サラリーマン投資家の多くは、融資を使ってワンルームマンションを買っています。あなたもそうではないでしょうか？
そんなあなたに質問があります。
こんな話を聞いたことがありませんか？
- ワンルーム投資は融資に不利！
- ワンルーム投資に融資を使うと信用毀損する！
②に関しては半々ですが、①はそのとおりです。
なぜでしょうか？
多くの銀行が不動産鑑定に使う評価方法が積算評価です。
しかしながら、ワンルームマンションは物件価格と積算評価のギャップが大きいです。
融資を獲得するためには、個人の信用（サラリーマンの給与など）で、そのギャップを埋めなくてはなりません。
しかし、個人の信用は無限ではありません。
信用枠（融資枠）はいつか一杯になり、融資がストップする日が必ずやってきます。
だから、ワンルーム投資は融資に不利と言われるのです。
詳細『あぁ泣けてきた！区分マンションの銀行評価（積算価格）はこれっぽっち？』
そこで、ワンルーム投資において積極的に活用したい戦略が「繰り上げ返済」です。
本記事は、繰り上げ返済を使う・使わないの2パターンで、どこまで資産拡大できるのか？それを明らかにします。
本記事を読めば、ワンルーム投資の繰り上げ返済を積極的に使うメリットも理解できるはずです。
では、始めましょう！
サラリーマンのワンルーム投資の融資枠
まず、ワンルーム投資をするにあたって、サラリーマンの融資枠を確認しておきましょう。
サラリーマン向けワンルーム投資に融資している（融資していた）銀行は主にこの7行です。
| 銀行 | 手数料（税抜） | 最低手数料（税抜） |
|---|---|---|
| オリックス銀行 | 1.0% | 10万円 |
| SBJ銀行 | 1.5% | – |
| ARUHI(アルヒ） | 2.5% | 25万円 |
| セゾン | 2.5％ | 25万円 |
| イオン住宅ローンサービス | 1～2％ | 10万円 |
| ソニー銀行 | 10万円 | 10万円 |
| 三井住友トラスト L＆F | 1.5% | 10万円 |
※リンク先は各銀行の不動産投資ローンの詳細
属性（年収、居住地、資格、年齢など）にもよりますが、サラリーマン向け不動産投資ローンの融資枠の上限は、年収の5倍～10倍といわれています。
あなたが年収600万円のサラリーマンなら、3000万円～6000万円といったところです。
※INVASE バウチャーサービスを使えば、あなたが借りられる融資枠の目安がわかります。
繰り上げ返済を使わないワンルーム投資
さあ、ここからが本番！
繰り上げ返済を「使う場合」と「使わない場合」のワンルームマンション投資を比較するよ。
まずは、繰り上げ返済を使わないパターンから。
あなたは年収600万円のサラリーマン投資家です。
融資の事前審査では「年収の10倍までならOK」という内諾を得ています。
さらに、あなたは堅実な投資家です。
毎年2室ずつ、こんなワンルームマンションをコツコツと買ってきました。
- 価格：1000万円
- 融資金額：900万円
- 金利：2.5％
- 融資期間：30年
- 年間キャッシュフロー：15万円
そして4年後。ワンルームマンションを7室購入後、銀行の融資がストップしました。
融資金額（残債）が上限6000万円付近に達したからです。
このまま時が流れれば、6年後には1000万円の融資枠が復活します。
しかし、これでは資産拡大のスピードが遅いですよね。
次は、繰り上げ返済を使って融資枠を空け、資産拡大のスピードを加速させてみましょう！
繰り上げ返済は融資枠を復活させる効果がある
年収を600万円から1000万円にアップできるなら、5000万円～1億円まで融資枠は延びるかもしれません。
ただ、このご時世。そう簡単に年収が増えるわけではないよね。
そこで有効なのが、ローンの繰り上げ返済（返済額軽減型）です。
繰り上げ返済を使ったワンルーム投資
ワンルームマンション投資を初めて4年後。
あなたは堅実な投資家ですので、キャッシュフローの合計は295万円になっているはずです。
そのキャッシュフローを、1番目のローンの繰り上げ返済にあてます。
（繰り上げ返済はローン定数（K%）が最大のローンにあてるのがセオリーです）
＝[年間ローン返済額]÷[ローン残債]×100
＝426,720 ÷ 8,152,297 × 100
＝5.23％
ローン定数の詳細解説はこちら
『ローン定数（K％）で融資を比較！良い借金？悪い借金？が見えるぞ』
すると、年間返済金額は15万円（295万円×5.23％）軽減され、キャッシュフローが15万円増えます。
そして、繰り上げ返済後のローン残債は520万円に軽減されます。
次の年（5年目）は通常のキャッシュフロー105万円+15万円を繰り上げ返済します。
これを3年間（4～7年目）繰り返すと、1000万円の融資枠が復活します。
赤線：繰り上げ返済したときの残債
青線：繰り上げ返済しないときの残債
このタイミングで、ワンルームマンションを1室買い増しするのです。
ただし、ワンルーム投資の繰り上げ返済は有効である場合と、そうでない場合があるよ。
こちらの記事を参照してね。
『その繰り上げ返済 ワンルームマンション投資に必要ですか？』
少し資産拡大のスピードは遅くなりますが、
繰り上げ返済を続けて、1番目のローンを終わらせてから1室買い増しする方法もあります。
赤線：繰り上げ返済したときの残債
青線：繰り上げ返済しないときの残債
「買って返しては繰り上げ返済。買って返しては繰り上げ返済」をコツコツと繰り返せば、ワンルームマンション投資を初めて15年後には事業的規模（5棟もしくは10室以上）になっているはずです。
- 3室ローンなし
- 7室ローン返済中（残債4500万円）
- 年間キャッシュフロー：250万円
15年もかかるの？
と思いましたか？
でも、待ってください。
もし、あなたが30歳から不動産投資を始めてたらなら、45歳で10室のワンルームマンションオーナーです。
10室って結構凄いんです！GAテクノロジーズ（リノシー） もドン引きレベルです。
もうそのころには、年間キャッシュフローは250万円に達しています。
サラリーマンの給与から自己資金を使う必要もなく、どんどんワンルームマンションを買い足していけるのです。
人気『事前審査が決め手！実体験から学ぶ住宅ローン金利交渉術』
ワンルーム投資の繰り上げ返済戦略のまとめ
ワンルームマンションを融資を使って買い続けると、融資がストップする日がいつかやってくると心得ておこう！
平均的なサラリーマンだったら、年収の5倍から10倍で融資がストップする。融資を最大限に活用するためには、繰り上げ返済を利用するといいよ。
繰り上げ返済して残債が減ると、融資枠が復活するはずだからね。
繰り上げ返済なし
（6年で復活）
繰り上げ返済：パターン1
（5年で復活）
繰り上げ返済：パターン2
（3年で復活）
繰り上げ返済以外に「借り換え」という手段もあるよ。
INVASE（不動産投資ローン借り換えサービス）を使えば、借り換えでどれくらいお得になるかが試算できるよ。
特別金利1.55%で借り換えできるかもしれないよ。