投資用マンションの営業マンが、自分で買わない本当の理由とは?

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コンサルタント
不動産業者

この物件はお得です。
今、買わないとすぐに売れてしまいますよ!

 

どこかで聞いたことがありませんか?

そう、不動産投資会社の営業マンがあなたに放った言葉です。

 

でも、こうは考えられませんか?

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

自分で買えば儲かるんじゃないの?
なぜ、そんなお得な物件を紹介してくれるのかな?

 

不動産投資の営業マンが、自分自身で投資用マンションを購入しないことは不思議に感じるかもしれません。

しかし、不動産投資の営業マンが物件を買わない明確な理由があります。

そこで、今回の記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家(プロフィール)が、不動産投資の営業マンが不動産投資をしない理由を解説します。

この記事を最後まで読めば、マンション投資の営業マンが抱える複雑な事情を理解することができます。

では、始めましょう。

不動産投資の営業マンは融資がとおりづらく買えないから

スマホを持つ女性投資家

不動産投資会社の営業マンは歩合制(インセンティブ制)であるため、融資が通りづらく物件を買うことができません。

マンション投資は不動産投資の中では小さい投資ですが、全額キャッシュで購入できる資産を持っている方は少数です。

ですので、おのずと銀行融資が必要になります。

夢を叶える!オリックス銀行の不動産投資ローンがあなたをサポート

 

この場合、融資基準は個人の属性によって決まります。

一般的に、現在安定した収入があり、今後も安定した収入を見込めるサラリーマンが属性の良い方とされています。

一方、不動産投資会社の営業マンは、歩合制(インセンティブ制)で仕事をしていることが多いため、今後の収入が保証できないことが多いです。

融資基準を満たすことが難しいため、銀行からの融資が通りにくいとされています。

結果的に、不動産投資の営業マンは物件を買うことができないのです。

不動産売買をした方が儲かるから買わない

不動産業者は1回の仲介でこれだけ儲けることができます。

仲介手数料 =物件価格 × 3% +6万円(税抜)

 

例えば、1億円の物件を仲介すれば、一瞬で306万円儲けることができるのです。

仲介(ちゅうかい)とは、不動産の通常の取引のことです。
売主と買主の事情を仲介業者が聞いて、お互いが納得した価格で取引します。
その価格は相場価格に収束することが多いです。

 

ぴろり
ぴろり

この利益の20%が営業マンのインセンティブだとすると、
約60万円が収入として入ってくるね。

 

では、不動産投資会社の営業マンがこの物件を買って不動産投資したら、いくら儲けられるのでしょうか?

この物件の実質利回り(現実的な利回り)が5%だったと仮定すると、毎年のキャッシュフローは540万円程度になります。

実質利回り(FCR)とは

そのマンション投資の相場家賃、ランニングコスト購入諸費用までを考慮して計算された利回り。

不動産投資の成功は実質利回りの使い方次第!FCRの極意を伝授!

 

  • 仲介手数料:306万円
  • 営業マン収入:約60万円
  • 年間キャッシュフロー:540万円

 

女性投資家
女性投資家

買わないより、買って不動産投資した方が儲かるやん!

あなたが腕利きのサラリーマン投資家なら、そう考えるでしょう。

しかし、不動産業者は1年かけて540万円儲ける不動産投資より、すぐさま90万円儲ける不動産売買を選ぶのです。

売主となり、不動産投資家へ売却した方が儲かるから買わない

不動産売買には仲介以上に儲かる取引があります。

一度物件を買い取って売主となり、不動産投資家へ売却する取引(再販)です。

不動産投資会社は不動産取引の頂点に君臨するため、情報量と取引数で不動産投資家を凌駕します。

資産数億円のメガ大家でさえ、不動産投資会社にはかないません。

サラリーマン大家の階級社会

メガ大家は偉い?成功者?サラリーマン大家の新階級制度にご用心

 

だから、我々サラリーマン投資家が買えないような割安な価格で不動産を仕入れることもできるのです。

例えば、「相場で3000万円で取引される物件が2500万円で買える」といった具合にです。

 

こんなとき、マンション投資会社の営業マンが、投資家に2800万円(良心的価格?)で売るでしょうか?

プロの営業マンはそんなことはしません。

このように、取引形態に「売主」とある場合は、安く仕入れて不動産投資家へ売却するタイプの「売主案件」です。

売主物件の例

 

売主案件はやや価格が高いですが、融資条件が良好な場合が多く、不動産投資の初心者には重宝されています。

サラリーマン投資家のワンルーム投資 売主物件のメリット・デメリット

その物件はリスクがあるから買わない

負動産とは、「買ったら負け組が確定する」おぞましき不動産のことです。

 

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

「不動産」と「負債」を掛けあわせて作られた造語だよ。

 

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

この立地でこの利回りは買いだ!

こう思ったら、何らかのリスクが隠れていることが多いです。
負動産は価格・管理・立地・入居者などに問題を抱えているのです。

ワンルーム投資の高利回りに騙されるな!リスクを知って失敗しない投資をしよう

 

繰り返しますが、不動産投資会社は不動産取引の頂点に君臨しています。

だから、「このマンションは管理状態が悪い」「あのマンションは入居者に問題がある」など、たいてい知っているものです。

しかし、多くの不動産投資会社の営業マンはこれらの情報を一般の投資家に流すことはありません。

その不動産が売れなくなるからです。

その物件はサラッと売って手じまいしてしまいます。
不動産投資会社の営業マンは
そんな負動産リスクを取りません。

不動産会社の営業マンが物件を買わない理由のまとめ

ワンルーム投資家ぴろり

マンション投資の営業マンが自分で物件を買って不動産投資をしない理由がわかったかな?

  1. 融資が通らないから買えない
  2. 不動産売買をした方が儲かるから買わない
  3. リスクが合わないから買わない

本記事には動画版もあるので、こちらもチェックしてね。

 

ちなみに「この物件はお得です。今買わないとすぐに売れてしまいますよ!」と同様のことをいう不動産業者とは付き合わないことにしているよ。

経験上、「回答を急かす業者に、まともな業者はいない」と心得ているからね。

不動産業界は独特で個性の強い営業マンも多いけど、彼らなくしては不動産投資の成功はありえないから、上手に付き合っていこう!

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