初心者も納得!空室物件がオーナーチェンジ物件より安い理由

オーナーチェンジ物件とは初心者
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ファミリーマンションは空室取引が普通ですが、ワンルームマンションはオーナーチェンジ物件がほとんどです。

空室取引とは、入居者のいない空室のまま売買をいいます。

一方、オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態のまま物件を売買することをいいます。

 

もし、あなたがワンルームマンション投資の初心者なら、こう考えるのではないでしょうか?

 

女性投資家
初心者投資家

オーナーチェンジ物件は部屋の中が確認できないから不気味やわ。
空室物件のほうがいいに決まっているやん!

 

ただ、こう考えるにもムリはありません。これが一般的な考え方だからです。

しかし、見方をかえてみましょう!

そうすれば、ワンルームマンション投資の「空室物件」と「オーナーチェンジ物件」のメリットとデメリットが見えてきます。

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空室物件がオーナーチェンジ物件より安い理由1

オーナーチェンジ物件の場合、購入したその日から家賃収入が入ります。

これがオーナーチェンジの大きなメリットです。

 

一方、空室物件の場合は、部屋をリフォーム(修繕)をしたり、入居者を募集したりする必要があるので、家賃収入はもっと先になります。

家賃収入がないにもかかわらず、マンションの管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン返済などのランニングコストの支払いは待ってはくれません。

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

 

だから、空室物件はオーナーチェンジ物件より安いのです。

サラリーマン投資家の場合、融資を使ってワンルームマンションを購入するでしょう。家賃収入ゼロスタートは痛いですよね?

不動産投資の長期ローンは万能ではない!30年に隠された2大リスク

空室物件がオーナーチェンジ物件より安い理由2

空室物件は部屋の修繕入居者の募集が必要であることは先に解説しました。

この2つには費用がかかります。

だから、空室物件はオーナーチェンジ物件より安いのです。

 

部屋の修繕はどこまでやるかにもよりますが、安くても家賃の0.5カ月~1.5カ月分。
とことんやるなら、数カ月分は必要です。

入居者の募集にも広告料がかかります。

広告料とは、賃貸仲介手数料以外に仲介会社に支払う手数料のことをいいます。
広告料は、都心では家賃の1カ月分~1.5カ月で足りることが多いですが、都心から遠くなるにつれて少しずつ増えていきます。『超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由

 

最後に、空室物件とオーナーチェンジ物件のメリット・デメリットをまとめます。

空室物件のメリット・デメリット

空室物件のメリット

  • 部屋の中を確認できる!
  • 入居者を選べる!
  • 好きなリフォーム(修繕)ができる!
  • オーナーチェンジ物件と比較すると価格が安い!

 

空室物件のデメリット

  • 空室スタート!
  • リフォームと入居者募集に別途費用がかかる!
  • すぐに家賃収入が得られない!

 

ワンルームマンションの空室リスクは何室持つと解放される?

オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット

オーナーチェンジ物件のメリット

結論を語るサラリーマン

  • すぐに家賃収入が入ってくる!
  • 空室物件と比較すると価格が高い!

オーナーチェンジ物件のデメリット

  • よいオーナーチェンジ物件はすぐに買い付けが入るため、素早い投資判断が必要!
  • 部屋の中を確認できない!
  • 不良入居者が入っているかもしれない!
  • オーナーチェンジ物件の入居者が退去した場合、相場家賃に変更される!

 

初心者必読!オーナーチェンジ物件の利回り計算は相場家賃を使おう!

まとめ

ブログキャラ

空室物件がオーナーチェンジ物件より安い2つの理由はこうだね。

  • 空室物件は購入してすぐに家賃収入が得られないから
  • 空室物件は物件価格に加えて、広告料や部屋の修繕費用が必要だから

 

ただし、空室物件とオーナーチェンジ物件にはメリット・デメリットがあるから、空室物件がダメでオーナーチェンジがいいとも言えないよ。

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