サラリーマン必見!会社にバレずに不動産投資(副業)を確定申告する方法

会社にバレない不動産所得の確定申告の方法確定申告
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確定申告の時期、心臓がドキドキと高鳴る瞬間がやってきました。初めての確定申告、不安でいっぱいですよね?

女性投資家
女性投資家

うわぁぁぁぁぁぁぁっ!
領収書の山、エベレスト級!
期限内に全て終わらせられるか心配やわぁ。

 

さらに、こんな心配も…

医師投資家
男性投資家

不動産投資の確定申告、会社に副業がバレたらどうしよう…。
マイナンバー制度で情報が漏れるって聞くけど…。

 

安心してください!

マイナンバー開始後も、不動産投資の確定申告結果が会社にバレたりしません。

しかし、あることをきっかけに、会社はあなたの副業を疑うかもしれません

そこで今回の記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家(プロフィール)が、不動産投資の確定申告で会社に副業バレしない方法と、もしバレてしまったときの言い訳を解説します。

では、さっそく始めましょう!

会社にバレない不動産投資(副業)の確定申告方法

不動産投資家です。と挨拶をする男性

結論からいきます!

確定申告書の第二表「自分で納付」を選択する。
これが不動産投資を会社バレさせない唯一の方法です。

不動産投資を会社にバレずに確定申告する方法(確定申告書の第二表「自分で納付」を選択)

サラリーマンがゼロから学ぶ!不動産投資の確定申告書の作成術 R5年分

 

国税庁「確定申告書等作成コーナー(最新版)」を使っている投資家はこちら。

確定申告書の第二表「自分で納付」を選択

 

クラウド会計ソフトfreee(公式)を使っている投資家はこちら。

freeeヘルプセンター

 

このように、確定申告書の第二表で「自分で納付」を選択しておけば、不動産投資にかかわる住民税関係の書類は会社ではなく自宅に郵送され、自分で住民税を納付することになります。(これを普通徴収といいます)

ぴろり
ぴろり

普通徴収は、年4回に分けて納税するよ!

 

しかし、不動産投資が赤字になると「自分で納付の選択」は無効となり(←理由は後半解説)、会社バレするリスクを消しきれません。

確定申告で不動産投資(副業)が会社にバレる理由

そもそも、不動産投資の確定申告が会社にバレる理由は何でしょうか?

  1. 住民税額が変動(減額)する。
  2. 会社の目に留まる。
  3. 副業(不動産投資)を疑われる。

サラリーマン副業の最高峰が不動産投資と言われる5つの理由

 

女性投資家
女性投資家

さっき、確定申告書の第二表で「自分で納付」を部分を選択すれば「普通徴収になるからOK」って言ってたやん!

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

不動産投資が赤字のときは普通徴収が無効になる。
つまり、住民税は給与のみから源泉徴収されるようになるんだ。

 

普通徴収を選択すれば、不動産投資の利益分の住民税は自分で納付するため、会社に給与所得以外の所得があることがバレません

例えば、給与所得分の住民税36万円・不動産投資分の住民税8万円のケースでは、住民税はこのように納税します。

給与所得分不動産投資分
源泉徴収36万円(毎月3万円)×
普通徴収×8万円(1回2万円)

 

源泉徴収は年12回に分けて、普通徴収は年4回に分けて納税します。

 

しかしながら、不動産投資が赤字のときは、給与所得と不動産投資が損益通算(合算されること)され、所得税と住民税が減税になります。

損益通算の仕組み

ワンルーム投資で年間12万円節税!サラリーマン必見の節税の仕組みとは?

 

例えば、給与所得分の住民税36万円・不動産投資分の住民税-6万円(赤字のため減税)のときはこのように納税します。

給与所得分不動産投資分
源泉徴収30万円(毎月2.5万円)×
普通徴収××

 

コンサルタント
総務部長

なぜ源泉徴収税額が3万から2.5万に下がってるんだ?副業?

 

このようなケースでは、給与所得を下げた要因(不動産投資?事業所得?)を会社に疑われるのです。

不動産投資1年目の確定申告後が会社にバレやすい

落ち込む女性投資家

不動産投資を始めた1年目の確定申告は要注意です!

ワンルームマンション1室からOK!確定申告は青色申告しないと損

 

なぜなら、不動産投資1年目は購入諸費用(登記関係費用・融資手数料・不動産取得税など)が結構かかるため、不動産投資が赤字になるからです。

1000万円の中古マンションの購入諸費用は◯万円!その内訳は?

 

例えば、1000万円クラスの中古ワンルームマンションを融資を使って購入した場合、不動産投資1年目の収支はこんな感じです。

不動産収入年間家賃72万円
必要経費


管理委託手数料4万円
管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
25万円
減価償却費15万円



登記関係費用
(司法書士手数料、登録免許税等)
20万円
ローン手数料10万円
不動産取得税・固定資産税等12万円
その他の費用4万円

 

不動産投資
=不動産収入-必要経費
=72万円 - 102万円
-30万円

不動産投資の確定申告はしないと損!こんなに節税できるのに

会社に不動産投資がバレかけたときの言い訳

毎年5月ごろに市町村から会社へ郵送される「特別徴収税額決定通知書」は2種類があります。

  • 会社用(特別徴収義務者用)
  • 従業員用(納税義務者用)

 

これら2つの通知書は内容が異なるので、会社側からは具体的な所得の詳細は見えません。

だから、もし会社から「なぜ住民税が減ったのか?」と問われたら、こんな風に答えるのがベストです。

 

コンサルタント
ブラック部長

今年の源泉徴収税額、少なくなってるけど…
副業でもしてるのか?
不動産投資とか?

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

調子に乗って、ふるさと納税しすぎまして…。

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

実は、母が入院して医療費がかさんで。
医療費控除を申請したら、思ったより税金が戻ってきました。

 

サラリーマン大家直伝!開業届と青色申告承認申請書を提出するメリット

会社にバレずに不動産投資(副業)を確定申告する方法のまとめ

ワンルーム投資家ぴろり

サラリーマンとしての不動産投資は、多くの利点がありますが、会社にはバレたくないもんだね。この記事を通して、その懸念を解消する方法がわかったかな?

確定申告書の第二表で「自分で納付」を選択し、普通徴収にすることが、会社にバレずに不動産投資を行うための唯一の対策だったね。

でも、不動産投資が赤字の場合、この方法だけでは完全な安心は得られなかったね。

前年と比べて源泉徴収税額が減少した場合、会社からの質問のリスクが考えられるからです。

そんな時は、ふるさと納税や医療費控除を理由に挙げることで、スムーズに対応できる可能性があるよ。

最後に、サラリーマンの不動産投資は計画的に、そして慎重に進めることが大切です。この記事が、あなたの投資活動をサポートする一助となれば幸いです。

あっそうそう。
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