地方都市崩壊!?大阪ワンルームの家賃相場が安すぎる3つの理由

大阪の家賃は安すぎるリスク
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東京・神奈川中心部のワンルームマンションの家賃を比較するとこうです。

東京駅 > 川崎駅 = 横浜駅

ホームズ「JR京浜東北・根岸線の家賃相場情報」より

 

一方、大阪・兵庫中心部のワンルームマンションの家賃を比較するとこうです。

大阪駅 > 三ノ宮駅 > 元町駅 > 神戸駅

ホームズ「JR東海道・山陽本線の家賃相場情報」より

 

大阪駅周辺は開発進行中に加え、新しいマンションがガンガン建設されているため、圧倒的な家賃相場になっているのでしょう。

反対に、あべのハルカスのある天王寺駅周辺(大阪駅から見て大阪環状線の南東)の大規模開発は終了しましたが、家賃相場が上がった様子はありません。

大阪駅と天王寺駅の位置(地図)

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

このように、大阪は利便性が向上しても、家賃が上がるとは限らないんだ。

女性投資家
女性投資家

何でや?

ブログキャラぴろり
ぴろり

本記事はそう思った投資家向けの記事だよ。
大阪ワンルームの家賃は、グレードや土地値の割には安いんだ。

大阪の家賃相場が安い理由1:保証金・敷き引き制度が崩壊したから

大阪の家賃相場が安い理由1

大阪は保証金を預かって敷き引きしていましたが、敷金・礼金を預かる標準的な方法に移行しています。

これが、大阪ワンルームの家賃相場が安いひとつ目の理由です。

「保証金」と「敷き引き」とは?

借主は大家とこのような契約を結びます。

「保証金25万円(敷き引き20万円)」

これは、借主が保証金を25万円預け、退去時に5万円返還されることを意味します。
ただし、原状回復費用が25万円を超えるなら、追加で支払わなくてはなりません。

 

(結構前の話ですが)大阪で賃貸物件を借りたい場合、ワンルームマンションですら家賃の6カ月分近い初期費用(仲介手数料・保証金等を含む)が必要でした。

その代わり、家賃は安めに設定されていました。

(現在では)保証金を預かる代わりに敷金・礼金を預かる標準的な方法に移行しています。

しかしながら、高額な保証金を預かれなくなったなら、家賃に保証金の減少分だけ上乗せするべきです。

ですが、家賃はそのまま据え置かれたままなのです。

過去の保証金と家賃

過去の保証金と家賃

現在の敷金・礼金と家賃

現在の敷金・礼金と家賃

 

女性投資家
女性投資家

腹立つわ~。

 

だから、大阪ワンルームマンションは、グレードの割に家賃が安いのです。

また、大阪は敷金ゼロ・礼金1カ月が標準であり、東京のように更新料を徴収する慣習もありません

最近では、敷金・礼金・更新料がゼロ・ゼロ・ゼロエリアも拡大しています。

大阪ワンルーム投資は失敗する!東京の感覚でやったらアカンで

大阪の家賃相場が安い理由2:ワンルームマンションが建設し放題だから

大阪の家賃相場が安い理由2

東京にはワンルームマンション規制がありますが、大阪にはそのような規制はありません。

だから、土地さえあればワンルームマンションが建て放題なのです。

これが大阪の家賃相場が安いふたつ目の理由です。

ワンルームマンション規制とは

増えすぎたワンルームマンションを規制するために設けられたルール。
新たにワンルームマンションを建設するためには、一定の条件をクリアする必要があります。

例)新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例

 

大阪中心部のワンルームマンションの建設の様子を地図を使って例示します。

現在

現在の大阪のマンション所在地図

数年後

数年後の大阪のマンション所在地図

 

こんな感じに、築浅マンション(当時新築だったマンション)は新築マンションに包囲されてしまうのです。

<参考>
関西系新築マンションディベロッパー

 

新築マンション投資は不動産投資の初心者に人気です。

見た目がキレイで競争力があり、最初の不動産投資としてはリスクが低く見えるからです。

しかしながら、大阪の事情を考えるとハイリスクと言わざるをえません。

多くの地域は[供給 > 需要]であり、新築マンションを中心に家賃の値崩れが起こっているからです。

「このグレードでこの家賃!」と甚だ驚くしかありません。

そんなエリアが大阪にはあります。

関西ワンルーム投資歴10年 絶対買わない大阪エリアはココだ!

大阪の家賃相場が安い理由3:人口が減少して需要が減り続けるから

大阪の家賃相場が安い理由3

大阪の家賃相場が安い理由の3つ目は、人口減による需要減少です。

2040年にかけて、大阪の人口は13%減少すると予測があります。
(大阪全域が等しく人口が減少するわけではなく、人口が増加するエリアもある)

大阪市の人口予測地図

 

2019年現在。大阪の1Kマンションの平均的スペックはこの通りです。

大阪の区分マンションの間取り

  • 築15年
  • 徒歩5分以内圏
  • 専有面積20㎡~25㎡
  • バス・トイレ別の1Kマンション

 

そして、家賃はこの通りになります。

  • 人口が増加する大阪5区
    家賃6万円~6.5万円
  • 人口が減少する区
    家賃5.5万円~6万円。
  • 過剰供給エリア
    5.0万円~5.5万円。

 

一昔前は、新築マンションというだけで5000円~1万円くらいのプレミアム家賃が上乗せできましたが、今はどうでしょうか?

強気の家賃だと入居が決まらず、プレミアム家賃の上乗せ幅は限りなく小さいです。

知らないと損!大阪でワンルームマンション投資するなら このエリア

まとめ

ブログキャラ

「大阪を地方扱いするな!」と(大阪人から)お叱りを受けそうで正直怖い!

でも、大阪のワンルームマンションの家賃相場はよろしくないのは事実だね。

その理由は3つあるよ。

  • 保証金敷き引き制が崩壊したのに、家賃そのものは変わっていないから。
    (普通に考えると家賃は上がるべきだよね)
  • ワンルームマンションの建設ラッシュによる供給過多が止まらないから。
  • 人口が減るため、需要が減少するから。
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