ファミリーマンションは空室取引が普通だが、ワンルームマンションはオーナーチェンジ物件がほとんどだ。
空室取引とは、入居者のいない空室のまま売買をいう。
一方、オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態のまま物件を売買することをいう。
もし、あなたがワンルームマンション投資の初心者なら、こう考えるだろう。
「オーナーチェンジ物件は部屋の中が確認できないから不気味だ。空室物件のほうがいいに決まっている」
ただ、こう考えるにもムリはない。これが一般的な考え方だからだ。
しかし、見方を換えれば、ワンルームマンション投資の「空室物件」と「オーナーチェンジ物件」のメリットとデメリットが見えてくる。
空室物件がオーナーチェンジ物件より安い理由1
オーナーチェンジ物件の場合、購入したその日から家賃収入が入る。
これがオーナーチェンジの大きなメリットだ。
一方、空室物件の場合は、部屋をリフォーム（修繕）をしたり、入居者を募集したりする必要があるので、家賃収入は先になる。
しかも、家賃収入がないにもかかわらず、マンションの管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン返済などのランニングコストの支払いは待ってはくれない。
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だから、空室物件はオーナーチェンジ物件より安いのだ。
サラリーマン投資家の場合、融資を使ってワンルームマンションを購入するだろう。
最初から家賃収入がないのはかなり痛い。
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空室物件がオーナーチェンジ物件より安い理由2
空室物件の場合、部屋の修繕と入居者の募集が必要であることは先に解説した。
この2つには費用がかかる。
だから、空室物件はオーナーチェンジ物件より安いのだ。
部屋の修繕はどこまでやるかにもよるが、安くても家賃の0.5カ月～1.5カ月分。
とことんやるなら、数カ月分は必要だ。
入居者の募集にも広告料がかかる。
広告料とは、賃貸仲介手数料以外に仲介会社に支払う手数料のことをいう。
広告料は、都心では家賃の1カ月分～1.5カ月で足りることが多いが、都心から遠くなるにつれて少しずつ増えていく。
ある地方では3カ月分、6カ月分とも聞く。
最後に空室物件とオーナーチェンジ物件のメリット・デメリットをまとめる。
空室物件のメリット・デメリット
空室物件のメリット
- 部屋の中を確認できる
- 入居者を選べる
- 好きなリフォーム（修繕）ができる
- オーナーチェンジ物件と比較すると価格が安い
（ただし、業者が売主である場合やフルリフォーム済である場合は、逆に高いこともある）
空室物件のデメリット
- 空室スタート
- リフォームと入居者募集に別途費用がかかる
- すぐに家賃収入が得られない
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オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット
オーナーチェンジ物件のメリット
- すぐに家賃収入が入ってくる
- 空室物件と比較すると価格が高い
オーナーチェンジ物件のデメリット
- よいオーナーチェンジ物件はすぐに買い付けが入るため、素早い投資判断が必要
- 部屋の中を確認できない
- 不良入居者が入っているかもしれない
- オーナーチェンジ物件の入居者が退去した場合、相場家賃に変更される
（たいてい家賃収入は減る）
『初心者必読！オーナーチェンジ物件の利回り計算は相場家賃を使おう！』
まとめ
空室物件がオーナーチェンジ物件より安い2つの理由
- 空室物件は購入してすぐに家賃収入が得られないから
- 空室物件は物件価格に加えて、広告料や部屋の修繕費用が必要だから
ただし、空室物件とオーナーチェンジ物件にはメリット・デメリットがあるため、空室物件がダメでオーナーチェンジがいいとも言えない（その反対も）。