投資の世界には利回りという言葉がついて回る。もちろん不動産投資もだ。
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このなかで、今回取りあげるのはネット利回りである。
ネット利回りは実態に近く、多くの不動産投資家が使っている。これがマスターできれば、とりあえずは初心者を卒業したといえるだろう。
表面利回りは初心者を惑わす業者都合の利回り
不動産サイトで使われている利回りに表面利回りがある。
しかし、これは初心者を惑わす「諸悪の権現」と言わざるを得ない。
なぜなら、表面利回り通りの利回りが得られる可能性はゼロパーセントだからだ。
『失敗確率99％！マンション投資の表面利回りを信じる者は地獄行き』
一方、物件の個別性を考えて計算された利回りがネット利回りである。
ネット利回りとは
ネット利回りとは、そのマンションの収益性を赤裸々にした利回りのことである。
＝[相場家賃×入居率－ランニングコスト]÷[価格]×100
そのため、表面利回りが同じマンションであっても、ネット利回りを計算すると違う結果が返ってくる。
『絶対マスター！不動産投資の3つの利回り（表面・グロス・ネット）』
ネット利益（NOI）とは
ネット利回りの［相場家賃×入居率－運営費］の部分を、不動産投資用語でNOI（Net Operating Income）という。
だから、「ネット利回りの計算式」はこのようにも書くことができ、不動産投資家の間ではNOI利回りとも呼ばれている。
『マンション投資はNOI（ネット利益）がキモ！物件の収益を計算せよ』
ネット利回りの計算例
今、あなたは家賃6.2万円のオーナーチェンジ物件を720万円で購入しようとしている。
物件を調べていく間に、次の3つのことがわかった。
- オーナーチェンジの入居者が退去した後、決まるであろう相場家賃は6万円ということ。
- このエリアの入居率は95%であること。
- ランニングコスト1.6万円が毎月かかるということ。
さあ、この投資用マンションのネット利回りを計算してみよう。
＝[年間相場家賃×入居率－運営費]÷[価格]×100
＝[(72×95%)－19.2]÷[720]×100
＝6.83％
もし、このワンルームマンション投資を現金でするなら、6.83％のネット利回りを得られるだろう。
融資を使った場合は、ここからローン返済金を引かなくてはならないので、見かけの利回りは下がる。
ローンを使ったときの物件比較に重宝されるのは「自己資金利回り」である。
『自己資金利回り(CCR)に注目！効率のいい区分マンションはどっち？』
ネット利回りを計算するとき、次の3点をどう見積もるかがポイントである。
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最後に、この3点の見積もりのポイントを解説する。
ネット利回りの［相場家賃の考察方法］
不動産業者はレインズにアクセスできるので、成約家賃を正確に把握できる。
だが、一般の不動産投資家はそこへアクセスできない。
不動産投資家はどのようにして家賃を見積もればいいのだろうか？
私たちができることはたったひとつ。HOME’S、SUUMO、アットホームなどを使って予測するしかない。
ただし、HOME’S、SUUMO、アットホームに掲載されている家賃は成約家賃ではなく、大家の希望家賃である。
そのことを踏まえて予測する必要がある。
『初心者必読！オーナーチェンジ物件の利回り計算は相場家賃を使おう！』
ネット利回りの［入居率（空室率）の考察方法］
不動産業者に入居率を聞くと、なぜか95％が多い。
中には稼働率（入居率？）99％以上をうたう、スゴいところもあった。
『リノシーと面談 AI×ワンルーム投資についてガッツリ質問してきたよ』
入居率95％とはどのような状況なのかを考えてみよう。
ワンルームマンションの平均入居期間が2年～4年であることをふまえると、入居率95％とは入退去1サイクルの間にこれくらいの空室期間が発生するというだ。
（入居率95％＝空室率5％）
- 2年×365日×5％＝37日
- 3年×365日×5％＝55日
- 4年×365日×5％＝73日
これと比較して、そのマンションの入居率を予測に役立ててほしい。
ボクは関西と首都圏にワンルームマンションを持っている。
立地にこだわって投資しているから、関西でも95％以上の入居率を確保できているよ。
いやらしい。何自慢？
『ワンルームマンション投資の収支公開！最高/最低/平均は？【大阪関西版】』
ネット利回りの［ランニングコストの考察方法］
ワンルームマンションのネット利回りの計算に使うランニングコストは次のとおりだ。
- 管理委託手数料
- 管理費、修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
ここで注意したいのはマンションの修繕積立金だ。
修繕積立金1000円/月。安い！イエ～イ！とは言ってられない。
なぜなら、修繕積立金は新築が最安値で、築年数の経過とともに増えていくのが一般的だからだ。
『不動産投資の利回り最低ライン | 中古ワンルームならX％は欲しい』
まとめ
ネット利回りとは、そのマンションの収益性に着目して計算された利回りのことだよ。
ネット利回りはNOIに対する利回りでもあるため、NOI利回りともいうよ。
ネット利回りを計算するとき、3点をどう見積もるかがポイントだったね。