ワンルームマンション投資は繰り上げ返済を使って資産を拡大せよ!

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ローン(融資)

 

ブログキャラ

みなさん!1000万持ってますか?

多くのサラリーマンには難しい金額だろう。

だから、ほとんどのサラリーマン投資家は融資を使ってワンルームマンションを買っている。

だが、サラリーマン投資家が使う融資には上限があり、それが資産拡大を阻む。

本記事は、繰り上げ返済を使って資産を拡大する方法を解説する。

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ワンルーム投資が融資付けに不利な理由

多くの銀行が不動産を鑑定するときに使う評価方法が「積算評価」である。ワンルームマンションの場合、この積算評価が伸びない。

残念!銀行から見た区分マンションの価値(積算評価)はこの程度

↑コチラの記事にあるように、区分マンションは物件価格積算評価の差が大きく、不足分を個人の信用(サラリーマンの給与)でカバーして融資を引っ張っているのだ。

しかし、信用は無限ではない。
信用枠(融資枠)はいつか一杯になり、融資がストップするときが必ずやってくる。

ワンルーム投資の融資枠

サラリーマン向けの不動産投資ローン(ワンルームマンション投資用)は実に少ない。有名どころでいえばこの4行のローンだ。

 

属性(年収、居住地、資格、年齢など)にもよるが、サラリーマン向け不動産投資ローンの融資金額の上限は年収の5倍~10倍と言われている。

例えば、年収600万円のサラリーマンであれば、(住宅ローンも含めて)3000万円~6000万円といったところだ。

アルヒ(ARUHI)のアプラス投資用マンションローンはココに注意!

繰り上げ返済を使わないワンルーム投資

ここからは、繰り上げ返済を「使う場合」と「使わない場合」を比較する。

まず、繰り上げ返済を使わないパターンから解説しよう。

あなたは年収600万円のサラリーマン投資家だ。

融資の事前審査では「年収の10倍までなら大丈夫だろう」という内諾を得ている。

さらに、あなたは堅実な投資家だ。
この条件のワンルームマンションを毎年2室ずつコツコツと買ってきた。

  • 価格:1000万円
  • 融資金額:900万円
  • 金利:2.5%
  • 融資期間:30年
  • 年間キャッシュフロー:15万円

ワンルームマンション投資が7戦全勝!アパート投資と比べるとココが違う

 

そして4年後。ワンルームマンションを7室購入後、銀行の融資がストップした。
融資金額(残債)が上限6000万円付近に達したからだ。

融資金額が上限に達した

 

このまま時が流れれば、6年後には1000万円の融資枠が復活する。

ローン残債の推移(繰り上げ返済なし)

 

しかし、これでは資産拡大のスピードが遅い。

次は、繰り上げ返済を使って融資枠を空け、資産拡大のスピードを加速させてみよう。

繰り上げ返済で融資枠を復活させる

年収を600万円から1000万円にアップできるなら、5000万円~1億円まで融資枠は延びるかもしれない。ただ、このご時世。そう簡単に年収が増えるわけではない。

そこで有効なのがローンの繰り上げ返済(返済額軽減型)である。

繰り上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」があるが、リスクのコントロールに向いているのは「返済額軽減型」だ。

マンション投資のリスクを減らす繰り上げ返済は「返済額軽減型」だ!

繰り上げ返済を使ったワンルーム投資

ワンルームマンション投資を初めて4年後。
あなたが堅実な投資家なら、キャッシュフローの合計は295万円になっているはずだ。

それを銀行利回り(K%)の一番高い1番目のローンの繰り上げ返済にあてよう。

良い借金?悪い借金?融資の品質は銀行利回り(K%)が教えてくれる

 

1番目のローンの銀行利回り(K%)
=[年間ローン返済額]÷[ローン残債]×100
=426,720 ÷ 8,152,297 × 100
=5.23%

すると、年間返済金額は15万円(295万円×5.23%)軽減される。
つまり、キャッシュフローが15万円増えるのだ。
さらに、繰り上げ返済後のローン残債は520万円に軽減される。

次の年(5年目)は通常のキャッシュフロー105万円+15万円を繰り上げ返済する

これを3年間(4~7年目)繰り返すと、1000万円の融資枠が復活する。

ローン残債の推移(繰り上げ返済実行)

赤線:繰り上げ返済したときの残債
青線:繰り上げ返済しないときの残債

 

このタイミングで、区分マンションを1室買い増しするのだ。

※ワンルーム投資の繰り上げ返済は有効である場合と、そうでない場合がある。こちらの記事を参照してほしい。

ワンルームマンション投資で繰り上げ返済をしていいときダメなとき


少し資産拡大のスピードは遅くなるが、繰り上げ返済を続けて1番目のローンを終わらせてから1室買い増しする方法もある。

1番目のローン残債(繰り上げ返済あり&なし))

赤線:繰り上げ返済したときの残債
青線:繰り上げ返済しないときの残債


「買っては返す。買っては返す」をコツコツと繰り返せば、ワンルームマンション投資を初めて15年後には事業的規模(5棟もしくは10室以上)になっているだろう。

  • 3室ローンなし
  • 7室ローン返済中(残債4500万円)
  • 年間キャッシュフロー:250万円

「ワンルーム投資の融資」と「自宅の住宅ローン」どっちが先が正解?

 

もし、あなたが30歳から不動産投資を始めてたらなら、45歳で10室の区分マンションホルダーだ。

そのころには、サラリーマンの給与から自己資金を使う必要もなくなっているはずである。

年間キャッシュフローが250万円に達しているからだ。

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まとめ

ブログキャラ

ワンルームマンションを融資を使って買い続けると、融資がストップする日がいつかやってくると心得ておこう。

平均的なサラリーマンだったら、年収の5倍から10倍で融資が止められるよ。

融資を最大に活用するためには、繰り上げ返済を利用するといいよ。
繰り上げ返済して残債が減ると、融資枠が復活するはずだからね。

繰り上げ返済は「返済額軽減型」を使って、銀行利回り(K%)の高いローンを優先すると効果的だったよね。

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