間違いだらけの空室対策!ワンルーム投資で後悔する前に知るべきこと

空室対策の費用対効果リスク
この記事は約14分で読めます。

空室に悩んでいませんか?
と、あなたに問いつつ、ボクも悩んでいます。

というのも、コロナ禍(ころなか)において、東京のワンルームマンションの客付けに苦戦し、空室期間が延びまくっているからです。

<ボクのワンルーム投資の実績>

エリアコロナ前平均空室期間コロナ禍平均空室期間
東京39日←優秀97日←悲惨
大阪44日38日

コロナ前:2012年-2019年
コロナ禍:2019年-2020年

 

コロナ禍においては、外国人の入国が制限され、外国人の賃貸需要が著しく低下しています

だからか、ボクの新宿区(23区で外国人人口No.1)のワンルームマンションもそろそろ退去して苦戦するんじゃないか?

と、ブルってチビりそうな毎日です。

というわけで、今回はワンルームマンションの空室対策を考察します。

本記事を最後まで読めば、ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ流空室対策と、空室対策に使えるツールの使い方がマスターできます。

さあ、はりきって始めましょう。

新宿区ワンルームマンションのスペック

空室対策に使う、新宿区ワンルームマンションのスペックはこのとおりです。

  • 1984年築の鉄筋コンクリート造
  • 専有面積13㎡
  • 5階建て(エレベーターなし)
  • 総戸数:70
  • 新宿駅へ、ドアtoドアで10分以内

新宿ワンルームの間取り

 

エントランスの張り紙「騒音に関するご協力のお願い」

エントランスの張り紙「TV・ステレオ等の音量にご注意ください」

エントランスの張り紙「粗大ごみ放置禁止」

エントランスの張り紙「駐輪場に関するご協力のお願い」

 

ぴろり
ぴろり

なかなかのカオスっぷりでしょ?

詳細東京ワンルーム投資は立地が全て!空室率3%の謎の新宿物件を巡回

ワンルームマンションの3つの空室対策

メモを取る女性

誰もが浮かぶ、ワンルームマンションの空室対策はコレです。

  • 敷金・礼金ゼロ
  • 家賃減額
  • フリーレント
  • 広告料アップ

 

確かに、効きます。
特に最後の広告料アップは、めちゃくちゃ効きます!

しかしながら、こんな当たり前のことをツラツラ語っても面白くありませんので、入居者ニーズに合わせた、設備導入による積極的空室対策(費用対効果重視!)を解説します。

 

まず第一に、ボクの新宿区ワンルームマンションは女性は入居しません
見ての通り、管理状態がカオスだからです。

だから、おのずと男性がターゲットになります。
具体的にはこんな感じです。

  • 上京した大学生
  • 20代サラリーマン
  • 30代サラリーマン
  • 外国人
  • 年金暮らしの高齢者

 

このような入居者に効く、空室対策が次の3つです。

空室対策1:洗濯機置場の設置

洗濯機置場

アイテム代と設置費用:約15万円
家賃アップ:約2000円
空室期間軽減効果:☆☆☆

 

13㎡のような獄狭ワンルームマンションの場合、洗濯機置場がベランダだったりします。

しかしながら、室外洗濯機置場のワンルームマンションは、本当に不人気です。

なぜなら、冬はサブいし、夏はアツく、外に出るのが面倒くさい。
そして、洗濯機が故障しやすいからです。

空室対策2:温水便座の設置

温水便座

アイテム代と設置費用:約3万円
空室期間軽減効果:☆☆

 

温水便座のないワンルームマンションは不人気です。

なぜなら、冬はサブくてトイレに座る気にならないからです。

想像してみてください。
冬、凍り付いた便座に座って、アーーーッとなる自分の姿を。

 

女性投資家
女性投資家

アンタのマンションは3点ユニットちゃうん?

ぴろり
ぴろり

あっそうだった。3万じゃ無理だわ。
6万でどうだ!

