役立たずな利回りから卒業して、役に立つ利回りをマスターしませんか？
今回取りあげるネット利回り（NOI利回り）は、セミプロからプロまで、成功する不動産投資家が使っています。
なぜなら、役に立つ利回りの中で最もカンタンで、より不動産投資の実態に近いからです。
これがマスターできれば、あなたも成功する不動産投資家の仲間入りです。
さあ、始めましょう！
不動産投資の表面利回りは忘れよう
表面利回りはご存じですよね？
＝[年間満室家賃]÷[価格]×100
しかし、表面利回りには致命的な欠陥があり、この利回りの高さだけに注目して投資すると、大変な目にあいます。
第一に、満室で利回りが計算されていることです。
第二に、…。この続きはこちらの記事で解説しています。
『まだ知らないの？不動産投資の表面利回りは騙し文句ってことを』
つまり、表面利回り通りの利回りが得られる可能性はゼロパーセントなのです。
不動産投資のネット利回りとは？
不動産投資のネット利回りは、その不動産の個別性に対応した利回りです。
そのため、表面利回りが同じ不動産であっても、ネット利回りを計算すると違う結果が導き出されます。
例えば、年間家賃10万円で価格1000万円のワンルームマンションが2つ（物件A・物件B）ありました。
表面利回りはどちらも10％（10÷1000×100）です。
しかし、物件の中身は全然違います。
物件Aは都心にありますが、物件Bは地方にありました。
であるなら、空室率を比較するだけでも［物件A ＜ 物件B］であることは容易に想像がつきますよね？
このような、不動産の個別性が結果に表れる利回りが「ネット利回り」なのです。
不動産投資のネット利回りを計算式
ここからは、具体的な不動産を使ってネット利回りを計算します。
その前に、ネット利回りの計算式を確認しておきましょう。
＝[相場家賃×入居率－ランニングコスト]÷[価格]×100
ネット利回りの［相場家賃×入居率－運営費］の部分を、不動産投資用語でNOI（Net Operating Income）といいます。
つまり、「ネット利回りの計算式」はこのようにも書くことができるので、NOI利回りとも呼ばれています。
『ネット利益（NOI）に興味ある？マンション投資のナイショを教えます』
不動産投資のネット利回りを計算してみよう
今、あなたは家賃6.2万円、720万円のワンルームマンションをオーナーチェンジで購入しようとしています。
物件を調べていく間に、次の3つのことが分かりました。
- 現在の入居者が退去した後、決まるであろう相場家賃は6万円ということ。
- このエリアの入居率は95%であること。
- ランニングコスト1.6万円が毎月かかるということ。
さあ、この投資用マンションのネット利回りを計算してみましょう！
＝[年間相場家賃×入居率－運営費]÷[価格]×100
＝[(72×95%)－19.2]÷[720]×100
＝6.83％
ただし、融資を使った場合は、ここからローン返済金を引かなくてはならないので、見かけの利回りは下がります。
ローンを使ったときの物件比較に重宝されるのは「自己資金利回り（不動産投資に突っ込んだ現金の利回り）」です。
『自己資金利回りこそ不動産投資の要！儲かるワンルームはどっち？』
ネット利回りを計算するとき、次の3点をどう見積もるかがポイントです。
リンクをクリックすると解説記事にジャンプするよ
最後に、3点の見積もりのポイントを解説します。
ネット利回りの相場家賃の考え方
不動産業者はレインズにアクセスできるので、正確に成約家賃が把握できます。
しかし、一般の不動産投資家はレインズにアクセスできません。
不動産投資家はどのようにして家賃を見積もればいいのでしょうか？
ボクたちができることはたったひとつ。HOME’S、SUUMO、アットホームなどを使って予測するしかありません。
ただし、HOME’S、SUUMO、アットホームに掲載されている家賃は成約家賃ではなく、大家の希望家賃です。
そのことを踏まえて予測する必要があります。
ネット利回りの入居率（空室率）の考え方
不動産業者に入居率を聞くと、なぜか95％が多いです。
中には稼働率（入居率）98％以上をうたう、スゴいところもあります。
- GAテクノロジーズ（リノシー）：99％以上
- 日本財託：98％以上
びっくり仰天で、お金が降ってきそうです。
入居率95％とはどのような状況なのかを考えてみよう。
ワンルームマンションの平均入居期間が2年～4年であることをふまえると、入居率95％とは入退去1サイクルの間にこれくらいの空室期間が発生するというです。
（入居率95％＝空室率5％）
- 2年×365日×5％＝37日
- 3年×365日×5％＝55日
- 4年×365日×5％＝73日
ボクは関西と首都圏にワンルームマンションを所有している。
立地にこだわって投資しているから、関西でも97％以上の入居率を確保できているよ。
いやらしい。何自慢？
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ネット利回りのランニングコストの考え方
不動産投資のネット利回りの計算に使うランニングコストは次のとおりです。
ここで注意したいのはマンションの修繕積立金です。
修繕積立金1000円/月。安い！イエ～イ！とは言ってられません。
なぜなら、修繕積立金は新築が最安値で、築年数の経過とともに増えていくのが一般的だからです。
次は、もっと現実味のある利回り計算に挑戦してみよう！
『実質利回りを制する者は不動産投資を制する！FCR使いこなし術を大公開』
まとめ
ネット利回り（NOI利回り）はマスターできたかな？
ネット利回りは、その不動産の個別性に着目して計算された利回りのことだよ。
だから、表面利回りが同じ不動産であっても、ネット利回りを計算すると違う結果が導き出されるんだね。
ネット利回りを計算するとき、3点をどう見積もるかがポイントだよ。