レバレッジを狙え!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

レバレッジとは?利回り
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株の信用取引や外国為替証拠金取引(FX)を経験したことのある投資家にとって、レバレッジという言葉はなじみがあるでしょう。

しかし、株の信用取引には3倍、FXは25倍までというレバレッジ規制があります。(2018年現在)

 

一方、銀行の融資を活用した不動産投資のレバレッジは無限大ですが、もろ刃の剣です

レバレッジをかければキャッシュフローは何倍にもなるけれどレバレッジが反対方向へ働いたとき、マイナスキャッシュフローが発生することもあるからです。

融資を使ったレバレッジ

 

ぴろり
ぴろり

プロでも間違えるレバレッジの正しい理解の方法を解説するよ

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不動産投資のレバレッジとは?

不動産投資のレバレッジとは、ローンを使ってキャッシュフローを多くすることをいいます。

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉です。
ですが、不動産投資の場合、家賃収入から支出を引いた「儲け」という意味で使われています。
CF(Cash Flow)と略すことが多いです。

 

ぴろり
ぴろり

実例をあげてレバレッジの解説をするね。

 

あなたは1000万円の自己資金で、1年間で50万円のキャッシュフローを得られるワンルームマンション投資をしようとしています。(現金投資)

ですが、融資を活用するとこうなります。

100万円の自己資金を使い、残りの900万円はローンを使って資金調達する。

 

その結果、20万円のキャッシュフローが得られた。(ローン投資)

現金投資と融資利用投資のキャッシュフローの結果

 

女性投資家
女性投資家

ちょっと待ってぇな!
キャッシュフローが30万円も減ってやん。
全然、儲かってないやん!!

○×△○×△○○×△×△!!

ぴろり
ぴろり

少し落ち着いて!
解説するから。

 

現金投資の場合、1000万円で50万円のキャッシュフローだから、自己資金利回り5%(50÷1000)です。

自己資金利回り(CCR)に注目!効率のいい区分マンションはどっち?
一方、ローン投資の場合、100万円で20万円のキャッシュフローだから、自己資金利回りは20%(20÷100)に増えています。

つまり、自己資金利回りベースでキャッシュフローが4倍に増えたということで4倍のレバレッジが効いたということになります。

現金投資融資活用後
自己資金1000万円100万円
キャッシュフロー50万円20万円
自己資金利回り5%20%
レバレッジなし4倍

 

もし、ローンを使って同じ投資を10回繰り返すと、1000万円の自己資金で200万円のキャッシュフローを得られるのです。

しかしながら、レバレッジはいいことばかりではありません。レバレッジにも良し悪しがあるからです。

実質利回り(FCR)ローン定数(K%)を使って、このことを解説しましょう!

正のレバレッジはキャッシュフローを増やす

本記事は次の利回りを知っていることを前提に解説します。

ワンルーム投資の初心者はコチラの記事に目を通してから読み進めることを強くオススメします。

 

[実質利回り > ローン定数]のとき、レバレッジはプラス(正のレバレッジ)になります。

実質利回り>ローン定数

 

そのマンションの収益力そのものである実質利回りが、ローンのレンタル代であるローン定数を上回っているからです。

つまり、自己資金とローン金額の両方にキャッシュフローが発生して自己資金利回りが加速し、キャッシュフローが増えるのです。

 

正のレバレッジをイメージするとこうです!

実質利回り>ローン定数

正のレバレッジ効果

 

イールドギャップ(YG)とは実質利回り(FCR)とローン定数(K%)の差のことです。
イールドギャップが大きければレバレッジも強くなります。『プロでも間違える!不動産投資のイールドギャップはこう理解せよ

負のレバレッジはキャッシュフローを減らす

正のレバレッジがあれば負のレバレッジもある。逆レバともいいます。

負のレバレッジは[実質利回り < ローン定数]のときに起こります。

実質利回り<ローン定数

 

なぜなら、実質利回り(FCR)が、ローンのレンタル代であるローン定数(K%)を下回り、それが足かせになってキャッシュフローを奪うからです。

その結果、自己資金利回りが減速し、キャッシュフローが減るのです。

 

負のレバレッジをイメージするとこうです!

実質利回り<ローン定数

負ののレバレッジ効果

 

実質利回りに対してローン定数が低すぎると、マイナスキャッシュフローになる場合もあります。

レバレッジはかけ過ぎ注意!ローン破綻リスクはDSCRを使って考えよう

レバレッジは自己資金利回りを変える!

ここからが大切!

レバレッジが効いたとき、自己資金利回りは実質利回りを超えます。

正のレバレッジ
自己資金利回り(CCR) > 実質利回り(K%)

 

この利回り差を決めるのがイールドギャップです。

イールドギャップが取れるほど、自己資金利回りは加速します。

 

反対に、レバレッジがマイナスに働いたとき、自己資金利回りは実質利回り以下となります

負のレバレッジ
自己資金利回り(CCR) < 実質利回り(K%)

 

もし、あなたがキャッシュフロー重視の不動産投資をしているなら、ローンを使って投資するような物件ではなく、現金投資が望ましい物件だったといえるのです。

そのマンション投資「現金とローンのどっちが有益?」はこう判断する

レバレッジのまとめ

ブログキャラ

実質利回りとローン定数を比較すれば、レバレッジが効くかどうかを判断できるよ。

  • 正のレバレッジ=[実質利回り > ローン定数]
  • 負のレバレッジ=[実質利回り < ローン定数]

 

レバレッジが効いたとき、自己資金利回りは実質利回りを超える。

でも、レバレッジが効かなかったとき、自己資金利回りは実質利回り以下になるよ。

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