表面利回りは忘れろ!不動産投資家必携のネット利回り(NOI)とは?

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不動産投資に役に立たない表面利回りを卒業して、役に立つネット利回りをマスターしませんか?

利回りは不動産投資家が物件の収益性を判断するひとつの指標ですが、利回りの種類は複数あり、その中でも表面利回り(グロス利回り)とネット利回り(NOI利回り)がよく使われます。

表面利回りは、物件価格に対する年間賃料収入の割合を示し、業者が物件を紹介するときによく使われる指標ですが、多くの欠点があります。

実際の収益性を見る際には、物件の維持管理費や空室率なども考慮する必要があります。

そこで、不動産投資家にとって必携のネット利回り(NOI利回り)が登場します。

ネット利回りは物件の運営コストや空室などの損失を差し引いた実質的な収益率を示す指標であり、より正確な物件の収益性を把握するために必要不可欠です。

今回取りあげるネット利回り(NOI利回り)は、セミプロからプロまで、成功する不動産投資家が使っています。

この記事を最後まで読めば、あなたも成功する不動産投資家の仲間入りです。

さあ、始めましょう!

不動産投資の表面利回りは忘れよう!

表面利回りはご存じですよね?

表面利回り
=[年間満室家賃]÷[価格]×100

 

しかし、表面利回りには致命的な欠陥があり、この利回りの高さだけに注目して投資すると、大変な目にあいます。

第一に、満室で利回りが計算されていることです。

第二に、…。この続きは本記事で解説しています。

驚愕の真実!不動産投資家が明かす表面利回りの落とし穴とは?

 

表面利回り通りの利回りが得られる可能性はゼロパーセントなのです。

不動産投資のネット利回りとは?

悩む不動産投資家

不動産投資のネット利回りは、その不動産の個別性に対応した利回りです。

個別性とは?

ジャンル(ワンルーム、アパート、戸建て)、エリア(都心・地方)、築年数(新築・築浅・築古)などにより、異なる事情のことです。

 

そのため、表面利回りが同じ不動産であっても、ネット利回りを計算すると違う結果が導き出されます

表面利回りが同じだがネット利回りは違う例

 

例えば、年間家賃が100万円で、価格が1000万円のワンルームマンションが2つあるとします(物件Aと物件B)。

表面利回りは、物件Aも物件Bも10%(100÷1000×100)です。

しかし、物件Aと物件Bは全く違います。

物件Aは都心にあるのに対して、物件Bは地方にあります。

そうなると、空室率を比較するだけでも、物件Aよりも物件Bの方が空室率が低いことは容易に想像できますよね。

このように、不動産の個別性が利回りに表れるのが「ネット利回り」です。

不動産投資のネット利回りの計算式

ここからは、具体的な不動産を使ってネット利回りを計算します。

その前に、ネット利回りの計算式を確認しておきましょう。

ネット利回り
=[相場家賃×入居率-ランニングコスト(運営費)]÷[価格]×100

 

不動産投資において、ネット利回りとは、相場家賃に入居率をかけたものから運営費を引いた値を指します。

この部分を不動産投資用語では「NOI(Net Operating Income)」と呼びます。

つまり、ネット利回りの計算式はNOI利回りとも呼ばれ、以下のように表せます。

ネット利回り=NOI利回り
=[NOI]÷[価格]×100

 

NOI(ネット利益)に注目!マンション投資で得られる純利益とは?

不動産投資のネット利回りを計算してみよう!

今、あなたは家賃6.2万円、720万円のワンルームマンションをオーナーチェンジで購入しようとしています。

オーナーチェンジとは

収益不動産の取引は入居者が住んでいる状態で売買するのが基本的なスタイルです。
入居者がそのままでオーナーだけ変わるので、オーナーチェンジといわれています。

 

物件を調べていく間に、次の3つのことが分かりました。

  • 現在の入居者が退去した後、次の入居家賃(相場家賃)は6万円ということ。
  • このエリアの入居率は95%であること。
  • 毎月のランニングコストは1.6万円であること。

マンション貸す.com(公式)使えば、家賃の査定が無料で行なえます。

 

さあ、この投資用マンションのネット利回りを計算してみましょう!

