築浅vs.築古!中古ワンルームマンション投資をするならどっちが儲かる?

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中古ワンルームマンション投資には2つの派閥がある。

築10年までワンルームマンションに投資する築浅派(ちくあさは)と、築30年超のワンルームマンションに投資する築古派(ちくふるは)である。

筆者は築浅が安く買えた時代は築浅派であったが、現在は筋金入りの築古派だ。

それぞれメリット・デメリットがあり、どちらがいいとは一概に言えない。

だが、ある条件下では、どちらがガチで儲かるのかを購入から売却まで無理やりシミュレーションした。

果たして、勝つのはどっちだ!

※本記事は、築浅・築古が持つ個別のリスクは無視している。「収支面でどちらに軍配が上がるのか」のみを検討した。

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築浅と築古マンションのイメージ

本記事は(山手線主要駅まで電車で5分圏の)山手線の外側の区分マンションをイメージしている。(間取りは「楽待」から拝借した)

築浅マンション

あこがれのアーバンスタイル。それが築浅マンション(新築マンション)である。

築浅マンションの間取り

  • スペック:25㎡、バストイレ別の1K
  • 築年数:5年

築古マンション

築古マンションはSimple is best! バブル期のワンルームスタイルだ。

築古マンションの間取り

  • スペック:16㎡、ユニットバスの1R
  • 築年数:30年
  • 価格:900万円
  • 年間家賃:70万円

東京圏ではこれがスタンダードかもしれないが、関西圏では不人気の間取りである。

築浅vs.築古 購入偏

築浅 築古
築年数 5年 30年
価格 2000万円 900万円
年間家賃 120万円 70万円
表面利回り 6.0% 7.8%
ローン金額 1800万円 810万円
金利 2.3% 2.6%
融資期間 30年 22年

築浅マンションの購入条件

  • 築5年
  • 物件価格:2000万円
  • 年間家賃:120万円

表面利回りで6%である。

購入諸費用が130万円程度かかるため、330万円の自己資金を投資する(90%融資)。

築浅マンション購入後のバランスシートをイメージするとこうだ。

築浅マンションのバランスシート

【不動産投資のバランスシート】成功するサラリーマン大家はこう使っている

築浅マンション投資のメリットのひとつが融資条件の良さである。

  • ローン金額:1800万円
  • 金利:2.3%
  • 融資期間:30年

オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載

築古マンションの購入条件

  • 築30年
  • 価格:900万円
  • 年間家賃:70万円

表面利回りで7.8%である。

購入諸費用が70万円程度かかるため、160万円の自己資金を投資することになる(90%融資)。

なぜか、銀行は築古物件に厳しい。
築古マンションの融資条件は良いとは言えない。むしろ悪い。

  • ローン金額:810万円
  • 金利:2.6%
  • 融資期間:22年

アルヒ(ARUHI)のアプラス投資用マンションローンはココに注意!

築浅vs.築古 運営偏

築浅マンションと築古マンションをそれぞれ10年間運営すると、どれくらいの(税引き前)キャッシュフロー(CF)が発生するのかを計算してみよう。

築浅 築古
家賃下落率 1.5~1% 0.2%
運営費率 23% 30%
年間ローン返済金 83万円 48万円
初年度CF 約9万円 約0.6万円
10年後CF 約-0.1万円 約-0.2万円

10年間の合計キャッシュフローでは、築浅マンションの勝利だ。

築浅マンションのキャッシュフロー

築浅マンションは家賃の下落が大きいため、こんな感じでシミュレーションする。

  • 家賃下落率:1.5%(新築から10年)
  • 家賃下落率:1%(築11年から20年)
  • 運営費率:家賃の23%
  • 年間ローン返済金:831163円

すると、1年目のキャッシュフローを計算するとこうなる。

年間キャッシュフロー
=年間家賃-運営費-年間ローン返済金
=1200000-276000-831163
=92837円

そしてキャッシュフローの合計はこう推移する。

築浅マンションのキャッシュフロー合計の推移

縦軸:キャッシュフローの合計(円)
横軸:運営期間(年)

運営9年目以降はマイナスキャッシュフローに転落した。

今回はキャッシュフローの計算が本題ではないため、計算方法は簡略化する。
実際の計算方法はコチラの記事を参照しよう。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

築古マンションのキャッシュフロー

築30年くらいになると家賃は安定するが、修繕費がかさんでくる時期だ。
築古マンションはこんな感じでシミュレーションする。

  • 家賃下落率:0.2%
  • 運営費率:家賃の30%
  • 年間ローン返済金:483852円

すると、1年目のキャッシュフローはこう計算できる。

年間キャッシュフロー
=年間家賃-運営費-年間ローン返済金
=700000-210000-483852
=6148円

そしてキャッシュフローの合計はこう推移する。

築古マンションのキャッシュフロー合計の推移

キャッシュフローは運営初年度からほとんど期待できない。
さらに、8年目にはマイナスキャッシュフローに転落する。

築浅vs.築古 売却偏

本当は税金を考慮しなくてはいけないが、本記事では簡易化のため税金を考慮しない。

築浅 築古
売却価格 1652万円 810万円
売却費用 65万円 32万円
ローン残債 1333万円 498万円
売却益 254万円 280万円

売却益では築古マンションの勝利だ。

築浅マンションの売却益

築浅マンションの売却条件はこうだ。

  • 譲渡価格:1652万円
    (表面利回り:6.5%)
  • 譲渡費用:65万円

10年後のローン残債は1333万円である。

売却益
=(譲渡価格 - ローン残債) - 譲渡費用
=(1652 - 1333)-65
=254万円

税金を考慮した税引き後売却益の計算方法はコチラの記事を参考にしてほしい。

マンション投資は税引き後売却益が最重要!計算方法はこうだ

築古マンションの売却益

築古マンションの売却条件はこうだ。

  • 譲渡価格:810万円
    (表面利回り:8.5%)
  • 譲渡費用:32万円

10年後のローン残債は498万円である。

売却益
=(譲渡価格 - ローン残債) - 譲渡費用
=(810- 498)-32
=280万円

ワンルーム投資の出口戦略 ボクが「売らない」と決めた3つの理由

築浅1勝、築古1勝。さて、本当に儲かったのはどっちだ?

築浅vs.築古 どっちが儲かった?

儲けは「キャッシュフローの合計 + 売却益 - 自己資金」で計算する。
この計算式の根拠はコチラの記事で解説している。

ワンルーム投資の出口(売却)を誤るな!成功を失敗に一変させるぞ

築浅マンションの儲け
=39.2 + 254 -330
=-36.8万円
築古マンションの儲け
=1.7 + 280 - 160
=121.7万円

築古物件の圧勝である。

築浅マンションが築古に敗れた理由は3つだ。

  1. 投資に多くの自己資金が必要だった
  2. 利回りが低すぎた
  3. 売却が速すぎた
    (ローン残債の減少が遅かった)

1000万円で買った区分マンションを1100万円で売却!コレ儲かりません

まとめ

  • 築浅物件は家賃の下落が大きいため、価格の下落も大きくなる傾向がある
  • 築古物件は家賃と価格が安定している
  • 融資条件は築浅有利
  • 築古物件は融資期間が短くなる