地方都市崩壊!?大阪ワンルームの家賃相場が安すぎる3つの理由

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大阪の家賃は安すぎる リスク

東京・神奈川中心部のワンルームマンションの家賃を比較するとこうらしい。

東京駅 > 川崎駅 = 横浜駅

ホームズ「JR京浜東北・根岸線の家賃相場情報」より)

 

一方、大阪・兵庫中心部のワンルームマンションの家賃を比較するとこうらしい。

大阪駅 > 三ノ宮駅 > 元町駅 > 神戸駅

ホームズ「JR東海道・山陽本線の家賃相場情報」より)

 

大阪駅周辺は開発進行中に加え、新しいマンションがガンガン建設されているため、圧倒的な家賃相場になっているのだろう。

反対に、あべのハルカスのある天王寺駅周辺(大阪駅から見て大阪環状線の真南)の大規模開発は終了したが、家賃相場が上がった様子はない。

大阪全体を見降ろすと、利便性が高く土地値の高いエリアにも関わらず、首都圏と比較すると家賃が安い。

その理由を解説しよう。

※本記事の大阪とは大阪市を指す。

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大阪の家賃相場が安い理由1 保証金・敷き引き制度が崩壊したから

大阪は保証金を預かって敷き引きしていたが、礼金・敷金を預かる標準的な方法に移行した。
これが、大阪ワンルームの家賃相場が安いひとつ目の理由だ。


「保証金」と「敷き引き」を説明しよう。

借主は大家とこのような契約を結ぶ。

「保証金25万円(敷き引き20万円)」

これは、借主が保証金を25万円預け、退去時に5万円返還されることを意味する。
もし、原状回復費用が25万円を超えるなら、追加で支払わなくてはならない。


過去においては、大阪で賃貸物件を借りたい場合、ワンルームマンションですら家賃の6カ月分近い初期費用(仲介手数料等を含む)が必要だった。

が、その代わり家賃は安めに設定されていた。

しかし、現在では保証金を預かる代わりに礼金・敷金を預かる標準的な方法に移行している。

高額な保証金を預かれなくなったのであれば、その分は家賃に上乗せするものである。だが、そのまま据え置かれた(なぜだ?)

また、大阪は礼金1カ月・敷金ゼロが標準であり、首都圏のように更新料を徴収する慣習もない
(最近では、礼金・敷金・更新料がゼロ・ゼロ・ゼロエリアも拡大している)

だから、大阪ワンルームマンションは、グレードの割に家賃が安いのだ。

大阪の家賃相場が安い理由2 ワンルームマンションが無限増殖しているから

東京にはワンルームマンション規制があるが、大阪にはそのような規制はない。
だから、土地さえあればワンルームマンションが建て放題なのだ。

これが大阪の家賃相場が安いふたつ目の理由である。


ワンルームマンション規制とは

増えすぎたワンルームマンションを規制するために設けられたルール。
新たにワンルームマンションを建設するためには、一定の条件をクリアする必要がある。

例)新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例


大阪中心部のワンルームマンションの様子を地図を使って例示しよう。

現在の大阪のマンション所在地図

現在の大阪のマンション所在地図

数年後の大阪のマンション所在地図

数年後の大阪のマンション所在地図

 

こんな感じに、築浅マンション(当時新築だったマンション)は新築マンションに包囲されてしまうのだ。

 

新築・築浅マンションは区分マンション投資の初心者に人気だ。
見た目がキレイで競争力がありそうで、最初の不動産投資としてはリスクが低く見えるからだ。

しかしながら、大阪の事情を考えると反対である。

多くの地域は[供給 > 需要]であり、新築・築浅マンションを中心に家賃の値崩れが起こっているからだ。
「このグレードでこの家賃!」と驚いてしまう。投資家を失敗に導くエリアが大阪にはある。

関西ワンルーム投資歴10年 絶対買わない大阪エリアはココだ!

大阪の家賃相場が安い理由3 人口が減少し需要が減り続けるから

大阪の家賃相場が安い理由の3つ目は、人口減による需要減少である。

2040年にかけて、大阪の人口は13%減少すると予測がある。
(大阪全域が等しく人口が減少するわけではない。人口が増加するエリアもある)

大阪市の人口予測地図

 

2019年現在。

人口が増加する5区は、築15年・徒歩5分・20㎡~25㎡(バス・トイレ別)の区分マンションで家賃6万円前後ではあるが、人口が減少する区では家賃5.5万円前後、さらに過剰供給エリアで5.0~5.5万である。

ただし、人口が増加する5区ですら、このまま供給が続けば家賃が維持できるかは怪しい。

ワンルームマンション投資を大阪でするなら このエリアしかない!

 

また、一昔前は新築マンションというだけで5000円~1万円くらいのプレミアム家賃が上乗せできたが、今はどうだろう。

強気の家賃だと入居が決まらず、プレミアム家賃の上乗せ幅は小さくせざるをえなくなっている。
そして、それに引きずられる形で築浅マンションの家賃が下がっているのだ。

まとめ

ブログキャラ

「大阪を地方扱いするな!」と(大阪人から)お叱りを受けそうで正直怖い!
ただ、大阪のワンルームマンションの家賃相場は地方レントだと思うね。

その理由は3つあるよ。

  1. 保証金敷き引き制が崩壊したのに、家賃そのものは変わっていないから
    (普通に考えると家賃は上がるべきだよね)
  2. ワンルームマンションの建設ラッシュによる供給過多が止まらないから
  3. 人口が減るため、需要が減少するから
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