対決!築浅 vs 築古 ワンルーム投資はどっちが儲かる?

築浅マンションVS.築古マンション利回り
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中古ワンルームマンション投資には2つの派閥があります。

築10年までワンルームマンションに投資する築浅派(ちくあさは)と、築30年程度のワンルームマンションに投資する築古派(ちくふるは)です。

ボクがどちら派かよりも、あなたが気になるのがズバリこれですよね?

 

コンサルタント
あなた

どっちが儲かるの?

 

これは非常に難しい問いです。

が、ある条件下では「どちらがガチで儲かるのか」購入から売却までシミュレーションして白黒つけました。

果たして、勝つのはどちらでしょうか?

築浅と築古ワンルームのイメージ

本記事は(山手線主要駅まで電車で5分圏の)山手線外側の区分マンションをイメージしています。(間取りは「楽待」から拝借しました)

築浅ワンルーム

あこがれのモダンアーバンスタイル。それが築浅ワンルームマンションです。

築浅マンションの間取り

  • 築年数:5年
  • 価格:2000万円
  • 年間家賃:120万円
  • 専有面積:25㎡
  • バストイレ別

 

ボクもあなたも、住むならこっちですよね?

築古ワンルーム

築古ワンルームマンションはSimple is best! バブル期のワンルームスタイルです。

築古マンションの間取り

  • 築年数:30年
  • 価格:900万円
  • 年間家賃:70万円
  • 専有面積:16㎡
  • 3点ユニット

 

東京圏では3点ユニット物件が多くを占めますが、関西圏では不人気の間取りです。

築浅 vs 築古 ワンルーム購入偏

ネットサーフィン中の男性

アイスコーヒーを片手に、あなたは不動産投資サイトのネットサーフィンの真っ只中です。

すると、こんな築浅ワンルームと築古ワンルームの情報が目に入ってきました。

築浅築古
築年数5年30年
価格2000万円900万円
年間家賃120万円70万円
表面利回り6.0%7.8%
ローン金額1800万円810万円
金利2.3%2.6%
融資期間30年22年

※ローン金額は価格の90%で計算

 

各ワンルームマンションの詳細を見てみましょう。

築浅ワンルームの購入条件

  • 築5年
  • 物件価格:2000万円
  • 年間家賃:120万円

 

表面利回りは6%(120 ÷ 2000 ×100)です。

購入諸費用はおよそ130万円ですので、330万円の自己資金が必要です。(90%融資)

不動産投資の利回り最低ラインを告白!ワンルームならX%は欲しい

 

ここで、あなたは築浅ワンルーム購入後のバランスシートをイメージします。

築浅マンションのバランスシート

詳細不動産投資のバランスシート | サラリーマン大家はこう使おう!

 

築浅ワンルーム投資のメリットのひとつは「融資条件の良さ」です。

  • ローン金額:1800万円
  • 金利:2.3%
  • 融資期間:30年

 

※今回は厳しめに金利2.3%にしていますが、GAテクノロジーズ(リノシー)など大手不動産会社なら金利1%台・フルローンも夢ではありません。

リノシー資料請求した?失敗しない不動産投資の理由がココにあった!

築古ワンルームの購入条件

  • 築30年
  • 価格:900万円
  • 年間家賃:70万円

表面利回りは7.8%(70 ÷ 900 ×100)です。

購入諸費用はおよそ70万円ですので、160万円の自己資金が必要です。(90%融資)

 

銀行は築古ワンルームに厳しいです

  • ローン金額:810万円
  • 金利:2.6%
  • 融資期間:22年

 

築古ワンルームの融資条件は良いとは言えません。

築古ワンルームマンション投資最大の弱点 融資を使うなら急げ!

