不動産投資の成績表が全期間利回り(IRR)だ!エクセルで計算しよう

全期間利回り(IRR)利回り
この記事は約6分で読めます。

利回り星人@ぴろりだ。

不動産投資は利回りキャッシュフロー(儲け)に注目がいく。

  • とにかく高利回りの物件が欲しい。
  • キャッシュフローが多い物件が欲しい。

といった具合に。

 

しかし、不動産投資はキャッシュフローが贅沢な高利回り物件が勝つとは限らない。

不動産投資は購入、運営、売却の3点セットで勝敗が決まるからだ。

本記事で解説する全期間利回り(IRR)は購入・運営・売却までを含めた利回りであり、いわば不動産投資の利回りの集大成と言える。

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利回りは購入時のシミュレーションでしかない

ぴろり
ぴろり

全期間利回り(IRR)の解説の前に、不動産投資の利回りの問題点をざっと洗いだすよ。

 

まあ、不動産投資には様々な利回りがあるのはご存じだろう。

ぴろり
ぴろり

リンクをクリックすると、各利回りの解説記事へジャンプするよ。

 

しかし、これらの利回りは購入した瞬間的シミュレーションであり、それから10年後もこの利回りが保証されるわけではない

言いかえれば、「高利回り投資 = 勝ち組」の絵は描けない。

なぜなら、利回りが良好で、多くのキャッシュフローを得られていたとしても、運営や売却の失敗で大損することもあるからだ。

ワンルームマンション投資失敗例2

くわしくはコチラの記事で

ワンルーム投資の出口(売却)を誤るな!成功を失敗に一変させるぞ

 

ここで登場するのが、全期間利回り(IRR)という考え方である。

全期間利回り(IRR)とは

これがポイント

全期間利回りは購入・運営・売却までを含めた、総合的な利回りのことである。

言い換えると、全期間利回りはその不動産投資をすることで、その投資期間全体(購入・運営・売却)で、毎年どのくらいの利回りが期待できるかを教えてくれる

全期間利回りの正式名称は「内部収益率(IRR:internal-rate-of-return)」である。
本ブログ」ではIRRのことを「全期間利回り」と記載している。

 

ぴろり
ぴろり

つまり、こういう公式がなりたつよ。

全期間利回り=プラス=投資成功
全期間利回り=マイナス=投資失敗

 

全期間利回りの計算式は複雑である。
だから、あえて書かない。

エクセルを使えば簡単に計算できるので、エクセルの使い方をマスターしたほうが手っとりばやい。

全期間利回り(IRR)の計算準備

全期間利回りをエクセルで計算するために、3つのデータを用意しよう。

  • 自己資金(初期投下資金)
  • 毎年のキャッシュフロー
  • 売却益

ひとつずつ予測する。

自己資金の計算

あなたは地方都市にある表面利回り8.2%の築10年の築浅区分マンションを、融資を使って購入する予定だ。

 

融資条件はこうだ。

  • 融資金額:840万円(8割融資)
  • 金利:2.425%
  • 期間:30年

 

購入諸費用は100万円と仮定して、自己資金を計算しよう。

自己資金
=物件価格 + 購入諸費用 - 融資金額
=1020+100-840
=280万円

年間キャッシュフローを計算

運営条件はこう予測した。

  • 家賃下落率:年1.5%(※)
  • 運営費率:家賃の30%(空室率10%込)
  • 年間ローン返済金:39.4万円

 

初年度の年間キャッシュフローを計算してみよう。

キャッシュフロー
=家賃 - 運営費 - ローン返済金
=840,000 -252,000 -394,356
=193,644円

 

キャッシュフローの計算方法はコチラ

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

 

同様に、各年のキャッシュフローを計算して表にまとめる。

キャッシュフロー
1年目193,644
2年目184,824
3年目176,136
4年目167,579
5年目159,150
6年目150,847
7年目142,669
8年目134,614
9年目126,679
10年目118,864
ぴろり
ぴろり

この表もエクセルで簡単に計算できるよ。

 

新築と築浅マンションは入退去のたびに家賃が下落していくため、キャッシュフローも下落する。このことを考慮しないでマンション投資を行うと、確実に失敗する。

危険!新築マンション投資

新築ワンルーム投資は失敗必至!借金地獄の世界をのぞいて見る?

売却益を計算

10年後、あなたはこのワンルームマンションをこの条件で売却できると予測した。

  • 譲渡価格:1020万円
  • 売却費用:40万円

 

売却益を計算しよう。

売却益
=(譲渡価格 - ローン残債) - 譲渡費用
=1020-624-40
=356万円
くわしくはコチラの記事で

マンション投資は融資を味方に付けよ!税引き後売却益の計算方法はこう

全期間利回り(IRR)をエクセルで計算

ワンルームマンション投資の現金の流れはこうだ。

区分マンション投資の現金の流れ

縦軸:○円
横軸:○年後

また、このワンルーム投資のアウトラインを数字で書くとこうだ。

  • 280万円の自己資金を使って投資する。
  • 10年間で156万円の運用益を得る。
  • 356万円の売却益を得る。

 

ぴろり
ぴろり

これをエクセルに記入して、全期間利回り(IRR)を計算するよ。

エクセルで全期間利回り(IRR)を計算する方法

上図のエクセルでは、計算範囲はB1~B12である。
だからB13に「=irr(B1:B12)」と入力している。

B1は「280万」ではない「280万」だ!

 

すると、エクセルは下図のように「IRR=7.1%」と答えを返す。

全期間利回り(IRR)の計算結果

 

この条件で購入・運営・売却を行うと、10年間全体で毎年7.1%前後の利回りが期待できることがわかる。

この投資を良しとするかどうかはあなた次第である。

未来の不動産投資 不動産テック×AIはここまで来ている

全期間利回り(IRR)のまとめ

女性投資家
女性投資家

アカン。
この記事、理屈っぽくて全然意味不明やわ。

ぴろり
ぴろり

とりあえず、最後まで読んでくれてありがとう。
確かに謎の数字が出てきて、よくわからなかったと思う。

女性投資家
女性投資家

このブログ初心者向けと聞いていたから、読んでみたんやけど…。

ああ、しんど。

ぴろり
ぴろり

途中に出てきたリンクをたどれば、いつか読めるようになるよ。
この記事が分かるようになれば、不動産業者の餌食にはならないよ。
ガンバレ!

 

ブログキャラ

全期間利回り(IRR)をまとめるよ。

不動産投資の利回り(表面、ネット、グロス、実質、自己資金…)は購入した瞬間のシミュレーション結果にすぎないんだ。

だから、全期間利回りを使って、不動産投資全体の利回りを考えることが重要なんだ。

全期間利回りの計算は、自己資金・キャッシュフロー・売却益の3つのデータが必要だけど、エクセルを使えば簡単に計算できるよ。

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