ワンルーム投資は、新築、築浅、築古の3種類に分けることができます。
新築ワンルーム投資がダメなのはブログでさんざん語って来たので、本記事では扱いません。
ボクは築浅と築古の両方のワンルーム投資を実践してきましたが、今回は築浅ワンルーム投資に焦点を当てます。
築浅ワンルーム投資は、1Kタイプのワンルームマンションに投資する不動産投資です。
このタイプの不動産投資は、サラリーマン投資家にとって魅力的です。
なぜなら、築浅のワンルームマンションは、高い担保価値と長期間・低金利のローンが組めるため、少額の自己資金で購入できるからです。
しかし、業者に言われうがまま買ってしまうと破産する可能性があります。
築浅ワンルーム投資で成功するためには、「含み資産」という考え方を理解することが重要です。
含み資産は将来のキャピタルゲインの原資であり、マイナスになるようなことがあれば売却できなくなる可能性もあります。
現在、キャッシュフローが出づらくなっているため、含み資産を蓄えることは重要です。
つまり、適切な知識を持ち、含み資産を蓄えるスキームを確立することが、築浅ワンルーム投資で成功するために必要なのです。
この記事では、不動産投資家歴10年の現役サラリーマン投資家（プロフィール）が、ワンルーム投資の「含み資産」について解説します。
初心者からベテランまで、不動産投資家にとって役立つ情報が満載です。
では、始めましょう。
ワンルーム投資の「含み資産」とは？
含み資産とは、購入時の価格よりも現在の価格（時価）が上回っている不動産や証券などの資産のことです。
ブログ「ワンルームマンション投資」では、これを改良してこう定義します。
ワンルーム投資の「含み資産」とは、ローンの残りの支払いを差し引いて残る利益のことです。
簡単に言うと、売却から得られる実際の価値や利益のことを指します。
＝ 売却価格 － ローン残債
ワンルーム投資は長期投資ですので、10年以上保有し続けることを想定していますが、いつか売却の日がやってきます。
ですが、何年後にいくらで売れるのか？これを予想するのが難しい問題です。
たいていの場合、売却価格は購入価格より安くなりますが、一概に「売却価格が下がる＝ワンルーム投資失敗」ではありません。
ワンルーム投資に成功している場合、含み資産が発生しているからです。
次は、具体的に含み資産を使って、築浅ワンルーム投資の成功例と失敗例を解説していきます。
築浅ワンルーム投資で成功する人は含み資産がプラス
築浅ワンルーム投資で成功する人は、売却価格（資産価値）の下がりづらいエリアの物件を狙って購入します。
購入当時の含み資産はマイナスであっても、長期運用を続けてローン残債を確実に減少させます。
つまり、ローン残債の減少スピードが資産価値（売却価格）の減少スピードより速いため、少しづつ含み資産が積み上がるのです。
築浅ワンルーム投資で成功している例をイメージするとこんな感じですね。
築浅ワンルーム投資で成功する人の不動産投資例
あなたは東京都心のワンルームマンションを下記の条件で購入しました。
- 購入価格：2500万円
- 購入諸費用：140万円
- ローン条件：
金額2100万円、金利1.6％、期間35年 - 家賃：12万円
- ランニングコスト（運営費）：1.6万円
- 年間家賃下落率：0.5％
これらのデータを「シミュレーションソフト（ULT)」に入力すると、こんな感じです。
こちらが投資シミュレーションの結果です。
確実にキャッシュフローが積み上がり、ローンも少しずつ減っています。
売却価格は2200万円スタートで、毎年の売却価格下落率は0.5％と想定して「シミュレーションソフト」に入力すると、こんな感じです。
売却予定価格と含み資産はこのようになります。
売却価格があまり下がっていないので、確実に含み資産が積み上がっています。
最後に、累積キャッシュフローと含み資産の合計をグラフ化するとこうなります。
パーフェクトな不動産投資ですね。
ちょっと待って！
こんなええ物件あるの？
ない。
はぁ？
ワンルーム投資の成功がわかるように誇張してる。
実際は、キャッシュフローがほとんどゼロもしくはマイナスで、含み資産を増やしていくのが、今のワンルーム投資の主流になっているね。
では、次は築浅ワンルーム投資で失敗する人の投資例を公開します。
『築古ワンルームマンション投資最大の弱点 融資を使うなら急げ！』
築浅ワンルーム投資で失敗する人は含み資産がマイナス
築浅ワンルーム投資で失敗する人は、資産価値の下がるエリアの物件を購入しています。
長期運用を続けても、ローン残債の減少スピードが資産価値（売却価格）の減少スピードより遅いため、長期にわたって含み資産がマイナスです。
