その価格は高い?安い?区分マンションの価値は収益還元法でわかる

収益還元法利回り
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ぴろり
ぴろり

いきなりですが、
区分マンションの高い?安い?は、どう判断していますか?

 

コンサルタント
男性投資家

表面利回りを比較してるぜ

女性投資家
女性投資家

楽待健美家の価格を参考にしてるで

医師投資家
医師投資家

取引事例を調べてるわ

 

どれも、相場感を養うにはいい方法です。

しかし、区分マンションの持つ本当の価値(収益性と資産性)は、これらの方法では分かりません。

収益還元法(収益還元評価)を使わなくてはならないのです。

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収益還元法とは

収益還元法は、直接還元法DCF法(Discount Cash Flow法)があります。
本記事は初心者にもわかりやすい、直接還元法を使った収益還元評価の使い方を解説します。

 

収益還元法を使った区分マンションの価値の計算は簡単です。

その区分マンションが生み出すネット利益(NOI)還元利回り(キャップレート)で割る。

その価格がその区分マンションの価値だからです。

区分マンションの価値
=ネット利益 ÷ 還元利回り

ネット利益(NOI)=収益性

ネット利益(NOI:Net Operating Income)とは、相場家賃からランニングコストを引いた利益のことです。

区分マンションの主なランニングコスト

 

くわしくはコチラの記事で解説しています。

マンション投資はNOI(ネット利益)がキモ!物件の収益を計算せよ

還元利回り(キャップレート)=資産性

還元利回りとは投資家が期待する利回りのことです。

キャップレート(Capitalization Rate)ともいわれています。

 

収益還元法を使うに当たって難しいこと。それは還元利回りの決定です。

なぜなら、還元利回りは計算式で算出するものではなく、立地・築年数・融資など、多くの要素により決定されるからです。

還元利回り
(キャップレート)
低い高い
立地都心
駅近
地方
駅遠
築年数築浅築古
融資状況良い悪い

 

多くの場合、還元利回りは周辺の似ている物件の取引事例で決定します。

区分マンションの価値を収益還元法で計算してみよう!

あなたはこの条件のワンルームマンション投資を実行しようとしています。

  • 価格:800万円
  • 年間相場家賃:72万円
  • 入居率:95%
  • ランニングコスト:20万円

 

この周辺の区分マンションの取引事例から、還元利回りは6%程度であることが分かりました。

収益還元法を使ってこの区分マンションの価値を計算してみます。

区分マンションの価値
=ネット利益 ÷ 還元利回り
=(72×95%-20)÷ 6%
=807万円

 

この区分マンションの価格は価値相応であることが分かりました。

しかし、ここで残念なお知らせがあります。

 

銀行の物件方法は「積算評価」であることが多いことです。

この評価方法は区分マンション投資に不利ですので、「物件に価値があるにもかかわらず融資が通らない」という悲劇がしばしば起こるのです。

残念!銀行から見た区分マンションの価値(積算評価)はこの程度

還元利回り(キャップレート)の間違い

還元利回り(キャップレート)について、よくある間違いがあります。

還元利回りを単純に比較して、「還元利回りが高ければ高いほどよい」と考えることです。

 

還元利回りは高いに越したことがないが、「還元利回りが高いということはリスクが高い」ということを知っておかなくてはなりません。

なぜなら、リスクとリターンはトレードオフ(表裏一体)であるからです。

 

高利回りのワンルーム投資にだまされるな!実はハイリスク物件だ

 

例えば、東京と地方が同じ還元利回りであるはずがありませんよね?

東京は地方に比べてインフラが圧倒的に整っており、コンパクトで便利だからです。

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

 

そして、投資するなら、還元利回りが安定しているエリア(もしくは低下するエリア)に投資するべきです

還元利回りが安定しているということは、値崩れするリスクが低いからです。

言い換えれば、購入価格と売却価格に大きな差がないのです。

融資が厳格化!それでも東京ワンルームの価格が下落しない理由

区分マンションの収益還元法のまとめ

ブログキャラ

区分マンションの価値を知りたいときは、収益還元法を使って計算するいいよ。

収益還元法とは、ネット利益(収益性)を還元利回り(資産性)で割り戻して計算する方法だったね。

  • ネット利益は家賃からランニングコストを引いて求める。
  • 還元利回りは取引事例から決定する。

 

還元利回りが高いと物件価格が安くなるけど、それは投資のリスクが高いということ。

反対に、還元利回りが低いと物件価格が高くなるけど、それは投資のリスクが低いということだよ。

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