あなたがワンルームマンションを買うとき、何を基準としていますか？
- 価格？
- 立地？
- 有名不動産投資会社？
どれも大切ですね。
でも、一番大切な基準は「そのワンルームマンションは、購入後も持ち続けることができるのか？」です。
これを判断するためには「不動産投資シミュレーション」ができなくてはなりません。
本記事を最後まで読むと「どのようなファクターをシミュレーションに組み込めばよいのか」が理解できます。
本記事は、ワンルームマンション投資ブログ | 10年経験のサラリーマン大家が明かす失敗しない戦略の管理人ぴろりが実際に使っているソフトを利用して解説しています。
さあ、始めましょう。
不動産投資シミュレーションに物件データを入力する
ワンルームマンションの購入年と築年数は省略できますが、入力するとシミュレーション結果に反映されます。
購入年
ワンルームマンションを購入した購入年（西暦）を入力します。
特に解説不要ですよね。
令和（平成・昭和）と西暦の変換には「西暦・和暦表」が便利です。
そろそろ、和暦辞めてほしいよね。
築年数
ワンルームマンションの築年数を入力します。
2022年現在、多くの銀行が旧耐震物件の融資がNGです。
ですので、融資を使うなら新耐震物件が投資対象になります。
物件価格
ワンルームマンションの価格を入力します。
新築ワンルームとか買わないようにね。
シミュレーションするまでもなくヤバイよ。
『衝撃の結末！新築ワンルームマンション投資家の失敗体験を暴露』
購入諸費用
ワンルームマンションの購入諸費用の目安は価格の7％～12％です。
各項目を入力して、シミュレーションに役立てます。
仲介手数料
ワンルームマンションを仲介で購入したときにかかる仲介手数料を入力します。
GA technologies など、売主から直接買った場合は、この手数料はかからないよ
登記費用
登記費用（司法書士手数料・法定手数料）の合計を入力します。
1000万円クラスのワンルームマンションの登記費用合計は15万円～20万円程度で、ローン金額が大きくなるほど登記費用は高くなります。
銀行手数料
銀行の事務手数料と不動産紹介会社の提携ローン紹介料の合計を入力します。
銀行のローン事務手数料は10万円～20万円ですが、不動産紹介会社の提携ローンを使う場合は、紹介料を10万円程度請求していきます。
| 銀行 | 手数料（税抜） | 最低手数料（税抜） |
|---|---|---|
| オリックス銀行 | 1.0% | 10万円 |
| SBJ銀行 | 1.5% | – |
| セゾン | 2.5％ | 25万円 |
| イオン住宅ローンサービス | 1％もしくは2％ | 10万円もしくは20万円 |
| ソニー銀行 | 10万円もしくは50万円 | 10万円 |
| 三井住友トラスト L＆F | 1.5% | 10万円 |
不動産取得税
不動産取得税の合計を入力します。
ワンルームマンションの不動産取得税の目安は6万円（築古）～10万（築浅）です。
不動産取得税とは、ワンルームマンションを購入してから6カ月後くらいにやってくる都道府県税です。
時限爆弾やん！
不動産投資会社が作成したシミュレーションにおいては、不動産取得税を購入諸費用として計上されていないことが多いです。
しかしながら、約半年後に必ずかかる費用であるため、しっかり費用計上してシミュレーションするべきです。
保険料
保険料の合計を入力します。
火災保険10年+地震保険5年の保険料は2万円～3万円です。
ワンルームマンションをローンを使って購入するなら、火災保険・地震保険の加入は必須です。
印紙代
不動産契約書とローン契約書に貼る印紙の合計額を入力します。
不動産の売買契約書とローンの契約書に、収入印紙を貼る必要があります。
| 記載金額 | 印紙代（印紙税） |
|---|---|
| 1万円未満のもの | 非課税 |
| 10万円以下のもの | 200円 |
| 50万円以下のもの | 400円 |
| 100万円以下のもの | 1,000円 |
| 500万円以下のもの | 2,000円 |
