不動産投資の確定申告をしないと大変！バレるリスクと驚きのペナルティとは？

確定申告歴15年超の＠ぴろりです。

不動産投資を始めたばかりのあなた！確定申告の手続きは面倒だと感じていませんか？

 

 

しかし、確定申告をしないという選択は、ベテラン不動産投資家にはありません。

なぜなら、確定申告を避けることのリスクを熟知しているからです。

「確定申告をしない選択」は一見楽に思えるかもしれませんが、その背後には予想以上のデメリットが潜んでいます。

そこで今回の記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家（プロフィール）が、確定申告をしない場合のリアルなリスクについて深掘りします。

• 確定申告をしないと待ち受けるペナルティは？
• 税金の面から見た、確定申告をしないリスクとは？

 

不動産投資の成功の鍵は、知識と正しい判断です。

初心者の方はもちろん、経験豊富な投資家の方も、確定申告の手続きを見直す良い機会として、この記事を最後までお読みください。

では、さっそく始めましょう！

不動産所得の確定申告をしないとペナルティを受ける！

2019年、3年間の無申告を国税庁に指摘されたの徳井義実さん（チュートリアル）を思い出してください。

一瞬でテレビから消えましたよね？
有名人だと社会的な制裁も受けるくらい、無申告は深刻な問題なのです。

 

ボクたちサラリーマン大家のペナルディはこうです。

犯罪としてのペナルティ

確定申告の義務があるにも関わらず期限内に申告しないと、脱税として刑事事件になる可能性があります。

• 軽微な場合：1年以下の懲役または50万円以下の罰金
• 重大な場合：5年以下の懲役、500万円以下の罰金、またはその両方

 

確定申告を怠ると、税金のペナルティだけでなく刑事罰も受ける可能性があるため、注意が必要です。

加算税としてのペナルティ

不動産所得があるにも関わらず確定申告をしなかった場合、無申告分の不動産所得の税金の支払いは当然として、このようなペナルティを受けます。

 

参考：国税庁HP「確定申告を忘れたとき」「延滞税について」

不動産投資の無申告がバレる理由

不動産投資における確定申告の無申告は、一見、簡単に逃れられるように思えるかもしれませんが、実際には多くのリスクが伴います。

以下は、無申告がバレる理由の一例です。

取引先調査で連鎖的にバレる

不動産投資をすると、たくさんの業者と関わります。

• 不動産会社
• 管理会社
• 銀行
• リフォーム業者

 

これらの取引の間には、お金のやり取りがあります。

もし税務署がこれらの企業を調査したら、あなたとの取引の記録も見られます。

取引先にはしっかりと記録があるのにあなたが申告していないと、齟齬が生じます。
税務署も「これは変だ」と気づくのです。

マイナンバー照合でバレる

最近は、マイナンバーが色々な場面で使われるようになり、税務署もマイナンバーを使って、お金の流れのチェックが厳しくなってきると聞きます。

マイナンバーに紐づいた条件間で齟齬があると、税務署も「これは変だ」と気づくのです。

不動産投資の確定申告が不要なケースもある

不動産投資を実践して不動産所得を得ているにも関わらず、確定申告が不要になるケースがあります。

それは、不動産所得が20万円以下の場合です。

 

「不動産所得＝不動産収入」ではありません。

不動産所得とは、不動産収入から必要経費を差し引いた金額をいいます。

税金用語「所得」「収入」の違いは必ず身につけてください！

関連『「不動産投資で節税は嘘」と言う前に知っておきたい税金の真実とは？』

 

 

今、「確定申告が嫌、面倒、やりたくない投資家さん」の歓声が聞こえました。

でも、確定申告不要な投資家（不動産所得が20万円以下の投資家）であっても、確定申告しないと損をするケースがあります。

それは、不動産所得が赤字になるときです。

 

