不動産投資とバランスシート？
何の関係があるん？
と思ったあなた！
不動産投資とバランスシートの関係は大アリですよ。
不動産投資は「投資」という文字が付いていますが、本質は不動産経営だからです。
サラリーマン大家は不動産投資家ですが、不動産賃貸業の経営者でもあります。
だ・か・ら
バランスシートを無視するわけにはいきませんよね？
不動産投資のバランスシートを知って、成功するサラリーマン大家になる準備はできましたか？
不動産投資のバランスシートの解説。今すぐいきますよ！！
不動産投資のバランスシートとは？
バランスシートを書くメリットは、自分の資産と負債のバランスを知り、そこから本当の資産（純資産）が把握できることです。
バランスシート（貸借対照表：たいしゃくたいしょうひょう）とは、[左側：資産]と[右側：負債 + 純資産（資本）]が、バランスを取っているシートのことで、B/S（BS）と略記されます。
- 資産
不動産投資の資産のすべて - 負債
資産全体における銀行の持ち分（ローン残債） - 純資産
資産全体における投資家の持ち分（資本）
※本ブログでは「青：資産、赤：負債、緑：純資産」で色を統一しています。
不動産投資の資産とは？
不動産投資の資産は、大きく2つに分けて整理します。
- 流動資産（1年以内に現金化できる資産）
現金、預金、有価証券（株・投資信託・生命保険） - 固定資産（長期間現金化しない資産）
マンション一式・土地・建物（時価）
不動産投資の負債とは？
不動産投資の負債とは、ローン残債のことです。
不動産投資の純資産とは？
不動産投資の純資産とは、資産から負債を引いた残りです。
これこそが、あなたの本当の資産です。
不動産投資のバランスシート（投資単位）
不動産投資のバランスシートを投資単位で解説します。
あなたはこの条件の不動産投資（中古ワンルームマンション投資）を実行しました。この不動産投資のバランスシートを書いてみましょう！
- マンション価格：1000万円
- ローン：800万円
まず、左側に不動産投資の資産のすべてを書き、右側にローン金額を書きます。
マンションの土地・建物を固定資産税評価額で案分して、こう書いてもいいですよ。
これでは左右のバランスが取れていないので、自己資金を純資産として記入します。
完成！
このバランスシートからわかることは2つです。
- 資産1000万円の中古ワンルームを所有している。
- 中古ワンルームの持ち分は、銀行が800万円で投資家が200万円である。
バランスシートの左側が資産規模を表し、右側がその資産が誰のお金なのかを表しています。
不動産投資のバランスシート（資産全体）
次は、すべての不動産投資・現金・預金・有価証券、つまりあなたの資産全体のバランスシートを書いてみましょう！
サラリーマン大家のバランスシート1
堅実サラリーマン大家さんは、中古ワンルームマンションを毎年1室・8年間買い続けました。
8室買ったところで銀行融資がストップしたため、それから3年間は繰り上げ返済に励みました。
『繰り上げ返済で資産拡大を狙え！ワンルーム投資で成功するための鉄則とは？』
その結果、完成したバランスシートがこれです。
不動産投資の規模は小さいですが、資産は1億円を超えています。
さらに、流動資産は1500万円あり、不足の事態にも対応できます。
11年間地味な投資を繰り返すことで、5500万円の純資産（1年間に約500万円ずつ純資産）が築かれたのです。
『「ワンルーム投資 vs アパート投資」ボクが1Rを選んだの7つの理由』
サラリーマン大家のバランスシート2
新築サラリーマン大家さんは、自己資金をほとんど使うことなく新築ワンルームマンションを4室連続で購入しました。
そのタイミングで銀行融資がストップしました。
そのときのバランスシートがこれです。
新築ワンルーム系サラリーマン大家も資産1億円以上ですが、何かおかしくありませんか？
純資産に対して、負債（ローン）がドッサリやん！
流動資産300万円に対して、ローン9800万円！
怖っ。
流動資産・負債・純資産のバランスが悪いですよね。
風が吹いたら飛んでいきそうな、脆弱（ぜいじゃく）なバランスシートができ上がってしました。
『衝撃の結末！新築ワンルームマンション投資家の失敗体験を暴露』
サラリーマン大家のバランスシート3
積算価格が高ければ、フルローン・オーバーローンを出す銀行が過去にありました。
不足分のみ借りるローン
購入諸費用以外はすべて借りるローン
自己資金と購入諸費用も含めて借りるローン
『結果に泣いた！区分マンションの積算価格（担保評価）を計算してみた』
積算価格を求めるなら、地方の1棟マンション（鉄筋コンクリート：RC）が最適です。地方のRCマンションを融資が付く限り、買えるだけ買います。
メガ大家さん（不動産投資で高額の家賃収入や巨額の資産を持つ大家）の誕生です。
メガ大家のバランスシートを除いて見ましょう。
資産は10億円以上！ですが、このバランスシートもおかしくありませんか？
「ローン（負債）10億円に対して、流動資産2000万円・純資産2000万円」
『メガ大家は儲からない！サラリーマン投資家が知らない衝撃の事実』
サラリーマン大家のバランスシートの理想像
成功するサラリーマン大家は、資産ではなく純資産を増やすことに集中しています。
バランスシートこそが「おとなの成績表」であり、盤石なバランスシートが「大人の成績表の優」だからです。
骨太なバランスシートは一朝一夕では作れません。長い時間を掛けてコツコツと作っていくものなのです。
3つのバランスシートを紹介しました。
あなたはどのバランスシートを目指しますか？
これですよね？
『誰だ！東京都心ワンルーム投資は儲からないって言ったの ココ見てますか？』
まとめ
不動産投資は「投資」という文字が付いているけど、本質は不動産経営だよ。
だから、不動産投資とバランスシートは密接に関係しているんだね。
不動産投資のバランスシートは、投資単位と全資産単位の2種類を作ろう！
クラウド会計ソフトfreeeを使っている投資家は、貸借対照表（バランスシート）を自動で作る機能があるから、それに頼ってもいいよ。
- 資産が多くてもそれに伴って負債が多ければ、それは良好な経営状態とはいえないよ。
- 成功するサラリーマン大家は、資産ではなく純資産を増やすことに集中しているよ。