ワンルームの不動産投資ローンの借り換え 損得分岐点はここ!

そのローンの借り換えは得?損?ローン(融資)
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借金大王の不動産投資家 @ぴろりです。

不動産投資の中では、ワンルームマンション投資は価格帯が安いので現金でサクッとお買い上げする投資家もいます。

しかしながら、皆が皆、現金でサクッとお買い上げできるわけではありません。

だから、融資を利用することもあります。

ぴろり
ぴろり

サラリーマン投資家なら、なおさらそうだよね。
うんうん。

 

そうとはいえ、融資を使ってワンルームマンション数室買いこむと、それなりの金額になります。

すると、まとまった金額を借り換えできないか?と考えるようになりますよね?

ただ、借り換えもなかなか奥が深いです。

例えば、金利3%のローンを金利2.5%に借り換えできたとしても、全然お得ではないこともあるからです。

つまり、借り換えにおいても、損(失敗)・得(成功)があるのです。

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不動産ローンの借り換え費用

大きく分けると、不動産投資ローンの借り換え費用(手数料)は4つあります。

  1. 解約手数料(買い換え
  2. 借入手数料(借り換え
  3. 登記費用と司法書士手数料
  4. 印紙税(印紙代)
詳細はこちら!

不動産投資ローンの借り換え費用と手数料のすべて

 

3と4は総額で13万円くらいで見ておけばよいが、1と2は借り換え元と借り換え先の手数料でかなり異なります。

本記事は、これら「4つの手数料の合計=25万円」と仮定して話を進めます

借り換えの損(失敗)得(成功)とは?

借り換えの損得分岐点を明らかにするため、損(失敗)と得(成功)を定義しておきます。

なお、借り換えにかかる費用は25万円は、借り換え先銀行のローンに組み入れるとします。

「借り換えると損」とは?

借り換えで損するとは、借り換え先銀行へのローン総支払金額が、借り換え前銀行へのローン総支払金額より増えることです。

借り換え先銀行へのローン総支払金額 借り換え前銀行へのローン総支払金額

「借り換えると得」とは?

借り換えで得するとは、借り換え先銀行へのローン総支払金額が、借り換え前銀行へのローン総支払金額より減ることです。

借り換え先銀行へのローン総支払金額 借り換え前銀行へのローン総支払金額

借り換え前後の総返済金額を比較

それでは、恒例により具体例を挙げて解説していきますね。

借り換え前の不動産投資ローン条件はこうです。

  • ローン借入額:1000万円
  • 金利:3%
  • 融資期間:30年

 

5年後の借り換え先の不動産投資ローン条件はこうです。

  • ローン借入額:889万円+25万円
  • 金利:2%
  • 融資期間:25年

※5年間のローン返済で、残債は889万円まで減少しています。

 

繰り上げ返済シミュレーションソフトを使って、この2つの不動産投資ローンを計算するとこうです。

借り換え前借り換え後
借入額889万円914万円
金利3%2%
残存返済期間25年
毎月返済額¥42,157¥38,740
返済軽減額¥3,417
総支払額¥12,647,060¥11,621,929
総支払額軽減額¥1,025,131

 

このローン条件では、借り換ると約100万円得をすることが分かります。

借り換えの損得分岐点

最後に、金利が○%以下の条件で借り換えできないときは損をするという、損得分岐点を計算します。

その損益分岐点(金利)は約2.75%です。

借り換え前借り換え後
借入額889万円914万円
金利3%2.75%
残存返済期間25年
毎月返済額¥42,157¥42,164
返済軽減額-¥7
総支払額¥12,647,060¥12,649,005
総支払額軽減額-¥1,945

 

借り換え金利2.75%以下の条件で融資を受けないと、借り換え先銀行へのローン総支払金額は、借り換え前銀行へのローン総支払金額より減りません。

つまり、借り換え損になります。

借り換えの損得分岐点2

以上の結果から、0.25%以上金利を下げれば借り換えは、得であることが分かります。

しかし、何でもかんでも0.25%かといえば、そうではありません。

残りの返済期間が短くなればなるほど、条件は厳しくなるからです。

残存返済期間損得分岐点(金利)
25年2.75%
20年2.65%
15年2.40%
10年1.90%

まとめ

ブログキャラ

不動産投資投資ローンの残存返済期間が15年以上あるなら、借り換えにチャレンジするだけの価値はあるね。

残存返済期間が10年を切っているなら、繰り上げ返済で返してしまったほうが効率がいいよ。ボクならそうするね。

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