その価格は高い?安い?区分マンションの価値は収益還元法でわかる

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利回り

区分マンションの高い?安い?は、どう判断している?

どれも、相場感を養うにはいい方法だ。

しかし、その区分マンションの持つ本当の価値(収益性と資産性)は、これらの方法では比較できない。

それを解決するのが収益還元法(収益還元評価)である。

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収益還元法とは


収益還元法には直接還元法DCF法(Discount Cash Flow法)がある。
本記事は初心者でもわかりやすい直接還元法を使った収益還元評価の使い方を解説する。


収益還元法を使った区分マンションの価値の計算式は簡単だ。

その区分マンションが生み出すネット利益(NOI)還元利回り(キャップレート)で割る。その価格がその区分マンションの価値だからだ。

区分マンションの価値
=ネット利益 ÷ 還元利回り

ネット利益(NOI)とは

ネット利益(NOI:Net Operating Income)とは、家賃からランニングコスト(経費)を引いた利益のことだ。

区分マンションの主なランニングコスト

 

くわしくはコチラの記事で解説している。

マンション投資はNOI(ネット利益)がキモ!物件の収益を計算せよ

還元利回り(キャップレート)とは

還元利回りとは投資家が期待する利回りのことで、キャップレート(Capitalization Rate)とも言われている。

収益還元法を使うに当たって難しいこと。それは還元利回りの設定である。

なぜなら、還元利回りは計算式で出るものではなく、立地・築年数・融資など、多くの要素により決定されるからだ。

還元利回り低い高い
立地都心
駅近
地方
駅遠
築年数築浅築古
融資状況良い悪い

 

多くの場合、還元利回りは周辺の似ている物件の取引事例で決定する。

区分マンションの価値を収益還元法で計算してみよう

あなたはこの条件のワンルームマンション投資を実行しようとしている。

  • 価格:800万円
  • 年間相場家賃:72万円
  • 入居率:95%
  • ランニングコスト:20万円

 

この周辺の区分マンションの取引事例から、還元利回りは6%程度であることがわかった。

収益還元法を使ってこの区分マンションの価値を計算してみよう。

区分マンションの価値
=ネット利益 ÷ 還元利回り
=(72×95%-20)÷ 6%
=807万円

 

この区分マンションの価格は価値相応であることがわかった。

のだが、ここで残念なお知らせがひとつある。
銀行の物件方法は「積算評価」であることが多く、この評価方法がシブいことだ。

残念!銀行から見た区分マンションの価値(積算評価)はこの程度

還元利回りの間違い

還元利回りのよくある間違いは、還元利回りを単純に比較して、「還元利回りが高ければ高いほどよい」と考えることだ。

還元利回りは高いに越したことがないが、「還元利回りが高いということはリスクが高い」ということを知っておかなくてはならない。

なぜなら、リスクとリターンはトレードオフ(表裏一体)であるからだ。

間違いってない?不動産投資のリスクとリターンの考え方

 

例えば、東京と地方が同じ還元利回りであるはずがない。
東京は地方に比べればインフラが圧倒的に整っており、コンパクトで便利だからだ。

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

 

そして、投資するならば、還元利回りが安定しているエリア(もしくは低下するエリア)に投資するべきである。

なぜなら、還元利回りが安定しているということは、値崩れするリスク(購入時の価格と売却時の価格に大きな差がない)が低いからだ。

ワンルーム投資の出口戦略 ボクが「売らない」と決めた3つの理由

まとめ

  • 区分マンションの価値は収益還元法で計算するとよい
  • 収益還元法とは、ネット利益(収益性)を還元利回り(資産性)で割り戻して計算する方法
  • ネット利益は家賃からランニングコストを引いて求める
  • 還元利回りは取引事例から推測する
  • 還元利回りが高いと物件価格が安くなるが、それは投資のリスクが高いということ
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