不動産投資は利回りやキャッシュフロー（儲け）に注目がいく。
- とにかく高利回りの物件を
- キャッシュフローがたくさんでる物件を
といった具合に。
しかし、不動産投資はキャッシュフローが贅沢な高利回り物件が勝つとは限らない。
不動産投資は購入、運営、売却の3点セットで勝敗が決まるからだ。
本記事では解説する全期間利回り（IRR）は購入・運営・売却までを含めた利回りで、いわば不動産投資の利回りの集大成と言える。
利回りは購入時のシミュレーションでしかない
全期間利回り（IRR）の解説の前に、不動産投資の利回りの問題点を洗い直そう。
まあ、不動産投資にはさまざまな利回りがあるのはご存じだろう。
※リンクをクリックすると各利回りの解説記事へジャンプする
しかし、これらの利回りは購入した瞬間のシミュレーションであり、それから先もこの利回りが保証されるわけではなく、「高利回り＝勝利」の絵は描けない。
なぜなら、利回りが良好で多くのキャッシュフローを得られていたとしても、運営や売却で失敗してしまうと大損することもあるからだ。
くわしくはコチラの記事で解説している。
『ワンルーム投資の出口（売却）を誤るな！成功を失敗に一変させるぞ』
そこで登場するのが全期間利回り（IRR）である。
全期間利回り（IRR）とは
全期間利回りは購入・運営・売却までを含めた、総合的な利回りのことである。
言い換えると、全期間利回りはその不動産投資をすることで、その投資期間全体（購入・運営・売却）で、毎年どのくらいの利回りが期待できるかを教えてくれる。
※全期間利回りの正式名称は「内部収益率（IRR：internal-rate-of-return）」である。
「ワンルームマンション投資 ｜ 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」ではIRRのことを「全期間利回り」と記載する。
つまり、こういうことだ。
全期間利回り＝マイナス＝投資失敗
全期間利回りにも計算式があるが、複雑であるためあえて書かない。
エクセルを使えば簡単に計算できるので、エクセルの使い方をマスターしたほうが手っとりばやいからだ。
全期間利回り（IRR）の計算準備
全期間利回りをエクセルで計算するためには、3つのデータが必要だ。
- 自己資金（初期投下資金）
- 毎年のキャッシュフロー
- 売却益
ひとつずつ予測していこう。
自己資金の計算
あなたは地方都市にある表面利回り8.2％の築10年の築浅区分マンションを、融資を使って購入する予定だ。
- 価格：1020万円
- 購入諸費用：80万円
- 年間家賃：84万円
購入諸費用の内訳はコチラの記事を確認しよう。
『初心者必見！1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリＸ万円』
融資条件はこうだ。
- 融資金額：840万円（8割融資）
- 金利：2.425％
- 期間：30年
購入諸費用は100万円と仮定して、自己資金を計算しよう。
＝物件価格 + 購入諸費用 － 融資金額
＝1020+100－840
＝280万円
年間キャッシュフローを計算
運営条件はこう予測した。
- 家賃下落率：年1.5％（※）
- 運営費率：家賃の30％（空室率10％込）
- 年間ローン返済金：39.4万円
初年度の年間キャッシュフローを計算してみよう。
＝家賃 － 運営費 － ローン返済金
＝840,000 －252,000 －394,356
＝193,644円
キャッシュフローの計算方法はコチラの記事にまとめている。
『マンション投資はキャッシュフローが命！初心者もこう計算すれば楽勝だ』
同様に、各年のキャッシュフローを計算して表にまとめる。
（この表もエクセルで簡単に計算できる）
| キャッシュフロー | |
|---|---|
| 1年目 | 193,644 |
| 2年目 | 184,824 |
| 3年目 | 176,136 |
| 4年目 | 167,579 |
| 5年目 | 159,150 |
| 6年目 | 150,847 |
| 7年目 | 142,669 |
| 8年目 | 134,614 |
| 9年目 | 126,679 |
| 10年目 | 118,864 |
（※）築浅マンションは入退去のたびに家賃が下落していくため、キャッシュフローも下落する。このことを考慮しないでマンション投資を行うと、確実に失敗する。
『ワンルームマンション投資系サラリーマンよ！この3つの愚行が失敗に導く』
売却益を計算
あなたは区分マンションを10年後にこの条件で売却できると予測した。
- 譲渡価格：1020万円
- 売却費用：40万円
売却益を計算しよう。
＝(譲渡価格 － ローン残債) － 譲渡費用
＝1020－624－40
＝356万円
融資を使った売却益の計算方法はコチラの記事を参照しよう。
『マンション投資は融資を味方に付けよ！税引き後売却益の計算方法はこう』
全期間利回り（IRR）をエクセルで計算
区分マンション投資の現金の流れはこの通りである。
縦軸：円
横軸：時間の流れ
280万円を投資して、10年間で156万円の運用益と356万円の売却益を得る予定だ。
これをエクセルに記入する。
上図のエクセルでは、計算範囲はB1～B12である。
だからB13に「=irr(B1:B12)」と入力している。
B1は「280万」ではない「－280万」だ！
すると、エクセルは下図のように「IRR＝7.1％」と答えを返す。
この条件で購入・運営・売却を行うと、10年間全体で毎年7.1％前後の利回りが期待できることがわかる。
『築浅vs.築古！中古ワンルームマンション投資をするならどっちが儲かる？』
まとめ
- 不動産投資ではさまざまな利回りがあるが、それは購入した瞬間のシミュレーション結果にすぎない
- 全期間利回りはその不動産投資全体の利回りのことである
- 全期間利回りの計算には、自己資金・キャッシュフロー・売却益の3つのデータが必要
- 全期間利回りはエクセルを使えば簡単に計算できる
