チョット待ったぁ！投資用ローン借り換え前に、これだけはチェックを

ワンルームマンション投資は、不動産投資というジャンルの中では低い価格帯です。

だから、現金でサクッとお買い上げする投資家もフツーにいます。

しかしながら、あなたがフツーのサラリーマン大家なら、なかなかそうはいかないのではないでしょうか？

 

だから、融資を使ってワンルームマンション数室買いこむと、それなりの金額になります。

すると「まとまった金額を低金利で借り換えできないか」と考えるようになりますよね？

 

ただ、低金利借り換え作戦は奥深く、単純ではありません。

例えば、金利3％のローンを金利2.5％に借り換えできたとしても、全く得にならないこともあるからです。

本記事を読むと、どういう条件で借り換えできると得なのか。反対にどうだと損なのか。その一例が理解できます。

では、始めましょう！

ワンルーム投資ローンの借り換え費用

借り換えで損得をハッキリさせるためには、まずはワンルーム投資ローンの借り換え費用をしっかりマスターする必要があります。

というのは、借り換え費用は借り換え先の銀行へ組み入れる（一緒に借りる）のが普通だからです。

つまり、借り換え費用の多さはデメリットになるのです。

 

ワンルーム投資ローンの借り換え5大費用（手数料）はこのとおりです。

1. ローンの解約手数料
2. ローンの借入手数料
3. 抵当権の登記＆抹消費用
4. 司法書士手数料
5. 印紙費用（印紙税）

 

ワンルーム投資ローンの借り換え費用は、①ローンの解約手数料と②ローンの借入手数料が大きなウェイトを占めます。

それ以外は、10万円くらいで見ておけばよいでしょう。

本記事は、これら「5つの手数料の合計＝25万円」と仮定して話を進めます。

『すべて見せます！ワンルーム投資ローンの借り換え費用トップ5』

借り換えの損得勘定

ワンルーム投資ローンの借り換えで、得をするとはどういうことなのか？損とはどういうことなのか？

これを定義づけしておきます。

なお、借り換えの費用（先に解説した借り換え5大費用）25万円は、借り換え先銀行のローンに組み入れるとします。

「借り換えると得」とは？

ワンルーム投資ローンの借り換えで得するとは、借り換え先銀行へのローン総支払金額が、借り換え前銀行へのローン総支払金額より減ることです。

 

言い換えると、借り換え費用を負担しても、総支払額が軽い（少ない）ですね。

「借り換えると損」とは？

ワンルーム投資ローンの借り換えで損するとは、借り換え先銀行へのローン総支払金額が、借り換え前銀行へのローン総支払金額より増えることです。

 

言い換えると、借り換え費用を負担すると、総支払額が余計に重くなった（多くなった）ですね。

その借り換えは得なの？損なの？

ここからは、具体例を挙げて解説していきます。

借り換え前のワンルーム投資ローンの条件はこうです。

 

5年後の借り換え先のワンルーム投資ローン条件はこうです。

※5年間のローン返済で、残債（ローン残高）は889万円まで減少しています。

 

繰り上げ返済シミュレーションソフトを使って、この2つのワンルーム投資ローンを計算するとこうなります。

 

このローン条件で借り換えると、毎月の返済額がおよそ3400円少なくなり、約100万円得をすることがわかります。

 

 

次は「ボーダーライン（損得分岐点）」を考えてみましょう。

ワンルーム投資ローンの借り換えボーダーライン

金利が○％以下の条件で借り換えできないときは損をするという、ボーダーライン（金利）を計算するとこうなります。

 

そのボーダーライン（金利）は約2.75％です。

借り換え金利2.75％以下の条件で融資を受けないと、借り換え先銀行へのローン総支払金額は、借り換え前銀行へのローン総支払金額より減りません。

つまり、借り換え損になるのです。

ワンルーム投資ローンの借り換えボーダーラインは返済残期間で異なる

以上の結果から、0.25％以上金利を下げれば借り換えは、得であることがわかりました。

しかし、0.25％以上金利が下がれば、いつでも借り換えOKかと言えばそうではありません。

 

返済残期間別ボーダーライン（金利）を見てください。

 

残りの返済期間が短くなればなるほど、金利条件が厳しくなることがわかりますよね。

つまり、残りの返済期間が短くなると、借り換えはより難しくなるということです。

まとめ

ワンルーム投資ローンの借り換えは、決断が早ければ早いほどいいことがわかるね。

ワンルーム投資ローンの返済残期間が15年以上あるなら、借り換えにチャレンジするだけの価値はあるんじゃないかな。

不動産投資借り換えサイト「不動産投資ローン借り換えサービス 」を使うと、あなたが借り換えできるのか否かハッキリするよ。

診断は無料なので、チェックしてみたらどうかな。

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ただし、返済残期間が10年を切っているなら、繰り上げ返済で返してしまったほうが効率がいいよ。ボクならそうするね。