東京都心ワンルーム投資はキャッシュフロー（儲け）が少ないから、儲かった気がしない。儲からない。と多くの投資家が感じているようです。
毎月のキャッシュフローだけを見て、「儲からない」と判断するのであれば、東京都心ワンルーム投資はどうしようもないくらいに儲かりません。おっしゃるとおりです。
しかしながら、購入・運用・売却までをトータルで見るのであれば、儲からないと決めつけるのは早々です。
東京都心ワンルーム投資は儲からないのではなく、儲けを可視化しづらいと言うべきです。
バランスシートに着目すれば、毎年着実に資産がストックされていく様子を見ることができます。
『不動産投資のバランスシート ｜ サラリーマン大家はこう使おう！』
バランスシートを用いて、東京都心ワンルーム投資の儲けを可視化してみましょう！
ワンルームマンション投資の条件
仕事中にも関わらず、あなたはこんなワンルームマンション投資を思いつきます。
- 立地：東京都心
- 築年数：30年
- 価格：1300万円
- 年間家賃：90万円
- 年間運営費：20万円
自己資金は360万円、購入諸費用は100万円を想定しました。
融資条件はこの通りです。
- 金額：1040万円（8割融資）
- 金利：2.5％
- 期間：20年
- ローン返済：66万円
空室率を5％と想定するとキャッシュフローは出ません。
全然儲かりません。
むしろマイナスキャッシュフローです。
＝収入－支出
＝90－[(90×5％)+20+66]
=－0.5万円
関連『ワンルーム投資の禁じ手解放！マイナスキャッシュフロー物件を劇的購入』
全然儲かりそうに見えないこんな不動産投資でさえも、バランスシートを使えば儲けがパシャっと見えるようになります。
東京都心ワンルーム投資開始直後のバランスシート
自己資金360万円のうち、100万円は購入諸費用に使っています。
だから、このワンルームマンション投資を行った直後のバランスシート（貸借対照表）はこうなります。
（左が総資産で、右が総資本）
- 資産：1300万円（青）
- 負債：1040万円（赤）
- 純資産：260万円（緑）
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東京都心ワンルーム投資 10年後の儲け（価格下落なし）
東京都心のワンルームマンションは築20年くらいで家賃の下落が一段落し、築30年くらいで価格が安定期に入ります。
これくらいの築古ワンルーム投資をしておけば、キャピタルロス（売却損）の心配が少なくするよ。
今回のワンルームマンション投資も価格変動を受けなかったと想定すると、投資10年後のバランスシートはこうなります。
- 資産：1300万円
- 負債：584万円
- 純資産：716万円
東京ワンルーム投資の儲けが見えるようになりましたね。
投資10年後、純資産は260万円から716万円に膨れ上がりました。
これは10年でローン返済が進み、負債が1040万円から584万円に減ったため、含み益456万円が発生したからです。
10年間の累積キャッシュフローは－5万円ですが、バランスシートの中で456万円の純資産がストックされたのです。
- 資産：1300万円 → 1300万円
- 負債：1040万円 → 584万円
- 純資産：260万円 → 716万円
この時点で売却すれば、このワンルーム投資で351万円儲けられます。
＝純資産上昇分－購入諸費用－マイナスCF
＝456－100－5
また、そのままホールドして負債を減らし、儲けを追求してもOKです。
誰ですか？東京都心ワンルーム投資は儲からないって言ったのは！
用心深いあなたのために、次は価格下落を起こすパターンを想定してみます。
『リノシーの利回りでは儲からない？成功する方法は〇〇しかなかった』
東京都心ワンルーム投資 10年後の儲け（価格下落あり）
景気の波を受け、10年後にワンルームマンションの価格が1200万円まで値下がりしたとしましょう。
投資直後と10年後のバランスシートはこうなるよ。
- 資産：1300万円 → 1200万円
- 負債：1040万円 → 584万円
- 純資産：260万円 → 616万円
それでもまだ存分な含み益があり、この投資はビクともしませんね。
それでは、価格がどれくらい値下がりすれば、東京ワンルーム投資が危うくなるのかを考えてみましょう。
東京都心ワンルーム投資で儲けが出なくなる価格
このワンルームマンション投資において、儲けがなくなる（バランスシートが債務超過になる）のは、価格が844万円未満になるときです。
これは、456万円の価格下落（35％の価格下落）が起こったときです。
東京都内の築30年のワンルームマンションが10年間で35％の価格下落を起こすなら、地方都市の同規模マンションの価格下落は50％を超えるのではないでしょうか？
まあ、ないでしょうね。
『東京ワンルームは価格高騰中！それでも買い続ける単純すぎる理由』
東京・大阪の都心型ワンルーム投資が熱い！
不動産投資で資産拡大してガンガン攻めるんだ！という投資家は、アパート投資がおすすめです。
ですが、それなりの規模でリスクを押させて、ふわふわ～っと不動産投資ライフを贈りたい投資家には東京・大阪の都心型ワンルーム投資をおすすめします。
『「ワンルーム投資 vs アパート投資」ボクが1Rを選んだの7つの理由』
ただし、東京ワンルーム投資と大阪ワンルーム投資は似て非なるものなので、戦略を間違えると失敗します。
注意喚起させていただきます。
人気『大阪の不動産投資で失敗する7つの理由！東京人が陥りがちなトラップとは？』
まとめ
不動産投資で成功するためには、目先のキャッシュフローも大切だけど、価格の下がりづらいエリアに投資することも大切ということだね。
価格が下がりづらいエリアに、東京（首都圏）と大阪（関西圏）があるけど、その違いは、リノシーの資料に詳しくまとめられているので要チェックだ！
都心のワンルームマンション投資は、バランスシート重視の投資と言えるね。
バランスシート重視のワンルームマンション投資は、「自己資金多め」「融資期間短め」にするのがポイントだよ。