マンション投資は税引き後売却益が最重要!計算方法はこうだ

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区分マンション投資の収益源は主に2種類ある。

  1. 毎月の家賃(インカムゲイン)
  2. 売却益(キャピタルゲイン)

そして、売却益の考え方は2種類だ。

  1. 表面売却益
  2. 税引き後売却益

多くの投資家が使うのは売却価格から購入価格を引いた表面売却益であるが、これは表面利回りと同じで全く役に立たず、投資を失敗に導く。

一方、洗練された投資家は税引き後売却益を使う。
税引き後売却益とは、税金や譲渡費用を考慮した「本当に手元に残る売却益」のことである。

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表面売却益は投資を失敗に導く

表面売却益は「譲渡価格(売却価格)」から「購入価格」を差し引いて計算された売却益のことだ。単純であるため、多くの投資家が使っている。

表面売却益 = 譲渡価格 - 購入価格

しかし、この表面売却益は表面利回りと同じで全く役に立たず、投資を失敗に導く忌まわしき売却益でもある。

失敗確率99%!マンション投資の表面利回りを信じる者は地獄行き

なぜなら、1000万円で購入した区分マンションが1200万円で売却できたからと言って、200万円の儲けがでるわけではないからだ。

実際出る儲けはもっと少ない。

税引き後売却益こそが本当の儲け

真の売却益は売却にかかるコスト(譲渡費用)税金(譲渡税)を考慮しなくてはならない。

それを考慮した売却益が税引き後売却益である。

税引き後売却益
=(譲渡価格 - 購入価格) - 譲渡費用 - 譲渡税

「区分マンションの譲渡費用」はコチラの記事で解説している。

ワンルームマンションの売却にかかる5つの費用 譲渡費用にできるのはどれ?

「区分マンション投資の譲渡税の考え方」はコチラの記事で解説している。

ワンルームマンションを売却!その税金(譲渡税)はこう計算する

税引き後売却益の計算

あなたが行った区分マンション投資はこうだった。

<購入条件>

  • 物件価格:1000万円
  • 購入諸費用:80万円
    (仲介手数料:38.8万円)
    (固定資産税等清算金:1.2万円)
    (その他:40万円)

<運営条件>

  • 減価償却費:18万円
  • 運営期間:10年

<売却条件>

  • 譲渡価格:1200万円
  • 譲渡費用:48万円

「購入諸費用の内訳」「減価償却費の計算方法」はコチラの記事で確認してほしい。

初心者必見!1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリX万円

初心者も楽勝!中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法

譲渡税を計算しよう

税引き後売却益
=(譲渡価格 - 購入価格) - 譲渡費用 - 譲渡税

この公式に当てはめるために、譲渡税を計算しよう。

区分マンション投資の譲渡税の計算はこの公式を使う。

譲渡税
= [譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)] × 譲渡税率

譲渡税
= [譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)] × 譲渡税率
= [1200- (1000 +40 -180 +48)] × 20%
=58.4万円

※今回の売却のケースでは長期譲渡に当たるので譲渡税率は20%である。

取得費の計算方法はこちら『ワンルームマンションを売却!その取得費はこう計算する

「区分マンション投資の譲渡税の計算方法」はコチラの記事でくわしく解説している。

ワンルームマンションを売却!その税金(譲渡税)はこう計算する

税引き後売却益を計算しよう

税引き後売却益
=(譲渡価格 - 購入価格) - 譲渡費用 - 譲渡税
=(1200 - 1000) - 48 - 58.4
=93.6万円

この区分マンションを売却することで得られる現金は200万円(表面売却益)ではなく、約94万円(税引き後売却益)なのだ。

不動産投資においてはコストと税金は脅威だ。これを無視するとあっさりと負ける

「1000万円のワンルームを1100万円で売却!」この投資は失敗する

税引き後売却益(融資利用編)

区分マンションを現金で購入したときの税引き後売却益の計算方法が本記事だ。

しかし、融資を使ってワンルームマンション投資に取り組む投資家もいる。
(サラリーマン投資家ならコチラが大多数だろう。筆者もそうだ。)

融資を使うと、税引き後売却益の計算はもっと複雑になる。それを解説したのがコチラの記事だ。

マンション投資は融資を味方に付けよ!税引き後売却益の計算方法はこう

まとめ

  • 表面売却益(譲渡価格-購入価格)は何の役にも立たない
  • 税引き後売却益(譲渡価格 - 購入価格 - 譲渡費用 - 譲渡税)こそが、真の売却益