不動産業者は物件を買わない!仲介・転売・再販に徹する3つの理由

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「この物件はお得です。今、買わないとすぐに売れてしまいますよ!」

どこかで聞いたことがないだろうか?

そう、不動産業者の営業マンがあなたに放った言葉だ。

でも、こうは考えられないだろうか?

「自分で買えば儲かるんじゃないの?なぜ、そんなお得な物件を紹介してくれるのだろうか?」

あなたが人の言葉の裏を考える傾向があるなら、きっとそうだ。

本記事は、不動産業者が物件を買わない理由を3つサラッと紹介する。

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1.仲介した方がリスクなく儲かるから買わない

1回の仲介で、不動産業者はこれだけ儲けることができる。

仲介手数料 =物件価格 ×3% +6万円(税抜)

例えば、1億円の物件を仲介すれば、すぐさま306万円儲けることができるのだ。

仲介(ちゅうかい)とは、不動産の通常の取引のこと。
売主と買主の事情を仲介業者が聞いて、お互いが納得した価格で取引する。
その価格は相場価格に収束することが多い。

もし、この物件を業者が買って不動産投資したら、儲けはどうなるだろうか?

この物件の実質利回りが5%だったと仮定すると、毎年のキャッシュフロー540万円程度になる。

実質利回り(FCR)とは、そのマンション投資の相場家賃、ランニングコスト、購入諸費用までを考慮して計算された利回り。

実質利回り(FCR)を計算!区分マンションの収益力を丸裸にしよう

  • 仲介手数料:306万円
  • 年間キャッシュフロー:540万円

「買わないより買って不動産投資した方が儲かる」
あなたが腕利きのサラリーマン投資家なら、そう考えるだろう。

しかし、不動産業者は1年かけて540万円儲ける不動産投資より、すぐさま306万円儲ける仲介を選ぶのだ。

その理由は3つある。

  1. 買うには約1億円の現金が必要であり、それがネックである。
    (1億円も現金を使いたくない。もしくは、そんな大金を持ちあわせていない。融資を受けるとキャッシュフローがかなり減る。融資が通る保証もない)
  2. リスクを回避したい。
    (1年間に540万円儲かるかどうかはわからない)
  3. 儲けるのに1年間もかけたくない。
    (すぐに利益が出る方を選び、次の案件でさらに儲けたい)

2.転売・再販した方が大きく儲けられるから買わない

不動産業者は不動産取引の頂点に君臨するため、情報量と取引数で不動産投資家を凌駕する。

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だから、われわれサラリーマン投資家が買えないような割安な価格で不動産を仕入れることもできる。
例えば、「相場で1億円で取引される物件が8000万円で買える」といった具合にだ。

こんなとき、不動産業者が投資家に8000万円で仲介するだろうか?

プロの不動産業者はそんなことはしない。
転売(中間省略登記)もしくは再販して利益を追求するのだ。

転売(中間省略登記)すれば、登記費用などのコストが抑えられるため、莫大な利益をもたらすことができる。

再販は修繕費用がかかるが、仲介手数料以上の利益を得られる。


転売(中間省略登記)とは

「第三者のためにする中間省略登記」を使って売買を成立させること。
これを専門に行う不動産業者を三為業者(さんためぎょうしゃ)という。

再販とは

問題を抱える物件を仕入れた後、それを解決して投資家に売ること。
これを専門に行う不動産業者を転売業者(ブツ上げ屋)という。


3.その物件は負動産だから買わない

負動産とは、「買ったら負け組が確定する」おぞましき不動産のことである。
(「不動産」と「負債」を掛けあわせて作られた造語)

「この立地でこの利回りは買いだ!」と思ったら、たいてい何らかのリスクが隠れている。負動産は価格・管理・立地・入居者などに問題を抱えていることが多い。

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繰り返すが、不動産業者は不動産取引の頂点に君臨する。
だから、「このマンションは管理状態が悪い」「あのマンションは入居者に問題がある」など知っているものだ。

しかし、多くの不動産業者はこれらの情報を一般の投資家に流すことはない。その不動産が売れなくなるからだ。

その物件はサラッと売って手じまいする。
不動産業者はそんな負動産リスクを取らない。

リスクを取らされるのは、いつもサラリーマン投資家だ。

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まとめ

不動産業者が物件を買わない3つの理由

  1. 物件を買って不動産投資するより、買わずに売った方が早く利益を得られるから
  2. 物件を買わないで、売った方が利益を追求できる
  3. そもそも、不動産投資で儲かる物件は少ない
    (何らかの問題を抱えていることが多く、リスクがある)

ちなみに、筆者は「この物件はお得です。今買わないとすぐに売れてしまいますよ!」と同様のことをいう不動産業者とは付き合わない。
経験上、「回答を急かす業者に、まともな業者はいない」と心得ているからだ。

また、筆者は物件の紹介を受けたら、1時間以内に「買うか買わないか」の答えを出す。契約後の成約率は100%だ。価格も後でゴネたりもしない。

筆者に紹介してくれる営業マンは、そのことを熟知している。
だから、急かされない。