一度使えばクセになる!収益還元法で不動産の価値を爆当てしようぜ

収益還元法利回り
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質問です!

ブログキャラぴろり
ぴろり

不動産価格の高い?安い?は、どう判断していますか?

 

コンサルタント
男性投資家

表面利回りを比較してるぜ!

女性投資家
女性投資家

楽待健美家の価格を参考にしてるで!

医師投資家
医師投資家

取引事例を調べてるよん!

 

どれも、相場感を養うにはいい方法です。

しかし、不動産の持つ本当の価値(収益性と資産性)は、これらの方法ではわかりません。

だから、その不動産が高いのか?安いのか?の判断もできません。

そこで登場するのが、収益還元法(収益還元評価)です。

収益還元法は不動産の収益性と資産性に着目した評価方法で、まさに不動産の価値をピンポイントに導き出します。

さあ、お勉強の時間です。

不動産投資の収益還元法は、直接還元法DCF法(Discount Cash Flow法)があります。
本記事は初心者にもわかりやすい、直接還元法を採用します。

不動産投資の収益還元法とは?

収益還元法を使った不動産の価値の計算は簡単です。

その不動産が生み出すネット利益(NOI)還元利回り(キャップレート)で割る。

その価格がその不動産の価値だからです。

不動産の価値
=ネット利益 ÷ 還元利回り

 

いきなり難解な用語が出てきてしまいました。
今からフォローしますので、ページを閉じないでくださいね。

ネット利益(NOI)=収益性

ネット利益(NOI:Net Operating Income)とは、相場家賃からランニングコストを引いた利益のことです。

不動産の主なランニングコスト

 

ネット利益(NOI)に興味ある?マンション投資のナイショを教えます

還元利回り(キャップレート)=資産性

還元利回りとは投資家が期待する利回りのことです。

キャップレート(Capitalization Rate)ともいわれています。

 

収益還元法を使うに当たって難しいこと。それは還元利回りの決定です。

なぜなら、還元利回りは計算式で算出するものではなく、立地・築年数・融資など、多くの要素により決定されるからです。

還元利回り
(キャップレート)
低い高い
立地都心
駅近
地方
駅遠
築年数築浅築古
融資状況良い悪い

 

多くの場合、還元利回りは周辺の似ている物件の取引事例で決定します。

不動産の価値を収益還元法で計算してみよう!

あなたはこの条件のワンルームマンション投資を夢見ました。

ワンルームマンション

  • 価格:800万円
  • 年間相場家賃:72万円
  • 入居率:95%
  • ランニングコスト:20万円

周辺の不動産の取引事例から、還元利回りは6%程度であることが分かりました。

この不動産(ワンルームマンション)の価値を収益還元法を使って計算してみましょう。

不動産の価値
=ネット利益 ÷ 還元利回り
=(72×95%-20)÷ 6%
=807万円

 

取引価格800万円に対して収益還元価格807万円ですので、この不動産の価格は価値相応であることが分かりました。

 

しかし、ここで残念なお知らせがあります。

銀行の物件方法は「積算評価」であることが多いことです。

この評価方法はワンルーム投資に不利ですので、「ワンルームマンションに価値があるにもかかわらず融資が通らない」という悲劇がしばしば起こるのです。

あぁ泣けてきた!区分マンションの銀行価値(積算評価)はこれっぽっち?

 

最後に、還元利回りに関する誤解を正して終わりとしたいと思います。

還元利回り(キャップレート)の間違い

還元利回り(キャップレート)について、よくある間違いがあります。

還元利回りを単純に比較して、「還元利回りが高ければ高いほどよい」と考えることです。

還元利回りは高いに越したことありませんが、「還元利回りが高いということはリスクが高い」ということを心得ておかなくてはなりません。

なぜなら、リスクとリターンはトレードオフ(表裏一体)であるからです。

リスクとリターンはトレードオフ

 

例えば、東京と地方が同じ還元利回りであるはずがありませんよね?

東京は地方に比べてインフラが圧倒的に整っており、コンパクトで便利だからです。

利回りは爆下げ!それでも東京都心マンションに投資すべき3つの理由

 

リスクを抑えた不動産投資を行いたいなら、還元利回りが安定しているエリア(もしくは低下するエリア)、つまり都心の不動産に投資するべきです

還元利回りが安定しているということは、値崩れするリスクが低いからです。

言い換えれば、購入価格と売却価格に大きな差がないのです。

都心ワンルーム投資については、こちらの記事にまとめています。

人気リノシー資料請求した?失敗しない不動産投資の理由がココにあった!

不動産の収益還元法のまとめ

ブログキャラ

収益還元法とは、ネット利益(収益性)を還元利回り(資産性)で割り戻して計算する方法だからね。

  • ネット利益は家賃からランニングコストを引いて求める。
  • 還元利回りは取引事例から決定する。

不動産の価値を知りたいときは、収益還元法を使って計算するいいよ。

 

還元利回りが高いと物件価格が安くなるけど、それは投資のリスクが高いということ。

反対に、還元利回りが低いと物件価格が高くなるけど、それは投資のリスクが低いということだよ。

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