ワンルームマンション投資失敗事例「生命保険代わりにはならない」

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職場にこんな電話がかかってきたことはないだろうか。

「ワンルームマンション投資をすれば、生命保険は代わりになりますよ」

確かにこれは本当だ。

ワンルームマンションを融資を使って購入すれば、団体信用保険(以下、団信)に原則加入しなくてはならないため、それが生命保険代わりとなるからである。

しかしながら、新築ワンルームマンションは生命保険代わりには到底ならず、数室買いこんでしまうと人生を失敗に導く。

まず、団信の生命保険機能を解説し、続けて新築ワンルームマンションの生命保険機能が破綻している理由を解説する。

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ワンルームマンション投資が生命保険代わりになる仕組み

ワンルームマンションは数百万から数千万する。
そんな大金を持っているサラリーマンは少数だろう。

だから、私たちサラリーマン投資家がワンルームマンションを買うとき、融資&団信を使う。

団信とは「ローンを借りた人が死亡もしくは高度障害状態になったとき、団信が代わりに銀行へローンの残りを支払ってくれる」という生命保険である。

つまり、私たち不動産投資家に不幸があったとき、ローンの残りはなくなる。
そして、家賃からランニングコストを引いた毎月のキャッシュフローが生命保険の保険金のように遺族に支払われるのだ。

初心者でもわかる!ワンルームマンション投資が生命保険代わりになる理由

 

なるほど!

確かにワンルームマンション投資をすれば、生命保険代わりになりそうだ。

しかし、新築ワンルームマンション投資を生命保険代わりにすると見事に失敗する。その理由を解説しよう。

新築ワンルームマンション投資は失敗する

「ワンルームマンションを生命保険代わりに!」と電話営業をかける業者は新築ワンルームマンション業者である。
どこからか名簿を入手し、ボクの職場にもしつこくかけてくる。

彼らが言うには、購入に必要な自己資金は10万程度で、後はローンで買えるらしい。

 

今、あなたはこの条件の新築ワンルームマンションの電話営業を受けている。

  • 価格:2500万円
  • 購入諸費用:0円!(業者が負担)
  • ローン:金額2490万円、金利2%、期間35年
  • 年間家賃:120万円
  • 管理委託手数料:6万円
  • 管理費・修繕積立金:12万円
  • 固定資産税・都市計画税:7万円
  • ローン返済金:99万円

サラリーマンよ マンション投資するなら管理委託手数料をケチるな!

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

 

年間家賃から、[管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、ローン返済金]を引いてキャッシュフロー(儲け)を計算すると、年間で4万円のマイナスだ。

キャッシュフローの計算方法はコチラの記事を参照してほしい。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

 

しかも、今回のキャッシュフロー計算は満室で計算している。

つまり、新築ワンルームマンションは(ほぼ)フルローンで買うと、満室経営でもキャッシュフローはマイナスになるということである。

マイナスキャッシュフロー(失敗している)であることを業者に突っ込むと、こんな答えが返ってくるだろう。

  • たったの4万円でマンションオーナーになれるのです!
  • 4万円は生命保険の保険料です!
  • 税金が戻って節税できるのでトータルではプラスです!

節税の仕組み | サラリーマンが「ワンルーム投資」をすると税金はどう変わる?

生命保険料の比較

投資として破綻しているもかかわらず、失敗を認めようとしない…。
というか、何て無責任な発言なのだろう。

百歩ゆずって、4万円は生命保険料と考えて「保険会社の生命保険料」と比較してみよう。

生命保険会社の保険料

私たちが65歳になるまでには子育てが終わっているだろう。
だから、今回は次の条件の定期保険を比較対象とした。

30歳男性、保険金額3000万円、満期65歳

この条件の生命保険料は年間7.2万円である。

(保険料の計算にはオリックス生命の定期保険シミュレーションを使った)

ワンルームマンションの保険料

ワンルームマンション投資の生命保険料(4万円)は、保険会社の保険料(7.2万円)よりリーズナブルである。

しかし、業者のいう生命保険料が4万円で済むのは最初だけで、次第に上がっていき、早い時期に7.2万円を超えるだろう。

なぜなら、マンション経営は空室期間もあり、家賃は少しずつ下がっていくからだ。
(特に、新築築浅マンションの家賃値下がりは大きい)

区分マンション投資の損益分岐点はココ!空室率は何%まで大丈夫?

まとめ

  • 新築ワンルームマンションを(ほぼ)フルローンで買うと、満室経営でもマイナスキャッシュフローになる
  • 最初のマイナスキャッシュフローは生命保険会社の保険料以下かもしれないが、早い時期にマイナスキャッシュフローはその保険料を超える
  • だから、生命保険代わりに新築ワンルームマンション投資は割に合わない
  • 不動産投資で成功したいなら、新築ワンルームマンション投資は避けよ

新築ワンルーム投資の3大セールストーク「節税、年金、保険」は失敗への誘いだ

コメント

  1. 新築ワンルーム怖い より:

    管理人さんこんにちは、
    不動産業者が言ってきたことと記事の内容がドンピシャだったのでコメントさせていただきます。
    新築ワンルームマンションを勧められていましたが、ようやく断れました。大変参考になりました。
    記事は新築の勧誘にあった実体験ですか?

    • ぴろりワンルームマン より:

      新築ワンルーム怖いさん

      コメントありがとうございます。
      断れたのは幸いです。
      私が新築ワンルームマンション投資の勧誘にあったのは7年くらい前です。
      今も昔もワンルームマンション投資の勧誘の手口は変わっていません。
      新築は住むには心情的なメリットがありますが、投資には向きません。
      プラスのキャッシュフローを得ようと思えば、相当自己資金を厚くしないと難しいですからね。

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