繰り上げ返済し倒せ!ワンルーム投資でビッグになりたいなら

ワンルーム投資の資産拡大方法ローン(融資)
この記事は約7分で読めます。

サラリーマン投資家の多くは、融資を使ってワンルームマンションを買っています。あなたもそうではないでしょうか?

そんなあなたに質問があります。

こんな話を聞いたことがありませんか?

  1. ワンルーム投資は融資に不利!
  2. ワンルーム投資に融資を使うと信用毀損する!

 

②に関しては半々ですが、①はそのとおりです。

なぜでしょうか?

 

多くの銀行が不動産鑑定に使う評価方法に積算評価があります。

しかしながら、ワンルームマンションは物件価格と積算評価のギャップが大きいです。

融資を獲得するためには、個人の信用(サラリーマンの給与など)で、そのギャップを埋めなくてはなりません。

個人の信用でカバーして融資を獲得

 

しかし、個人の信用は無限ではありません。

信用枠(融資枠)はいつか一杯になり、融資がストップする日が必ずやってきます。

だから、ワンルーム投資は融資に不利と言われるのです。

詳細あぁ泣けてきた!区分マンションの銀行価値(積算評価)はこれっぽっち?

 

そこで、積極的に活用したいのが繰り上げ返済です。

実際、日本財託の重吉勉代表も、繰り上げ返済を使ったリスク抑えたワンルーム投資を推奨しています。

 

本記事は、繰り上げ返済を使う・使わないの2パターンで、どこまで資産拡大できるのか?それを明らかにします。

本記事を読めば、繰り上げ返済を積極的に使うメリットも理解できるはずです。

では、始めましょう!

ワンルーム投資の融資枠(サラリーマン)

まず、ワンルーム投資をするにあたって、サラリーマンの融資枠を確認しておきましょう。

サラリーマン向けワンルーム投資に融資している(融資していた)銀行は主にこの7行です。

銀行手数料(税抜)最低手数料(税抜)
オリックス銀行1.0%10万円
SBJ銀行1.5%
ARUHI(アルヒ)2.5%25万円
セゾン2.5%25万円
イオン住宅ローンサービス1~2%10万円
ソニー銀行10万円10万円
三井住友トラスト L&F1.5%10万円

※リンク先は各銀行の不動産投資ローンの詳細

 

属性(年収、居住地、資格、年齢など)にもよりますが、サラリーマン向け不動産投資ローンの融資金額の上限は、年収の5倍~10倍といわれています

あなたが年収600万円のサラリーマンなら、3000万円~6000万円といったところです。

繰り上げ返済を使わないワンルーム投資

ブログキャラぴろり
ぴろり

さあ、ここからが本番!
繰り上げ返済を「使う場合」と「使わない場合」のワンルームマンション投資を比較するよ。
まずは、繰り上げ返済を使わないパターンから。

 

あなたは年収600万円のサラリーマン投資家です。
融資の事前審査では「年収の10倍までならOK」という内諾を得ています。

さらに、あなたは堅実な投資家です。
毎年2室ずつ、こんなワンルームマンションをコツコツと買ってきました。

ワンルームマンション

  • 価格:1000万円
  • 融資金額:900万円
  • 金利:2.5%
  • 融資期間:30年
  • 年間キャッシュフロー:15万円

 

そして4年後。ワンルームマンションを7室購入後、銀行の融資がストップしました。

融資金額(残債)が上限6000万円付近に達したからです。

融資金額が上限に達した

 

このまま時が流れれば、6年後には1000万円の融資枠が復活します

ローン残債の推移(繰り上げ返済なし)

 

しかし、これでは資産拡大のスピードが遅いですよね。

次は、繰り上げ返済を使って融資枠を空け、資産拡大のスピードを加速させてみましょう!

