職場には、ワンルームマンション投資の勧誘電話電話。
自宅には、ワンルームの売却勧誘や買い取り勧誘のDM。
不動産の売却勧誘の封書。
今日は３通も来ていた。
過去最高記録更新！— ぴろり＠1R大家でも資産1億円 (@1rMansion) March 11, 2019
おかげさまで、怪しい勧誘を行う不動産会社とブツ上げ業者の名前は、脳内に自動インストール済です。
こんな生活を2011年から続けています。
さて、東京オリンピックを控え不動産価格の高騰している2019年。
所有するワンルームマンションを売れば、結構な売却益を得られます。
間違いありません。
でも、あえて「今は売らない」と決めました。
出口戦略が思うように描けなかったからです。
ボクの考えるワンルーム投資の出口戦略とは？
ワンルーム投資の出口戦略とは、売却益をいかに高めるか。その戦略のことを言います。
しかしながら、ボクの考える出口戦略は、売却の一歩先を見据えています。
「その不動産を売ることで、今後の不動産投資がどう変わるのか？」
これがボクのワンルーム投資の出口戦略です。
分かりづらいですね。
ボクのワンルーム投資の出口戦略を具体化していきましょう。
ワンルーム投資はリスク分散のための複数室所有が必須なので、どんどん買い増して、並列投資を行うのがセオリーです。
『ワンルーム投資の鉄則！複数所有＆分散投資が安心・安全な3つの理由』
こんな感じにです。
ここで、3室目のワンルーム投資の出口を取るとします。
すると、いくらかの売却益が発生したかもしれませんよね。
さて、「この売却益をどうしよう？どう役に立てよう？」
この考えこそが、ワンルーム投資の出口戦略あるべき姿ではないでしょうか？
真のワンルーム投資の出口戦略
都心を中心にワンルームの価格が高騰しています。
だから、5年以上前に買ったワンルームマンションは、購入価格より高く売れる可能性が高いです。
それに便乗して売ってしまうのも悪くない？
そのときの出口戦略は3つです。
- 数室まとめて売って、アパート投資にシフト
- 地方物件（関西）を売って、都心物件（東京）に買い替える
- 売却益を他のローンの繰り上げ返済にあてる
しかしながら、この3つの出口戦略では、今後の不動産投資を豊かにするイメージが描けませんでした。だから、売らないと決めたんです。
繰り返しますが、不動産投資の出口戦略とは、売却後の戦略をいいます。
売らないと決めた理由を、ひとつずつ整理しきましょう。
出口戦略1：アパート投資にシフトする
資金力のない投資家がたどる不動産投資の王道があります！
ボクもこれを目指しました。
売却を検討した結果、1億円規模のアパートなら物件価格の95％～100％の融資を受けることがわかりました。
必要な自己資金は1000万円～1500万円です。
ワンルームを4室くらい売れば、この程度の自己資金の獲得は可能でしたが、残債はまだ数千万残ります。
ですが、ボクの属性では「追加で1億円の融資を受けられないだろう」という結論に達しました。
また、アパート投資は立地・分散投資などの面で、折り合いが付きませんでした。
以上の理由より、ワンルームの売却を断念せざるを得ませんでした。
『先輩サラリーマン投資家がアパートだけではなくワンルームも買う理由』
出口戦略2：都心（東京）に買い換える
当時、関西圏5室、首都圏2室のワンルームマンションを所有していたと記憶しています。
関西圏を売って、空室リスクの低い東京ワンルームに組み替える出口戦略を画策しました。
でも、2つの理由で断念しました。
- 大阪市中央区、神戸市中央区にワンルームマンションを限定所有していたので、空室率は低く推移しており、売却してまで組み替えるメリットがなかった。
- （買い替えるなら）東京都心9区、川崎市中心部、横浜市中心部が投資エリアに挙がったが、どこも震災リスクが高いため、関西圏を売って集中投資するとリスクが上がる。
人気『大阪の不動産投資で失敗する7つの理由！東京人が陥りがちなトラップとは？』
出口戦略3：繰り上げ返済にあてる
ワンルームマンションを1室売って、売却益を別のワンルームの繰り上げ返済にあてる出口戦略。
売却のターゲットになったのは、年間キャッシュフロー25万円のワンルームマンションです。
これを売却すると、税引き後売却益が300万円取れると試算されました。
ボクが所有するワンルームで、ローン定数（K%）が最も高いワンルームは7.2％でした。
『ローン定数で比較！不動産投資で失敗しない良質な融資の選び方とは？』
税引き後売却益をそのマンションの繰り上げ返済にあてると、21.6万円（300×7.2％＝21.6）分のローン返済金が減ることになります。
つまり、キャッシュフローが21.6万円増えるということです。
売らないで持っている方がキャッシュフロー的には有利であるため、売却を断念しました。
出口戦略は常に持ち、売却のタイミングを逃すな！
購入時にしっかり目効きすれば、ワンルームマンション投資はアパート投資のようなハラハラするような事態に陥ることはありません。
『「ワンルーム投資 vs アパート投資」ボクが1Rを選んだの7つの理由』
ボクも例外なくそうです。
おかげさまで平凡な日常を送っています。
面倒な売却DMさえ来なければ…。
『あなたにも届いてるはず！ワンルーム投資の売却DMは無視でOK』
しかしながら、売却のタイミングを逃さないために、
「保有不動産がどのくらいで売れるのか」「ローン残債はどれくらい残っているのか」を把握して、「含み益」をイメージしておくことは大切です。
だから、ボクは年末に不動産の棚卸をします。
- 相場売却価格を知る
- ローン残債と比較する
- 含み益を把握する
適切なワンルームマンションを買っていれば、価格が下落するスピードより残債の減るスピードのほうが速いから、年々含み益は増える一方です。
『成功か、それとも失敗か？ワンルーム投資はとにかく出口に強くなれ！』
まとめ
オリンピックを終えれば不動産価格は下がるという勧誘や、売却を急がせる勧誘に注意しよう！
不動産投資は売却した後の戦略が大切だよ。
要は、売却益をどう使いますか？ってことだね。
そのためには、相場の売却価格、残債、含み益を適時把握しておくことが大切だよ。