空室対策3:チャイム→TVモニター付インターホン交換

インターホン(ドアホン)

アイテム代と設置費用:約2万円
空室期間軽減効果:☆

 

チャイムからTVモニター付インターホンに交換する際は、配線工事コミコミで8万近くしました。

しかし、今はワイヤレスタイプが主流ですので、セルフ&低価格でカンタンに取り付けられます。

アマゾン・楽天でも、普通に売っていますよ。

 

とはいえ、あなたがワンルーム投資の初心者だったなら、こう考えるかもしれません。

医師投資家
投資家

ターゲット??
考えるの面倒くさっ。

女性投資家
女性投資家

設備の知識なんかあらへんし。

 

という、チョーめんどうくさがり屋さんのあなたに、打ってつけのサイトを紹介します。

 

参謀くん」です。

 

参謀くんは、累計1千万超の不動産ビッグデータとAIを駆使して、あなたの賃貸住宅にマッチした「満室経営戦略レポート」をWEB上で作成できるサービスです。

このサイトを使えば、

たったの5分で、
質問に答えるだけで、

データ分析と戦略に基づく市場調査&空室対策を、AIがサクッと提案してくれます。

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名前・住所・連絡先の登録がいっさい不要なので、めんどくさがり屋さんのあなたでも5分で空室対策できるのです。

 

女性投資家
女性投資家

ホンマに?
後で何か売りつけられるんちゃうん?

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

大丈夫!
ボクも使ってみたけど、正真正銘無料だった。

参謀くんで空室対策してみる

さっそく参謀くんを開いて、質問に回答していきますね。

参謀くん
参謀くん

保有物件は、新築ですか?

ぴろり
ぴろり

中古っと。
新築ワンルームは買っちゃダメだからね。

参謀くん
参謀くん
保有物件は、どちらですか?
ぴろり
ぴろり

マンション(共同住宅)だよ!

参謀くん
参謀くん

保有物件は、どのような構造ですか?

ぴろり
ぴろり

鉄筋コンクリート(RC)だよ。

参謀くん
参謀くん

保有物件は、何階建てですか?

ぴろり
ぴろり

5階建てで、ボクの物件は3階にあるよ

参謀くん
参謀くん
保有物件は、いつ頃建てられましたか?
ぴろり
ぴろり

築古の1984年だよ。
でも大丈夫!まだまだ現役(ブツブツ)

参謀くん
参謀くん

保有物件の総戸数は、おおよそどれくらいですか?

ぴろり
ぴろり

70戸なんだけど。
区分マンションだから1室を選ぶよ。

参謀くん
参謀くん

保有物件の1部屋面積は、おおよそどれくらいですか?

ぴろり
ぴろり

13㎡の獄狭物件だよ。

参謀くん
参謀くん

保有物件は、どのような間取りですか?

ぴろり
ぴろり

不人気の3点ユニットのワンルームマンションでございます。

参謀くん
参謀くん

保有物件は、最寄り駅から徒歩でどれくらいかかりますか?

ぴろり
ぴろり

駅近のフラット5分だよ。

参謀くん
参謀くん
保有物件の1部屋あたりの1か月賃料は、おおよそどれくらいですか?
ぴろり
ぴろり

6.1万だよ
新宿区なら、13㎡の獄狭物件でもこれくらいいけるよ。

参謀くん
参謀くん

保有物件の年間解約戸数は、おおよそどれくらいですか?

ぴろり
ぴろり

ゼロはないのか?
この質問はアパート用だな。
とりあえず、最少を選んどくか。

参謀くん
参謀くん

保有物件の1戸あたりの平均空室期間は、おおよそどれくらいですか?

ぴろり
ぴろり

この物件は退去したことがない。
コロナ前の東京エリア平均39日を入れておくか。

参謀くん
参謀くん

保有物件に入居されている方の平均入居年数は、どれくらいですか?

ぴろり
ぴろり

ボクが買ってから2年経過なんだけど、
過去に2回更新されているから、5年としておくか。
そろそろ、出るか?
あぁ~出ないでくれ~!

参謀くん
参謀くん

保有物件は、入居募集を開始されてからどれくらいで入居者が決定(契約)しますか?

