サラリーマンよ マンション投資するなら管理委託手数料をケチるな!

初心者
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マンション経営がスタートすると、このようなランニングコストがかかる。

  • 管理委託手数料(管理会社へ)
  • 管理費、修繕積立金(マンション管理組合へ)
  • 固定資産税・都市計画税(都道府県へ)

 

管理料、修繕積立金、固定資産税・都市計画税はマンションを購入したらもれなくかかる必要経費で、必ず支払う必要がある。

一方、マンションを自分で管理するなら、管理委託手数料は支払わないという選択もある。
しかし、サラリーマンは管理委託手数料をケチっている場合ではない。

必要経費と割り切って支払うのが得策である。

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管理委託手数料とは

晴れてマンションオーナーになった投資家には、次のような業務が待っている。

  • 家賃の集金
  • クレームの処理
  • 入居者の募集
  • 退去立ち会い
  • 更新の手続き

 

これらを一括で引き受けてくれるのがマンション管理会社であり、その委託手数料を管理委託手数料という。

管理委託手数料はサービス内容によって違いがあり、家賃の3%~7%が相場である。

また、定額タイプ(一部屋2000円、3000円)を謳う管理会社もある。

ただし、これらの業務を自分でもできるし、自主管理しているプロ大家さんもいる。しかし、サラリーマン投資家には時間的にキツいし、技術的な問題もあるのでおすすめしない。

その理由を3つ紹介しよう。

1.サラリーマン投資家には時間がない

管理委託手数料を5%とすると、家賃6万円の部屋の管理委託手数料は3000円(+消費税)である。

3000円が高いか安いかは人それぞれであるが、サラリーマンならそこをケチってはいけない。

なぜなら、サラリーマンがマンション投資できるのは、管理委託手数料を支払って、業務をアウトソーシングできるシステムのおかげだからだ。

サラリーマンである私たちは、このように対応できるだろうか?

  • 仕事中に入居者から電話があったとき、すぐに適切に対応できる?
    (まず、電話に出られるか)
  • 休日にわざわざクレームの処理に行ったり、募集広告を使ったり、入居付けの営業に行くガッツはある?(時間はある?)

サラリーマン大家の新階級制度 メガ大家と借金王は偉い?あなたのレベルはどれ?

2.遠方のマンション投資ができなくなる

自分でマンション管理をすると、サラリーマン業に支障をきたすことを解説した。

さらに、自分でマンションを管理するなら自宅付近の物件に限定される。

なぜなら、電話では処理できない事例が発生すれば、現場に直行しなくてはならないからだ。

東京都心のマンションに人気が集中している理由は、ローリスクで管理委託システムが整っているからである。

多くのサラリーマン投資家は、地方に住みながら管理委託手数料を支払い、遠隔操作でマンション経営しているのだ。

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

 

実際、ボクも関西に住みながら、首都圏のワンルームマンションにも投資している。
(関西にも物件を持っているが)関西圏と首都圏の距離の違いで問題になったことはない。

ワンルームマンション投資で大切なことは、エリアを分散させながら室数を増やすことである。くわしくはこちらの記事で解説している。

ワンルーム投資は複数所有でリスク分散せよ!1室だけだと失敗する

3.入居率が下がる(空室率が上がる)

マンション経営をしていると、空室のつらさが身にしみる。

だから、入居率にはとことんこだわなくてはならない。ただ、やたら高い入居率をうたう管理会社は疑ってしまう。

初心者必見!ワンルームマンションの入居率98%99%は まず疑え!

 

人口減少社会の今、空室率の上昇が問題になっている。首都圏ですら危ないエリアはある。

区分マンション投資の損益分岐点はココ!空室率は何%まで大丈夫?

 

しかし、相場の広告料を使い、管理会社が入居をあっせんすれば、都市部のワンルームマンションの入居率は、相場家賃で90%以上をキープできるはずである。

超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由

 

実際、ボクの所有する入居率最低のマンションですら、空室率は91%だ。
(2012年~2018年)

さまざまなネットワークを使って、入居を促進してくれているのだろう。

区分マンション投資の損益分岐点はココ!空室率は何%まで大丈夫?

 

もし、ボクが管理委託手数料の支払いを拒否し、単独で入居をあっせんしたら入居率はどうなるだろうか。

サラリーマン投資家である私にはそのノウハウがないし、ネットワークもない。
だから、答えは決まっている。

管理委託手数料を支払わないのは、サラリーマン投資家にとってリスクでしかない。

マンションの管理委託手数料3%は相場より安いが 本当に得なのか?

まとめ

  • 管理委託手数料とは、マンション経営で必要な業務を代わりに行ってくれる管理会社に支払う手数料のこと
  • 管理委託手数料の相場は3%~7%で、サービス内容により違う
  • サラリーマン投資家が管理委託手数料を拒否すると3つの不利益がある
    1.自分の時間を失う
    2.投資エリアが自宅周辺に限定される
    3.空室リスクが上がる
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