| 1,000万円以下のもの | 10,000円 |
| 5,000万円以下のもの | 20,000円 |
国税庁「第1号文書から第4号文書までの印紙税額の一覧表」より抜粋
不動産投資シミュレーションに融資データを入力する
サラリーマンが行う不動産投資は、ローンを使う場合がほとんどです。
なぜなら、1000万円を超えるワンルームマンションを現金一括で支払えるサラリーマン投資家は少ないからです。
初心者であればあるほど、ローン依存率が高くならざるを得ません。
ローン条件の良し悪しで、シミュレーションの結果がかなり変わってきます。
『ローン定数で比較！不動産投資で失敗しない良質な融資の選び方とは？』
借入金額
借りるローンの予定金額を入力します。
ワンルーム投資では、頭金ゼロ円で始められるケースもありますが、2割程度の頭金は用意したいです。（1000万円の物件：200万円程度）
というのも、多額の借金はキャッシュフローを圧迫し、ローン支払い倒れを起こす可能性があるからです。
色々なパターンを入力して、シミュレーション結果を比較してください。
借入金利と期間
ワンルーム投資のローン金利の目安は2～3％（ローン期間は最長35年）ですが、GA technologies のような大手不動産会社では、お得な条件でローンが組めることが多いです。
＜参考：リノシーの提携銀行の金利＞
| 銀行 | 金利 |
|---|---|
| ソニー銀行 | 1.64％ |
| イオン銀行 | 1.65％ |
| SBJ銀行 | 1.775％ |
| オリックス銀行 | 1.85％ |
| 自分銀行 | 1.92％ |
ローンは金利に目が行きがちですが、期間も大切なファクターです。
色々なパターンを入力して、シミュレーション結果を比較してください。
不動産投資シミュレーションに収支データを入力する
賃料
物件の相場賃料を入力します。
オーナーチェンジ物件の場合、相場家賃でシミュレーションしないと後で大失敗します。
入居者が退去した後は相場家賃に調整されるからです。
家賃査定はマンション貸す.com を使うと便利です。
空室率
物件の予測空室率を入力します。
東京3区で3％、山手線周辺で5％、政令都市中心部で8％、政令都市それ以外のエリアで15％くらいが目安です。
『東京ワンルーム投資は立地が全て！空室率3％の謎の新宿物件を巡回』
年間家賃下落率
購入した築年数と下記のグラフを目安にして、年間家賃下落率を入力します。
ワンルームマンションの家賃下落は築10年までが大きく、11年を超えるとやや緩やかになります。21年を超えるとほぼ横ばいです。
『対決！築浅 vs 築古 ワンルーム投資はどっちが儲かる？』
年間修繕積立金上昇率
修繕積立金の予測年間上昇率を入力します。
投資用マンションの多くは15階未満であるため、月額218円/㎡（165円～250円/㎡）が修繕積立金の目安となります。
出典：マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省）
管理委託手数料（率）
管理会社に支払う管理委託手数料（定率or定額）を入力します。
定率であれば3%～7％、定額であれば1,000円～3,000円が目安になります。
管理費・修繕積立金
管理組合に支払う管理費と修繕積立金をそれぞれ入力します。
合計で1万円以下に収まっているのがベターです。
固定資産税（月）
固定資産税＋都市計画税の年額を12カ月で割った月額を入力します。
築古で2～3万円（年額）、築浅で4万円～6万円（年額）が目安です。
その他の経費
修繕費・広告料など、シミュレーションの項目にない事項を入力します。
不動産投資シミュレーションをワンルーム投資に活かす方法
ちょっとめんどくさそうな記事になったね。
でも、不動産投資のシミュレーションは慣れれば簡単だし、マスターすれば負けない投資ができるようになるよ。
反対に、不動産投資のシミュレーションができないと、業者任せで買うことになるから非常に危ないよ。
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