初心者でもわかる!ワンルームマンション投資が生命保険代わりになる理由

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職場にこんな電話がかかってきた記憶はないだろうか。

「ワンルームマンションを購入すれば、生命保険代わりになりますよ」

確かにそのとおりだ。

なぜなら、サラリーマンがワンルームマンションを買うときは融資を使うことが多い。
融資には団体信用保険(団信)がセットされているため、それが生命保険代わりとなるからである。

その仕組みを初心者でもわかるように解説しよう。

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団信とは

団信とは「ローンを借りた人が死亡もしくは高度障害状態になったとき、団信が代わりに銀行へローンの残りを支払ってくれる」という生命保険である。

簡単に言えば、団信は「不幸があればローンがチャラになる」という生命保険だ。

だから、健康状態が悪いと団信に入れない。
そのときは、ワンルームマンション投資を融資を使って始めるのが難しくなる。

なぜなら、ワンルームマンション投資向けのローンは、団信加入が融資条件となっている銀行が多いからだ。

<団信なしでOKの銀行>

  • アルヒ
    (アプラス投資用マンションローン)
  • 三井住友トラストローン&ファイナンス
    (アパートローン)

アルヒ(ARUHI)のアプラス投資用マンションローンはココに注意!

ワンルームマンション投資が生命保険代わりになる仕組み

あなたはこの条件のオーナーチェンジの中古ワンルームマンションに投資していたとしよう。オーナーチェンジとは入居者がついたままで、マンションの売買を済ませる取引形態のことである。

  • 家賃:6万円
  • ランニングコスト:1.5万円
  • ローン返済:3.5万円

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

もし、私たちに投資家に不幸があったとき、ローンの残りはなくなる。

だから、家賃からランニングコストを引いた毎月のキャッシュフロー4.5万円が生命保険の保険金のように遺族に支払われるのだ。

※実際のキャッシュフローは、税金を支払った後の金額である。

マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

生命保険代わりに必要なワンルームマンションの室数

ワンルームマンション1室では生命保険というには心もとないが、数室保有していれば立派な生命保険代わりになる。

戸数 毎月の生命保険金
1戸 4.5万円
2戸 9万円
3戸 13.5万円
4戸 18万円
5戸 22.5万円
10戸 45万円

投資家が亡くなったときは遺族年金も降りるので、遺族が妻・子2人の3人であれば、3~5室くらいワンルームマンションを持っていれば、何とかやっていけるのではないだろうか。

初心者サラリーマンも納得!ワンルームマンション投資は3室でワンセットだ

生命保険代わりとなるワンルームマンションの条件

全てのワンルームマンションが生命保険代わりとして活用できるわけではない。これらの条件を満たすワンルームマンションだけが生命保険代わりとなる。

  • 安定した入居率を維持している
  • 管理状態が良好である
  • 入居者が善良である
  • キャッシュフローがプラスである

安定した入居率

ワンルームマンション投資は入居者がいないと家賃が入ってこないが、ランニングコストはもれなくかかる。

入居率が安定していないと、キャッシュフローを年金のように受け取れない。

良好な管理

「マンションは管理を買え!」とよく聞くが、自分が住まないワンルームマンション投資でもその通りである。

なぜなら、管理状態がよくないとマンションはスラム化する。それが、入居率に影響を与えるからだ。

初心者必見!ワンルームマンションの入居率98%99%は まず疑え!

善良な入居者

家賃をしっかり毎月払ってくれる入居者の存在がないと、ワンルームマンション投資が生命保険代わりとして機能しない。

キャッシュフローがプラス

【家賃 < ランニングコストや入退去に伴う費用や修繕費】であるなら、ワンルームマンション投資は生命保険代わりとして機能しない。

さすがにローンがなければ、[家賃]<[ランニングコスト]とはならないだろうが、ローン支払い中のキャッシュフローにも注意したい。

ワンルームマンション投資失敗事例「生命保険代わりにはならない」

まとめ

  • ワンルームマンション投資の生命保険代わりスキームは、団信を利用した仕組みである
  • 団信とは、投資家に不幸があった場合にローンの残債がゼロになる生命保険
  • ワンルームマンション1室では生命保険というには心もとないが、数室保有していれば立派な生命保険といえる
  • ワンルームマンションであれば、何でも生命保険代わりにできるわけではない