サラリーマンにとって不動産投資は大変魅力的ですが、投資物件のエリアを選ぶ際には注意が必要です。
なぜなら、大阪には失敗する可能性が高い、買ってはいけないエリアが多数あるからです。
特に、多くの業者が推奨する「○○エリア」には、投資家を陥れる構造的な罠が潜んでいます。
そこで今回の記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家（プロフィール）が、大阪のマンション投資で避けるべきエリアを解説し、失敗を回避するためのポイントを紹介します。
業者のセールストークに騙されず、確実に資産を守るための「目」を養ってください。ここを読むか読まないかで、数年後のあなたの資産額は大きく変わるはずです。
では、始めましょう。
YouTubeの解説版もあります！
大阪マンション投資で失敗確実？プロが教える「買ってはいけないエリア
不動産投資に失敗する可能性が高い、買ってはいけない大阪エリアのひとつが「新大阪エリア」です。
大阪はアタシが仕切るで！
大阪の地理に詳しくない投資家向けに、大阪と新大阪の位置関係を解説するで！よう聞いときや。
大阪の鉄道路線事情：投資対象エリアを見極める基礎知識
大阪の商業地は大阪環状線（東京でいう山手線）の内側に集まっています。
大阪環状線には4つのターミナル駅があり、そこへ向かってJR各線・地下鉄・私鉄線が張り巡らされています。
大阪環状線の内側は、大阪メトロが碁盤の目のように通っています。
- 大阪駅（1日平均乗降客数 約44万人）
- 天王寺駅（てんのうじ：15万人）
- 京橋駅（きょうばし：13万人）
- 鶴橋駅（つるはし：10万人）
12位：新大阪駅（6万人）
大阪の都心は、環状線の中心より東側に位置しています。
JR西日本HP「なんでもランキング（2017年）」より
新大阪エリアへのアクセス性と立地特性
新大阪へのアクセス方法は3種類あります。
- 大阪駅（梅田駅）から京都線（JR）を使う
- 大阪駅（梅田駅）から大阪メトロ（地下鉄）を使う
- 2019年3月に開通した大阪東線（JR）を使う
新大阪周辺の駅とエリア環境：競合マンションの密集度
新大阪の周辺には3つの駅があります。
- 東三国（ひがしみくに）
- 西中島南方（にしなかじまみなみがた）
- 東淀川（ひがしよどがわ）
②読めへんやろぅ？
アタシは神保町（ジンボウチョウ）をジンボチョウ、九段下（クダンシタ）をキュウダンシタと呼んでたで。
地図で見ると遠くに見えるかもしらへんけど、この3つの駅は新大阪から10分もあれば楽勝で歩けるで。
このように、新大阪は駅だらけで生活に便利なエリアです。
で・す・が、ボクはそこでワンルーム投資をしようとは思いません。
その理由は3つです。
大阪マンション投資の失敗理由①：供給過多で「買ってはいけない
新大阪エリアでは、ワンルームマンションの需要が供給を下回っていますので、購入するべきではありません。
先に解説した通り、新大阪は立地が抜群です。
それをワンルーム業者が黙って指をくわえているはずがありません。
こっちに一棟、そっちに一棟、あっちにも二棟といった具合に、ワンルームマンションを建て続けました。
この結果がこうや！
【賃貸物件募集状況（大阪メトロ御堂筋線）】
- 駅名（1R.1Kタイプの物件数）
- 東三国（8171）
- 新大阪（9861）
- 西中島南方（6551）
- 中津（6916）
- 梅田（2356）
- 淀屋橋（3130）
- 本町（7663）
- 心斎橋（5179）
- なんば（5370）
suumo関西版の検索結果より
新大阪は、大阪の2大繁華街梅田（大阪）・なんば（難波）より多くのワンルームマンションが乱立しているのです。
要するに、新大阪はマンション供給過多エリアの代表格なのです。
また、賢い投資家は、供給過多のエリアを避け、需要が供給を上回るエリアと比較して判断します。
Oh!Ya(オーヤ)なら、大阪以外の有望エリアの物件資料もまとめて取り寄せられます。地元の物件だけにこだわらず、まずは広い視野で数字を見比べることから始めてください。
『大阪の不動産投資で失敗する7つの理由！東京人が陥りがちなトラップとは？』
大阪マンション投資の失敗理由②：家賃相場が低く収益が出ない
需要と供給のバランスが崩れた新大阪エリアの家賃相場は悲惨です。
