ウチは持ってへんわ。
そんな持ってる人は少ないと思うで。
だから、ほとんどのサラリーマン投資家は融資を使ってワンルームマンションを買っている。
だが、サラリーマン投資家が使う融資には上限があり、それが資産拡大を阻む。
本記事は、繰り上げ返済を使って資産を拡大する方法を解説する。
ワンルーム投資が融資付けに不利な理由
多くの銀行が不動産を鑑定するときに使う評価方法が積算評価である。ワンルームマンションはこの積算評価が伸びない。
コチラの記事にあるように、区分マンションは物件価格と積算評価の差が大きく、不足分を個人の信用（サラリーマンの給与）でカバーして融資を引っ張っている。
しかし、信用は無限ではない。
信用枠（融資枠）はいつか一杯になり、融資がストップする日が必ずやってくる。
ワンルーム投資の融資枠
サラリーマン向けの不動産投資ローン（ワンルームマンション投資用）は実に少ない。有名どころでいえばこの6行のローンだ。
属性（年収、居住地、資格、年齢など）にもよるが、サラリーマン向け不動産投資ローンの融資金額の上限は年収の5倍～10倍と言われている。
例えば、年収600万円のサラリーマンであれば、（住宅ローンも含めて）3000万円～6000万円といったところだ。
『アルヒ（ARUHI）のアプラス投資用マンションローンはココに注意！』
繰り上げ返済を使わないワンルーム投資
繰り上げ返済を「使う場合」と「使わない場合」を比較するよ。
まず、繰り上げ返済を使わないパターンから解説しよう。
あなたは年収600万円のサラリーマン投資家だ。
融資の事前審査では「年収の10倍までなら大丈夫だろう」という内諾を得ている。
さらに、あなたは堅実な投資家だ。
この条件のワンルームマンションを毎年2室ずつコツコツと買ってきた。
- 価格：1000万円
- 融資金額：900万円
- 金利：2.5％
- 融資期間：30年
- 年間キャッシュフロー：15万円
『ワンルーム投資をバカにするなよ！アパート投資と比べるとココが違うんだぜ』
そして4年後。ワンルームマンションを7室購入後、銀行の融資がストップした。
融資金額（残債）が上限6000万円付近に達したからだ。
このまま時が流れれば、6年後には1000万円の融資枠が復活する。
しかし、これでは資産拡大のスピードが遅い。
次は、繰り上げ返済を使って融資枠を空け、資産拡大のスピードを加速させてみよう。
繰り上げ返済で融資枠を復活させる
年収を600万円から1000万円にアップできるなら、5000万円～1億円まで融資枠は延びるかもしれない。
ただ、このご時世。そう簡単に年収が増えるわけではないよね。
そこで有効なのが、ローンの繰り上げ返済（返済額軽減型）である。
繰り上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」があるが、リスクのコントロールに向いているのは「返済額軽減型」だ。
『マンション投資のリスクを減らす繰り上げ返済は「返済額軽減型」だ！』
繰り上げ返済を使ったワンルーム投資
ワンルームマンション投資を初めて4年後。
あなたが堅実な投資家なら、キャッシュフローの合計は295万円になっているはずだ。
そのキャッシュフローを、1番目のローンの繰り上げ返済にあてよう。
（銀行利回り（K%）が一番高いローンの繰り上げ返済を実行しよう）
＝[年間ローン返済額]÷[ローン残債]×100
＝426,720 ÷ 8,152,297 × 100
＝5.23％
すると、年間返済金額は15万円（295万円×5.23％）軽減される。
つまり、キャッシュフローが15万円増えるのだ。
さらに、繰り上げ返済後のローン残債は520万円に軽減される。
次の年（5年目）は通常のキャッシュフロー105万円+15万円を繰り上げ返済する。
これを3年間（4～7年目）繰り返すと、1000万円の融資枠が復活する。
赤線：繰り上げ返済したときの残債
青線：繰り上げ返済しないときの残債
このタイミングで、区分マンションを1室買い増しするのだ。
ただし、ワンルーム投資の繰り上げ返済は有効である場合と、そうでない場合があるよ。
こちらの記事を参照してね。
少し資産拡大のスピードは遅くなるが、
繰り上げ返済を続けて1番目のローンを終わらせてから1室買い増しする方法もある。
赤線：繰り上げ返済したときの残債
青線：繰り上げ返済しないときの残債
「買っては返す。買っては返す」をコツコツと繰り返せば、ワンルームマンション投資を初めて15年後には事業的規模（5棟もしくは10室以上）になっているだろう。
- 3室ローンなし
- 7室ローン返済中（残債4500万円）
- 年間キャッシュフロー：250万円
もし、あなたが30歳から不動産投資を始めてたらなら、45歳で10室の区分マンションホルダーだ。
そのころには、年間キャッシュフローが250万円に達している。
サラリーマンの給与から自己資金を使う必要もなくなっているはずである。
まとめ
ワンルームマンションを融資を使って買い続けると、融資がストップする日がいつかやってくると心得ておこう。
平均的なサラリーマンだったら、年収の5倍から10倍で融資が止められるよ。
融資を最大に活用するためには、繰り上げ返済を利用するといいよ。
繰り上げ返済して残債が減ると、融資枠が復活するはずだからね。
繰り上げ返済なし
（6年で復活）
繰り上げ返済：パターン1
（5年で復活）
繰り上げ返済：パターン2
（3年で復活）
繰り上げ返済は「返済額軽減型」を使って、銀行利回り（K%）の高いローンを優先すると効果的だったよね。