不動産業者は物件を買わない!仲介・転売・再販に徹する3つの理由

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コンサルタント
不動産業者

この物件はお得です。
今、買わないとすぐに売れてしまいますよ!

 

どこかで聞いたことがありませんか?

そう、不動産業者の営業マンがあなたに放った言葉です。

 

でも、こうは考えられませんか?

ブログキャラぴろり
ぴろり

自分で買えば儲かるんじゃないの?
なぜ、そんなお得な物件を紹介してくれるのかな?

 

本記事は、不動産業者が物件を買わない3つの理由を紹介します。

仲介した方がリスクなく儲かるから買わない

不動産業者は1回の仲介でこれだけ儲けることができます。

仲介手数料 =物件価格 × 3% +6万円(税抜)

 

例えば、1億円の物件を仲介すれば、すぐさま306万円儲けることができるのです。

仲介(ちゅうかい)とは、不動産の通常の取引のことです。
売主と買主の事情を仲介業者が聞いて、お互いが納得した価格で取引します。
その価格は相場価格に収束することが多いです。

 

では、この物件を業者が物件を買って不動産投資したら、いくら儲けられるのでしょうか?

この物件の実質利回り(現実的な利回り)が5%だったと仮定すると、毎年のキャッシュフロー540万円程度になります。

実質利回り(FCR)とは

そのマンション投資の相場家賃、ランニングコスト購入諸費用までを考慮して計算された利回り。

実質利回りを制する者は不動産投資を制する!FCR使いこなし術を大公開

 

  • 仲介手数料:306万円
  • 年間キャッシュフロー:540万円

 

女性投資家
女性投資家

買わないより買って不動産投資した方が儲かるやん!

あなたが腕利きのサラリーマン投資家なら、そう考えるでしょう。

しかし、不動産業者は1年かけて540万円儲ける不動産投資より、すぐさま306万円儲ける仲介を選ぶのです。

その理由は3つあります。

  • 買うには約1億円の現金が必要であり、それがネックだから。
    1億円も現金を使いたくない。もしくは、そんな大金を持ち合わせていない
    融資を受けるとキャッシュフローがかなり減る。融資が通る保証がない
  • リスクを回避したいから。
    1年間に540万円儲かるかどうかはわからない
  • 儲けるのに1年間もかけたくないから。
    すぐに利益を確定して、次の案件でさらに儲けたい

転売・再販した方が大きく儲けられるから買わない

不動産業者は不動産取引の頂点に君臨するため、情報量と取引数で不動産投資家を凌駕します。

資産数億円のメガ大家でさえ、不動産業者にはかないません。

サラリーマン大家の階級社会

 

だから、我々rサラリーマン投資家が買えないような割安な価格で不動産を仕入れることもできるのです。

例えば、「相場で1億円で取引される物件が8000万円で買える」といった具合に。

 

こんなとき、不動産業者が投資家に8000万円で仲介するでしょうか?

プロの不動産業者はそんなことはしません。
転売((中間省略登記)もしくは再販して利益を追求するのです。

 

転売や中間省略登記をすれば、登記費用などのコストが抑えられるため、莫大な利益をもたらすことができます。

再販は修繕費用がかかるが、仲介手数料以上の利益を得られます。

中間省略登記とは

「第三者のためにする中間省略登記」を使って売買を成立させること。
これを専門に行う不動産業者を三為業者(さんためぎょうしゃ)といいます。

再販とは

問題を抱える物件を仕入れた後、それを解決して投資家に売ること。
これを専門に行う不動産業者を転売業者(ブツ上げ屋)といいます。

その物件は負動産だから買わない

負動産とは、「買ったら負け組が確定する」おぞましき不動産のことです。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

「不動産」と「負債」を掛けあわせて作られた造語だよ。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

この立地でこの利回りは買いだ!

こう思ったら、何らかのリスクが隠れていることが多いです。
負動産は価格・管理・立地・入居者などに問題を抱えているのです。

高利回りのワンルーム投資にだまされるな!実はハイリスク物件だ

 

繰り返しますが、不動産業者は不動産取引の頂点に君臨しています。

だから、「このマンションは管理状態が悪い」「あのマンションは入居者に問題がある」など、たいてい知っているものです。

しかし、多くの不動産業者はこれらの情報を一般の投資家に流すことはありません。

その不動産が売れなくなるからです。

 

その物件はサラッと売って手じまいし、不動産業者はそんな負動産リスクを取りません。

 

リスクを取らされるのは、いつもサラリーマン投資家です。

不動産投資家・業者・銀行のリスク&リターンを比較!残念な現実が赤裸々に

まとめ

ブログキャラ

「この物件はお得です。今買わないとすぐに売れてしまいますよ!」と同様のことをいう不動産業者とは付き合わないことにしているよ。

経験上、「回答を急かす業者に、まともな業者はいない」と心得ているからね。

また、ボクは物件の紹介を受けたら、1時間以内に「買うか買わないか」の答えを出すよ。

  • 契約後の成約率は100%!
  • 価格も後でゴネたりもしない!
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