ぴろり
ぴろり

これもわからないので、コロナ前の東京エリア平均39日を入れておくか。

参謀くん
参謀くん
入居されている方の主な性別を教えてください
ぴろり
ぴろり

オトコ。
女性は住みづらいタイプのワンルームマンションだから。

参謀くん
参謀くん

入居されている方は、主にどのような世帯でしょうか?

ぴろり
ぴろり

一人か住めないよ。たぶん。

参謀くん
参謀くん

入居されている方の主な年齢を教えてください

ぴろり
ぴろり

20代だよ。

参謀くん
参謀くん

入居されている方の主な職業は、何でしょうか?

ぴろり
ぴろり

普通にサラリーマンだったね。

参謀くん
参謀くん

入居されている方の主な年間世帯収入は、どれくらいでしょうか?

ぴろり
ぴろり

わからん。
想像で400万円としておくか。

参謀くん
参謀くん

入居されている方は、主に外国籍の方でしょうか?

ぴろり
ぴろり

ジャパニーズさ。

参謀くん
参謀くん

保有物件は、ペット可でしょうか?

ぴろり
ぴろり

たぶん、ダメだったと思う。

参謀くん
参謀くん

保有物件は、どのような形態で管理されてますか?

ぴろり
ぴろり

管理会社に任せているよ。

参謀くん
参謀くん

不動産管理会社からどのようなサービスをうけていますか?

ぴろり
ぴろり

こんな感じ

参謀くんの質問に答える

不動産管理会社のサービスに対して、満足度されていますか?

ぴろり
ぴろり

こんな感じ。

参謀くんの質問に答える

参謀くん
参謀くん

ご不満の理由は、何でしょうか?

ぴろり
ぴろり

更新料全部持っていかれるからさ。
せめて、50:50にしようぜ!
そして、修繕工事の手配が遅いね。
コロナで人出不足なのか?

参謀くん
参謀くん

不動産管理会社には、月額家賃収入のどれくらい費用を支払っていますか?

ぴろり
ぴろり

5%+2%(オプション代)だよ。

参謀くん
参謀くん

差支えなければ、現在管理委託契約をご締結されている不動産管理会社名を教えてください。

ぴろり
ぴろり

ノーコメントさ。

参謀くん
参謀くん

保有物件は、どこのですか?

ぴろり
ぴろり

東京都新宿区〇〇〇さ。

 

ハイ!3秒待ったら結果が出ました!

参謀くんの市場調査結果

ボクは物件購入前に投資エリアのマクロ分析をします。
買ってはいけないエリアを買うリスクを排除するためです。

特に、関西エリアは投資不適格エリアが多いので、入念に行います。

自分のマクロ分析が正しいのか。参謀くんを使って答え合わせをしました。

参謀くんの画面表示は、PC、スマホ、ipad(タブレット)に対応しています。本記事はiPad表示を利用しました。

新宿区の人口推移

人口分析

新宿区は人口増加が続いているので、投資適格エリアです。

さらに、駅近13㎡のターゲット層(10代~20代)が増加しているのも追い風ですね。

世帯

世帯分析

駅近13㎡のターゲット層(単身世帯)が増加しています。

ぴろり
ぴろり

ナイス!

世帯年収

年収分析

駅近13㎡のターゲット層(年収300万円~500万円)が増加しています。

ぴろり
ぴろり

グッジョブ!
新宿のヒト、めっちゃ稼ぎますね。

類似物件件数

類似物件分析

理由はわかりませんが、競合物件は減っているようです。

着工戸数

類似物件分析

新宿区はワンルームマンション規制条例がありますが、予想以上に増えているようです。

ワンルームマンション規制とは

増えすぎたワンルームマンションを規制するために設けられたルール。
新たにワンルームマンションを建設するためには、一定の条件をクリアする必要があります。

例)新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例

平均賃料

賃料分析

室内の広さが違うので、平米単価で比較します。

VS広さ賃料平米単価
ボクの部屋13㎡\61,000¥4,692
参謀くんの部屋20㎡\79,777¥3,989

※参謀くんの広さは、10~29㎡の中間20㎡を採用

ボクのワンルームマンションは、そこそこ家賃が取れている方だとわかりました。

空き家

空き家分析

全国的に空き家は増加していますが、新宿区も例外ではないようです。

ぴろり
ぴろり

気を引き締めねば!

