マンション投資の繰り上げ返済「期間短縮型」を選ぶ3つのデメリット

ローン(融資)
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繰り上げ返済は、ローン返済額を変えずに融資期間を短くする「期間短縮型」と、ローンの融資期間を変えずに返済額を軽くする「返済額軽減型」がある。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」では、「期間短縮型」の方が繰り上げ返済の効果(支払利息の軽減額)が高いと言われる。

しかし、期間短縮型繰り上げ返済には3つのデメリットがある。

  1. 「期限の利益」の損失
  2. 不測の事態に対処しにくくなる
  3. 短縮した期限は延長できない

それをひとつずつ解説しよう。

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期間短縮型繰り上げ返済のデメリット1 「期限の利益」の損失

期間短縮型繰り上げ返済は、期間短縮された分の「期限の利益(ローンを分割して返済できる権利)」を失う。

これだけではピンとこないと思う。こう考えればどうだろうか?

例えば、あなたが100万円分の期間短縮型繰り上げ返済を実行したとしよう。
すると、100万円の元金に対応する返済期間分だけ「期限の利益」が失われるのだ。

図解するとこうなる。


通常なら、このとおりずっとローンを分割で払う権利がある。

期間短縮型繰り上げ返済前

左軸:返済金
下軸:期間

 

これを100万円繰り上げ返済するとこうなる。

期間短縮型繰り上げ返済後

左軸:返済金
下軸:期間


これの何がいけないのか?不動産投資の初心者はそれがピンとこないかもしれない。

そんなときは、融資を受けたときのことを思い出してほしい。

低金利長期間の融資を獲得すれば銀行利回りが低くなり、キャッシュフロー(儲け)が多くなる。
だから「できるだけ低金利長期間の融資を受けられるように試行錯誤しなかったか?」

良い借金?悪い借金?融資の品質は銀行利回り(K%)が教えてくれる

不動産投資ローンの品質を高めてキャッシュフローを増やす方法

 

ローンを組んでしまえば「融資期限を延ばしてくれ」といっても銀行は応じてくれない。

自らの繰り上げ返済で「期限の利益」を放棄することは、融資を受けたときの苦労を水の泡にする。

ワンルームマンション投資で繰り上げ返済をしていいときダメなとき

期間短縮型繰り上げ返済のデメリット2 不測の事態に対処しにくくなる

期間短縮型繰り上げ返済をすると、不測の事態に対処できる資金がなくなる。
(リスクが上がる)

なぜか?その理由を解説する。

あなたは次の条件のローンを(1年後に)100万円繰り上げ返済した。

  • ローン金額:800万円
  • 返済方式:元利均等返済
  • 金利:3%
  • 残期間:20年
  • 元金返済:24,367円/月
  • 利息返済:20,000円/月

 

すると、ローンの条件はこう変わる。

  • ローン金額:670万円
  • 金利:3%
  • 残期間:15年8カ月(3年2カ月短縮)
  • 元金返済:27,609円/月
  • 利息返済:16,758円/月
  • 686,577円分の支払利息を軽減した

(繰り上げ返済シミュレーションには@ローン計算を使った)

 

この繰り上げ返済で、元金のローン返済のスピードが加速して、支払利息の合計が68万円に軽減された。

マンション投資の繰り上げ返済「期間短縮型」を選ぶ2つのメリット

 

しかしながら、まだ670万円もローンは残っており、毎月の返済額も変わっていない。
100万円という現金がワンルームマンションという資産に変わっただけである。

現金がぜいたくにあるならば問題ないが、100万円の現金を失ったせいで不測の事態に対処できる資金がなくなってしまった。(リスクが上がった)

この繰り上げ返済100万円が活きてくるのは、次に返済額軽減型繰り上げ返済を実行したときローン完済後・もしくは売却後である。

リスクを下げるために繰り上げ返済をするなら、「返済額軽減型」をおすすめする。

マンション投資のリスクを減らす繰り上げ返済は「返済額軽減型」だ!

期間短縮型繰り上げ返済のデメリット3 短縮した期限は延長できない

もし、不測の事態が起こり、ローン返済が厳しくなってきたらどうなるだろうか。

  • 繰り上げ返済後に家賃が大幅に下がった
  • 空室期間が延びた
  • 家賃を滞納された

区分マンション投資の損益分岐点はココ!空室率は何%まで大丈夫?

 

そんなときは、銀行に融資期間の延長を頼み込むわけであるが、「期間短縮型繰り上げ返済のデメリット1」で解説したとおり一度短縮した期間の延長は叶わない。

リスケジュールという手もあるが、これも猶予期間が6カ月~1年与えられる程度であり、根本的な返済期限の延長対策にはならない。

(サラリーマン投資家であれば給与から補てんができるかもしれないが)不動産投資は家賃でローン返済ができない状態が続いたとき、遅かれ早かれゲームオーバーのときを迎える。

特に2017年くらいから初心者のサラリーマン投資家が参入が激化し、失敗する投資例が絶えない。

新築ワンルーム投資の節税効果は詐欺レベル!1・2年目を計算してみた

まとめ

期間短縮型繰り上げ返済のデメリット(2つの覚悟)

  1. 「期限の利益」を損失してもOK?
    (短縮した期限は延長できない)
  2. 不測の事態に対処しにくくなる
    (余剰資金は十分か?)
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