ネット利回り
=[年間相場家賃×入居率-ランニングコスト]÷[価格]×100
=[(72万円×95%)-19.2万円]÷[720万円]×100
=6.83%

ネット利益(NOI利回り)の表とグラフ

不動産投資シミュレーション「LITE」より

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 不動産投資シミュレーション「LITE」を使ってみる

 

ただし、融資を利用する場合は、ローン返済金を考慮しなければならず、そのため見かけの利回りは下がってしまいます。

この場合、物件を比較するときに重要になるのは「自己資金利回り」という指標です。

自己資金利回りとは、不動産投資に投入した現金の利回りを指し、ローンを使わない場合には実質利回りと同じ値になります。

自己資金利回り(CCR)で儲ける!成功する不動産投資の秘訣とは?

 

ネット利回りを計算するとき、次の3点をどう見積もるかがポイントです。

 

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

リンクをクリックすると解説記事にジャンプするよ

 

最後に、上記3点の見積もりのポイントを解説します。

不動産投資のネット利回りの相場家賃の考え方

考え事をするサラリーマン

不動産業者はレインズにアクセスできるので、成約家賃を正確に把握できます。

レインズとは?

不動産業界の業者同士が情報を共有するシステムのことを指します。
このシステムには、さまざまな不動産情報が蓄積されています。
そのため、不動産の相場家賃を知りたい場合は、不動産業者に確認するのが最適な方法です。

 

しかし、一般の不動産投資家はレインズにアクセスできません。

不動産投資家はどのようにして家賃を見積もればいいのでしょうか?

ボクたちができることはたったひとつ。HOME’SSUUMOアットホームなどを使って予測するしかありません。

ただし、HOME’S、SUUMO、アットホームに掲載されている家賃は成約家賃ではなく、大家の希望家賃です。

そのことを踏まえて予測する必要があります。

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不動産投資のネット利回りの入居率(空室率)の考え方

自信満々のサラリーマン

不動産業者に入居率を尋ねると、意外なほど95%がよく出てきます。

しかしながら、上には上があり、GA technologies は99%以上の高い稼働率を謳うツワモノ不動産業者です。

びっくり仰天で、お金が降ってきそうです。

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ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

入居率95%とはどのような状況なのかを考えてみよう。

 

ワンルームマンションの平均入居期間が2年~4年ですので、入居率95%とは入退去1サイクルの間にこれくらいの空室期間が発生するというです。

(入居率95%=空室率5%)

  • 2年×365日×5%=37日
  • 3年×365日×5%=55日
  • 4年×365日×5%=73日

 

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

ボクは関西と首都圏にワンルームマンションを所有している。
立地にこだわって投資しているから、関西でも97.8%の入居率(直近10年:2012年-2022年)を確保できているよ。

女性投資家
女性投資家

いやらしい。何自慢?

ぴろり
ぴろり

たまには自慢させて!
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女性投資家
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突破口をみつけられるよ。

不動産投資のネット利回りのランニングコストの考え方

これがポイント

不動産投資のネット利回りの計算に使うランニングコスト(運営費)は次のとおりです。

 

ここで注意したいのはマンションの修繕積立金です。

修繕積立金1000円/月。安い!イエ~イ!とは言ってられません。

なぜなら、修繕積立金は新築が最安値で、築年数の経過とともに増えていくのが一般的だからです。

ネット利回り(NOI利回り)の解説はここで終了しますが、次は、もっと現実味のある利回り計算に挑戦してみてください。

不動産投資の成功は実質利回りの使い方次第!FCRの極意を伝授!

不動産投資のネット利回り(NOI利回り)のまとめ

ワンルーム投資家ぴろり

ネット利回り(NOI利回り)の理解はOKだよね?

ネット利回りとは、不動産ごとに異なる個別的な要因を考慮して算出される利回りのことだよ。

表面利回りネット利回り
定義現在入居者の家賃収入に対する、年間総収益の割合を表す実際の家賃収入から必要経費を差し引いた、実質的な年間収益の割合を表す
計算式(年間家賃収入 ÷ 物件価格) × 100%(相場家賃収入 – 経費) ÷ 物件価格 × 100%
問題点投資効果が過大評価されることがある経費の見積もりに誤差が生じることがある

 

それが意味するのは、同じ表面利回りの不動産でも、実際の収益は異なるということだね。

ネット利回りの算出には、相場家賃、入居率、ランニングコストの見積もりがポイントになるよ。

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