ワンルームマンション投資で年金対策?それは失敗に終わるだろう

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職場にこのような電話がかかってきたことはないだろうか。

「ワンルームマンション投資をすれば年金対策になりますよ」

この説明だけでは言葉足らずだが、ワンルームマンションを買ってローンを終えれば、家賃から運営費を引いた残りは懐へ入る。確かに年金対策になりそうだ。

しかし、年金対策のためにワンルームマンション投資をするのは割に合わない。
普通にインデックス型投資信託や積立NISAをしておいたほうが無難である。

その理由を解説しよう。

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新築ワンルームマンション投資で年金対策はムリゲー

年金不安をあおってワンルームマンション投資の営業をかけるのは、新築ワンルームマンション業者である。

サラリーマン投資家よ 悪質不動産コンサルに近づくな!さもないと失敗する

彼らが言うには、新築ワンルームマンションの購入に必要な自己資金は10万程度で、後はローンで買えるらしい。(本当か?)

だから、今回は新築ワンルームマンションで年金対策ができるかを検討しよう。

  • 価格:2500万円
  • 購入諸費用:0円!(業者が負担)
  • ローン:金額2490万円、金利2%、期間35年
  • 年間家賃:120万円
  • 管理委託手数料:6万円
  • 管理費・修繕積立金:12万円
  • 固定資産税・都市計画税:7万円
  • ローン返済金:99万円

まず、このワンルームマンション投資でどれくらいのキャッシュフロー(儲け)が出るのかを計算してみよう。

年間家賃から[管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、ローン返済金]を引くと4万円のマイナスである。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

つまり、ほぼフルローンで新築ワンルームマンションを買うと、満室経営でもキャッシュフローはマイナスになるということだ。

この時点で投資に失敗しており、年金対策はムリゲーであることに気付かなくてはならない。

失敗に気付き、そのことを営業マンに突っ込むと、おそらくこういう答えが返ってくる。

  • 4万円は年金の保険料です
  • その分の税金が戻ってきて節税できます。
    だから、トータルではプラスです
  • (ローンが終わる)35年後には家賃がまるまる年金代わりになります

税金が戻る節税スキームはコチラの記事で解説している。

節税の仕組み | サラリーマンが「ワンルーム投資」をすると税金はどう変わる?

年金保険料はすぐに上がる

百歩ゆずって、4万円を年金保険料として受け止めよう。(←本当はダメ)

個人年金の保険料が年間4万円であればリーズナブルな保険料だ。
しかし、年金保険料が4万円で済むのは最初だけである。

なぜなら、家賃は少しずつ下がるからだ。
(特に新築から15年くらいにかけての家賃の値下がりは大きい)

だから、年金保険料は次第に上がっていき、早い時期に10万円以上になるだろう。

35年後にワンルームマンションは年金代わりになるのか

35年後、ようやくローンを完済した。
そのとき、どのような状況になっていて、年金代わりになるのかを考えてみよう。

東京も2025年からは人口が減少する。
その後は家賃も下がり、空室率も上昇すると予想できる。

区分マンション投資の損益分岐点はココ!空室率は何%まで大丈夫?

そして、35年後には修繕積立金もあげないと、マンションを維持することができなくなっているだろう。

ワンルームマンションの修繕積立金は安い?高い?相場はどれくらい?

この2つを盛り込んで、35年後のワンルームマンションのキャッシュフローをシミュレーションしる。

収入 年間家賃(空室込) 72万円
支出 管理委託手数料 3万円
管理費・修繕積立金 20万円
固定資産税・都市計画税 3万円

[収入-支出]で計算したキャッシュフロー(満室想定)は+46万円

確かにワンルームマンション1室では年金代わりとしては心許ないが、数室買えば年金代わりになりそうな気がする。

ワンルーム投資は複数所有でリスク分散せよ!1室だけだと失敗する

(本当は税金を考慮した税引き後キャッシュフローを計算する必要があるが、複雑になるため本記事では割愛する。くわしくはコチラの記事を参照してほしい。

マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう』)

35年間分の累計マイナスキャッシュフロー

「キャッシュフロー46万円」なら上々と思うかもしれない。

しかし、キャッシュフローがプラスになるまで、どれだけの現金を垂れ流してきたのかを考えてみよう。

単純見積もりで105万円。
(3万円×35年)

実際は、家賃の低下、空室、広告料、原状回復費用などが別途かかるため、マイナスキャッシュフローの累積はこんな金額では済まない。

超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由

先ほど、確かにワンルームマンション1室では年金代わりとしては心許ないが、数室買えば年金代わりになりそうな気がする。と言った。

しかし、新築ワンルームマンションを数室買ってしまうと、35年が経つ前にマイナスキャッシュフローに耐えられなくなっている。
これが新築ワンルームマンションで失敗する仕組みだ。

35年後のワンルームマンションの状態

35年後のワンルームマンションの状態にも触れておこう。

35年前、あなたが購入した新築マンションは最新の設備でピカピカだった。

しかし、35年後はいろいろな設備の入れ替え時期である。

  • トイレ
  • ユニットバス
  • キッチン

結局は、キャッシュフローも年金代わりに使える自由なお金とはならないのだ。

もうひとつの誘い文句「ワンルームマンション投資で生命保険代わり」も相当危うい。

ワンルームマンション投資失敗事例「生命保険代わりにはならない」

新築ワンルームマンション投資で年金対策が失敗に終わる3つの理由(まとめ)

  • 新築ワンルームマンション投資はキャッシュフローがマイナスになるため、サラリーマンの給与からの補てんが必要となる。
  • (営業マンいわく)その補てん金が年金保険料であるが、その年金保険料は年々増える。
  • ローン返済が終わる35年後は、設備の交換時期と重なる。
    結局はキャッシュフローも年金として自由に使えるとは言いがたい