初心者も納得!空室物件がオーナーチェンジ物件より安い理由

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ファミリーマンションは空室取引が普通だが、ワンルームマンションはオーナーチェンジ物件がほとんどだ。

空室取引とは、入居者のいない空室のまま売買をいう。

一方、オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態のまま物件を売買することをいう。

もし、あなたがワンルームマンション投資の初心者なら、こう考えるだろう。

「オーナーチェンジ物件は部屋の中が確認できないから不気味だ。空室物件のほうがいいに決まっている」

ただ、こう考えるにもムリはない。これが一般的な考え方だからだ。

しかし、見方を換えれば、ワンルームマンション投資の「空室物件」と「オーナーチェンジ物件」のメリットとデメリットが見えてくる。

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空室物件がオーナーチェンジ物件より安い理由1

オーナーチェンジ物件の場合、購入したその日から家賃収入が入る
これがオーナーチェンジの大きなメリットだ。

一方、空室物件の場合は、部屋をリフォーム(修繕)をしたり、入居者を募集したりする必要があるので、家賃収入は先になる。
しかも、家賃収入がないにもかかわらず、マンションの管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン返済などのランニングコストの支払いは待ってはくれない。

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だから、空室物件はオーナーチェンジ物件より安いのだ。

サラリーマン投資家の場合、融資を使ってワンルームマンションを購入するだろう。
最初から家賃収入がないのはかなり痛い。

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空室物件がオーナーチェンジ物件より安い理由2

空室物件の場合、部屋の修繕入居者の募集が必要であることは先に解説した。

この2つには費用がかかる。
だから、空室物件はオーナーチェンジ物件より安いのだ。

部屋の修繕はどこまでやるかにもよるが、安くても家賃の0.5カ月~1.5カ月分。
とことんやるなら、数カ月分は必要だ。

入居者の募集にも広告料がかかる。

広告料とは、賃貸仲介手数料以外に仲介会社に支払う手数料のことをいう。

広告料は、都心では家賃の1カ月分~1.5カ月で足りることが多いが、都心から遠くなるにつれて少しずつ増えていく。

ある地方では3カ月分、6カ月分とも聞く。

最後に空室物件とオーナーチェンジ物件のメリット・デメリットをまとめる。

空室物件のメリット・デメリット

空室物件のメリット

  • 部屋の中を確認できる
  • 入居者を選べる
  • 好きなリフォーム(修繕)ができる
  • オーナーチェンジ物件と比較すると価格が安い
    (ただし、業者が売主である場合やフルリフォーム済である場合は、逆に高いこともある)

空室物件のデメリット

  • 空室スタート
  • リフォームと入居者募集に別途費用がかかる
  • すぐに家賃収入が得られない

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オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット

オーナーチェンジ物件のメリット

  • すぐに家賃収入が入ってくる
  • 空室物件と比較すると価格が高い

オーナーチェンジ物件のデメリット

  • よいオーナーチェンジ物件はすぐに買い付けが入るため、素早い投資判断が必要
  • 部屋の中を確認できない
  • 不良入居者が入っているかもしれない
  • オーナーチェンジ物件の入居者が退去した場合、相場家賃に変更される
    (たいてい家賃収入は減る)

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まとめ

空室物件がオーナーチェンジ物件より安い2つの理由

  1. 空室物件は購入してすぐに家賃収入が得られないから
  2. 空室物件は物件価格に加えて、広告料や部屋の修繕費用が必要だから

ただし、空室物件とオーナーチェンジ物件にはメリット・デメリットがあるため、空室物件がダメでオーナーチェンジがいいとも言えない(その反対も)。