築浅 vs 築古 ワンルーム運営偏

あなたは頭脳明晰な投資家です。

ワンルームマンションをそれぞれ10年間運営すると、どれくらいのキャッシュフロー(CF)が発生するかを瞬時に計算しました。

築浅築古
家賃下落率1.5~1%0.2%
運営費率23%30%
年間ローン返済金83万円48万円
初年度CF約9万円約0.6万円
10年後CF約-0.1万円約-0.2万円

 

10年間の合計キャッシュフローは、築浅ワンルームの勝利です。

築浅ワンルームのキャッシュフロー

築浅ワンルームのキャッシュフローシミュレーションの詳細はこうです。

  • 家賃下落率:1.5%(新築から10年)
  • 家賃下落率:1%(築11年から20年)
  • 運営費率:家賃の23%
  • 年間ローン返済金:831,163円

 

1年目のキャッシュフローはこう計算しました。

年間キャッシュフロー
=年間家賃-運営費-年間ローン返済金
=1,200,000-276,000-831,163
=92,837円

 

そしてキャッシュフローの合計はこう推移します。

築浅マンションのキャッシュフロー合計の推移

縦軸:キャッシュフローの合計(円)
横軸:運営期間(年)

 

運営9年目以降はマイナスキャッシュフローに転落しました。

築古ワンルームのキャッシュフロー

築20年を超えてくると家賃は安定しますが、修繕費がかさんでくる時期でもあります。

築年数別家賃の推移

 

築古ワンルームのキャッシュフローシミュレーションの詳細はこうです。

  • 家賃下落率:0.2%
  • 運営費率:家賃の30%
  • 年間ローン返済金:483,852円

 

1年目のキャッシュフローはこう計算しました。

年間キャッシュフロー
=年間家賃-運営費-年間ローン返済金
=700,000-210,000-483,852
=6148円

 

キャッシュフローの合計はこう推移します。

築古マンションのキャッシュフロー合計の推移

 

築古ワンルーム投資では、運営初年度からキャッシュフローが少なく、8年目にはマイナスキャッシュフローに転落します。

築浅 vs 築古 ワンルーム売却偏

考え事をするサラリーマン

あなたはワンルームマンション購入10年後を想像し、売却することに決めました。

築浅築古
売却価格1652万円810万円
売却費用65万円32万円
ローン残債1333万円498万円
売却益254万円280万円

参考:ワンルームマンション高値売却のプロフェッショナル【東・仲】

 

売却益では築古ワンルームの勝利です。

築浅ワンルームの売却益

築浅ワンルームの売却条件はこうです。

  • 譲渡価格:1652万円
    (表面利回り:6.5%)
  • 譲渡費用:65万円

 

10年後のローン残債は1333万円です。

売却益
=(譲渡価格 - ローン残債) - 譲渡費用
=(1652 - 1333)-65
=254万円

築古ワンルームの売却益

築古ワンルームの売却条件はこうです。

  • 譲渡価格:810万円
    (表面利回り:8.5%)
  • 譲渡費用:32万円

 

10年後のローン残債は498万円です。

売却益
=(譲渡価格 - ローン残債) - 譲渡費用
=(810- 498)-32
=280万円

 

ワンルーム投資の出口戦略!だから、ボクは売らないと決めたんだ

 

築浅1勝、築古1勝。本当に儲かったのは?

築浅 vs 築古 どっちのワンルームが儲かった?

遠くへ飛び立つサラリーマン投資家

ワンルーム投資の儲けは「キャッシュフローの合計 + 売却益 - 自己資金」で計算します。

この計算式の根拠はコチラの記事で解説しています。

詳細成功か、それとも失敗か?ワンルーム投資はとにかく出口に強くなれ!

 

築浅ワンルームの儲け
=39.2 + 254 -330
=-36.8万円
築古ワンルームの儲け
=1.7 + 280 - 160
=121.7万円

 

築古ワンルームの圧勝です。

※本記事は、築浅・築古が持つ個別のリスクは無視し、「単純にどちらが儲かるのか」のみを検討しています。

イラッ!ワンルーム投資は儲からない!やる奴はバカ。に反論します

まとめ

ブログキャラ

築浅 vs 築古は、築古ワンルームマンションの圧勝だったね。

ただ、築浅ワンルームがダメかといえば、そうでもないよ。

それぞれ特徴があって、勝ち方のルールが違うだけだから。

築浅ワンルームのメリット・デメリット

  • 長期の融資期間が取れるため、キャッシュフローを確保しやすい。
  • 家賃下落が大きいので、購入時と売却時の価格差が大きい

大変!破綻しちゃう!不動産投資の初心者はキャッシュフローを重視せよ

 

築古ワンルームのメリット・デメリット

  • 融資期間が短いため、キャッシュフローが出づらい。
  • 家賃の下落が小さいで、購入時と売却時の価格差が小さい
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