投資の世界には利回りという言葉がついて回る。もちろん、不動産投資もそうだ。
しかし、不動産投資の利回りの計算式にはルールがないため数種類存在する。
今回、取りあげるのはネット利回りだ。
ネット利回りはより実態に近く多くの不動産投資家が使っている。これがマスターできれば、とりあえずは初心者を卒業したといえるだろう。
目次
表面利回りは初心者を惑わす
不動産投資家や不動産サイトで使われているのがこの表面利回りであるが、これは初心者を惑わす「諸悪の権現」と言わざるを得ない。
なぜなら、表面利回り通りの利回りが得られる可能性はゼロパーセントだからだ。
その理由はこちらの記事で解説している。
『ワンルームマンション投資の表面利回りはウソ！信じて失敗するのは初心者』
一方、物件の個別性を加味して計算された利回りがネット利回りである。
ネット利回りとは
ネット利回りとは、そのマンションの収益性を赤裸々にした利回りのことである。
計算式で書くとこうなる。
＝[年間相場家賃×入居率－運営費]÷[価格]×100
そのため、表面利回りが同じマンションであっても、ネット利回りを計算すると違う数値が返ってくる。
『絶対マスター！不動産投資の3つの利回り（表面・グロス・ネット）』
ネット利益（NOI）とは
ネット利回りの[年間相場家賃×入居率－運営費]の部分を、不動産投資用語でNOI（Net Operating Income）という。
だから、「ネット利回りの計算式」はこのようにも書くことができ、不動産投資家の間ではNOI利回りとも呼ばれている。
＝[NOI]÷[価格]×100
NOI（ネット利益）はコチラの記事で詳しく解説している。
『ワンルームマンション投資はNOI（ネット利益）がキモ！物件の収益を計算せよ』
ネット利回りの計算例
今、あなたは家賃6.2万円のオーナーチェンジ物件を720万円で購入しようとしている。
オーナーチェンジ物件とは
ワンルームマンションの場合は入居者が住んでいる状態で売買するのが基本的なスタイルだ。
そして、新オーナーは前オーナーとその入居者が交わしていた条件をそのまま引き継ぐ。
入居者がそのままでオーナーだけ変わるので、オーナーチェンジ物件と言われている。
『初心者も納得！オーナーチェンジ物件が空室物件より安い理由』
物件を調べていく間に、次の3つのことがわかった。
- オーナーチェンジの入居者が退去した後、決まるであろう相場家賃は6万円ということ
- このエリアの入居率は95%であること
- 運営費は月に1.6万円かかるということ
さあ、この投資用マンションのネット利回りを計算してみよう。
＝[年間相場家賃×入居率－運営費]÷[価格]×100
＝[(72×95%)－19.2]÷[720]×100
＝6.83％
もし、このワンルームマンション投資を現金でするなら、6.83％のネット利回りを得られるだろう。
融資を使った場合は、ここからローン返済金を引かなくてはならないので、見かけの利回りは下がる。
ローンを使ったときの物件比較に重宝されるのは「自己資金利回り」である。
『自己資金利回り(CCR)に注目！効率のいい区分マンションはどっち？』
ネット利回りを計算するとき、次の3点をどう見積もるかがポイントである。
※リンクをクリックすると解説記事にジャンプする
最後に、この3点の見積もりのポイントを解説しておこう。
ネット利回りの相場家賃
不動産業者はレインズにアクセスできるので、成約家賃を正確に把握できる。
レインズとは、業者同士の情報共有システムのことをいい、そこにはあらゆるデータが蓄積されている。だから、相場家賃は不動産業者に確認するのがベストだ。
しかし、この不動産業界というところは業者同士で情報は共有するが、投資家には情報をあまり公開したがらないいやらしい性質がある。
もし、不動産業者にそれが期待できない場合、不動産投資家はどのようにして家賃を見積もればいいのだろうか？
私たちができることはたったひとつ。HOME’S、SUUMO、アットホームなどを使って予測するしかない。
ただし、HOME’S、SUUMO、アットホームに掲載されている家賃は成約家賃ではなく、大家の希望家賃である。
そのことを踏まえて予測する必要がある。
『初心者必読！オーナーチェンジ物件の利回り計算は相場家賃を使おう！』
ネット利回りの入居率（空室率）
一度、不動産業者に入居率を聞いてみてみよう。
おそらくこう言うだろう。
「95％くらいですね」
中には入居率98％以上をうたう、スゴい管理会社もある。
『初心者必見！ワンルームマンションの入居率98％99％は まず疑え！』
では、入居率95％とは具体的にどのような状況なのかを考えてみよう。
ワンルームマンションの平均入居期間は2年～4年であることをふまえると、入居率95％とは、入退去1サイクルの間にこれくらいの空室期間が発生するというだ。
（入居率95％＝空室率5％）
- 2年×365日×5％＝37日
- 3年×365日×5％＝55日
- 4年×365日×5％＝73日
これと比較して、そのマンションの入居率を予測してネット利回りの計算に役立てほしい。
『区分マンション投資の損益分岐点はココ！空室率は何％まで大丈夫？』
ネット利回りの運営費
ワンルームマンションのネット利回りの計算に使う運営費は次のとおりだ。
- 管理委託手数料
- 管理費、修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
ここで注意したいのはマンションの修繕積立金だ。
例えば、修繕積立金1000円/月。安い！イエ～イ！とは言ってられない。
なぜなら、修繕積立金は新築が最安値で、築年数の経過とともに増えていくのが一般的だからだ。
『ワンルームマンション投資の利回り最低ライン これくらいないと失敗する！』
まとめ
- ネット利回りとは、そのマンションの収益性に着目して計算された利回りのこと
- ネット利回りはNOIに対する利回りでもあるため、NOI利回りともいう
- ネット利回りを計算するとき、3点をどう見積もるかがポイント
- その3点とは、年間相場家賃、入居率、運営費