築浅ワンルーム投資で失敗している例をイメージするとこんな感じですね。
いつになったら、損益分岐点に追いつくんですか？
『対決！築浅 vs 築古 ワンルーム投資はどっちが儲かる？』
築浅ワンルーム投資で失敗する人の不動産投資例
あなたは地方のワンルームマンションを下記の条件で購入しました。
- 購入価格：1200万円
- 購入諸費用：91万円
- ローン条件：
金額1200万円、金利2％、期間35年 - 家賃：6.5万円
- ランニングコスト（運営費）：1.6万円
- 年間家賃下落率：1％
これらのデータを「シミュレーションソフト」に入力すると、こんな感じです。
こちらが結果です。
ローンも少しずつ減っていますが、キャッシュフローがかなりきついです。
売却価格は1100万円スタートで、毎年の売却価格下落率は3％と想定して「シミュレーションソフト」に入力すると、こんな感じです。
売却予定価格と含み資産はこのようになります。
売却価格の下落が激しいため、含み資産を作るのに相当な期間が必要です。
最後に、累積キャッシュフローと含み資産の合計をグラフ化するとこうなります。
うぅぅっ。キツい。
でも、これが多くの不動産投資家がはまる築浅ワンルーム投資なんだ。
シミュレーション結果を見たら、こんな不動産投資は絶対にやらんと思うけど…。
やる人、アホォなん？
アホｫ…て。
投資のシミュレーションをしてなかったり、節税目的て不動産投資していたり、生命保険代わりに不動産投資していたり、年金代わりの不動産投資だったり…。様々なパターンで失敗する。
『新築ワンルーム投資の3大セールストーク「節税、年金、保険」は失敗への誘いだ』
築浅ワンルーム投資で成功したいなら都心一択
川崎・横浜・大阪・神戸…など、様々なエリアでワンルーム投資を実践していますが、東京都心エリアのワンルームマンション投資が成功しやすいと断言できます。
『神戸でスタートするマンション投資！おすすめトップ3エリアを厳選』
というのも、東京は以下の点で他のエリアより圧倒的に勝っていて、よっぽど下手をうたなければ、一定の成功が約束されているからです。
『大阪人のボクが東京ワンルームをノルマのように買い続ける理由』
交通網が圧倒的多彩
東京都心は交通網が発展しており、四方八方にJR、私鉄、地下鉄（メトロ）の駅が点在します。
交通の便がよい場所は、入居者の利便性が高く賃貸需要が安定しやすいため、空室率が低く不動産投資に適しています。
例えば、山手線の内側エリアが平均点を割ることはありません。
- 新宿（1日平均乗降客数：約78万人）
- 池袋（57万人）
- 東京（45万人）
- 品川（38万人）
- 渋谷（37万人）
- （余白）
- 新橋（27万人）
- （余白）
- 秋葉原（25万人）
JR東日本HP「各駅の乗車人員（2017）」より
商業施設が圧倒的に多い
商業施設が充実している場所は、入居者に魅力的な生活環境を提供できるため、賃貸需要が高い傾向にあります。
スーパー・コンビニ・ショッピングセンター・ファストフードなどが集積している場所は、不動産投資に適したエリアです。
例えば、渋谷、新宿、池袋、六本木、麻布などがワンルーム投資の勝ち組エリアとして挙げられます。
『リノシー面談の特別な内容を初公開！Amazonギフト券ゲットの秘密も？』
大学が圧倒的に多い
学生が多い場所はワンルームマンションの主戦場であり、賃貸需要が一定以上に安定している傾向があります。
例えば、早稲田大学（新宿区）のある、高田馬場・早稲田エリア。
慶應義塾大学（港区）のある、三田・田町エリア。
日本大学（千代田区）のある、御茶ノ水・水道橋エリア。
今記事で使用した、シミューレーションソフトはこちらから購入できます。
築浅ワンルーム投資で成功する人失敗する人のまとめ
築浅ワンルーム投資をする場合、成功する人は含み資産が多く、失敗する人は含み資産が少ないことがわかったかな。
もし、あなたが首都圏に住んでいるなら、地方在住のボクよりも東京の不動産市場に詳しいだろうし、選択できる銀行も、不動産会社も多いだろうね。
羨ましい限りだよ。
ローンに不安があるなら、INVASE バウチャーサービスで自分の借りられる金額を調べてみよう。
東京の築浅ワンルームを扱うGA technologies に面接に行ったときに聞いた話なんだけど、来店する人のほとんどが不動産を持っていないとのことで、不動産投資会社を訪問する際は気を使う必要はないよ。
自分に合った不動産投資を見つけるには、多くの情報を集める必要があるんだ。
お互いがんばろう！
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