その価格は高い？安い？区分マンションの価値は収益還元法でわかる

ぴろり

いきなりですが、
区分マンションの高い？安い？は、どう判断していますか？

男性投資家

表面利回りを比較してるぜ

女性投資家

楽待・健美家の価格を参考にしてるで

医師投資家

取引事例を調べてるわ

どれも、相場感を養うにはいい方法です。

しかし、区分マンションの持つ本当の価値（収益性と資産性）は、これらの方法では分かりません。

収益還元法（収益還元評価）を使わなくてはならないのです。

収益還元法とは

収益還元法を使った区分マンションの価値の計算は簡単です。

その区分マンションが生み出すネット利益（NOI）を還元利回り（キャップレート）で割る。

その価格がその区分マンションの価値だからです。

ネット利益（NOI）＝収益性

ネット利益（NOI：Net Operating Income）とは、相場家賃からランニングコストを引いた利益のことです。

くわしくはコチラの記事で解説しています。

『マンション投資はNOI（ネット利益）がキモ！物件の収益を計算せよ』

還元利回り（キャップレート）＝資産性

還元利回りとは投資家が期待する利回りのことです。

キャップレート（Capitalization Rate）ともいわれています。

収益還元法を使うに当たって難しいこと。それは還元利回りの決定です。

なぜなら、還元利回りは計算式で算出するものではなく、立地・築年数・融資など、多くの要素により決定されるからです。

多くの場合、還元利回りは周辺の似ている物件の取引事例で決定します。

区分マンションの価値を収益還元法で計算してみよう！

あなたはこの条件のワンルームマンション投資を実行しようとしています。

この周辺の区分マンションの取引事例から、還元利回りは6％程度であることが分かりました。

収益還元法を使ってこの区分マンションの価値を計算してみます。

この区分マンションの価格は価値相応であることが分かりました。

しかし、ここで残念なお知らせがあります。

銀行の物件方法は「積算評価」であることが多いことです。

この評価方法は区分マンション投資に不利ですので、「物件に価値があるにもかかわらず融資が通らない」という悲劇がしばしば起こるのです。

『残念！銀行から見た区分マンションの価値（積算評価）はこの程度』

還元利回り（キャップレート）の間違い

還元利回り（キャップレート）について、よくある間違いがあります。

還元利回りを単純に比較して、「還元利回りが高ければ高いほどよい」と考えることです。

還元利回りは高いに越したことがないが、「還元利回りが高いということはリスクが高い」ということを知っておかなくてはなりません。

なぜなら、リスクとリターンはトレードオフ（表裏一体）であるからです。

『高利回りのワンルーム投資にだまされるな！実はハイリスク物件だ』

例えば、東京と地方が同じ還元利回りであるはずがありませんよね？

東京は地方に比べてインフラが圧倒的に整っており、コンパクトで便利だからです。

『東京都心マンション投資の利回りは爆下げ！価値はどこにあるのか？』

そして、投資するなら、還元利回りが安定しているエリア（もしくは低下するエリア）に投資するべきです。

還元利回りが安定しているということは、値崩れするリスクが低いからです。

言い換えれば、購入価格と売却価格に大きな差がないのです。

『融資が厳格化！それでも東京ワンルームの価格が下落しない理由』

区分マンションの収益還元法のまとめ

区分マンションの価値を知りたいときは、収益還元法を使って計算するいいよ。

収益還元法とは、ネット利益（収益性）を還元利回り（資産性）で割り戻して計算する方法だったね。

• ネット利益は家賃からランニングコストを引いて求める。
• 還元利回りは取引事例から決定する。

還元利回りが高いと物件価格が安くなるけど、それは投資のリスクが高いということ。

反対に、還元利回りが低いと物件価格が高くなるけど、それは投資のリスクが低いということだよ。