築浅vs.築古!中古ワンルームマンション投資をするならどっちが儲かる?

築浅マンションVS.築古マンション利回り
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中古ワンルームマンション投資には2つの派閥があります。

築10年までワンルームマンションに投資する築浅派(ちくあさは)と、築30年超のワンルームマンションに投資する築古派(ちくふるは)です。

 

ぴろり
ぴろり

それぞれメリット・デメリットがあり、どちらがいいとは一概に言えないんだ。

ちなみに、ボクは築浅が安く買えた時代は築浅派だったけど、現在は筋金入りの築古派だよ。

 

 

本記事は、ある条件下ではどちらがガチで儲かるのかを購入から売却まで無理やりシミュレーションしました。

果たして、勝つのはどちらでしょうか?

※本記事は、築浅・築古が持つ個別のリスクは無視し、「収支面でどちらに軍配が上がるのか」のみを検討しています。

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築浅と築古マンションのイメージ

本記事は(山手線主要駅まで電車で5分圏の)山手線外側の区分マンションをイメージしています。(間取りは「楽待」から拝借した)

築浅マンション

あこがれのアーバンスタイル。それが築浅マンションです。

築浅マンションの間取り

  • スペック:25㎡、バストイレ別の1K
  • 築年数:5年
  • 価格:2000万円
  • 年間家賃:120万円

築古マンション

築古マンションはSimple is best! バブル期のワンルームスタイルです。

築古マンションの間取り

  • スペック:16㎡、ユニットバスの1R
  • 築年数:30年
  • 価格:900万円
  • 年間家賃:70万円

 

東京圏ではこれがスタンダードかもしれませんが、関西圏では不人気の間取りです。

築浅vs.築古 購入偏

築浅マンションと築古マンションの特徴を、表にまとめるとこうです。

築浅築古
築年数5年30年
価格2000万円900万円
年間家賃120万円70万円
表面利回り6.0%7.8%
ローン金額1800万円810万円
金利2.3%2.6%
融資期間30年22年

 

それぞれのマンションの詳細を解説します。

築浅マンションの購入条件の詳細

  • 築5年
  • 物件価格:2000万円
  • 年間家賃:120万円

 

表面利回りは6%(120 ÷ 2000 ×100)と計算できます。

購入諸費用が130万円程度かかるため、330万円の自己資金を投資します。(90%融資)

 

築浅マンション購入後のバランスシートをイメージするとこうです。

築浅マンションのバランスシート

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築浅マンション投資のメリットのひとつが融資条件の良さです。

  • ローン金額:1800万円
  • 金利:2.3%
  • 融資期間:30年

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築古マンションの購入条件の詳細

  • 築30年
  • 価格:900万円
  • 年間家賃:70万円

表面利回りは7.8%(70 ÷ 900 ×100)と計算できます。

購入諸費用が70万円程度かかるため、160万円の自己資金を投資することになるります。(90%融資)

 

なぜか、銀行は築古物件に厳しいです

築古マンションの融資条件は良いとは言えません。むしろ悪いです。

  • ローン金額:810万円
  • 金利:2.6%
  • 融資期間:22年

アルヒ(ARUHI)のアプラス投資用マンションローンはココに注意!

築浅vs.築古 運営偏

運営費(ランニングコスト)

築浅マンションと築古マンションをそれぞれ10年間運営すると、どれくらいの(税引き前)キャッシュフロー(CF)が発生するのかを計算してみます。

築浅築古
家賃下落率1.5~1%0.2%
運営費率23%30%
年間ローン返済金83万円48万円
初年度CF約9万円約0.6万円
10年後CF約-0.1万円約-0.2万円

 

10年間の合計キャッシュフローでは、築浅マンションの勝利です。

築浅マンションのキャッシュフローの詳細

築浅マンションはこんな感じでシミュレーションします。

  • 家賃下落率:1.5%(新築から10年)
  • 家賃下落率:1%(築11年から20年)
  • 運営費率:家賃の23%
  • 年間ローン返済金:831163円

 

1年目のキャッシュフローを計算するとこうなります。

年間キャッシュフロー
=年間家賃-運営費-年間ローン返済金
=1200000-276000-831163
=92837円

 

そしてキャッシュフローの合計はこう推移します。

築浅マンションのキャッシュフロー合計の推移

縦軸:キャッシュフローの合計(円)
横軸:運営期間(年)

 

運営9年目以降はマイナスキャッシュフローに転落しました。

今回はキャッシュフローの計算が本題ではないため、計算方法は簡略化しています。

実際の計算方法はコチラの記事を参照してください。

築古マンションのキャッシュフローの詳細

築30年くらいになると、家賃は安定します。
しかし、修繕費がかさんでくる時期でもあります。

築古マンションはこんな感じでシミュレーションします。

  • 家賃下落率:0.2%
  • 運営費率:家賃の30%
  • 年間ローン返済金:483852円

 

すると、1年目のキャッシュフローはこう計算できます。

年間キャッシュフロー
=年間家賃-運営費-年間ローン返済金
=700000-210000-483852
=6148円

 

キャッシュフローの合計はこう推移します。

築古マンションのキャッシュフロー合計の推移

 

キャッシュフローは運営初年度からほとんど期待できません。

さらに、8年目にはマイナスキャッシュフローに転落します。

築浅vs.築古 売却偏

本当は税金を考慮しなくてはいけませんが、本記事では簡易化のため税金を考慮しません。

築浅築古
売却価格1652万円810万円
売却費用65万円32万円
ローン残債1333万円498万円
売却益254万円280万円

 

売却益では築古マンションの勝利です。

築浅マンションの売却益

築浅マンションの売却条件はこうです。

  • 譲渡価格:1652万円
    (表面利回り:6.5%)
  • 譲渡費用:65万円

 

10年後のローン残債は1333万円です。

売却益
=(譲渡価格 - ローン残債) - 譲渡費用
=(1652 - 1333)-65
=254万円

 

税金を考慮した税引き後売却益の計算方法はコチラの記事を参考に。

マンション投資は税引き後売却益が最重要!計算方法はこうだ

築古マンションの売却益

築古マンションの売却条件はこうです。

  • 譲渡価格:810万円
    (表面利回り:8.5%)
  • 譲渡費用:32万円

 

10年後のローン残債は498万円です。

売却益
=(譲渡価格 - ローン残債) - 譲渡費用
=(810- 498)-32
=280万円

ワンルーム投資の出口戦略 | だからボクは売らないと決めたんだ!

 

築浅1勝、築古1勝。さて、本当に儲かったのは?

築浅vs.築古 どっちが儲かった?

読書する女性投資家

儲けは「キャッシュフローの合計 + 売却益 - 自己資金」で計算します。

この計算式の根拠はコチラの記事で解説しています。

ワンルーム投資の出口(売却)を誤るな!成功を失敗に一変させるぞ

 

築浅マンションの儲け
=39.2 + 254 -330
=-36.8万円
築古マンションの儲け
=1.7 + 280 - 160
=121.7万円

 

築古物件の圧勝です。

 

築浅マンションが築古に敗れた理由は3つです。

  • 投資に多くの自己資金が必要だった。
  • 利回りが低すぎた。
  • 売却が速すぎた。
    (ローン残債の減少が遅かった)

イラッ!ワンルーム投資は儲からない!やる奴はバカ。に反論します

まとめ

ブログキャラ

築浅物件は家賃の下落が大きいため、価格の下落も大きくなる傾向があるよ。
反対に、築古物件は家賃と価格が安定しているよ。

融資条件は築浅有利だよ。
築古物件は融資期間が短くなるから不利だね。

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