だから、買ってはいけません。
その悲惨さを見てや！
【1R.1K.1DKタイプの家賃相場（大阪メトロ御堂筋線）】
- 駅名（平均家賃）
- 江坂（6.76万円）
- 東三国（5.97万円）
- 新大阪（5.80万円）
- 西中島南方（5.86万円）
- 中津（6.37万円）
- 梅田（7.16万円）
- 淀屋橋（7.96万円）
- 本町（7.19万円）
- 心斎橋（7.05万円）
ホームズ 家賃相場情報より
『2024年大阪マンション投資！価格・利回り・家賃を徹底解説（北区特選）』
御堂筋線北部エリアの駅が6万円以上をキープしているのに対して、新大阪周辺のみ5万円台です。
江坂（えさか）は吹田市（すいたし）やで！家賃負けとるやん！
新大阪付近のマンションは家賃を下げて募集しても決まらず、常に多くの募集が継続されたままなのです。
大阪マンション投資の失敗理由③：複数のリスクが集中する危険エリア
新大阪のワンルーム投資には、3つのリスクが待ち受けています。
だから、買ってはいけません。
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 広告料上昇リスク
1.空室リスク
淀川区と東淀川区は、2040年にかけて20％未満人口が減少すると予測されています。
（新大阪は淀川区の最東にあるため、東淀川区アドレスである場合も多い）
新大阪の賃貸需要は、ただでさえ［需要 ＜ 供給］だというのに、それに人口減少が加わり［需要 ＜＜ 供給］に拍車がかかるのです。
『大阪マンション投資市場予測2024！価格・利回り・家賃を徹底解説（中央区編）』
2.家賃下落リスク
入居者を見つけないことには賃貸経営はなりたちません。
だから、これ以上に賃料相場の下落が予想されます。
そして、個人投資家は淘汰されるでしょう。
新大阪はただでさえ賃料が低いのに、さらなる賃料下落が見込まれるのです。
業者の出す「家賃保証」や「収支表」を鵜呑みにしてはいけません。 契約前に、「住まいサーフィン」などの第三者データでそのエリアの適正価格を確認してください。利害関係のない客観的な数字だけが、あなたを守ってくれます。
『地方都市崩壊!?大阪ワンルームの家賃相場が安すぎる3つの理由』
3.広告料上昇リスク
先の2つのリスクを回避するためには、「広告料の上乗せ」という苦肉の策もあります。
しかし、広告料の上乗せは一時しのぎにはなるが、[需要 ＜ 供給]の状況を打破する根本的な対策にはなりません。
『ワンルームマンション投資は儲からない？バカ扱いする前に知るべき4つの事実』
大阪マンション投資で失敗しないための「おすすめエリア」選定条件
では、大阪ワンルーム投資で成功するためにはどうすればいいでしょうか？
簡単です。
この条件を満たすワンルーム投資を実践すればよいだけです。
- 人口の増加が見込まれるエリアにある物件
- 駅近物件
- ターミナル駅へ1本でアクセスできる物件
でも、それができないから困ってるんだって…。
ちゃんと聞こえてるで
次にあなたがすべきことは何でしょうか？
それは、この条件を満たす優良物件を提案してくれる、信頼できる不動産会社を見つけることです。
INVASE バウチャーサービスを使えば、あなたの状況からまず「借入可能額」をオンラインで把握し、その上で厳しい審査をクリアした優良な不動産会社とのみ、あなたをマッチングします。
失敗する可能性を限界まで下げ、堅実な一歩を踏み出すための最適なツールです。
買ってはいけない大阪エリアのまとめ
「新大阪エリアが買ってはいけないエリア認定する理由」を3つにまとめるで。
- [需要 ＜ 供給]が顕著なエリアやから。
- ワンルームマンションのグレードに対して家賃が低いエリアやから。
- 空室率上昇・広告料上昇・家賃下落のリスクが高いエリアやから。
ちゃんと、覚えといてや！
ついでに、東京のヒトは大阪のこと全然知らんから、その違いをちゃんと勉強しとき！
「また今度」とか言って先延ばしにしたらアカンで、今すぐ読むんやで！
とりあえず、どれくらいローン組めるか知りたいヒトはINVASE バウチャーサービスを使うんやで！
あっそうそう。
このブログ記事には動画版もあるから、そっちも見といてなぁ
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