マンション投資は税引き後売却益が最重要!計算方法はこうだ

利回り
この記事は約4分で読めます。

区分マンション投資の収益源は主に2種類あります。

  • 毎月の家賃(インカムゲイン)
  • 売却益(キャピタルゲイン)

 

そして、売却益の考え方は2種類です。

  • 表面売却益
  • 税引き後売却益

 

多くの投資家が使うのは売却価格から購入価格を引いた表面売却益ですが、これは表面利回りと同じで全く役に立たず、投資を失敗に導きます。

一方、洗練された投資家は税引き後売却益を使ます。

税引き後売却益とは、税金や譲渡費用を考慮した「手元に残る真の売却益」のことです。

スポンサーリンク
スポンサーリンク

表面売却益は投資を失敗に導く

表面売却益は「譲渡価格(売却価格)」から「購入価格」を差し引いて計算された売却益のことです。
単純なので、多くの投資家が使っています。

表面売却益 = 譲渡価格 - 購入価格

 

しかし、この表面売却益は表面利回りと同じで全く役に立たず、投資を失敗に導く忌まわしき売却益でもあります。

失敗確率99%!マンション投資の表面利回りを信じる者は地獄行き

 

なぜなら、1000万円で購入した区分マンションが1200万円で売却できたからと言って、200万円の儲けが出るわけではないからです。

実際、出る儲けはもっと少ないです。

税引き後売却益こそが本当の儲け

真の売却益は売却にかかるコスト(譲渡費用)税金(譲渡税)を考慮しなくてはならない。

それを考慮した売却益が税引き後売却益です。

税引き後売却益
=(譲渡価格 - 購入価格) - 譲渡費用 - 譲渡税

 

「区分マンションの譲渡費用」はコチラの記事で解説しています。

ワンルームマンションの売却にかかる5つの費用 譲渡費用にできるのはどれ?

 

「区分マンション投資の譲渡税の考え方」はコチラの記事で解説しています。

ワンルームマンションを売却!その税金(譲渡税)はこう計算する

税引き後売却益の計算

あなたが行った区分マンション投資はこうでした。

<購入条件>

  • 物件価格:1000万円
  • 購入諸費用:80万円
    (仲介手数料:38.8万円)
    (固定資産税等清算金:1.2万円)
    (その他:40万円)

<運営条件>

  • 減価償却費:18万円
  • 運営期間:10年

<売却条件>

  • 譲渡価格:1200万円
  • 譲渡費用:48万円

 

「購入諸費用の内訳」「減価償却費の計算方法」はコチラの記事で確認してほしい。

1000万円の中古ワンルームの初期費用はズバリ!X万円 内訳も答えます

5分で達人級!中古マンションの減価償却費の計算方法を7ステップで

譲渡税を計算しよう

税引き後売却益
=(譲渡価格 - 購入価格) - 譲渡費用 - 譲渡税

この公式に当てはめるために、譲渡税を計算します。

 

区分マンション投資の譲渡税の計算はこの公式を使います。

譲渡税
= [譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)] × 譲渡税率

 

譲渡税
= [譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)] × 譲渡税率
= [1200- (1000 +40 -180 +48)] × 20%
=58.4万円

※今回の売却のケースでは長期譲渡に当たるので譲渡税率は20%です。

取得費の計算方法はこちら
ワンルームマンションを売却!その取得費はこう計算する

 

「区分マンション投資の譲渡税の計算方法」はコチラの記事でくわしく解説しています。

ワンルームマンションを売却!その税金(譲渡税)はこう計算する

税引き後売却益を計算しよう

税引き後売却益
=(譲渡価格 - 購入価格) - 譲渡費用 - 譲渡税
=(1200 - 1000) - 48 - 58.4
=93.6万円

 

この区分マンションを売却することで得られる現金は200万円(表面売却益)ではなく、約94万円(税引き後売却益)なのです。

不動産投資においてはコストと税金は脅威です。これを無視するとあっさりと負けてしまうでしょう。

えっ知らないの?「ワンルーム投資の短期売買は儲からない」ってことを

税引き後売却益(融資利用編)

区分マンションを現金で購入したときの税引き後売却益の計算方法が本記事です。

しかし、融資を使ってワンルームマンション投資に取り組む投資家もいます。
(サラリーマン投資家ならコチラが大多数でしょう。ボクもそうです。)

融資を使うと、税引き後売却益の計算はもっと複雑になります。

それを解説したのがコチラの記事です。

マンション投資は融資を味方に付けよ!税引き後売却益の計算方法はこう

まとめ

  • 表面売却益(譲渡価格-購入価格)は何の役にも立たない
  • 税引き後売却益(譲渡価格 - 購入価格 - 譲渡費用 - 譲渡税)こそが、真の売却益
タイトルとURLをコピーしました