ブログキャラ

全期間利回り(IRR)をまとめるよ。

不動産投資の利回り(表面、ネット、グロス、実質、自己資金…)は購入した瞬間のシミュレーション結果にすぎない。

だから、全期間利回りを使って、不動産投資全体の利回りを考えることが重要なんだね。

全期間利回りの計算は、自己資金・キャッシュフロー・売却益の3つのデータが必要だけど、エクセルを使えば簡単に計算できるよ。

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