サラリーマン投資家の多くは、融資を使ってワンルームマンションを買っています。あなたもそうではないでしょうか？
そんなあなたに質問があります。
こんな話を聞いたことがありませんか？
- ワンルーム投資は融資に不利！
- ワンルーム投資に融資を使うと信用毀損する！
②に関しては半々ですが、①はそのとおりです。
なぜでしょうか？
多くの銀行が不動産鑑定に使う評価方法に積算評価があります。
しかしながら、ワンルームマンションは物件価格と積算評価のギャップが大きいです。
融資を獲得するためには、個人の信用（サラリーマンの給与など）で、そのギャップを埋めなくてはなりません。
しかし、個人の信用は無限ではありません。
信用枠（融資枠）はいつか一杯になり、融資がストップする日が必ずやってきます。
だから、ワンルーム投資は融資に不利と言われるのです。
詳細『あぁ泣けてきた！区分マンションの銀行価値（積算評価）はこれっぽっち？』
そこで、積極的に活用したいのが繰り上げ返済です。
実際、日本財託の重吉勉代表も、繰り上げ返済を使ったリスク抑えたワンルーム投資を推奨しています。
本記事は、繰り上げ返済を使う・使わないの2パターンで、どこまで資産拡大できるのか？それを明らかにします。
本記事を読めば、繰り上げ返済を積極的に使うメリットも理解できるはずです。
では、始めましょう！
ワンルーム投資の融資枠（サラリーマン）
まず、ワンルーム投資をするにあたって、サラリーマンの融資枠を確認しておきましょう。
サラリーマン向けワンルーム投資に融資している（融資していた）銀行は主にこの7行です。
| 銀行 | 手数料（税抜） | 最低手数料（税抜） |
|---|---|---|
| オリックス銀行 | 1.0% | 10万円 |
| SBJ銀行 | 1.5% | – |
| ARUHI(アルヒ） | 2.5% | 25万円 |
| セゾン | 2.5％ | 25万円 |
| イオン住宅ローンサービス | 1～2％ | 10万円 |
| ソニー銀行 | 10万円 | 10万円 |
| 三井住友トラスト L＆F | 1.5% | 10万円 |
※リンク先は各銀行の不動産投資ローンの詳細
※バウチャーサービスを使えば、借り入れ可能額をチェックできます。
属性（年収、居住地、資格、年齢など）にもよりますが、サラリーマン向け不動産投資ローンの融資金額の上限は、年収の5倍～10倍といわれています。
あなたが年収600万円のサラリーマンなら、3000万円～6000万円といったところです。
繰り上げ返済を使わないワンルーム投資
さあ、ここからが本番！
繰り上げ返済を「使う場合」と「使わない場合」のワンルームマンション投資を比較するよ。
まずは、繰り上げ返済を使わないパターンから。
あなたは年収600万円のサラリーマン投資家です。
融資の事前審査では「年収の10倍までならOK」という内諾を得ています。
さらに、あなたは堅実な投資家です。
毎年2室ずつ、こんなワンルームマンションをコツコツと買ってきました。
- 価格：1000万円
- 融資金額：900万円
- 金利：2.5％
- 融資期間：30年
- 年間キャッシュフロー：15万円
そして4年後。ワンルームマンションを7室購入後、銀行の融資がストップしました。
融資金額（残債）が上限6000万円付近に達したからです。
このまま時が流れれば、6年後には1000万円の融資枠が復活します。
しかし、これでは資産拡大のスピードが遅いですよね。
次は、繰り上げ返済を使って融資枠を空け、資産拡大のスピードを加速させてみましょう！
繰り上げ返済は融資枠を復活させる効果がある
年収を600万円から1000万円にアップできるなら、5000万円～1億円まで融資枠は延びるかもしれません。
ただ、このご時世。そう簡単に年収が増えるわけではないよね。
そこで有効なのが、ローンの繰り上げ返済（返済額軽減型）です。
繰り上げ返済を使ったワンルーム投資
ワンルームマンション投資を初めて4年後。
あなたは堅実な投資家ですので、キャッシュフローの合計は295万円になっているはずです。
そのキャッシュフローを、1番目のローンの繰り上げ返済にあてます。
（ローン定数（K%）が一番高いローンの繰り上げ返済を実行しよう）
＝[年間ローン返済額]÷[ローン残債]×100
＝426,720 ÷ 8,152,297 × 100
＝5.23％
すると、年間返済金額は15万円（295万円×5.23％）軽減されます。
つまり、キャッシュフローが15万円増えるのです。
そして、繰り上げ返済後のローン残債は520万円に軽減されます。
次の年（5年目）は通常のキャッシュフロー105万円+15万円を繰り上げ返済します。
これを3年間（4～7年目）繰り返すと、1000万円の融資枠が復活します。
赤線：繰り上げ返済したときの残債
青線：繰り上げ返済しないときの残債
このタイミングで、ワンルームマンションを1室買い増しするのです。
ただし、ワンルーム投資の繰り上げ返済は有効である場合と、そうでない場合があるよ。
こちらの記事を参照してね。
『その繰り上げ返済 ワンルームマンション投資に必要ですか？』
少し資産拡大のスピードは遅くなりますが、
繰り上げ返済を続けて、1番目のローンを終わらせてから1室買い増しする方法もあります。
赤線：繰り上げ返済したときの残債
青線：繰り上げ返済しないときの残債
「買って返しては繰り上げ返済。買って返しては繰り上げ返済」をコツコツと繰り返せば、ワンルームマンション投資を初めて15年後には事業的規模（5棟もしくは10室以上）になっているはずです。
- 3室ローンなし
- 7室ローン返済中（残債4500万円）
- 年間キャッシュフロー：250万円
15年もかかるの？
と思いましたか？
でも、待ってください。
もし、あなたが30歳から不動産投資を始めてたらなら、45歳で10室のワンルームマンションオーナーですよ。
10室って結構凄いですよ。GAテクノロジーズ（リノシー）もドン引きレベルです。
もうそのころには、年間キャッシュフローは250万円に達しています。
サラリーマンの給与から自己資金を使う必要もなく、どんどんワンルームマンションを買い足していけるのです。
人気『リノシー資料請求した？失敗しない不動産投資の理由がココにあった！』
まとめ
ワンルームマンションを融資を使って買い続けると、融資がストップする日がいつかやってくると心得ておこう！
平均的なサラリーマンだったら、年収の5倍から10倍で融資がストップする。融資を最大限に活用するためには、繰り上げ返済を利用するといいよ。
繰り上げ返済して残債が減ると、融資枠が復活するはずだからね。
繰り上げ返済なし
（6年で復活）
繰り上げ返済：パターン1
（5年で復活）
繰り上げ返済：パターン2
（3年で復活）
繰り上げ返済意外には「借り換え」という手段もあるけど、なかなか難しいよ。
『チョット待ったぁ！投資用ローン借り換え前に、これだけはチェックを』
繰り上げ返済を絡めたワンルーム投資は、オーナー数 8,259人・管理戸数 22,799戸・全体入居率 99.46%・販売分入居率 99.66%（2020年4月末現在）を誇る日本財託も推奨している方法でもあるからね。
首都圏在住＆年収500万円以上の選ばれし投資家のあなた。
まだセミナーを受けたことのないなら、一見の価値があるよ。