東京ワンルーム投資は「収支マイナスで儲からない」と思ってないよね?

ワンルーム投資の収支マイナスは悪ではない初心者
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なぜ、ワンルーム投資が流行っているのでしょうか?

理由はきっとこうです。

本業の残業代で稼ぐスキームが崩壊。

年収が伸び悩む。

別の収入(副業)で補う必要に迫られる。

気軽に行える副業=ワンルーム投資。

 

しかしながら、ブーム化したワンルーム市場においては、売りたい人より買いたい人が多いため、東京・大阪・名古屋のワンルームマンションの価格上昇は当面止まりそうにありません。

とはいえ、家賃上昇の気配はないため(むしろ、コロナの影響を受けて家賃は下降傾向?)、利回りは下がり続けています。

だから、自己資金を贅沢にいれないと、収支がマイナスになる物件も少なくありません。

ぴろり
ぴろり

残念ながら、収支がマイナスで儲かってない物件も持ってるよ。

 

「ワンルーム投資で収支マイナスは投資失敗だ」と思っていませんか?

初心者時代のボクがそうでした。

でも、見方を変えれば、収支マイナスは必ずしも投資失敗ではありません。

では、始めましょう!

ワンルーム投資の収支がマイナスになる3つの理由

ワンルーム投資の収支がマイナスになる理由は主に3つです。

  • 利回りが低い
  • 融資条件が悪い(高金利・短返済期間)
  • フルローン・オーバーローンを使った
通常のローン 通常のローン 不足分のみ借りるローン
フルローン フルローン:自己資金も融資に頼る 購入諸費用以外はすべて借りるローン
オーバーローン オーバーローンは自己資金と購入諸費用も融資に頼る 自己資金と購入諸費用も含めて借りるローン

東京好立地物件は低利回りだから、収支がマイナスになりやすい

家賃上昇の伴わない価格上昇は利回りの低下を招き、収支マイナスに陥りやすいです。

コロナ禍にもかかわらず、都市部のワンルームマンションの価格上昇は止まる気配がありません。

特に、東京の好立地中古マンションの値上がりは凄まじいです。

融資条件が悪いと、収支がマイナスになりやすい

GAテクノロジーズ(リノシー) が推奨する築浅ワンルームマンションは融資条件が有利ですが、価格が高いため収支がマイナスになりやすいです。

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だから、築古ワンルームマンションを買うセミプロ投資家も増えてきています。

しかしながら、築古ワンルームマンションの融資条件は劣悪(高金利・短融資期間)です。

新築・築浅・築古ワンルームマンションの融資期間

 

ランドネットは築浅~築古の東京23区のワンルームマンションに有利なローン条件付で販売強化中らしいです。

フルローン・オーバーローンを使うと、収支がマイナスになりやすい

東京ワンルームは自己資金をほとんど投入することなく、購入できるケースがあります。

しかしながら、フルローン・オーバーローンを使うと、融資金額が大きくなるため、月々のローン支払が収支を圧迫します。

その結果、収支マイナスになりやすいです。

例えば、金利2%・期間30年の条件で融資を受けた場合、
融資金額が大きくなると、毎月のローン支払額はこんなに違ってきます。

頭金融資金額毎月のローン支払額
02000万円¥73,923
10%1800万円¥66,531
20%1600万円¥59,139
30%1400万円¥51,746

 

誰だ!東京都心ワンルーム投資は儲からないって言ったの ココ見てますか?

東京ワンルーム投資は収支マイナスでも儲かるたったひとつの理由

東京ワンルームマンションとはいえ、売却価格より購入価格の方が高いのが一般的です。

しかしながら、売却価格の下降スピードがゆっくりであるため、保有すればするほど含み益(売却価格-ローン残債)が拡大するのです。

売却価格と残債の関係図

 

毎月の収支がマイナスだったとしても、売却益でしっかり回収可能なのです。

下記の条件で10年間運用した場合

  • 自己資金:100万円
  • 融資金額:1000万円(金利2%、20年間返済)
  • 売却金額:950万円
  • 毎月の収支:マイナス1万円(合計マイナス120万円)

 

10年間後のローン残債は550万円まで減少しています。

 

売却金額-ローン残債が売却益になります。

売却益=950万円-550万円=400万円

 

10年間の運用益(税引き前)
=売却益+収支合計-自己資金
=400万円ー100万円ー100万円
=200万円

 

毎月の収支がマイナスでも、10年後の売却益できっちり回収できました。

 

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

ここでひとつ付け加えるよ!

ただし、新築ワンルーム投資は手出ししてはいけません。絶対に!

ただ、根本的にどこで利益を出せばいいのか、さっぱりわかりませんので。

  • 高い価格で買わされる。
  • 運用で収支はマイナス。
  • そう簡単に売却できない。
  • 売却損失がでる。

詳細新築ワンルーム投資は失敗する!借金地獄の世界をノゾいてみる?

ワンルーム投資「収支マイナス=負け」ではない理由(まとめ)

ワンルーム投資家ぴろり

ワンルーム投資「収支マイナス=負け」ではないことがわかったかな。

ワンルーム投資の収支はプラスするのが理想だけど、立地にこだわった投資をすれば、収支がマイナスになることもあるんだね。

とはいえ、本業でその収支マイナスはカバーできるのか。

投資判断をする必要があるよ。

不動産投資会社によって投資スタンスは違うから、イエベスト不動産投資を参考にして探してみるのもいいかもしてないね。

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