不動産投資ローンの借り換え費用と手数料のすべて

借り換えの4大費用ローン(融資)
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ガラケーをこよなく愛する男@ぴろりです。

融資を使ってワンルームマンションをノルマのように毎年買い増してきたため、結構な金額になってきました。

だから、最近こう思います。

ぴろり
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そろそろローンの借り換えを検討してもいいかな?

 

それに先駆けて、借り換え費用(手数料)を調査すると、それなりのまとまったお金が必要であることが分かりました。

ぴろり
ぴろり

さあ、どうしよう?

 

同じ境遇の投資家のみなさん!いっしょに悩みましょう。

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4種類の借り換え費用と手数料

結論からいきます!

ワンルーム1物件(ローン残債=1000万円)あたりの借り換え費用は、9万円~58万円であることが判明しました。

 

借り換え費用(手数料)の内訳はこの通りです。

  • 解約手数料(買い換え
    0万円~20万円
  • 借入手数料(借り換え
    0万円~25万円
  • 登記費用(司法書士手数料込み)
    8万円~12万円
  • 印紙税(印紙代)
    1万円

 

ひとつずつ解説していきますね。

借り換え元銀行に支払う解約手数料

解約手数料
ワンルーム1件につき5万円~20万円

借り換えとは、別の銀行から(好条件の)融資を受け、その融資を原資にして借り換え前の銀行に一括返済することです。

しかしなたら、この一括返済には手数料がかかります。

ほとんどの銀行は、ローンの繰り上げ返済や一括返済に対して解約手数料(違約金)を設定しているからです。

<ワンルーム投資に融資している(していた)銀行の解約手数料一覧>

銀行区分経過年数手数料
オリックス銀行固定金利全期間2.0%
変動金利1年以内
1年超3年以内1.5%
3年超5年以内1.0%
5年超0.5%
SBJ銀行固定/変動全期間2.0%
アルヒ固定/変動全期間なし
スルガ銀行固定/変動5年以内2.0%
5年超(一部)6000円
5年超(全額)10000円
三井住友トラスト L&F固定/変動全期間2.0%

ローン借入手数料

ローン借入手数料
ワンルーム1件につき、0~25万円

別の銀行へ借り換えるとはいえ、借り換え先銀行から融資を受けるためには、ローン手数料が必要です。

ワンルーム投資に融資している銀行のローン事務手数料一覧>

銀行手数料最低手数料
オリックス銀行1.0%10万円
SBJ銀行1.5%
アルヒ2.5%25万円
三井住友トラスト L&F1.5%10万円
ぴろり
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詳細はコチラの記事を見てね!

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登記費用

登記費用
ワンルーム1件につき、8~12万円

 

借り換えは2つの登記費用(登録免許税 + 司法書士手数料)が発生します。

  • 抵当権抹消登記費用
  • 抵当権設定登記費用

 

登録免許税とは、不動産を登記するときに納める税金のことです。

抵当権抹消登記とは、その不動産に対して銀行が設定した抵当権を不動産登記簿から抹消することです。借り入れ元の銀行のローンを全返済後に行います。

抵当権設定登記とは、銀行がその不動産を担保に取るために設定する行為です。

抵当権設定は銀行のためのものですが、抵当権設定費用は投資家が負担するならわしになっています。

<参考>日本司法書士会連合会「司法書士の報酬に関するアンケート結果(2018年)」の報酬の平均

司法書士手数料は近畿圏がやや高いです

抵当権抹消登記費用

抵当権関係の登録免許税は不動産1筆につき1000円と決まっていますが、ワンルームマンションは土地・建物でそれぞれ1つの不動産としてカウントします。

だから、登録免許税は「1物件2000円」となります。

司法書士への手数料相場は、1物件につき1~2万円+実費です。

抵当権設定登記費用

抵当権設定登記の登録免許税は、下記の公式で計算します。

抵当権設定登記の登録免許税
=融資金額 × 0.4%

 

司法書士への手数料相場は、1物件につき3~4万円+実費です。

印紙代(印紙税)

印紙税
ワンルーム1件につき、1万円

 

ローンを借り換える際も、ローン契約書に収入印紙を貼って印紙税を納める必要があります。

ワンルームマンションの価格帯なら、2000円~20000円といった感じです。

記載金額印紙代(印紙税)
1万円未満のもの非課税
10万円以下のもの200円
50万円以下のもの400円
100万円以下のもの1,000円
500万円以下のもの2,000円
1,000万円以下のもの10,000円
5,000万円以下のもの20,000円

国税庁「第1号文書から第4号文書までの印紙税額の一覧表」より抜粋

 

ワンルームの不動産投資ローンの借り換え 損得分岐点はここ!

まとめ

ブログキャラ

ローンの借り換え費用は、「借り換えの銀行のローン解約手数料」と「借り換えの銀行のローン借入手数料」が多くのウェイトを占めているよ。

それ以外にかかる費用は、13万円くらいを見積もっておけば大丈夫じゃないかな。

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