築古ワンルームマンション投資最大の弱点　融資を使うなら急げ！

職場感覚で不動産業者の敷居をまたぐ ＠ぴろりです。

「中古築浅ワンルームは高すぎて手が出ない」という理由もありますが、数年前からは中古築古ワンルームハンターと化しています。

ひょっとすると、あなたも同じ境遇の投資家もしれませんね。

もしそうなら、融資申込書を記入したり金銭消費貸借契約を結ぶとき、毎回どうしようもない事実に直面しませんか？

それは、「融資期間が年々短くなる」という事実です。

本記事を読めば、築古ワンルームマンション投資の悲しい現実を理解できます。

さあ、始めましょうか。

物件は年々古くなる

ボクが不動産投資家を志したときは30代でした。
しかし、もう40代です。

ボクが初めて投資したワンルームマンションは築11年でした。
しかし、もう築19年になりました。

このように、投資家が歳を取るように、物件の築年数も古く（長く）なります。

 

と、ため息をついたユーザーもいるかもしれませんが、これが融資期間に影響を与える重要な事実だから、ページを閉じずにこらえてください。

具体的に解説していきましょう！

ワンルーム投資の融資期間は築年数で決まる

ワンルームマンション投資に融資する銀行は限定的です。

＜ワンルーム投資に融資している（していた）銀行＞

 

融資期間に関しては各行規定がありますが、多くが築年数に比例します。

例えばこうです。

 

これは、築年数30年の物件であるなら、融資期間は17年（47-30）ということです。

 

かつて、SBJ銀行の融資期間の規定（ワンルーム投資向け）は下記のとおりだったため、融資期間でメリットが大きかった。

 

しかし、2018年あたりに「融資期間の短縮化」が行われ、融資期間が伸びなくなりました。

 

三井住友トラスト・ローン&ファイナンスは共同担保が必要。
アルヒは金利連動が長期プライムレートであるというデメリットがあります。

『アルヒ（ARUHI）のアプラス投資用マンションローンはココに注意！』

オリックス銀行のワンルームの融資期間

オリックス銀行（当時はオリックス信託銀行）の融資期間はこうでした。

 

ですが、数年前に改定され、2019年はこの条件です。

 

オリックス銀行は属性（年収・職種・資産背景）には厳しいけれど、比較的金利が低く（2.675％）、融資期間が長い（最長30年）というメリットがあり、築浅・新築ワンルーム投資では有利です。

しかしながら、このルールにのっとると、築古であればあれほど融資期間は削られるため、毎月の返済金額の負担は大きくなります。

『夢を叶える！オリックス銀行の不動産投資ローンがあなたをサポート』

新耐震物件と返済金額

現在、多くの銀行が旧耐震物件のワンルームを融資NGとしています。
ですので、融資を使うなら新耐震物件が投資対象になります。

 

だから、最古の新耐震（1984年築）への融資期間は20年（55－35）となるのです。

例えば、金利2.675％・20年で1000万円の融資を受けた場合、毎月の返済金額は53846円です。

金利2.675％・30年で1000万円の融資を受けた場合、毎月の返済金額は40428円であり、毎月約1.3万円のキャッシュフローの差が生まれることになります。

融資期間は年々短くなる

2019年現在、1984年築新耐震物件の融資期間は20年ですが、年々これは短くなっていきます。

今年、1984年築のワンルームでは20年の融資期間が取れるかもしれませんが、来年は19年、再来年は18年…という感じにです。

つまり、現在のワンルームマンションの価格が高いから様子見をしている間に、融資条件はどんどん悪化し、ローン返済金は増え、キャッシュフローが取りにくくなるのです。

『オリックス銀行のローン面接最前線！スルガ事件以降の厳格体制は変わらず』

まとめ

金利2.675％で融資を受けると、1年融資期間が短くなると2000円～3000円程度ローン返済金が増えるんだ。

縦軸：ローン返済金（円）
横軸：融資期間

ん～厳しいね。