ついに、確定申告の季節が来ました。初めての確定申告はドキドキですよね？
うわぁぁぁぁぁぁぁっ！
領収書がエベレストやん。
期限までに終わるか心配やわ～。
もう一つの心配がこれです。
不動産所得の確定申告の結果が、会社にバレたりしないかな？
マイナンバー制度が始まってから、筒抜けとか聞くからね。
安心してください！
マイナンバー開始後も、不動産所得の確定申告結果が会社に伝わったりはしません。
しかし、あることをきっかけに、会社はあなたの副業を疑うかもしれません。
サラリーマンのあなたが、不動産所得の確定申告で会社バレしない方法＆言い訳を解説します。
会社にバレない不動産投資の確定申告方法
結論からいきます！
確定申告書の第二表「自分で納付」を選択する。
これが不動産投資を会社バレさせない唯一の方法です。
『不動産投資専用！サラリーマンのゼロから始める確定申告書の書き方』
国税庁「確定申告書等作成コーナー（令和最新版）」を使っている投資家はこちら。
クラウド会計ソフトfreee(公式)を使っている投資家はこちら。
このように、確定申告書の第二表で「自分で納付」を選択しておけば、不動産所得にかかわる住民税関係の書類は会社ではなく自宅に郵送され、自分で住民税を納付することになります。（これを普通徴収といいます）
普通徴収は、年4回に分けて納税するよ！
しかし、不動産所得が赤字になると「自分で納付の選択」は無効となり（←理由は後半解説）、会社バレするリスクを消しきれません。
確定申告で不動産投資が会社にバレる理由
そもそも、不動産所得の確定申告が会社にバレる理由は何でしょうか？
- 住民税額が変動（減額）する。
- 会社の目に留まる。
- 副業（不動産投資）を疑われる。
『サラリーマン副業の最高峰が不動産投資と言われる5つの理由』
さっき、確定申告書の第二表で「自分で納付」を部分を選択すれば「普通徴収になるからOK」って言ってたやん！
不動産所得が赤字のときは普通徴収が無効になる。
つまり、住民税は給与のみから源泉徴収されるようになるんだ。
普通徴収のときは、不動産所得の利益分の住民税は自分で納付するため、会社に給与所得以外の所得があることがバレません。
例えば、給与所得分の住民税36万円・不動産所得分の住民税8万円のケースでは、住民税はこのように納税します。
| 給与所得分 | 不動産所得分 | |
|---|---|---|
| 源泉徴収 | 36万円（毎月3万円） | × |
| 普通徴収 | × | 8万円（1回2万円） |
しかしながら、不動産投資が赤字のときは、給与所得と不動産所得が損益通算（合算されること）され、所得税と住民税が減税になります。
『ワンルーム投資で年間12万円節税！サラリーマン必見の節税の仕組みとは？』
例えば、給与所得分の住民税36万円・不動産所得分の住民税－6万円（赤字のため減税）のときはこのように納税します。
| 給与所得分 | 不動産所得分 | |
|---|---|---|
| 源泉徴収 | 30万円（毎月2.5万円） | × |
| 普通徴収 | × | × |
なぜ源泉徴収税額が3万から2.5万に下がってるんだ？副業？
こんな具合に、給与所得を下げた要因（不動産所得？事業所得？）を会社に疑われるのです。
『サラリーマンの副業禁止は昔話！さぁ、不動産投資を始めよう』
不動産投資1年目の確定申告後が会社にバレやすい
不動産投資を始めた1年目の確定申告後は要注意です！
『確定申告は青色申告しないと損！ワンルームマンション1室からOKだから』
なぜなら、不動産投資1年目は購入諸費用（登記関係費用・融資手数料・不動産取得税など）が結構かかるため、不動産所得が赤字になるからです。
『1000万円の中古ワンルームの諸費用はズバリＸ万円！内訳も答えます』
例えば、1000万円クラスの中古ワンルームマンションを融資を使って購入した場合、不動産投資1年目の収支はこんな感じです。
| 不動産収入 | 年間家賃 | 72万円 | |
|---|---|---|---|
| 必要経費 | 運 営 関 係 | 管理委託手数料 | 4万円 |
| 管理費 修繕積立金 | 12万円 | ||
| ローン返済 （金利分） | 25万円 | ||
| 減価償却費 | 15万円 | ||
| 購 入 関 係 | 登記関係費用 （司法書士手数料、登録免許税等） | 20万円 | |
| ローン手数料 | 10万円 | ||
| 不動産取得税・固定資産税等 | 12万円 | ||
| その他の費用 | 4万円 | ||
不動産所得
＝不動産収入－必要経費
＝72万円 － 102万円
＝－30万円
『不動産所得の確定申告はしないと損！こんなに節税できるのに』
会社に不動産投資を疑われたときの言い訳
毎年5月ごろに市町村から会社へ郵送される「特別徴収税額決定通知書」は2種類があります。
- 会社用（特別徴収義務者用）
- 従業員用（納税義務者用）
会社用と従業員用は様式が違うため、特別徴収額しか把握できません。
（会社用では所得の詳細が分からない）
だから、もし住民税が減っていることを会社に問われた場合、このように答えておくのが無難でしょう。
今年は源泉徴収税額が減ってるけど、
まさか副業してるんじゃないだろうな！
流行りの不動産投資か？
調子に乗って、ふるさと納税しすぎまして…。
母親が入院したため医療費がかさみました。
医療費控除をしたら、結構な税金が返ってきまして…。
『不動産所得の確定申告を忘れた！期限が過ぎた！いつまでなら許される？』
まとめ
サラリーマン大家が不動産投資を会社バレさせない唯一の方法は、確定申告書の第二表で「自分で納付」を選択して普通徴収にすることだけだよ。
でも、不動産所得が赤字のときは、これだけでは安心できないんだ。
前年より源泉徴収税額が少なくなり、そこを会社にツッコまれる可能性があるからね。
とりあえず、ふるさと納税・医療費控除あたりで言い訳しておこう！
ちなみに、不動産投資の確定申告はクラウド会計ソフトfreee(公式)を使えば楽勝だぜ。