マンション投資の繰り上げ返済「期間短縮型」を選ぶ2つのメリット

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繰り上げ返済は2種類ある。

ローン返済額を変えずに融資期間を短くする「期間短縮型」と、ローンの融資期間を変えずに返済額を軽くする「返済額軽減型」だ。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」を比較すると、期間短縮型繰り上げ返済の方が繰り上げ返済の効果が高く、ローン返済が加速する。

これがメリットだ。

本記事は、それを数字を使って検証する。

その前に。

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期間短縮型繰り上げ返済とは

「期間短縮型繰り上げ返済の仕組み」を解説しよう。
これは本記事を理解するためのウォーミングアップだ。

「期間短縮型繰り上げ返済」とは、毎月の返済額を変えることなくローンの返済期間を短くする繰り上げ返済である。

例にあげるとこうだ。

あなたは「期間短縮型繰り上げ返済100万円分」を実行した。
すると、100万円の元金に対する利息(今回の例では150万円)が軽減されることになる。

さらに、繰り上げ返済した金額に対応する返済期間がワープする。
その結果、元金返済金が増えて、利息返済金が減る。

これを図で解説するとこうだ。


<Before>

期間短縮型繰り上げ返済前

左軸:返済金
下軸:期間

<After>

期間短縮型繰り上げ返済後


次は本題「期間短縮型繰り上げ返済のメリット」を解説する。準備はOKか?

期間短縮型繰り上げ返済のメリット1
繰り上げ返済の効果が高い

「期間短縮型」と「返済額軽減型」では、「期間短縮型」の方が繰り上げ返済の効果(支払利息総額の軽減額)が高い。

検証してみよう。

あなたは次の条件のローンを(1年後に)100万円繰り上げ返済しようとしている。

  • ローン金額:800万円
  • 返済方式:元利均等返済
  • 金利:3%
  • 残期間:20年
  • 元金返済:24,367円/月
  • 利息返済:20,000円/月

この条件のローンを「期間短縮型」と「返済額軽減型」で繰り上げ返済して、繰り上げ返済の効果(支払利息総額の軽減金額)を比較すると、このとおりだ。

  • 期間短縮型繰り上げ返済:686,577円
  • 返済額軽減型繰り上げ返済:313,177円

(繰り上げ返済シミュレーションは@ローン計算を使った)

(今回の条件では)繰り上げ返済の効果に倍以上の違いが表れた。

期間短縮型繰り上げ返済では、融資を受けて速い時期に繰り上げ返済を実行すれば、その分効果は大きく表れる。

イメージするとこうだ。

期間短縮型繰り上げ返済では、実行する時期で効果が違う

左軸:返済金
下軸:期間

ワンルームマンション投資で繰り上げ返済をしていいとき、ダメなとき

期間短縮型繰り上げ返済のメリット2
ローン返済が加速する

期間短縮型繰り上げ返済は、ローン残高を減らすスピードを加速させることができる。

検証してみよう。

(1年後に)期間短縮型繰り上げ返済を「実行した場合」と「しなかった場合」のローンの状況を比較した表がこれだ。

繰り上げ返済なし 繰り上げ返済あり
ローン金額 770万円 670万円
金利 3%
残期間 19年0カ月 15年8カ月
元金返済 24,367円/月 27,609円/月
利息返済 20,000円/月 16,758円/月

期間短縮型繰り上げ返済とは」で解説したとおり、期間短縮型繰り上げ返済をすると、毎月の返済金は変わらないが元金と利息の返済金が変化する。

  • 元金返済:+3242
  • 利息返済:-3242

つまり、これはローンを返済するスピードが「3242円加速した」ということだ。

マンション投資のリスクを減らす繰り上げ返済は「返済額軽減型」だ!

期間短縮型繰り上げ返済はこう使う

期間短縮型繰り上げ返済は繰り上げ返済の効果が高く、ローン返済が加速する。

だから、自己資金に相当余裕があり、投資に値する物件が見つからないときに有効だ。

ただし、期間短縮型繰り上げ返済は初心者向けではなく中上級者向けの繰り上げ返済といえる。

その理由はコチラの記事で解説している。

マンション投資の繰り上げ返済「期間短縮型」を選ぶ3つのデメリット