不動産の買い時はいつ?価格が下がってから買う方がお得?

買うの?買わないの?初心者
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猛烈ワンルームハンターの@ぴろりです。

不動産のブログサーフィンをしていると、このようなネガティブな意見を目にします。

  • 人口が減少するので、不動産の重要が少なくなり価格は下がります。
  • 東京オリンピック後に、不動産の価格は暴落する。
  • 生産緑地が解除されたら、不動産の価格は下がります。

だから、今は不動産の買い時ではなく、下がるまでじっくり待つべきだ!

 

一理ありますが、これは本当なのでしょうか?
真の不動産の買い時とは、一体いつなのでしょうか?

 

結論からいうと、不動産の買い時は誰にもわかりません…。

 

なぜなら、株のマーケットの結果を言い当てられないのと同じように、不動産市場の浮き沈みも言いあてられないからです。

※本記事では、キャッシュフロー税金は想定していません。

「不動産価格は下がるから買い時ではない」は本当か?

不動産の価格は、建物価格土地価格の総和です。

建物価格は経年劣化するため、自然に下がります。

土地価格も、これからおこる人口減少を考慮すると、(特定のエリアを除いて)下がるでしょう。

ですが、不動産の価格は一様に下がるわけではありません。エリアごとに特徴があります。

  1. 著しく下がる
  2. 少しずつ下がる
  3. 微妙に下がる

 

(1)は買ってはいけないのは当然として、(2)(3)とどのように向き合うか?

それが不動産投資のキモです。

融資の残債と売却価格で買い時を考える

1億円の不動産に、1億円の融資を付けて購入しました。

いわゆるフルローンです。

通常のローン 通常のローン 不足分のみ借りるローン
フルローン フルローン:自己資金も融資に頼る 購入諸費用以外はすべて借りるローン
オーバーローン オーバーローンは自己資金と購入諸費用も融資に頼る 自己資金と購入諸費用も含めて借りるローン

 

これが不動産投資の入口です。

バランスシートで考えると、資産1億円、負債1億円、純資産0円です。

不動産投資をスタートした時のバランスシート

不動産投資のバランスシート | サラリーマン大家はこう使おう!

 

ローン返済を真面目にコツコツと繰り返す間に、ローン残高(残債)は減っていき、いつかゼロになります。

ローン残高(残債)

 

そしてまた、多くの不動産は、時間の経過とともに売却価格も下がって行きます。

売却価格の推移

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

直前2つの図をよく覚えておいてね。

 

誰だ!東京都心ワンルーム投資は儲からないって言ったの ココ見てますか?

「不動産の買い時は今!」と言えるとき

不動産の買い時は今だ!と言えるのは、このように推測するときです。

[残債 + 購入売却費用]<[売却価格]

 

つまり、数年後、[残債 + 購入売却費用]が[売却価格]を下回ると推測できるときが、不動産の買い時です。

なぜなら、返済を続ければ、近いうちに純資産がストックされる状況が生まれるからです。

ワンルーム投資の禁じ手解禁!マイナスキャッシュフロー物件を購入

「価格が下がってから買う方がお得」と言えるとき

価格が下がってから買う方がお得!と言えるのは、このように推測するときです。

[残債 + 購入売却費用]<[売却価格]

 

つまり、数年後、[残債 + 購入売却費用]が[売却価格]を上回ると推測できるときが、不動産は下がってから買う方がお得なときです。

なぜなら、不動産の価格下落スピードが速すぎて、債務超過に陥るからです。

ワンルーム投資家を志すサラリーマンよ!これが失敗を避ける最低限の知識だ

まとめ

ブログキャラ

不動産の買い時は誰にもわからないんだ。

明らかに価格が下がるなら、買い控えた方が良いかもしれないけど、
数年後に、[残債 + 購入売却費用]が[売却価格]を下回ると予想できるなら、「買い」もありだと思うね。

乱暴に言えば、価格の下がりづらいエリアの物件を買っておけば、何とかなるんじゃないかな。

価格が下がりづらいエリアに、東京(首都圏)と大阪(関西圏)がありますが、その違いは、RENOSY(リノシー)の資料に詳しくまとめられています。
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