間違いだらけの空室対策!ワンルーム投資で後悔する前に知るべきこと

空室対策の費用対効果リスク
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空室に悩んでいませんか?
と、あなたに問いつつ、ボクも悩んでいます。

というのも、コロナ禍(ころなか)において、東京のワンルームマンションの客付けに苦戦し、空室期間が延びまくっているからです。

<ボクのワンルーム投資の実績>

エリアコロナ前平均空室期間コロナ禍平均空室期間
東京39日←優秀97日←悲惨
大阪44日38日

コロナ前:2012年-2019年
コロナ禍:2019年-2020年

 

コロナ禍においては、外国人の入国が制限され、外国人の賃貸需要が著しく低下しています

だからか、ボクの新宿区(23区で外国人人口No.1)のワンルームマンションもそろそろ退去して苦戦するんじゃないか?

と、ブルってチビりそうな毎日です。

というわけで、今回はワンルームマンションの空室対策を考察します。

本記事を最後まで読めば、ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ流空室対策が分かります。

さあ、はりきって始めましょう。

新宿区ワンルームマンションのスペック

空室対策に使う、新宿区ワンルームマンションのスペックはこのとおりです。

  • 1984年築の鉄筋コンクリート造
  • 専有面積13㎡
  • 5階建て(エレベーターなし)
  • 総戸数:70
  • 新宿駅へ、ドアtoドアで10分以内

新宿ワンルームの間取り

 

エントランスの張り紙「騒音に関するご協力のお願い」

エントランスの張り紙「TV・ステレオ等の音量にご注意ください」

エントランスの張り紙「粗大ごみ放置禁止」

エントランスの張り紙「駐輪場に関するご協力のお願い」

 

ぴろり
ぴろり

なかなかのカオスっぷりでしょ?

詳細東京ワンルーム投資は立地が全て!空室率3%の謎の新宿物件を巡回

ワンルームマンションの3つの空室対策

メモを取る女性

誰もが浮かぶ、ワンルームマンションの空室対策はコレです。

  • 敷金・礼金ゼロ
  • 家賃減額
  • フリーレント
  • 広告料アップ

 

確かに、効きます。
特に最後の広告料アップは、空室対策にめちゃくちゃ効きます!

しかしながら、こんな当たり前のことをツラツラ語っても面白くありませんので、入居者ニーズに合わせた、設備導入による積極的空室対策(費用対効果重視!)を解説します。

 

まず第一に、ボクの新宿区ワンルームマンションは女性は入居しません
見ての通り、管理状態がカオスだからです。

だから、おのずと男性がターゲットになります。
具体的にはこんな感じです。

  • 上京した大学生
  • 20代サラリーマン
  • 30代サラリーマン
  • 外国人
  • 年金暮らしの高齢者

 

このような入居者に効く、空室対策が次の3つです。

空室対策1:洗濯機置場の設置

洗濯機置場

アイテム代と設置費用:約15万円
家賃アップ:約2000円
空室期間軽減効果:☆☆☆

 

13㎡のような獄狭ワンルームマンションの場合、洗濯機置場がベランダだったりします。

しかしながら、室外洗濯機置場のワンルームマンションは、本当に不人気です。

なぜなら、冬はサブいし、夏はアツく、外に出るのが面倒くさい。
そして、洗濯機が故障しやすいからです。

空室対策2:温水便座の設置

温水便座

アイテム代と設置費用:約3万円
空室期間軽減効果:☆☆

 

温水便座のないワンルームマンションは不人気です。

なぜなら、冬はサブくてトイレに座る気にならないからです。

想像してみてください。
冬、凍り付いた便座に座って、アーーーッとなる自分の姿を。

 

女性投資家
女性投資家

アンタのマンションは3点ユニットちゃうん?

ぴろり
ぴろり

あっそうだった。3万じゃ無理だわ。
6万でどうだ!

空室対策3:チャイム→TVモニター付インターホン交換

インターホン(ドアホン)

アイテム代と設置費用:約2万円
空室期間軽減効果:☆

 

チャイムからTVモニター付インターホンに交換する際は、配線工事コミコミで8万近くしました。

しかし、今はワイヤレスタイプが主流ですので、セルフ&低価格でカンタンに取り付けられます。

アマゾン・楽天でも、普通に売っていますよ。

入居者別空室対策

ボクは物件購入前に投資エリアのマクロ分析をします。
買ってはいけないエリアを買うリスクを排除するためです。

特に、関西エリアは投資不適格エリアが多いので、入念に行います。

買ってはいけない大阪エリア!マンション投資歴10年が語りつくす

30代独身男性向け空室対策

一番目の入居ターゲットは30代独身男性です。

<空室対策(入居促進)>

  1. 無料インターネット導入
  2. 温水洗浄便座

 

①部屋までインターネット回線が引き込まれている場合は、すぐに契約可能です。
ただ、多くの入居者を満足させられるスピードが出るサービスを契約しないといけませんね。

②温水洗浄便座は、ぜひ取り入れたいです。冬はサブいので。

suumoの「一人暮らし必須設備ランキング2021(男性)」では、温水洗浄便座は7位に入っています。

温水便座は7位(男性一人暮らし設備ランキング)

温水便座は13位(女性一人暮らし設備ランキング)

出典:suumo

20代独身男性向けの空室対策

二番目の入居ターゲットは20代独身男性です。

<空室対策(入居促進)>

  • 独立洗面台導入

 

独立洗面台もニーズの高いアイテムです。

ただ、ボクのワンルームマンションは13㎡なので、幅41.5cmのコンパクト独立洗面台(ノーマルサイズは幅60cm)ならいけそうですね。

 

suumoの「一人暮らし必須設備ランキング2021(男性)」では、独立洗面台は6位に入っています。

独立洗面台は女性ニーズが高いと思っていましたが、男性にも人気アイテムのようです。
いや、驚き。

独立洗面台は6位(男性一人暮らし設備ランキング)

独立洗面台は6位(女性一人暮らし設備ランキング)

出典:suumo

65歳以上の男性向け空室対策

三番目の入居ターゲットは、65歳以上の男性です。

三人目も男性です。ボクの物件はやはり女性向きではありませんね。

<空室対策(入居促進)>

  1. 見守りサービスの導入
  2. 孤独死保険の導入

 

①「見守りサービス」はセコムALSOKなどの警備会社や、大阪ガス郵便局など、さまざまな会社が参入しています。

  • 生活動線にセンサーを設置して、異常を感知したときに対応する。
  • カメラを設置して、画像と音声を家族が確認できるタイプもある。
  • 24時間緊急通報。

 

独居高齢者が入居したとき、孤独死保険は必須の保険です。

ボクの物件も事故にあい、コレに助けられました。

ワンルームで事故発生!孤独死で227万円の請求を喰らいヘコむ

ワンルーム投資の費用対効果重視の空室対策:まとめ

特に、初心者のうちは「だれをターゲットにして空室対策するか」

それが難しい。
八方美人な部屋を作るのも、費用対効果が低いよね。

結局は、部屋に合ったターゲットを決められないと、良かれと思った空室対策がムダになるかもしれないよ

空室対策はホントウに奥が深い!

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