新築ワンルームマンション投資で年金対策?それは失敗に終わるだろう

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職場にこのような電話がかかってきたことはありませんか?

コンサルタント
営業マン

ワンルームマンション投資をすれば年金対策になりますよ!

 

この説明だけでは言葉足らずですが、ワンルームマンションを買ってローンを終えれば、家賃から運営費を引いた残りは懐へ入る。確かに年金対策になりそうです。

しかし、年金対策のために新築ワンルームマンション投資をするのは割に合いません。

普通にインデックス型投資信託や積立NISAをしておいたほうが無難です。

その理由を解説しましょう!

新築ワンルームマンション投資で年金対策はムリゲー

年金不安をあおってワンルームマンション投資の営業をかけるのは、新築ワンルームマンション業者です。

新築ワンルーム投資で節税はウソっぱち!1・2年目を計算してみた

 

彼らが言うには、新築ワンルームマンションの購入に必要な自己資金は10万程度で、後はローンで買えるらしい。(本当か?)

だから、今回は新築ワンルームマンションで年金対策ができるかを検討してみましょう。

スペックはこのとおりです。

  • 価格:2500万円
  • 購入諸費用:0円!(業者が負担)
  • ローン:金額2490万円、金利2%、期間35年
  • 年間家賃:120万円
  • 管理委託手数料:6万円
  • 管理費・修繕積立金:12万円
  • 固定資産税・都市計画税:7万円
  • ローン返済金:99万円

 

まず、この新築ワンルーム投資でどれくらいのキャッシュフロー(儲け)が出るのかを計算してみます。

年間家賃から[管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、ローン返済金]を引くと4万円のマイナスです。

不動産投資歴10年が直伝!ワンルームのキャッシュフローの計算方法

 

つまり、ほぼフルローンで新築ワンルームマンションを買うと、満室経営でもキャッシュフローはマイナスになるということです。

通常のローン 通常のローン 不足分のみ借りるローン
フルローン フルローン:自己資金も融資に頼る 購入諸費用以外はすべて借りるローン
オーバーローン オーバーローンは自己資金と購入諸費用も融資に頼る 自己資金と購入諸費用も含めて借りるローン

 

この時点で投資に失敗しており、年金対策はムリゲーであることに気付かなくてはなりません。

失敗に気付き、そのことを営業マンに突っ込むと、おそらくこういう答えが返ってきます。

悪徳業者
悪徳業者
  • 4万円は年金の保険料です!
  • その分の税金が戻ってきて節税できます!
    だから、トータルではプラスです。
  • (ローンが終わる)35年後には家賃がまるまる年金代わりになります!

 

税金が戻る節税スキームはコチラの記事で解説しています。

節税の仕組みを実例解説!ワンルーム投資はサラリーマンの税金をこう減らす

年金保険料はすぐに上がる

百歩ゆずって、4万円を年金保険料として受け止めましょう。(←本当はダメ)

個人年金の保険料が年間4万円であればリーズナブルな保険料です。

 

しかし、年金保険料が4万円で済むのは最初だけです。

なぜなら、家賃は少しずつ下がるからです。
(特に新築から15年くらいにかけての家賃の値下がりは大きい)

だから、年金保険料は次第に上がっていき、近いうちに10万円以上になるでしょう。

35年後にワンルームマンションは年金代わりになるのか?

35年後、ようやくローンを完済しました!
そのとき、新築ワンルームはどのような状況になっているのかを考えてみましょう。

東京も2025年からは人口が減少します。
その後は家賃も下がり、空室率も上昇すると予想できます。

不動産投資の損益分岐点はズバリここ!空室率は何%まで大丈夫?

 

そして、35年後には修繕積立金も相当上がっていると考えられます。さもないと、マンションを維持できません。

ワンルームマンションの修繕積立金は安い?高い?相場はいくら?

 

この2つを盛り込んで、35年後のワンルームマンションのキャッシュフローをシミュレーションします。

収入年間家賃(空室込)72万円
支出管理委託手数料3万円
管理費・修繕積立金20万円
固定資産税・都市計画税3万円

 

[収入-支出]で計算したキャッシュフロー(満室想定)は+46万円

確かにワンルームマンション1室では年金代わりとしては心許ないが、数室買えば年金代わりになりそうな気がしますね。

ワンルーム投資の複数所有はメリットだらけ!1室オンリーは危険だぞ

35年間分の累計マイナスキャッシュフロー

ここからが大切!

キャッシュフローが46万円だったなら、上々かもしれません。

しかし、キャッシュフローがプラスになるまで、どれだけの現金を垂れ流してきたのかを考えてみましょう。

単純見積もりで105万円。
(3万円×35年)

 

実際は、家賃の低下、空室、広告料、原状回復費用などが別途かかるため、マイナスキャッシュフローの累積はこんな金額では済みません。

ここで朗報です。

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話を戻しましょう。

ブログキャラぴろり
ぴろり

確かにワンルームマンション1室では年金代わりとしては心許ないが、数室買えば年金代わりになりそうな気がする。

 

しかし、新築ワンルームマンションを数室買ってしまうと、35年が経つ前にマイナスキャッシュフローに耐えられなくなっています。

これが新築ワンルームマンションで失敗する仕組みです。

新築ワンルーム投資で失敗は必然!借金地獄の世界をノゾいてみる?

35年後のワンルームマンションの状態

蛇足かもしれませんが、35年後のワンルームマンションの状態にも触れておきます。

35年前、あなたが購入した新築マンションは最新の設備でピカピカでした。

しかし、35年後はいろいろな設備の入れ替え時期です。

  • トイレ
  • ユニットバス
  • キッチン

 

結局は、キャッシュフローも年金代わりに使える自由なお金とはいえないのです。

 

もうひとつの誘い文句「ワンルームマンション投資で生命保険代わり」も相当危ういですね。

新築ワンルームマンション投資の失敗事例 | 生命保険代わりにはならない!

新築ワンルームマンション投資で年金対策が失敗に終わる3つの理由(まとめ)

ブログキャラ

新築ワンルームマンション投資はキャッシュフローがマイナスになるため、サラリーマンの給与からの補てんが必要となるよ。

(営業マンいわく)その補てん金が年金保険料なんだけど、その年金保険料は年々増える。

ローン返済が終わる35年間耐えられるかな?

また、ローン返済が終わる35年後は、設備の交換時期と重なるね。結局はキャッシュフローも年金として自由に使えるとは言いがたいんだ。

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