レバレッジを狙え!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

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株の信用取引や外国為替証拠金取引(FX)を経験したことのある投資家にとって、レバレッジという言葉はなじみがあるだろう。

しかし、株の信用取引には3倍、FXは25倍までというレバレッジ規制がある。(2018年現在)

一方、銀行の融資を活用した不動産投資のレバレッジは無限大である。

そうとはいえ、レバレッジはもろ刃の剣である。

レバレッジをかければキャッシュフローは何倍にもなるが、レバレッジがまちがった方向へ働いたとき、マイナスキャッシュフローが発生することもあるからだ。

融資を使ったレバレッジ

なるほど!レバレッジをコントロールすることは、リスクをコントロールすることでもある。

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不動産投資のレバレッジとは

不動産投資のレバレッジとは、ローンを使ってキャッシュフローを多くすることをいう。

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉であるが、不動産投資の場合、家賃収入から支出を引いた「儲け」のことをいう。

くわしくはコチラの記事で解説している。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

実例をあげてレバレッジの解説してみよう。

あなたは1000万円の自己資金で、1年間で50万円のキャッシュフローを得られるワンルームマンション投資をしようとしている。(現金投資)

そこで、あえて融資を活用するとこうなる。

100万円の自己資金を使い、残りの900万円はローンを使って資金調達する。その結果、20万円のキャッシュフローが得られた。(ローン投資)

現金投資と融資利用投資のキャッシュフローの結果

「・・・」

「キャッシュフローが減っているではないか!」と怒られそうだが、少し落ち着いてほしい。

現金投資の場合、1000万円で50万円のキャッシュフローだから、自己資金利回り5%(50÷1000)である。

自己資金利回りはコチラの記事を参考にしてほしい。

自己資金利回り(CCR)に注目!効率のいい区分マンションはどっち?

一方、ローン投資の場合、100万円で20万円のキャッシュフローだから、自己資金利回りは20%(20÷100)に増えている。

言い換えれば、4倍のレバレッジが効いてキャッシュフローが(自己資金利回りベースで)4倍に増えたということだ。

同じ投資を10回繰り返すと、1000万円の自己資金で200万円のキャッシュフローを得られるのである。

現金投資 融資活用後
自己資金 1000万円 100万円
キャッシュフロー 50万円 20万円
自己資金利回り 5% 20%
レバレッジ なし 4倍

しかしながら、レバレッジはいいことばかりではない。レバレッジにも良し悪しがあるからだ。

このことを実質利回り(FCR)銀行利回り(K%)を使って解説しよう。

正のレバレッジはキャッシュフローを増やす

本記事は次の利回りを知っていることを前提に解説する。初心者はコチラの記事に目を通してから読み進めることを強くオススメする。

[実質利回り > 銀行利回り]のとき、レバレッジはプラス(正のレバレッジ)になる。

実質利回り>銀行利回り

なぜなら、そのマンションの収益力そのものである実質利回りが、ローンのレンタル代である銀行利回りを上回っているからだ。

つまり、自己資金だけではなくローン金額に対してもキャッシュフローが発生して自己資金利回りが加速し、キャッシュフローが増えるのである。


正のレバレッジをイメージ

実質利回り>銀行利回り

正のレバレッジ効果


イールドギャップ(YG)とは実質利回り(FCR)と銀行利回り(K%)の差のことである。
イールドギャップが大きければレバレッジも強くなる。

プロでも間違える!不動産投資のイールドギャップはこう理解せよ

負のレバレッジはキャッシュフローを減らす

正のレバレッジがあれば負のレバレッジもある。逆レバともいう。

負のレバレッジは[実質利回り < 銀行利回り]のときに起こる。

実質利回り<銀行利回り

なぜなら、実質利回り(FCR)が、ローンのレンタル代である銀行利回り(K%)を下回り、それが足かせになってキャッシュフローを奪うからだ。

その結果、自己資金利回りが減速し、キャッシュフローが減るのである。


負のレバレッジをイメージ

実質利回り<銀行利回り

負ののレバレッジ効果


実質利回りに対して銀行利回りが低すぎると、マイナスキャッシュフローになる場合もある。

レバレッジはかけ過ぎ注意!ローン破綻リスクはDSCRを使って考えよう

レバレッジは自己資金利回りを変える

レバレッジが効いたとき、自己資金利回りは実質利回りを超える。

正のレバレッジ
自己資金利回り(CCR) > 実質利回り(K%)

この利回り差を決めるのがイールドギャップである。イールドギャップが取れるほど、自己資金利回りは加速する。

反対に、レバレッジがマイナスに働いたとき、自己資金利回りは実質利回り以下となる。

負のレバレッジ
自己資金利回り(CCR) < 実質利回り(K%)

もし、あなたがキャッシュフロー重視の不動産投資をしているなら、ローンを使って投資するような物件ではなく、現金投資が望ましい物件だったといえるだろう。

そのマンション投資「現金とローンのどっちが有益?」はこう判断する

まとめ

  • 実質利回りと銀行利回りを比較すれば、レバレッジが効くかどうかを判断できる
  • 正のレバレッジ=[実質利回り > 銀行利回り]
  • 負のレバレッジ=[実質利回り < 銀行利回り]
  • ローンを使ってレバレッジが効いたとき、自己資金利回りは実質利回りを超える
  • ローンを使ってレバレッジが効かなかったとき、自己資金利回りは実質利回り以下になる。最悪マイナスキャッシュフロー。