ワンルームの不動産投資ローンの借り換え 損得分岐点はここ!

スポンサーリンク
スポンサーリンク
ローン(融資)

借金大王の不動産投資家 ぴろりだ。

不動産投資の中では、ワンルームマンション投資は価格帯が安い。
だが、皆が皆、現金でサクッとお買い上げできるわけではない。

だから、融資を利用することもある。
(サラリーマン投資家なら、なおさらそうだろう)

そうとはいえ、ワンルームマンション投資でさえも、融資を使って数室買いこむとそれなりの金額になる。そして、まとまった金額を借り換えできないかと考えるようになる。

ただ、借り換えもなかなか奥が深い。

例えば、金利3%のローンを金利2.5%に借り換えできたとしても、全然お得ではないこともあるからだ。

つまり、借り換えにおいても、損(失敗)・得(成功)があるのである。

スポンサーリンク
スポンサーリンク

不動産ローンの借り換え費用

大きく分けると、不動産投資ローンの借り換え費用(手数料)は4つある。

  1. 解約手数料(買い換え
  2. 借入手数料(借り換え
  3. 登記費用と司法書士手数料
  4. 印紙税(印紙代)
ブログキャラ

詳しくはこちらを見てね!

不動産投資ローンの借り換え費用と手数料のすべて

 

3と4は総額で13万円くらいで見ておけばよいが、1と2は借り換え元と借り換え先の手数料でかなり異なる。

本記事は、これら「4つの手数料の合計=25万円」と仮定して話しを進める。

借り換えの損(失敗)得(成功)とは?

借り換えの損得分岐点を明らかにするため、損(失敗)と得(成功)を定義しておこう。

なお、借り換えにかかる費用は25万円は、借り換え先銀行のローンに組み入れるとする。

「借り換えると損」とは

借り換えで損するとは、借り換え先銀行へのローン総支払金額が、借り換え前銀行へのローン総支払金額より増えることである。

借り換え先銀行へのローン総支払金額 借り換え前銀行へのローン総支払金額

「借り換えると得」とは

借り換えで得するとは、借り換え先銀行へのローン総支払金額が、借り換え前銀行へのローン総支払金額より減ることである。

借り換え先銀行へのローン総支払金額 借り換え前銀行へのローン総支払金額

借り換え前後の総返済金額を比較

それでは、具体例を挙げて解説していこう。

借り換え前の不動産投資ローン条件はこうだ。

  • ローン借入額:1000万円
  • 金利:3%
  • 融資期間:30年

5年後の借り換え先の不動産投資ローン条件はこうだ。

  • ローン借入額:889万円+25万円
  • 金利:2%
  • 融資期間:25年

※5年間のローン返済で、残債は889万円まで減少している。

 

繰り上げ返済シミュレーションソフトを使って、この2つの不動産投資ローンを計算するとこうなる

借り換え前借り換え後
借入額889万円914万円
金利3%2%
残存返済期間25年
毎月返済額¥42,157¥38,740
返済軽減額¥3,417
総支払額¥12,647,060¥11,621,929
総支払額軽減額¥1,025,131

 

このローン条件では、借り換ると約100万円得をすることがわかる。

借り換えの損得分岐点

最後に、金利が○%以下の条件で借り換えできないときは損をするという、損得分岐点を計算する。

その金利とは約2.75%である。

借り換え前借り換え後
借入額889万円914万円
金利3%2.75%
残存返済期間25年
毎月返済額¥42,157¥42,164
返済軽減額-¥7
総支払額¥12,647,060¥12,649,005
総支払額軽減額-¥1,945

 

借り換え金利2.75%以下の条件で融資を受けないと、借り換え先銀行へのローン総支払金額は、借り換え前銀行へのローン総支払金額より減らないのである。

つまり、借り換え損である。

借り換えの損得分岐点2

以上の結果から、0.25%以上金利を下げれば借り換えは得であることがわかる。

しかし、何でもかんでも0.25%かといえば、そうではない。

残りの返済期間が短くなればなるほど条件は厳しくなるからだ。

残存返済期間損得分岐点(金利)
25年2.75%
20年2.65%
15年2.40%
10年1.90%

まとめ

ブログキャラ

不動産投資投資ローンの残存返済期間が15年以上あるなら、借り換えにチャレンジするだけの価値はあるね。

残存返済期間が10年を切っているなら、繰り上げ返済で返してしまったほうが効率がいいよ。ボクならそうするね。

タイトルとURLをコピーしました