東京・神奈川中心部のワンルームマンションの家賃を比較するとこうです。
一方、大阪・兵庫中心部のワンルームマンションの家賃を比較するとこうです。
大阪駅周辺は開発進行中に加え、新しいマンションがガンガン建設されているため、圧倒的に家賃相場が高いです。
ですが、あべのハルカスのある天王寺駅周辺（大阪駅から見て大阪環状線の南）の大規模開発は終了しましたが、家賃相場が上がった様子はありません。
大阪は利便性が向上したり交通インフラが整っても、家賃が上がるとは限らないんだ。
これが東京と違うところ。
何で？
本記事は、そう思った投資家向けの記事だよ。
大阪のワンルームマンションの家賃は、グレードや土地値の割には安いんだ。その謎をときあかしていこう！
大阪の家賃相場が安い理由1： 保証金・敷き引き制度が崩壊したから
かつての大阪は保証金を預かって敷き引きしていましたが、敷金・礼金を預かる標準的な方法に移行しています。
これが、大阪ワンルームの家賃相場が安いひとつ目の理由です。
『メガ大家の失敗を暴露する！サラリーマン投資家はイメージに騙されるな』
（結構前の話ですが）大阪で賃貸物件を借りたい場合、ワンルームマンションですら家賃の6カ月分近い初期費用（仲介手数料・保証金等を含む）が必要でした。
その代わり、家賃は安めに設定されていました。
（現在では）保証金を預かる代わりに敷金・礼金を預かる標準的な方法に移行しています。
高額な保証金を預かれななくなったので、本来なら家賃に保証金の減少分だけ上乗せするべきです。
しかしながら、家賃はそのまま据え置かれたままなのです。
過去の保証金と家賃
現在の敷金・礼金と家賃
腹立つわ～。
だから、大阪ワンルームマンションは、グレードの割に家賃が安いのです。
また、大阪は敷金ゼロ・礼金1カ月が相場であり、東京のように更新料を徴収する慣習もありません。
最近では、敷金・礼金・更新料がゼロ・ゼロ・ゼロエリアも拡大しています。
『大阪ワンルーム投資は失敗する！東京の感覚でやったらハイリスクやで』
大阪の家賃相場が安い理由2： ワンルームマンションの建設が止まらないから
東京にはワンルームマンション規制がありますが、大阪にはそのような規制はありません。
だから、土地さえあればワンルームマンションが建て放題なのです。
これが大阪の家賃相場が安い理由の２つ目です。
大阪は東京と同じ感覚で投資をしてはいけない！
— ぴろり＠1R大家でも資産1億円 (@1rMansion) April 2, 2019
大阪中心部のワンルームマンションはこれだけ増える予定です。
現在の大阪中心部（イメージ）
数年後の大阪中心部（イメージ）
こんな感じに、築浅マンション（当時新築だったマンション）は新築マンションに包囲されてしまうのです。
関西系新築マンションディベロッパーの例
- プレサンスコーポレーション
（プレサンスシリーズ） - 日商エステム
（エステムコートシリーズ） - エスリード株式会社
（エスリードシリーズ）
見た目がキレイで競争力があり、最初の不動産投資としてはリスクが低く見えるからです。
しかしながら、大阪の事情を考えるとハイリスクと言わざるをえません。
大阪の多くの地域は[供給 ＞ 需要]であり、新築マンションを中心に家賃の値崩れが起こっているからです。
「このグレードでこの家賃！」と甚だ驚くしかありません。
例えば、大阪の中心部本町駅付近ですら、1K・20㎡・バストイレ別で6万円前後が相場です。
そんなエリアが大阪には多数あります。
『買ってはいけない大阪エリア！マンション投資歴10年が語りつくす』
大阪の家賃相場が安い理由3： 人口が減少して需要が減り続けるから（供給過剰）
大阪の家賃相場が安い理由の3つ目は、人口減による需要減少です。
2040年にかけて、大阪の人口は13％減少すると予測があります。
（大阪全域が等しく人口が減少するわけではなく、人口が増加するエリアもある）
2019年現在。大阪の1Kマンションの平均的スペックはこの通りです。
- 築15年
- 徒歩5分以内圏
- 専有面積20㎡～25㎡
- バス・トイレ別の1Kマンション
そして、相場家賃はこんな感じです。
参考図書
一昔前は、新築マンションというだけで5000円～1万円くらいのプレミアム家賃が上乗せできましたが、今はどうでしょうか？
強気の家賃だと入居が決まらず、プレミアム家賃の上乗せ幅は限りなく小さいです。
『ワンルーム投資歴10年が語る！大阪のおすすめエリア4区の圧倒的価値』
大阪ワンルームの家賃相場が安すぎる3つの理由（まとめ）
「大阪を地方扱いするな！」と（大阪人から）お叱りを受けそうで正直怖い！
でも、大阪のワンルームマンションの家賃相場はよろしくないのは事実だね。
その理由はこの3つだよ。
- 保証金敷き引き制が崩壊したのに、家賃そのものは変わっていないから。
（普通に考えると家賃は上がるべきだよね） - ワンルームマンションの建設ラッシュによる供給過多が止まらないから。
- 人口が減るため、需要が減少するから。
そんな中、大阪のワンルーム投資で生き残っているボクは偉い！（だれか褒めて）
といいつつも、東京のワンルーム投資も頑張っている。
いずれにせよ、ワンルーム投資の方法と業者はたくさんあるから、見極めが本当に難しい。それを打破する方法は、資料請求と面談の1000本ノックのみ。
自分に合いそうな不動産投資会社をピックアップしてくれるサイト（イエベスト不動産投資）もあるから、参考にしてみて。
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