質問です！
不動産価格の高い？安い？は、どう判断していますか？
表面利回りを比較してるぜ！
取引事例を調べてるよん！
どれも、相場感を養うにはいい方法です。
しかし、不動産の持つ本当の価値（収益性と資産性）は、これらの方法ではわかりません。
だから、その不動産が高いのか？安いのか？の判断もできません。
そこで登場するのが、収益還元法（収益還元評価）です。
収益還元法は不動産の収益性と資産性に着目した評価方法で、まさに不動産の価値をピンポイントに導き出します。
さあ、お勉強の時間です。
不動産投資の収益還元法とは？
収益還元法を使った不動産の価値の計算は簡単です。
その不動産が生み出すネット利益（NOI）を還元利回り（キャップレート）で割る。
その価格がその不動産の価値だからです。
＝ネット利益 ÷ 還元利回り
いきなり難解な用語が出てきてしまいました。
今からフォローしますので、ページを閉じないでくださいね。
ネット利益（NOI）＝収益性
ネット利益（NOI：Net Operating Income）とは、相場家賃からランニングコストを引いた利益のことです。
『ネット利益（NOI）に興味ある？マンション投資のナイショを教えます』
還元利回り（キャップレート）＝資産性
還元利回りとは投資家が期待する利回りのことです。
キャップレート（Capitalization Rate）ともいわれています。
収益還元法を使うに当たって難しいこと。それは還元利回りの決定です。
なぜなら、還元利回りは計算式で算出するものではなく、立地・築年数・融資など、多くの要素により決定されるからです。
| 還元利回り （キャップレート） | 低い | 高い |
|---|---|---|
| 立地 | 都心 駅近 | 地方 駅遠 |
| 築年数 | 築浅 | 築古 |
| 融資状況 | 良い | 悪い |
多くの場合、還元利回りは周辺の似ている物件の取引事例で決定します。
不動産の価値を収益還元法で計算してみよう！
あなたはこの条件のワンルームマンション投資を夢見ました。
- 価格：800万円
- 年間相場家賃：72万円
- 入居率：95％
- ランニングコスト：20万円
周辺の不動産の取引事例から、還元利回りは6％程度であることが分かりました。
この不動産（ワンルームマンション）の価値を収益還元法を使って計算してみましょう。
＝ネット利益 ÷ 還元利回り
＝（72×95％－20）÷ 6％
＝807万円
取引価格800万円に対して収益還元価格807万円ですので、この不動産の価格は価値相応であることが分かりました。
しかし、ここで残念なお知らせがあります。
銀行の物件方法は「積算評価」であることが多いことです。
この評価方法はワンルーム投資に不利ですので、「ワンルームマンションに価値があるにもかかわらず融資が通らない」という悲劇がしばしば起こるのです。
『あぁ泣けてきた！区分マンションの銀行評価（積算価格）はこれっぽっち？』
最後に、還元利回りに関する誤解を正して終わりとしたいと思います。
還元利回り（キャップレート）の間違い
還元利回り（キャップレート）について、よくある間違いがあります。
還元利回りを単純に比較して、「還元利回りが高ければ高いほどよい」と考えることです。
還元利回りは高いに越したことありませんが、「還元利回りが高いということはリスクが高い」ということを心得ておかなくてはなりません。
なぜなら、リスクとリターンはトレードオフ（表裏一体）であるからです。
例えば、東京と地方が同じ還元利回りであるはずがありませんよね？
東京は地方に比べてインフラが圧倒的に整っており、コンパクトで便利だからです。
『利回りは爆下げ！それでも東京都心マンションに投資すべき3つの理由』
リスクを抑えた不動産投資を行いたいなら、還元利回りが安定しているエリア（もしくは低下するエリア）、つまり都心の不動産に投資するべきです。
還元利回りが安定しているということは、値崩れするリスクが低いからです。
言い換えれば、購入価格と売却価格に大きな差がないのです。
都心ワンルーム投資については、こちらの記事にまとめています。
人気『リノシー資料請求した？失敗しない不動産投資の理由がココにあった！』
不動産の収益還元法のまとめ
収益還元法とは、ネット利益（収益性）を還元利回り（資産性）で割り戻して計算する方法だからね。
- ネット利益は家賃からランニングコストを引いて求める。
- 還元利回りは取引事例から決定する。
不動産の価値を知りたいときは、収益還元法を使って計算するいいよ。
還元利回りが高いと物件価格が安くなるけど、それは投資のリスクが高いということ。
反対に、還元利回りが低いと物件価格が高くなるけど、それは投資のリスクが低いということだよ。