レバレッジ大爆発!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

レバレッジとは?利回り
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銀行の融資を活用した不動産投資のレバレッジは無限大です!

株の信用取引やFX(外国為替証拠金取引)にはレバレッジ規制がありますが(2018年現在)、不動産投資のレバレッジは無限大なのです。

それゆえに、不動産投資はレバレッジをかければキャッシュフローは何倍にもなります。

しかしながら、レバレッジが悪い方向へ働いたとき、マイナスキャッシュフローに苦しめられることもあります。

融資を使った不動産投資のレバレッジ

 

つまり、不動産投資のレバレッジは(無限大だけあって)切れ味が鋭く、扱いを誤ると大きなダメージを受け、一発退場させられることもあるということです。

 

ちょっとチビリそうになりましたか?

 

でも、大丈夫です。

この記事を読めば、レバレッジをプラスに働かせる方法が300%理解できるようになります。

では、始めましょう。

不動産投資のレバレッジとは?

不動産投資のレバレッジとは、ローンを利用してキャッシュフローを多くすることをいいます。

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉です。
ですが、不動産投資においては家賃収入から支出を引いた「儲け」という意味で使われています。
CF(Cash Flow)と略すことが多いです。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

実例をあげてレバレッジの解説をするね。

 

あなたは1000万円の自己資金で、1年間で50万円のキャッシュフローを得られる不動産投資(ワンルームマンション投資)を実行しようとしています。(現金投資)

ですが、融資を活用するとこうなります。

100万円の自己資金を使い、残りの900万円はローンを使って資金調達します。
その結果、20万円のキャッシュフローが得られました。(ローン投資)

現金投資と融資利用投資のキャッシュフローの結果

 

女性投資家
女性投資家

ちょっと待ってぇな!
キャッシュフローが30万円も減ってるやん。
こんなんレバレッジ詐欺やわ!
(これはレバレッジ詐欺ですよね)

ブログキャラぴろり
ぴろり

少し落ち着いて!
解説するから。

 

現金投資の場合、1000万円で50万円のキャッシュフローだから、自己資金利回り(不動産投資に突っ込んだ現金の利回り)は5%(50÷1000)です。

自己資金利回りこそ不動産投資の要!儲かるワンルームはどっち?

 

一方、ローン投資の場合、100万円で20万円のキャッシュフローだから、自己資金利回りは20%(20÷100)に増えています。

 

つまり、自己資金利回りベースでキャッシュフローが4倍に増えたということで4倍のレバレッジが効いたということになります。

投資の種類現金投資融資活用投資
自己資金1000万円100万円
キャッシュフロー50万円20万円
自己資金利回り5%20%
レバレッジ4倍

 

もし、ローンを用いて同じ不動産投資を10回繰り返すと、1000万円の自己資金で200万円のキャッシュフローを得られるのです。

 

女性投資家
女性投資家

うんうん。なるほどなるほど。
レバレッジが効いて、ちゃんと儲かってるなぁ。

 

しかしながら、不動産投資のレバレッジはいいことばかりではありません。

レバレッジにも良し悪しがあり、利用にはリスクを伴うからです。

実質利回り(現実的な利回り)ローン定数(ローンのレンタル料)を使って、レバレッジのリスクを解説しましょう!

正のレバレッジはキャッシュフローを増やす

本記事は次の利回りを知っていることを前提に解説します。

 

不動産投資の初心者はコチラの記事をチェックしてください。

さもないと、レバレッジをプラスに働かせる方法が300%理解できません。

 

[実質利回り > ローン定数]のとき、レバレッジはプラス(正のレバレッジ)になります。

実質利回り > ローン定数

 

具体例でしめすとこうです。

正のレバレッジ

不動産投資シミュレーションより

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なぜなら、そのマンションの収益力を表す実質利回りが、ローンのレンタル代であるローン定数を上回っているからです。

つまり、自己資金とローンの両方にキャッシュフローが発生して自己資金利回りが加速し、キャッシュフローが増えるのです。

 

正のレバレッジをイメージするとこうです!

現金投資

現金投資(レバレッジなし)

↓↓

融資を利用してレバレッジ効果発生!

正のレバレッジ効果

 

イールドギャップ(YG)とは実質利回り(FCR)とローン定数(K%)の差のことです。
イールドギャップが大きければレバレッジも強くなります。『あなたも間違えている!不動産投資のイールドギャップはこう理解せよ

負のレバレッジはキャッシュフローを減らす

不動産投資は正のレバレッジもあれば負のレバレッジ(逆レバ)もあります。

負のレバレッジは[実質利回り < ローン定数]のときに起こります。

実質利回り < ローン定数

 

具体例で示すとこうですね。

負のレバレッジ

不動産投資シミュレーションより

 

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なぜなら、実質利回り(FCR)が、ローンのレンタル代であるローン定数(K%)を下回り、それが足かせになってキャッシュフローを奪うからです。

その結果、自己資金利回りが減速し、キャッシュフローが減るのです。

 

負のレバレッジをイメージするとこうです!

現金投資

現金投資(レバレッジなし)

融資を利用したが逆レバ発生!

負ののレバレッジ効果

 

実質利回りに対してローン定数が低すぎると、マイナスキャッシュフローになる場合もあります。

不動産投資の初心者はレバレッジよりキャッシュフローを優先すべきです。

大変!破綻しちゃう!不動産投資の初心者はキャッシュフローを重視せよ

不動産投資のレバレッジは自己資金利回りを変える!

ここからが大切!

レバレッジが効いたとき、自己資金利回りは実質利回りを超えます。

正のレバレッジ
自己資金利回り > 実質利回り

FCR >CCR

不動産投資シミュレーションより

 

この利回り差を決めるのがイールドギャップです。

イールドギャップが取れるほど、自己資金利回りは加速します。

 

反対に、レバレッジがマイナスに働いたとき、自己資金利回りは実質利回り以下となります

負のレバレッジ
自己資金利回り < 実質利回り

FCR < CCR

不動産投資シミュレーションより

 

もし、あなたがキャッシュフロー重視の不動産投資をしているなら、ローンを使って投資するような物件ではなく、現金投資が望ましい物件だったといえるのです。

レバレッジは何倍が目安?は危険!DSCRでローン破綻を回避せよ

レバレッジのまとめ

ブログキャラ

実質利回り(FCR)とローン定数(K%)を比較すれば、レバレッジが効くかどうかを判断できるよ。

  • 正のレバレッジ
    実質利回り > ローン定数
  • 負のレバレッジ
    実質利回り < ローン定数]

 

レバレッジが効いたとき、自己資金利回りは実質利回りを超える。

でも、レバレッジが効かなかったとき、自己資金利回りは実質利回り以下になるよ。

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