オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載

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カードローンのCMでも有名なオリックス銀行は、不動産投資ローンにも積極的だ。

オリックス銀行の不動産投資ローンを見ると次のような記載がある。

  • 1000万円以上、2億円以下の融資
  • 融資期間は最長35年
  • 物件所在地は首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市
  • 専有面積は40㎡以上
  • 変動金利は2.675%~3.675%
  • 年収は700万円以上
  • 融資金額は90%まで

ただし、これは個人がオリックス銀行に直接申し込んだときの条件である。

実際は、どの不動産業者経由で融資を申し込むかそれによって融資条件の違いがある。

なぜなら、不動産会社はオリックス銀行と独自に交わした専用ローンを持っているからだ。(これを提携ローンという)

この提携ローンは、オリックス銀行と不動産業者との力関係で融資条件が異なる。

おおかにはこうだ。

  • 大手不動産会社提携ローン
    → 融資条件がよい
  • 中小不動産会社提携ローン
    → 融資条件がシブい

筆者が大手と中小不動産から融資を申し込み、提携ローンの条件がどう違ったか?

HPには載っていないオリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件を解説しよう。

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オリックス銀行の最低融資金額

1000万円以上、2億円以下の借入

不動産投資で2億円借りる投資家はまれだろう。
反対に、融資金額1000万円以上という条件も案外厳しい。

筆者が不動産会社の提携ローンを使ったときは、融資金額1000万円未満という理由で融資を断られた経験はない。

ちなみに、筆者がオリックス銀行で融資を受けた最低金額は610万である。(中小不動産会社経由)

200万、300万の場合、(面倒なので)断られる可能性はあるかもしれないが、500万以上であるば概ねOKだろう。

オリックス銀行の最長融資期間

融資期間は最長35年

大手不動産会社経由で融資を申し込みした場合は最長35年であるが、中小不動産会社経由の場合は最長30年が多い。(新築は最長35年と聞いたことがある)

オリックス銀行の融資期間は次の公式を当てはめ、35年(30年)と比較して短い年数を融資期間に適応する

  • RCマンション
    最長借入期間= 55年- 築年数
  • 鉄骨造
    最長借入期間= 45年- 築年数
  • 木造
    最長借入期間= 40年- 築年数

RCマンションで融資期間を例示するとこうだ。

  • 新築 → 30年~35年
  • 築30年 → 25年

ただし、旧耐震の区分マンションは大手であろうと融資不可である。

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オリックス銀行の融資可能エリア

物件所在地は首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市

オリックス銀行の融資可能エリアは、厳格に首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市であるようだ。

ただし、筆者は投資エリアを限定している。そのため、詳細は分からない。
(東京23区、川崎市、横浜市、名古屋市、大阪市、神戸市)

また、オリックス銀行の不動産投資ローンは融資NGエリアが存在する。それは風俗街近辺である。

つまり、男性投資家なら知っている台東区・川崎市川崎区・横浜市中区・名古屋市中区・大阪市西成区・今里区・生野区などのアノ地域一帯の物件は融資不可である。

オリックス銀行の融資可能最低専有面積

専有面積は40㎡以上

区分マンション投資では都市圏の15㎡~30㎡のワンルームマンションが対象であることがほとんどだ。
だから、40㎡以上の専有面積を持つワンルームマンションを探す方が難しい。

実際、筆者も40㎡以上の専有面積を持つ区分マンションをひとつも所有できていない。
(40㎡以上の1LDKマンションも欲しいが物件自体が少ない。投資分析をすると数字が合わない)

オリックス銀行で融資を受けた区分マンションの専有面積はこれくらいである。参考にしてほしい。

  • 首都圏:14㎡~25㎡
  • 近畿圏:20㎡~28㎡

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オリックス銀行の変動金利

変動金利は2.675%~3.675%

「不動産投資ローンを申し込むとき、大手不動産会社経由か?中小不動産会社経由?」

これが不動産投資ローンの適応金利に大きく影響を与える。

なぜなら、筆者が受けた金利提示例はこうだったからだ。

  • 大手不動産会社経由
    1.550%(長プラ)~2.050%(短プラ)
  • 中小不動産会社経由
    2.125%(長プラ)~2.675%(短プラ)

短プラ・長プラはコチラの記事で解説している。

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オリックス銀行の融資可能最低年収

年収は700万円以上

以下の事実から、オリックス銀行の融資可能最低年収は、厳格に700万円以上だと考えられる。

  • オリックス銀行から融資を受けた年収700万円未満の投資家に出会ったことがない
    (「我こそは!」という投資家は、@1rMansionに向けてツイートしてほしい)
  • 年収500万円~700万円の投資家は、SBJ銀行、(スルガ銀行)を使っている場合が多い
  • 年収500万円未満の投資家は、アルヒ銀行、三井住友トラスト・ライフ&ファイナンス、(政策金融公庫)を使っている場合が多い

( )は過去に区分マンションに融資していた銀行。

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オリックス銀行の融資割合

融資割合は90%まで

オリックス銀行の不動産投資ローンは物件の評価次第でフルローン(100%融資)が狙える。

積算評価を重視する銀行が多いが、オリックス銀行は収益還元評価周辺取引事例を重視するようにシフトしてきているからだ。

残念!銀行から見た区分マンションの価値(積算評価)はこの程度

つまり、積算評価で不利な区分マンションでも、収益還元評価が良ければフルローンで融資可能なのだ。

その価格は高い?安い?区分マンションの価値は収益還元法でわかる

実際、筆者も東京都心のワンルームマンション購入時にフルローンでOKをもらっている。
(ただし、フルローンで融資を受けると、空室率が上がったときのキャッシュフローがツライため、10%の自己資金を入れて購入した)

スルガ&TATERU事件後 オリックス銀行の面談審査はこう変わった

まとめ

オリックス銀行の不動産投資ローンの条件はこのとおり。(筆者調べ)

  • 金利:1.550%~2.675%
  • 融資期間:最長35年
  • 融資金額:610万円以上
  • 融資割合:100%まで(フルローンまで)
  • 融資可能エリア:3大都市圏 + 福岡市
  • 年収:700万円以上