初心者だけ見て!サラリーマンのワンルーム投資は3室所有を第一目標とせよ

ワンルーム投資は3室から始めようリスク
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あなたは野心に満ちた初心者サラリーマン大家でしょうか?

  • 年間1000万円のキャッシュフロー!
  • 家賃収入が給与超え!
  • 事業的規模(所有室数10室以上)!

 

夢を壊して申し訳ありませんが、ワンルームマンション投資でこの3つの目標に到達できるサラリーマン投資家はひとにぎりです。

 

第一に、ワンルームマンション投資はそんなに儲かる投資ではありません。

 

第二に、ワンルームマンション投資は一棟モノ投資と比べると、投資スピードが遅くキャッシュフローの蓄積に時間がかかります。

 

第三に、ワンルームマンション投資のローンは、物件より個人属性を評価する銀行が多いです。
だから、順調に買い続けると、いつか与信枠(信用枠)がいっぱいになり、ローンが使えなくなります。

 

そうとはいえ、時間とお金をかけてコツコツと区分マンションを買い続ければ、サラリーマン投資家の夢は実現可能だと信じています。

ただし、初心者サラリーマン投資家は3室を目標にして物件を買い進め、一度立ち止まろう。それから、次の目標へとステップアップした方が賢明です。

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ワンルーム3室所有を目標にする理由1:マイナスキャッシュフロー率が下がるから

サラリーマンはワンルームマンション3室所有を目指したい!

なぜなら、空室が出たとき、区分マンション1室では年間キャッシュフローが赤字になるが、3室所有していたなら全体では赤字になる可能性が低いからです。

その理由を解説していきましょう!

 

ワンルームマンションは人口が集中する3大都市圏中心部(都内、横浜、川崎、名古屋、京都、大阪、神戸)に多く建設されています。

そのエリアでワンルームマンションを購入すれば、空室期間は1カ月~3カ月で解消されるポートフォリオ(資産の組み合わせ)が出来上がります。

知らないと損!大阪でワンルームマンション投資するなら このエリア

 

厳しく見積もって、年に1回、1部屋3カ月の空室が発生する(空室率8%)と仮定します。

すると、3カ月分の空室損を残りの33カ月(12カ月×2室+9カ月×1室)の満室黒字でカバーすればよいことになります。

 

3大都市圏のワンルームマンション投資をイメージすると、こんな感じになります。

収入家賃6万円
支出管理委託手数料0.3万円
管理費・修繕積立金1.2万円
固定資産税・都市計画税0.3万円
ローン返済3.2万円

 

1室あたりの月間キャッシュフローは1万円です。

空室が出たときの赤字は支出の合計です。つまり5万円
空室期間が3カ月あるので、合計15万円

広告料・原状回復費は12万円と仮定する。

満室期間が33カ月あるので家賃収入は年間33万円

空室率8%の年間キャッシュフロー
=収入-支出
=33万円-(15万円+12万円)
=6万円(プラスのキャッシュフロー)

 

ぴろり
ぴろり

ワンルームマンション投資は1室所有から青色申告できるよ。
だから、しっかり確定申告して節税に励もう!

確定申告は青色申告しないと損!ワンルームマンション1室からOKだから

ワンルーム3室所有を目標にする理由2:投資を客観視するため

初心者サラリーマン投資家がワンルームマンション3室所有できたら、一度立ち止まって自分の投資を客観的に見直そう!

 

ぴろり
ぴろり

いったん立ち止まらないと、投資が間違った方向へ突き進むかもしれないよ。

 

そうすれば、いろいろな後悔や理想と現実のギャップに気付くはずですだから。

 

しかし、立ち止まったとき、このような甘いフレーズが気になるかもしれません。

 

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ワンルームマンションを1年で10室購入!

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サラリーマン投資家の多くは、「規模の大きい大家は偉い!」という妄想を抱いているからです。

成功レベルを問われる!サラリーマン大家の新階級制度にご用心

 

刺激的で魅力的なこれらのフレーズの接頭語は「たったの1年で」などで、短期間でこれだけの室数(資産、儲け)を作り上げたことを強調しています。

ですが、不動産投資の成功・失敗は1年とか2年の短期間では語れません。

少なくとも、10年以上の期間に渡って成功している投資家こそが成功者(勝者)だからです。

ワンルーム投資の出口(売却)を誤るな!成功を失敗に一変させるぞ

 

ぴろり
ぴろり

甘いフレーズ系投資家は、短期的に成功しているだけで、10年後は不動産マーケットから消えているかもしれないよ。

 

メガ大家の失敗を暴露する!サラリーマン投資家はイメージに騙されるな

まとめ

ブログキャラ

ワンルーム投資は3室所有を第一目標にすればよい理由を3つにまとめるよ。

  • キャッシュフローがマイナスになる可能性が低くなるから。
  • 自分の投資を客観的に分析するため。
  • 失敗に気付かずに突っ走らないため。
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