「不動産投資が先か？自宅が先か？」これは永遠のテーマですよね。
ちなみに、ボクが不動産業者に尋ねた経験では、大多数が「不動産投資が先！」で、一社のみが「自宅が先」でした。
不動産投資をワンルームマンション投資に限定したら、どうなったと思う？
（ワンルーム投資を専門にする）不動産会社すべてが、「ワンルームマンション投資が先」と答えました。
- なぜ、こういう結果になったのでしょうか？
- どちらを優先すべきなのでしょうか？
（「ワンルーム投資の融資」or「自宅の住宅ローン」）
この記事を読めば、この2点がスッキリします。
さあ、始めましょう。
ワンルーム投資と融資の悲しき関係
「ワンルームマンション投資ブログ | 10年経験のサラリーマン大家が明かす失敗しない戦略」では、「不動産投資は事業である」と散々書いてきました。
しかしながら、サラリーマン投資家の行うワンルームマンション投資に融資する銀行は、サラリーマンの不動産投資を事業とは見ていません。
| 銀行 | 手数料（税抜） | 最低手数料（税抜） |
|---|---|---|
| オリックス銀行 | 1.0% | 10万円 |
| SBJ銀行 | 1.5% | – |
| ARUHI(アルヒ） | 2.5% | 25万円 |
| セゾン | 2.5％ | 25万円 |
| イオン住宅ローンサービス | 1％もしくは2％ | 10万円もしくは20万円 |
| ソニー銀行 | 10万円もしくは50万円 | 10万円 |
| 三井住友トラスト L＆F | 1.5% | 10万円 |
なぜ、そう言いきれるのでしょうか？
それは、銀行は「サラリーマンの年収に対して何倍までの融資ができる」というルールがあるからです。（これを融資枠、または与信枠という）
このX倍は年収の5倍～10倍であるため、年収700万円のサラリーマン投資家の融資枠は3500万円～7000万円となります。
もし、サラリーマンの不動産投資を事業と見ているなら、もう少し融資枠があってもいいんじゃないかな？
『サラリーマン大家不況到来！ボクの融資もカウントダウンか？』
つまり、これらの銀行の不動産投資ローンの仕組みは、（UFJ銀行や三井住友銀行など）住宅ローンを扱う都市銀行の考え方とほぼ同じなのです。
したがって、ワンルームマンションを融資を使って買い進めると、いつか融資枠がいっぱいになり、融資を使ったワンルーム投資はゲームオーバーとなります。
INVASE バウチャーサービスを使えば、あなたが借りられる融資枠の目安がわかります。
サラリーマンの融資枠には限りがあるので、ローンは賢く使っていきたいです。
ワンルーム業者が自宅より不動産投資をすすめる理由
「ワンルーム業者が自宅より先に不動産投資をすすめる理由」は、もう分かったのではないでしょうか？
先に自宅を買われると、住宅ローンが不動産投資ローンの融資枠を食いつくし、ワンルームマンションが売れなくなるからです。
不動産会社はひとりのお客さんに買えるだけワンルームマンションを買ってもらい、多くの利益（仲介手数料）をあげたいのです。
特に、新築ワンルーム業者はこの傾向が顕著です。
『衝撃の結末！新築ワンルームマンション投資家の失敗体験を暴露』
ワンルーム投資と住宅ローンの厳しい現実
ここで疑問がひとつ湧きます。
不動産（ワンルームマンション）は家賃収入をもたらしてくれる資産ではなかったの？
もし、家賃収入がランニングコストとローン返済金を上回り、毎月キャッシュフローを得られているなら、それは（その時点では）資産です。まちがいありません。
「その時点では」と書いた理由はコチラの記事で。
『成功か、それとも失敗か？ワンルーム投資はとにかく出口に強くなれ！』
しかしながら、多くの銀行はワンルームマンションを資産と見ていません。
マンション経営が安定して行われ、キャッシュフローが毎月プラスであってもです。
だから、ワンルームマンションを買えば買うだけ、住宅ローンは組めなくなるのです。
この現実を、ワンルーム業者は教えてはくれません。
実際、ボクもSBI銀行（ネット銀行）の住宅ローンに落ちた苦い経験があります。
人生そのものを否定されたような気分でした。
（当時、区分マンション3室保有、満室、年間キャッシュフロー80万円以上）
その後、都市銀行の住宅ローンで自宅を購入できましたが、当時の最優遇金利0.775％では借りられませんでした。
『自宅マンション投資はしないと損！不動産投資家がするとこうなった』
その後、起死回生の金利交渉にて0.675％まで下げられました。
『不動産投資のプロ直伝！りそな住宅ローン金利引き下げ交渉術』
まとめ：「ワンルーム投資の融資」と「自宅の住宅ローン」 優先すべきは？
「ワンルーム投資と自宅」論争をまとめるとこうだよ。
- 自宅を買う予定がある投資家
住宅ローンを優先するべきで、不動産投資ローンはほどほどに！ - 自宅はいらない。賃貸で。という投資家
目一杯、不動産投資ローンを借りよう！
金持ち父さん（ロバート・キヨサキ）によると自宅は負債だよね。
でも、住まいサーフィンによると、ボクの自宅マンションの時価は3320万円らしい。
購入価格から620万円値上がりしているよ！！
購入した価格から値段が下がらないような自宅なら、それは立派な資産だよ。きっと。
不動産投資ローン、住宅ローンともに借り換え専用サイトがあるから、キツい金利で借りちゃった投資家は使ってみて！