経営分析

経営分析

同一エリアの比較を行っているようです。

このエリアの平均は、下記のとおりです。

  • 平均賃料:6.8万円
  • 同地域の平均空き家率(戸単位):16.8%
  • 平均入居年数:6.6年
  • 平均客付け募集期間:2.7か月

参謀くんのAIによる空室対策

参謀くんは、ターゲットに合わせた費用対効果の高い空室対策(入居促進)をAIで提案してくれました。

参謀くんの空室対策1

AI空室対策1

一番目の入居ターゲットは30代独身男性です。

<空室対策(入居促進)>

  1. 無料インターネット導入
  2. 温水洗浄便座

 

①部屋までインターネット回線が引き込まれている場合は、すぐに契約可能です。
ただ、多くの入居者を満足させられるスピードが出るサービスを契約しないといけませんね。

②温水洗浄便座は、ぜひ取り入れたいです。冬はサブいので。

suumoの「一人暮らし必須設備ランキング2021(男性)」では、温水洗浄便座は7位に入っています。

温水便座は7位(男性一人暮らし設備ランキング)

温水便座は13位(女性一人暮らし設備ランキング)

出典:suumo

参謀くんの空室対策2

AI空室対策2

二番目の入居ターゲットは20代独身男性です。

<空室対策(入居促進)>

  • 独立洗面台導入

 

独立洗面台もニーズの高いアイテムです。

ただ、ボクのワンルームマンションは13㎡なので、幅41.5cmのコンパクト独立洗面台(ノーマルサイズは幅60cm)ならいけそうですね。

 

suumoの「一人暮らし必須設備ランキング2021(男性)」では、独立洗面台は6位に入っています。

独立洗面台は女性ニーズが高いと思っていましたが、男性にも人気アイテムのようです。
いや、驚き。

独立洗面台は6位(男性一人暮らし設備ランキング)

独立洗面台は6位(女性一人暮らし設備ランキング)

出典:suumo

参謀くんの空室対策3

AI空室対策3

三番目の入居ターゲットは、65歳以上の男性です。

三人目も男性です。ボクの物件はやはり女性向きではありませんね。

<空室対策(入居促進)>

  1. 見守りサービスの導入
  2. 孤独死保険の導入

 

①「見守りサービス」なるモノを始めて知りました。
セコムALSOKなどの警備会社や、大阪ガス郵便局など、さまざまな会社が参入しているようです。これは新しい発見です。

  • 生活動線にセンサーを設置して、異常を感知したときに対応する。
  • カメラを設置して、画像と音声を家族が確認できるタイプもある。
  • 24時間緊急通報。

 

独居高齢者が入居したとき、孤独死保険は必須の保険です。
ボクの物件も事故にあい、コレに助けられました。

ワンルームで事故発生!孤独死で227万円の請求を喰らいヘコむ

ワンルーム投資の費用対効果重視の空室対策:まとめ

ハイタッチする男女

ボクの空室対策も、累計1千万超の不動産ビッグデータとAIを駆使した参謀くんと一部合致していたね。

ぴろり
ぴろり

スゴイ?

女性投資家
女性投資家

うざっ!

ぴろり
ぴろり

とりあえず、参謀くんを密かに使ってみて、それを元に管理会社にドヤ顔できるかもしれないよ。

女性投資家
女性投資家

うざっ×2

 

特に、初心者のうちは「だれをターゲットにして空室対策するか」

それが難しい。
八方美人な部屋を作るのも、費用対効果が低いよね。

結局は、部屋に合ったターゲットを決められないと、良かれと思った空室対策がムダになるかもしれないよ

使ってみて、後から考えても損はないんじゃない?

参謀くんを無料で使う!

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