住宅ローンの借り換えと金利交渉 あなたが選ぶべきはコレに決まり!

借り換えと金利交渉のどちらがいい?ローン(融資)
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住宅ローンの借り換えラッシュが止まりません!

ネット系銀行の住宅ローン金利はついに0.4%を下回り、夢の0.3%台に突入したからです。

住宅ローンの金利を下げるメジャーな方法は「借り換え」です。

ですが、住宅ローンの金利を下げるための手段は、借り換えだけではありません。

現在借りている銀行に「金利引き下げ交渉」するという手段もあるのです。

 

今、この記事をご覧になっているあなたは、こういう悩みを解決したいのではないでしょうか?

ブログ読者
あなた

住宅ローンを借り換えようかな?
それとも、金利引き下げ交渉しようかな?

 

OKです。この記事が解決します。

どうして言い切れるかって?

それは簡単です。ボクも住宅ローンの借り換えと金利交渉で、悩みに悩みまくった悩み人だからです。

さあ、そろそろ始めましょうか。

金利交渉と借り換えでは、費用が全然違う

「住宅ローンの金利交渉と借り換えでどちらがお得?」を考える前に、それぞれの費用をざっくり把握しておきましょう。

なぜなら、金利交渉と借り換えでは、かかる費用が月とスッポンだからです。

住宅ローンの金利交渉費用

ローン残高に関わらず、住宅ローンの金利交渉の費用は1万円~2万円です。

  • 条件変更手数料:1万円程度
  • 収入印紙代:200円

 

住宅ローンの借り換え費用

住宅ローンの借り換え費用はローン残高連動です。
ローン残高が多くなるにつれて、費用も多くなります。

ローン残高借り換え費用
2000万円70万円
3000万円95万円
4000万円120万円
5000万円150万円

※都市銀行からネット銀行へ借り換えた場合の目安

 

利用者数20000人越えの住宅ローン借り換え支援サイト「モゲチェック」を使えば、あなたが借り換え可能な銀行の借り換え費用を見積もってくれますよ。

住宅ローンの借り換え5大費用(手数料)はこのとおりです。

  • ローンの全額繰上返済手数料
  • ローンの事務手数料(&保証料)
  • 抵当権の登記&抹消費用
  • 司法書士手数料
  • 印紙費用(印紙税)

 

詳細住宅ローンの借り換え前に比べてください!手数料はいくらなのかを

金利が同じなら、金利交渉が断然お得!

金利交渉後の金利と借り換え後の金利が同じなら、金利交渉後の金利を選び、現在の住宅ローンの返済を続けるほうが断然お得です。

先に解説した通り、金利交渉と借り換えでは費用が全く異なるからです。

このように、借り換えは費用負担が重く、よっぽど金利が下がらないことには費用がペイできません。

金利交渉費用と借り換え費用では、借り換え費用の負担が多い

残債:住宅ローン残高

 

では、どのくらい金利差があるなら、借り換えがお得になるのでしょうか?

住宅ローンの金利交渉と借り換えの損益分岐点(残債:3000万円・残期間25年)

ここからは、具体例を挙げて解説していきます。

あなたの住宅ローンの条件(借り換え前)はこうです。

  • ローン残高:3000万円
  • 金利:1.0%
  • 残返済期間:25年

 

金利交渉後もしくは借り換え後の住宅ローン条件はこうです。

金利交渉後借り換え後
金額3000万円3095万円※
残期間25年
金利0.8%0.4%~0.8%

※借り換え費用95万円は新ローンに組み入れます。

 

金利交渉後の金利を0.8%に固定して、そのローンの総返済額(総支払金額)を計算すると33,109,734円(A)です。

そして、借り換え後の金利を0.8%から少しずつ減らし、お互いのローンの総返済額を比較すれば、住宅ローンの金利交渉と借り換えの損益分岐点がハッキリします。

その表がこれです。

借り換え後の金利金利差総返済額(B)差額(A-B)
0.800%34,158,227-1,048,493
0.700%0.100%33,745,933-636,199
0.600%0.200%33,336,826-227,092
0.550%0.250%33,133,491-23,757
0.525%0.275%33,032,13177,603
0.500%0.300%32,930,948178,786
0.400%0.400%32,528,286581,448

金利差:金利交渉後の金利0.8%-借り換え後の金利
総返済額(B):借り換え後のローン総返済額
差額(A-B):ローン総返済額の差額

 

数字ばかりでわかりづらいですね。視覚的に見てみましょう。

住宅ローンの金利交渉と借り換えの損益分岐点(残債:3000万円・残期間25年)

グラフの見方
金利交渉と借り換えの金利差が0.4%であるなら、ローン総返済額の差額がおよそ+58万円である。
→借り換えがお得。

 

表とグラフから、借り換え後と金利交渉後の金利差が0.25%~0.275%を超えるなら、住宅ローンは借り換えがお得。それ以下は金利交渉がお得であることがハッキリしました。

住宅ローンの金利交渉と借り換えの損益分岐点は残期間で異なる

住宅ローンの残返済期間が25年なら、金利差0.25~0.275%が損益分岐点であることがわかりましたね。

次は、残期間を短縮したり延長したりして、25年と比較してみましょう。

あなたの住宅ローンの条件(借り換え前)はこうでしたね。

  • ローン残高:3000万円
  • 金利:1.0%
  • 期間:25年

 

金利交渉後もしくは借り換え後の住宅ローン条件はこうです。

金利交渉後借り換え後
金額3000万円3095万円
残期間20年~30年
金利0.8%0.4%~0.8%

 

さあさあ、結果はどうなるでしょうか? 今度は視覚的に一気にまとめますよ。

住宅ローンの金利交渉と借り換えの損益分岐点(残債:3000万円・残期間20年~30年)

 

この表からわかることは3点です。

  1. 住宅ローンの残返済期間が短くなればなるほど、金利交渉が有利になる。
  2. 住宅ローンの残返済期間が長くなればなるほど、借り換えが有利になる。
  3. 住宅ローンの残返済期間が20年から30年なら、損益分岐点(金利差)は0.2%から0.3%の間である。

借り換えと金利交渉の損益分岐点

ボクは金利交渉を選んだ!

ボクの住宅ローンのスペックはこのとおりです。

  • ローン残高:2228万円
  • 金利:0.825%
  • 残期間:29年5カ月

 

これを金利0.399%のジャパンネット銀行へ借り換えを試みました。

ジャパンネット銀行の金利

出典:モゲチェック(住宅ローンの借り換え支援サイト)

 

住宅ローンを借り換えると、総返済額は約78万円軽減されると試算されました。

続きはコチラの記事で。

事前審査が決め手!実体験から学ぶ住宅ローン金利引き下げ交渉術

まとめ:住宅ローンの借り換えと金利交渉

ブログキャラ

もう、迷わないよね! 住宅ローンの借り換えと金利交渉に。

住宅ローンの借り換えと金利交渉の損益分岐点は金利差0.2%~0.3%の間にあるからね。

  • 金利差0.3%以上:借り換え
  • 金利差0.2%以下:金利交渉

 

さあ、あなたはどっち?

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