繰り上げ返済は融資枠を復活させる効果がある

年収を600万円から1000万円にアップできるなら、5000万円~1億円まで融資枠は延びるかもしれません。

ブログキャラぴろり
ぴろり

ただ、このご時世。そう簡単に年収が増えるわけではないよね。

 

そこで有効なのが、ローンの繰り上げ返済(返済額軽減型)です。

繰り上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」がありますが、リスクのコントロールに向いているのは「返済額軽減型」です。

繰り上げ返済を使ったワンルーム投資

 

ワンルームマンション投資を初めて4年後。

あなたは堅実な投資家ですので、キャッシュフローの合計は295万円になっているはずです。

そのキャッシュフローを、1番目のローンの繰り上げ返済にあてます
ローン定数(K%)が一番高いローンの繰り上げ返済を実行しよう)

1番目ローンのローン定数(K%)
=[年間ローン返済額]÷[ローン残債]×100
=426,720 ÷ 8,152,297 × 100
=5.23%

 

すると、年間返済金額は15万円(295万円×5.23%)軽減されます。
つまり、キャッシュフローが15万円増えるのです。

そして、繰り上げ返済後のローン残債は520万円に軽減されます。

295万円の繰り上げ返済の効果

  • キャッシュフロー15万円アップ!
  • 残債295万円ダウン!

 

次の年(5年目)は通常のキャッシュフロー105万円+15万円を繰り上げ返済します

これを3年間(4~7年目)繰り返すと、1000万円の融資枠が復活します

ローン残債の推移(繰り上げ返済実行)

赤線:繰り上げ返済したときの残債
青線:繰り上げ返済しないときの残債

 

このタイミングで、ワンルームマンションを1室買い増しするのです。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

ただし、ワンルーム投資の繰り上げ返済は有効である場合と、そうでない場合があるよ。
こちらの記事を参照してね。

 

その繰り上げ返済 ワンルームマンション投資に必要ですか?

 

少し資産拡大のスピードは遅くなりますが、
繰り上げ返済を続けて、1番目のローンを終わらせてから1室買い増しする方法もあります。

1番目のローン残債(繰り上げ返済あり&なし))

赤線:繰り上げ返済したときの残債
青線:繰り上げ返済しないときの残債

 

「買って返しては繰り上げ返済。買って返しては繰り上げ返済」をコツコツと繰り返せば、ワンルームマンション投資を初めて15年後には事業的規模(5棟もしくは10室以上)になっているはずです。

  • 3室ローンなし
  • 7室ローン返済中(残債4500万円)
  • 年間キャッシュフロー:250万円

 

女性投資家
女性投資家

15年もかかるの?

と思いましたか?

でも、待ってください。

もし、あなたが30歳から不動産投資を始めてたらなら、45歳で10室のワンルームマンションオーナーですよ。

10室って結構凄いですよ。GAテクノロジーズ(リノシー)もドン引きレベルです。

 

もうそのころには、年間キャッシュフローは250万円に達しています。

サラリーマンの給与から自己資金を使う必要もなく、どんどんワンルームマンションを買い足していけるのです。

3月から資料請求倍増中!

人気リノシー資料請求した?失敗しない不動産投資の理由がココにあった!

まとめ

ブログキャラ

ワンルームマンションを融資を使って買い続けると、融資がストップする日がいつかやってくると心得ておこう!

平均的なサラリーマンだったら、年収の5倍から10倍で融資がストップする。融資を最大限に活用するためには、繰り上げ返済を利用するといいよ。

繰り上げ返済して残債が減ると、融資枠が復活するはずだからね。

繰り上げ返済なし
(6年で復活)

ローン残債の推移(繰り上げ返済なし)

繰り上げ返済:パターン1
(5年で復活)

個人の信用でカバーして融資を獲得

繰り上げ返済:パターン2
(3年で復活)

ローン残債の推移(繰り上げ返済実行)

 

繰り上げ返済意外には「借り換え」という手段もあるけど、なかなか難しいよ。

チョット待ったぁ!投資用ローン借り換え前に、これだけはチェックを

 

繰り上げ返済を絡めたワンルーム投資は、オーナー数 8,259人・管理戸数 22,799戸・全体入居率 99.46%・販売分入居率 99.66%(2020年4月末現在)を誇る日本財託も推奨している方法でもあるからね。

首都圏在住&年収500万円以上の選ばれし投資家のあなた。
まだセミナーを受けたことのないなら、一見の価値があるよ。

タイトルとURLをコピーしました