初心者サラリーマンも納得!ワンルームマンション投資は3室でワンセットだ

ワンルーム投資は3室から始めようリスク
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ワンルームマンション投資を始めた(もしくは始めようと思っている)サラリーマンには次のような目標(夢)がある。

  • 年間1000万円のキャッシュフロー!
  • 家賃収入が給与超え!
  • 事業的規模(所有室数10室以上)!

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉であるが、マンション投資の場合、家賃収入から支出を引いた「儲け」のことをいう。

初心者投資家の夢を壊して申し訳ないが、ワンルームマンション投資でこの3つの目標に到達できるサラリーマン投資家はひとにぎりである。

その理由はこうだ。

第一に、ワンルームマンション投資はそんなに儲かる投資ではない。

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第二に、ワンルームマンション投資は一棟モノ投資と比べると、投資スピードが遅くキャッシュフローの蓄積に時間がかかる。

第三に、ワンルームマンション投資のローンは、物件より個人属性を評価する銀行が多い。だから、順調に買い続けると、いつか銀行の与信枠(信用枠)がいっぱいになり、ローンが使えなくなる。

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そうとはいえ、時間とお金をかけてコツコツと区分マンションを買い進めれば、サラリーマン投資家の夢は実現可能だと信じている。

ただし、初心者サラリーマン投資家は3室を目標にして物件を買い進め、それがクリアできたら次の目標へとステップアップした方がいい。

その理由を解説したい。

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3室所有を目標にする理由1 赤字の補てん率が格段に下がるから

「サラリーマンはワンルームマンション3室所有を目指したい」

なぜなら、空室が出たとき、区分マンション1室では年間キャッシュフローが赤字になるが、3室所有していたなら全体では赤字にならないからだ。

その理由を解説していこう。

ワンルームマンションは人口が集中する3大都市圏中心部(都内、都内近郊、名古屋、京都、大阪、神戸)に多く建設されている。

地方都市崩壊!?大阪ワンルームの家賃相場が安すぎる3つの理由

 

この中で適切にエリアを定めてワンルームマンションを買っていけば、退去があっても1カ月~3カ月くらいあれば空室は解消されるポートフォリオ(資産の組み合わせ)が出来上がる。

厳しく見積もって、年に1回、1部屋3カ月の空室が発生する(空室率8%)と過程しよう。

すると、3カ月分の空室損を残りの33カ月(12カ月×2室+9カ月×1室)の満室黒字でカバーすればよいことになる。

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3大都市圏のワンルームマンション投資は、このような条件が当てはまるだろう。

収入家賃6万円
支出管理委託手数料0.3万円
管理費・修繕積立金1.2万円
固定資産税・都市計画税0.3万円
ローン返済3.2万円

 

空室が出たときの赤字は支出の合計5万円
空室期間が3カ月あるので合計15万円

空室を埋めるために、広告料・原状回復費が12万円かかったとしよう。

この区分マンションの月間キャッシュフローを計算すると1万円である。
満室期間が33カ月あるので家賃収入は33万円

空室率8%の年間キャッシュフロー
=収入-支出
=33万円-(15万円+12万円)
=6万円

3室所有を目標にする理由2 投資を客観視するため

初心者サラリーマン投資家がワンルームマンション3室所有できたら、一度立ち止まって自分の投資を客観的に見直そう。

そうすれば、いろいろな後悔理想と現実のギャップに気付くはずだ。

  • もう少し安い価格で購入するべきだった
  • 投資分析が甘かった
  • 計算した利回り通りに運営できていない
  • 広告料が徐々に上がっている
  • 管理会社は空室率98%と豪語していたが、実際はもっと低かった
    初心者必見!ワンルームマンションの入居率98%99%は まず疑え!
  • 原状回復費(修繕費)のほとんどが投資家負担である
  • 空室のつらさを甘く見ていた
  • 税金の負担が大きく、キャッシュフローがほとんどでない


しかし、投資を立ち止まったとき、このような甘いフレーズが聞こえてくるかもしれない。

  • ワンルームマンションを1年で10室購入!
  • ダメだった私が総資産1億円!
  • 月間キャッシュフロー100万円達成!

サラリーマン投資家の間では、「規模の大きい大家は偉い!」という謎の階級制度があるからだ。

サラリーマン大家の新階級制度 メガ大家と借金王は偉い?あなたのレベルはどれ?

 

刺激的で魅力的なこれらのフレーズの接頭語は「たったの1年で」などで、短期間でこれだけの室数(資産、儲け)を作り上げたことを強調している。

不動産投資の取り組み方を否定するわけではないが、投資の成功・失敗は1年とか2年の短期間では語れない。

少なくとも10年以上に渡って成功している投資家が成功者だからである。

ワンルーム投資の出口(売却)を誤るな!成功を失敗に一変させるぞ

 

いやらしい言い方をすれば、この甘いフレーズ系投資家は短期的に成功しているだけで(もしくは失敗に気付いていないだけで)、10年後にはマーケットから消えているかもしれないということだ。

メガ大家を目指すと失敗する!サラリーマン投資家は純資産家をめざせ

まとめ

ワンルームマンション投資の初心者が3室所有を第一目標にすればよい3つの理由

  1. 赤字の補てん率が格段に減るから。
  2. 自分の投資を客観的に見るため。
  3. 失敗に気付かずに突っ走らないため。
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