ワンルームマンション投資は繰り上げ返済を使ってこう増やせ!

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1000万円の現金が今すぐ用意できるだろうか?

多くのサラリーマンには難しい金額だろう。

だから、ほとんどのサラリーマン投資家は融資を使ってワンルームマンションを買っているのが現状だ。

しかしながら、ワンルームマンション投資は融資を使って規模を拡大するには不利な投資である。

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ワンルームマンション投資が融資付けに不利な理由

多くの銀行が不動産を鑑定するときに使う評価方法が「積算評価」である。ワンルームマンションの場合、この積算評価が伸びない。

残念!銀行から見た区分マンションの価値(積算評価)はこの程度

コチラの記事にあるように、物件価格積算評価の差が大きく、不足する分を個人の信用(サラリーマンの給与)でカバーするのだ。

しかし、信用は無限ではない。
信用枠(融資枠)はいつか一杯になり、融資がストップするときがやってくるのである。

ワンルームマンション投資の融資枠

サラリーマン向けの不動産投資ローン(ワンルームマンション投資用)は実に少ない。有名どころでいえばこの4行のローンだ。

属性(年収、居住地、資格、年齢など)にもよるが、サラリーマン向け不動産投資ローンの融資金額の上限は年収の5倍~10倍と言われている。

例えば、年収600万円のサラリーマンであれば、(住宅ローンも含めて)3000万円~6000万円といったところだ。

アルヒ(ARUHI)のアプラス投資用マンションローンはココに注意!

オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載

繰り上げ返済を使わないワンルームマンション投資

ここからは、繰り上げ返済を使う場合と使わない場合を比較する。
まず、繰り上げ返済を使わないパターンから解説しよう。

あなたは年収600万円のサラリーマン投資家だ。
銀行の事前審査では「年収の10倍までなら大丈夫だろう」という内諾を得ている。

さらに、あなたは堅実な投資家だ。
この条件のワンルームマンションを毎年2室ずつコツコツと買ってきた。

  • 価格:1000万円
  • 融資金額:900万円
  • 金利:2.5%
  • 融資期間:30年
  • 年間キャッシュフロー:15万円

ワンルームマンション投資が7戦全勝!アパート投資と比べるとココが違う

そして4年後。ワンルームマンションを7室買ったときに銀行からストップがかかった。
融資金額(残債)が上限6000万円付近に達したからだ。

融資金額が上限に達した

このままじっとしていれば、その6年後には1000万円の融資枠が開く。

ローン残債の推移(繰り上げ返済なし)

しかし、これでは投資スピードが遅い。
だから、繰り上げ返済を使って投資スピードを加速させるのだ。

繰り上げ返済で融資枠を復活させる

年収を600万円から1000万円にアップできるなら、5000万円~1億円まで融資枠は延びるかもしれない。ただ、このご時世。そう簡単に年収が増えるわけではない。

そこで有効なのがローンの繰り上げ返済(返済額軽減型)である。

繰り上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」があるが、リスクのコントロールに向いているのは「返済額軽減型」だ。

マンション投資のリスクを減らす繰り上げ返済は「返済額軽減型」だ!

繰り上げ返済を使ったワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資を初めて4年後。
あなたが堅実な投資家なら、キャッシュフローの合計は295万円になっているはずだ。

それを銀行利回り(K%)の一番高い1番目のローンの繰り上げ返済にあてよう。

良い借金?悪い借金?融資の品質は銀行利回り(K%)が教えてくれる

1番目のローンの銀行利回り(K%)
=[年間ローン返済額]÷[ローン残債]×100
=426,720 ÷ 8,152,297 × 100
=5.23%

すると、年間返済金額は15万円(295万円×5.23%)軽減される。
つまり、キャッシュフローが15万円増えるのだ。
さらに、繰り上げ返済後のローン残債は520万円に軽減される。

次の年(5年目)は通常のキャッシュフロー105万円+15万円を繰り上げ返済する

これを3年間(4~7年目)繰り返すと、1000万円の融資枠が復活する。

ローン残債の推移(繰り上げ返済実行)

赤線:繰り上げ返済したときの残債
青線:繰り上げ返済しないときの残債

このタイミングで、区分マンションを1室買い増しするのだ。

ワンルームマンション投資で繰り上げ返済をしていいときダメなとき


少し投資スピードは遅くなるが、繰り上げ返済を続けて1番目のローンを終わらせてから1室買い増しする方法もある。

1番目のローン残債(繰り上げ返済あり&なし))

赤線:繰り上げ返済したときの残債
青線:繰り上げ返済しないときの残債


「買っては返す。買っては返す」をたんたんと繰り返せば、ワンルームマンション投資を初めて15年後には事業的規模(5棟もしくは10室以上)になっているだろう。

  • 3室ローンなし
  • 7室ローン返済中(残債4500万円)
  • 年間キャッシュフロー:250万円

もし、あなたが30歳から不動産投資を始めてたらなら、45歳で10室の区分マンションホルダーだ。
そのころにはサラリーマンの給与から自己資金を使う必要もなくなっているはずである。

年間キャッシュフローが250万円に達しているからだ。

まとめ

  • ワンルームマンションを融資を使って買い続けると、融資がストップする日がいつかやってくる
  • サラリーマン向け不動産投資ローンの融資金額の上限は年収の5倍~10倍
  • ワンルームマンション投資は資産拡大スピードが遅いがリスクは低い
  • 繰り上げ返済をすれば融資枠を復活させることができる
  • 繰り上げ返済は「返済額軽減型」がオススメ
  • 繰り上げ返済は銀行利回り(K%)の高いローンを優先する