不動産投資の成績表が全期間利回り(IRR)だ!エクセルで計算しよう

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利回り

不動産投資は利回りやキャッシュフロー(儲け)に注目がいく。

  • とにかく高利回りの物件を
  • キャッシュフローがたくさんでる物件を

といった具合に。

しかし、不動産投資はキャッシュフローが贅沢な高利回り物件が勝つとは限らない。

不動産投資は購入、運営、売却の3点セットで勝敗が決まるからだ。

本記事では解説する全期間利回り(IRR)は購入・運営・売却までを含めた利回りで、いわば不動産投資の利回りの集大成と言える。

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利回りは購入時のシミュレーションでしかない

全期間利回り(IRR)の解説の前に、不動産投資の利回りの問題点を洗い直そう。

まあ、不動産投資にはさまざまな利回りがあるのはご存じだろう。

※リンクをクリックすると各利回りの解説記事へジャンプする

 

しかし、これらの利回りは購入した瞬間のシミュレーションであり、それから先もこの利回りが保証されるわけではなく、「高利回り=勝利」の絵は描けない。

なぜなら、利回りが良好で多くのキャッシュフローを得られていたとしても、運営や売却で失敗してしまうと大損することもあるからだ。

ワンルームマンション投資失敗例2

くわしくはコチラの記事で解説している。

ワンルーム投資の出口(売却)を誤るな!成功を失敗に一変させるぞ

 

そこで登場するのが全期間利回り(IRR)である。

全期間利回り(IRR)とは

全期間利回りは購入・運営・売却までを含めた、総合的な利回りのことである。

言い換えると、全期間利回りはその不動産投資をすることで、その投資期間全体(購入・運営・売却)で、毎年どのくらいの利回りが期待できるかを教えてくれる。

※全期間利回りの正式名称は「内部収益率(IRR:internal-rate-of-return)」である。
ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」ではIRRのことを「全期間利回り」と記載する。

つまり、こういうことだ。

全期間利回り=プラス=投資成功
全期間利回り=マイナス=投資失敗

 

全期間利回りにも計算式があるが、複雑であるためあえて書かない。
エクセルを使えば簡単に計算できるので、エクセルの使い方をマスターしたほうが手っとりばやいからだ。

全期間利回り(IRR)の計算準備

全期間利回りをエクセルで計算するためには、3つのデータが必要だ。

  1. 自己資金(初期投下資金)
  2. 毎年のキャッシュフロー
  3. 売却益

ひとつずつ予測していこう。

自己資金の計算

あなたは地方都市にある表面利回り8.2%の築10年の築浅区分マンションを、融資を使って購入する予定だ。

  • 価格:1020万円
  • 購入諸費用:80万円
  • 年間家賃:84万円

購入諸費用の内訳はコチラの記事を確認しよう。

初心者必見!1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリX万円

 

融資条件はこうだ。

  • 融資金額:840万円(8割融資)
  • 金利:2.425%
  • 期間:30年

購入諸費用は100万円と仮定して、自己資金を計算しよう。

自己資金
=物件価格 + 購入諸費用 - 融資金額
=1020+100-840
=280万円

年間キャッシュフローを計算

運営条件はこう予測した。

  • 家賃下落率:年1.5%(※)
  • 運営費率:家賃の30%(空室率10%込)
  • 年間ローン返済金:39.4万円

初年度の年間キャッシュフローを計算してみよう。

キャッシュフロー
=家賃 - 運営費 - ローン返済金
=840,000 -252,000 -394,356
=193,644円

キャッシュフローの計算方法はコチラの記事にまとめている。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

 

同様に、各年のキャッシュフローを計算して表にまとめる。
(この表もエクセルで簡単に計算できる)

キャッシュフロー
1年目193,644
2年目184,824
3年目176,136
4年目167,579
5年目159,150
6年目150,847
7年目142,669
8年目134,614
9年目126,679
10年目118,864

 

(※)築浅マンションは入退去のたびに家賃が下落していくため、キャッシュフローも下落する。このことを考慮しないでマンション投資を行うと、確実に失敗する。

ワンルームマンション投資系サラリーマンよ!この3つの愚行が失敗に導く

売却益を計算

あなたは区分マンションを10年後にこの条件で売却できると予測した。

  • 譲渡価格:1020万円
  • 売却費用:40万円

売却益を計算しよう。

売却益
=(譲渡価格 - ローン残債) - 譲渡費用
=1020-624-40
=356万円

融資を使った売却益の計算方法はコチラの記事を参照しよう。

マンション投資は融資を味方に付けよ!税引き後売却益の計算方法はこう

全期間利回り(IRR)をエクセルで計算

区分マンション投資の現金の流れはこの通りである。

区分マンション投資の現金の流れ

縦軸:円
横軸:時間の流れ

 

280万円を投資して、10年間で156万円の運用益356万円の売却益を得る予定だ。

これをエクセルに記入する。

エクセルで全期間利回り(IRR)を計算する方法

上図のエクセルでは、計算範囲はB1~B12である。
だからB13に「=irr(B1:B12)」と入力している。

B1は「280万」ではない「280万」だ!

 

すると、エクセルは下図のように「IRR=7.1%」と答えを返す。

全期間利回り(IRR)の計算結果

 

この条件で購入・運営・売却を行うと、10年間全体で毎年7.1%前後の利回りが期待できることがわかる。

築浅vs.築古!中古ワンルームマンション投資をするならどっちが儲かる?

まとめ

  • 不動産投資ではさまざまな利回りがあるが、それは購入した瞬間のシミュレーション結果にすぎない
  • 全期間利回りはその不動産投資全体の利回りのことである
  • 全期間利回りの計算には、自己資金・キャッシュフロー・売却益の3つのデータが必要
  • 全期間利回りはエクセルを使えば簡単に計算できる
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