銀行の融資を活用した不動産投資のレバレッジは無限大です！
株の信用取引やFX（外国為替証拠金取引）にはレバレッジ規制がありますが（2018年現在）、不動産投資のレバレッジは無限大なのです。
それゆえに、不動産投資はレバレッジをかければキャッシュフローは何倍にもなります。
しかしながら、レバレッジが悪い方向へ働いたとき、マイナスキャッシュフローに苦しめられることもあります。
つまり、不動産投資のレバレッジは（無限大だけあって）切れ味が鋭く、扱いを誤ると大きなダメージを受け、一発退場させられることもあるということです。
ちょっとチビリそうになりましたか？
でも、大丈夫です。
この記事を読めば、レバレッジをプラスに働かせる方法が300％理解できるようになります。
では、始めましょう。
不動産投資のレバレッジとは？
不動産投資のレバレッジとは、ローンを利用してキャッシュフローを多くすることをいいます。
実例をあげてレバレッジの解説をするね。
あなたは1000万円の自己資金で、1年間で50万円のキャッシュフローを得られる不動産投資（ワンルームマンション投資）を実行しようとしています。（現金投資）
ですが、融資を活用するとこうなります。
100万円の自己資金を使い、残りの900万円はローンを使って資金調達します。
その結果、20万円のキャッシュフローが得られました。（ローン投資）
ちょっと待ってぇな！
キャッシュフローが30万円も減ってるやん。
こんなんレバレッジ詐欺やわ！
（これはレバレッジ詐欺ですよね）
少し落ち着いて！
解説するから。
現金投資の場合、1000万円で50万円のキャッシュフローだから、自己資金利回り（不動産投資に突っ込んだ現金の利回り）は5％（50÷1000）です。
『自己資金利回りこそ不動産投資の要！儲かるワンルームはどっち？』
一方、ローン投資の場合、100万円で20万円のキャッシュフローだから、自己資金利回りは20％（20÷100）に増えています。
つまり、自己資金利回りベースでキャッシュフローが4倍に増えたということで、4倍のレバレッジが効いたということになります。
| 投資の種類 | 現金投資 | 融資活用投資 |
|---|---|---|
| 自己資金 | 1000万円 | 100万円 |
| キャッシュフロー | 50万円 | 20万円 |
| 自己資金利回り | 5% | 20% |
| レバレッジ | – | 4倍 |
もし、ローンを用いて同じ不動産投資を10回繰り返すと、1000万円の自己資金で200万円のキャッシュフローを得られるのです。
うんうん。なるほどなるほど。
レバレッジが効いて、ちゃんと儲かってるなぁ。
しかしながら、不動産投資のレバレッジはいいことばかりではありません。
レバレッジにも良し悪しがあり、利用にはリスクを伴うからです。
実質利回り（現実的な利回り）とローン定数（ローンのレンタル料）を使って、レバレッジのリスクを解説しましょう！
正のレバレッジはキャッシュフローを増やす
本記事は次の利回りを知っていることを前提に解説します。
- 実質利回り（FCR）
『実質利回りを制する者は不動産投資を制する！FCR使いこなし術を大公開』 - ローン定数（K%）
『ローン定数（K％）で融資を比較！良い借金？悪い借金？が見えるぞ』
不動産投資の初心者はコチラの記事をチェックしてください。
さもないと、レバレッジをプラスに働かせる方法が300％理解できません。
[実質利回り ＞ ローン定数]のとき、レバレッジはプラス（正のレバレッジ）になります。
具体例でしめすとこうです。
なぜなら、そのマンションの収益力を表す実質利回りが、ローンのレンタル代であるローン定数を上回っているからです。
つまり、自己資金とローンの両方にキャッシュフローが発生して自己資金利回りが加速し、キャッシュフローが増えるのです。
正のレバレッジをイメージするとこうです！
現金投資
↓↓
融資を利用してレバレッジ効果発生！
負のレバレッジはキャッシュフローを減らす
不動産投資は正のレバレッジもあれば負のレバレッジ（逆レバ）もあります。
負のレバレッジは[実質利回り ＜ ローン定数]のときに起こります。
具体例で示すとこうですね。
なぜなら、実質利回り（FCR）が、ローンのレンタル代であるローン定数（K%）を下回り、それが足かせになってキャッシュフローを奪うからです。
その結果、自己資金利回りが減速し、キャッシュフローが減るのです。
負のレバレッジをイメージするとこうです！
現金投資
↓
融資を利用したが逆レバ発生！
実質利回りに対してローン定数が低すぎると、マイナスキャッシュフローになる場合もあります。
不動産投資の初心者はレバレッジよりキャッシュフローを優先すべきです。
『大変！破綻しちゃう！不動産投資の初心者はキャッシュフローを重視せよ』
不動産投資のレバレッジは自己資金利回りを変える！
レバレッジが効いたとき、自己資金利回りは実質利回りを超えます。
自己資金利回り ＞ 実質利回り
この利回り差を決めるのがイールドギャップです。
イールドギャップが取れるほど、自己資金利回りは加速します。
反対に、レバレッジがマイナスに働いたとき、自己資金利回りは実質利回り以下となります。
自己資金利回り ＜ 実質利回り
もし、あなたがキャッシュフロー重視の不動産投資をしているなら、ローンを使って投資するような物件ではなく、現金投資が望ましい物件だったといえるのです。
『レバレッジは何倍が目安？は危険！DSCRでローン破綻を回避せよ』
レバレッジのまとめ
実質利回り（FCR）とローン定数（K%）を比較すれば、レバレッジが効くかどうかを判断できるよ。
- 正のレバレッジ
実質利回り ＞ ローン定数 - 負のレバレッジ
実質利回り ＜ ローン定数]
レバレッジが効いたとき、自己資金利回りは実質利回りを超える。
でも、レバレッジが効かなかったとき、自己資金利回りは実質利回り以下になるよ。