みなさん！1000万持ってますか？
多くのサラリーマンには難しい金額だろう。
だから、ほとんどのサラリーマン投資家は融資を使ってワンルームマンションを買っている。
だが、サラリーマン投資家が使う融資には上限があり、それが資産拡大を阻む。
本記事は、繰り上げ返済を使って資産を拡大する方法を解説する。
ワンルーム投資が融資付けに不利な理由
多くの銀行が不動産を鑑定するときに使う評価方法が「積算評価」である。ワンルームマンションの場合、この積算評価が伸びない。
『残念！銀行から見た区分マンションの価値（積算評価）はこの程度』
↑コチラの記事にあるように、区分マンションは物件価格と積算評価の差が大きく、不足分を個人の信用（サラリーマンの給与）でカバーして融資を引っ張っているのだ。
しかし、信用は無限ではない。
信用枠（融資枠）はいつか一杯になり、融資がストップするときが必ずやってくる。
ワンルーム投資の融資枠
サラリーマン向けの不動産投資ローン（ワンルームマンション投資用）は実に少ない。有名どころでいえばこの4行のローンだ。
属性（年収、居住地、資格、年齢など）にもよるが、サラリーマン向け不動産投資ローンの融資金額の上限は年収の5倍～10倍と言われている。
例えば、年収600万円のサラリーマンであれば、（住宅ローンも含めて）3000万円～6000万円といったところだ。
『アルヒ（ARUHI）のアプラス投資用マンションローンはココに注意！』
繰り上げ返済を使わないワンルーム投資
ここからは、繰り上げ返済を「使う場合」と「使わない場合」を比較する。
まず、繰り上げ返済を使わないパターンから解説しよう。
あなたは年収600万円のサラリーマン投資家だ。
融資の事前審査では「年収の10倍までなら大丈夫だろう」という内諾を得ている。
さらに、あなたは堅実な投資家だ。
この条件のワンルームマンションを毎年2室ずつコツコツと買ってきた。
- 価格：1000万円
- 融資金額：900万円
- 金利：2.5％
- 融資期間：30年
- 年間キャッシュフロー：15万円
『ワンルームマンション投資が7戦全勝！アパート投資と比べるとココが違う』
そして4年後。ワンルームマンションを7室購入後、銀行の融資がストップした。
融資金額（残債）が上限6000万円付近に達したからだ。
このまま時が流れれば、6年後には1000万円の融資枠が復活する。
しかし、これでは資産拡大のスピードが遅い。
次は、繰り上げ返済を使って融資枠を空け、資産拡大のスピードを加速させてみよう。
繰り上げ返済で融資枠を復活させる
年収を600万円から1000万円にアップできるなら、5000万円～1億円まで融資枠は延びるかもしれない。ただ、このご時世。そう簡単に年収が増えるわけではない。
そこで有効なのがローンの繰り上げ返済（返済額軽減型）である。
繰り上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」があるが、リスクのコントロールに向いているのは「返済額軽減型」だ。
『マンション投資のリスクを減らす繰り上げ返済は「返済額軽減型」だ！』
繰り上げ返済を使ったワンルーム投資
ワンルームマンション投資を初めて4年後。
あなたが堅実な投資家なら、キャッシュフローの合計は295万円になっているはずだ。
それを銀行利回り（K%）の一番高い1番目のローンの繰り上げ返済にあてよう。
『良い借金？悪い借金？融資の品質は銀行利回り（K％）が教えてくれる』
＝[年間ローン返済額]÷[ローン残債]×100
＝426,720 ÷ 8,152,297 × 100
＝5.23％
すると、年間返済金額は15万円（295万円×5.23％）軽減される。
つまり、キャッシュフローが15万円増えるのだ。
さらに、繰り上げ返済後のローン残債は520万円に軽減される。
次の年（5年目）は通常のキャッシュフロー105万円+15万円を繰り上げ返済する
これを3年間（4～7年目）繰り返すと、1000万円の融資枠が復活する。
赤線：繰り上げ返済したときの残債
青線：繰り上げ返済しないときの残債
このタイミングで、区分マンションを1室買い増しするのだ。
※ワンルーム投資の繰り上げ返済は有効である場合と、そうでない場合がある。こちらの記事を参照してほしい。
『ワンルームマンション投資で繰り上げ返済をしていいときダメなとき』
少し資産拡大のスピードは遅くなるが、繰り上げ返済を続けて1番目のローンを終わらせてから1室買い増しする方法もある。
赤線：繰り上げ返済したときの残債
青線：繰り上げ返済しないときの残債
「買っては返す。買っては返す」をコツコツと繰り返せば、ワンルームマンション投資を初めて15年後には事業的規模（5棟もしくは10室以上）になっているだろう。
- 3室ローンなし
- 7室ローン返済中（残債4500万円）
- 年間キャッシュフロー：250万円
『「ワンルーム投資の融資」と「自宅の住宅ローン」どっちが先が正解？』
もし、あなたが30歳から不動産投資を始めてたらなら、45歳で10室の区分マンションホルダーだ。
そのころには、サラリーマンの給与から自己資金を使う必要もなくなっているはずである。
年間キャッシュフローが250万円に達しているからだ。
『住宅ローンで鬼嫁と大喧嘩？ワンルームマンション投資もほどほどに』
まとめ
ワンルームマンションを融資を使って買い続けると、融資がストップする日がいつかやってくると心得ておこう。
平均的なサラリーマンだったら、年収の5倍から10倍で融資が止められるよ。
融資を最大に活用するためには、繰り上げ返済を利用するといいよ。
繰り上げ返済して残債が減ると、融資枠が復活するはずだからね。
繰り上げ返済は「返済額軽減型」を使って、銀行利回り（K%）の高いローンを優先すると効果的だったよね。
