サラリーマン投資家のワンルーム投資 売主物件のメリット・デメリット

売主物件のメリット・デメリット初心者
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聞いたことありますか?「売主物件」

ファミリーマンションを購入する場合、元居住者から不動産会社を通して購入するのが通常です。

しかしながら、不動産会社が直接売主となって、直接買主と取引することもあります。この場合、不動産会社が売主であるため売主物件ともいわれます。

サラリーマン投資家がワンルーム投資を行う場合、多くのメリットがあるため売主物件を選んでいます。

とはいえ、売主物件にはデメリットもあります。

本記事を最後まで読めば、ワンルーム投資の売主物件のメリット・デメリットがわかります。

では、始めましょう。

ワンルーム投資の売主物件のメリット

ワンルーム投資の売主物件のメリットを5つ紹介します。

売主物件は仲介手数料がかからない

不動産会社を通してワンルームマンションを購入する場合、仲介手数料がかかることはご存知だと思います。

仲介手数料=価格×3%+6万円+消費税

 

売主物件は不動産の仲介を行わないので、この仲介手数料がかからないというメリットがあります。

例えば、1000万円のワンルームマンションを買う場合、36万円+消費税がかかりますが、売主物件ゼロ円なのです。

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売主物件はバリューアップされていることがある

バリューアップとは、不動産の価値を高め、家賃や売却価格を上昇させることです。

不動産会社がサラリーマン投資家から中古物件を買い取り、リフォームやリノベーションをしてから販売するケースがあります。

  • 不人気の3点ユニットをバス・トイレ別に変更
  • 壁紙・フローリングを新品・特別仕様に変更
  • 不人気の2DKを広々とした1LDKに変更

リフォーム費用・リノベーション費用は業者価格で行われています。

そのため、サラリーマン投資家が購入後に同じバリューアップを行うより安くつくメリットがあります。

売主物件は契約不適合責任が付帯する

不動産投資でいう契約不適合責任(旧名称:瑕疵(かし)担保責任)とは、土地や建物などの売買物件に不具合が見つかった場合、売主がその責任を負うことをいいます。

ワンルームマンションを購入する場合、オーナーチェンジ物件が普通です。
ですので、部屋の中を見ることなく売買を行います。

物件購入後「設備や躯体に瑕疵があるかもしれない」と心配になるかもしれません。

売主物件の場合は、契約不適合責任(瑕疵担保責任)がついてくるというメリットがあります。

消費者(買主)保護のため、契約不適合責任に関して、プロ(売主)が責任を負うのです。

売主物件はローン条件が良い

売主と銀行は一定のローン条件を取り決めています。

このローン条件は介業者を通して購入するより低金利・長期間ですので、ワンルームマンションでも1%台で35年の期間のローンを組むことができるメリットがあります。

また、自己資金もほぼゼロ円のフルローンを使える場合があり、魅力いっぱいです。

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売主物件は取引のスピードが速い

売主物件は最短1日で契約が終了するケースがあります。

売主物件は交渉相手が業者のみのため、一般ユーザーを介した仲介より話がまとまるのが速いです。

売主の不動産業者から直接購入するため、価格交渉も当事者間で行えます。

値引き交渉も当事者間で話を進めるため、仲介と比較して高速で物件が買えるメリットがあります

ワンルーム投資の売主物件のデメリット

ワンルーム投資の売主物件のデメリットを2つ紹介します。

売主物件の価格はやや高い

売主物件のデメリットは、仲介物件と比べて価格がやや高いということです。

では、なぜ仲介物件と比較すると、売主物件はやや高くなるのでしょうか?

その理由のひとつめは、売主物件の相場は「銀行の評価額」に左右されるからです。ふたつ目が、売主が物件の購入価格に自社の利益を乗せるからです。

(しっかりとした物件に限りますが)
銀行の評価額は仲介相場価格より高くなる傾向があります。

 

とはいえ、GAテクノロジーズ(リノシー) のように、購入後のコストを安くして、ユーザーに還元している場合もあるので、トータルコストで比較するといい感じに落ち着く場合もあります。

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売主物件は非公開で物件数が少ない

売主物件のデメリットは、仲介物件と比べて圧倒的に物件数が少ないということです。

売主物件は不動産業者が在庫として抱えている物件から選ぶことになります。

ですので、不動産業者が欲しいエリアに物件を所有していなかった場合、そのエリアの物件は買うことができません。

ただし、このデメリットに関しては、複数の不動産業者から提案を受けることで解決が可能です。

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売主物件のメリット・デメリットのまとめ

ワンルーム投資家ぴろり

売主物件のメリット・デメリットが理解できたかな?

価格が高いという圧倒的デメリットがあるけど、不動産業者を通せばローン条件がいいし、融資も通りやすい。

不動産投資はローンが要のひとつだから、多くのサラリーマン投資家が売主物件を選んでいる。

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