不動産所得が赤字なら、確定申告はますます不要と感じるかもしれません。

しかし、それでも確定申告すべき理由は、不動産所得の赤字をサラリーマンの給与所得から引いて節税するためです。

『サラリーマン必見！会社にバレずに不動産投資（副業）を確定申告する方法』

不動産投資1年目こそ確定申告で節税しよう！

不動産投資において、節税効果が最も大きいは不動産投資1年目（物件購入初年度）です。

なぜなら、不動産投資1年目は購入諸費用（初期費用）が多額になるため、高確率で不動産所得が赤字になるからです。

不動産投資1年目に確定申告すると、こんなに節税できる！

不動産業者からこんなことを言われた記憶はありませんか？

 

これはありきたりな営業トークですが、嘘ではありません。実際どのくらい節税できるのか？順を追って解説しましょう。

不動産投資1年目の不動産所得

まず、不動産投資1年目の不動産所得を計算してみましょう！

節税の本質を簡単にするため、今回は1000万円の中古ワンルームマンションを融資を使って購入したケース（ワンルーム投資）を例に挙げます。

中古ワンルーム投資の1年目の収支はこんな感じです。

 

参考『1000万円の中古マンションの購入諸費用は◯万円！その内訳は？』

 

不動産所得
＝不動産収入－必要経費
＝72万円 － 102万円
＝－30万円

不動産投資1年目の節税額

不動産所得の赤字で節税できる金額は、あなたが本業（サラリーマンの給与所得）でどれくらい稼いているか。それによって異なります。

このように、所得税率は5％～45％まで7段階あるからです。

 

もし、あなたが給与所得（給与収入ではありません）500万円のサラリーマンなら、先ほどの不動産所得の赤字を確定申告すれば、約9万円の節税が可能です。

節税額
＝不動産所得の赤字 × 税率（※）
＝30万円 × 30％
＝9万円

（※）税率＝所得税率20％ + 住民税率10％

 

サラリーマン大家の節税の仕組みはこちらの記事で確認！

関連『ワンルーム投資で年間12万円節税！サラリーマン必見の節税の仕組みとは？』

不動産投資の確定申告は会計ソフトがあれば楽勝！

給与所得から不動産所得の赤字分を差し引きして確定申告すれば、節税できることは分かったと思います。

 

でも、確定申告はサラリーマンになじみがなく、苦手としているサラリーマン大家さんは多いです。

不動産投資の規模が大きければ、税理士に丸投げするという手もあります。

しかし、あなたが「不動産投資歴1年目の初心者」「確定申告が嫌、面倒、やりたくない投資家」だったなら、税理士費用がかさみ節税どころではなくなるでしょう。

 

 

税理士の代替案は会計ソフトの利用です。

例えば、クラウド会計ソフトfreee(公式)なら月額料金980円から利用でき、このように確定申告もサラッと済ませられます。

freeeの確定申告は、知識が無い方でも、画面の案内に従うだけで確定申告を完了できるようになっています。
質問に答えていけば、自動で書類が作成されます。

freee会計（公式）「freee会計で行う確定申告の流れ」より

『freee会計の料金 | 不動産投資ならスタータープランだってここまでできる！』

 

 

心配な投資家さんはお試しプラン（無料プラン）からスタートするという方法もあります。

『ワンルームマンション1室からOK！確定申告は青色申告しないと損』

不動産投資の確定申告をしないリスクのまとめ

不動産投資を行っているサラリーマンにとって、確定申告がいかに重要かがわかったかな？

不動産所得が20万円を超えている場合、確定申告を怠ると、重大なペナルティが課せられるリスクがあるよ。

また、不動産所得が赤字の場合、確定申告を行わないと損をする可能性があるよ。赤字分をサラリーマンの給与所得と相殺することで、節税のメリットを享受することができるからね。

不動産投資の規模が大きければ、税理士に丸投げするという手もあるけど、小規模のときはクラウド会計ソフトfreee(公式)がおすすめだよ。