不動産投資は税金との戦いです。
不動産オーナーのあなたは、すでにこの3つの税金を支払ってきました。
爪に火を点す思いでしたね。苦しかったですね。
そして今、あなたは苦楽を共にしたワンルームマンションを売却して、ワンルーム投資最後の税金「譲渡税」を支払おうとしています。
あなたはショックを受けるかもしれません。
譲渡税は売却するまで存在感ゼロですが、ワンルームマンション投資において最大の税金なのです。
あらゆる節税を駆使してコツコツ積み上げてきたキャッシュフローを一気に奪います。
税金が原因で失敗した投資家を、何人見てきたことか…。
そうなりたくないですよね？
では、ワンルームマンション投資最大の税金「譲渡税」の話を始めましょう。
ワンルーム投資の譲渡税とは？
ワンルームマンション投資の譲渡税は、売却益（売却価格と購入価格の差益）にかかる税金です。
こういうと、売却益がプラスのときのみ譲渡税がかかり、マイナスのときは譲渡税がかからないと、きっと思うでしょう。
- 購入価格：1000万円
- 売却価格：950万円
- 売却益：－50万円
⇒ 譲渡税はかからない！
そうとは限りません。
売却益がマイナスであったとしても、譲渡税が発生するケースはあります。
理由はこちらの記事で解説しています。
『不動産売却と減価償却費の落とし穴！節税を期待していたのに逆効果に？』
ワンルーム売却による税率は2種類
ワンルームマンションを売却すると、譲渡税という税金がかかることを解説しました。
その譲渡税には、2種類の税率（長期譲渡税：20％と短期譲渡税：39％）があります。
この2つ税率は、不動産を売却した年の1月1日において、所有期間5年を超えたかどうかで決定されます。
えっ？どういうなん？
わかりやすく言い換えると、2つの税率は物件を購入してから6回正月を迎えた後に売却したかどうかで決まります。
これやったらわかるわ。
- 不動産は5年は所有しないと損！
- 5年経ったからそろそろ売却しよう！
という話を、先輩投資家から聞いたことがありませんか？
これは譲渡税率が関係しているのです。
さらに言えば、
5年くらい所有すると、自分の物件がどの程度の価格で推移しているのか。
これが無性に気になりだすんですね。
だから、5年所有後を目処に売却を検討する投資家は多いです。
ワンルーム売却による税金の計算方法
譲渡税は譲渡所得に税率を掛けて計算します。
- 短期譲渡の譲渡税＝譲渡所得×39％
- 長期譲渡の譲渡税＝譲渡所得×20％
※譲渡所得
＝ 譲渡価額 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
譲渡価格とは、売却価格のことです。
取得費とは、物件購入にかかった費用から減価償却費の合計を差し引いた値です。
譲渡費用とは、物件売却にかかった直接的費用の合計です。
理屈っぽくなってきましたね。
次はワンルームマンションを売却して、税金を計算してみましょう。
これでスッキリするはずです！
[実例]ワンルーム売却による税金の計算方法
近年のワンルームマンション投資は、毎月のキャッシュフローを積み上げるインカムゲイン投資がメインです。
しかし、東京都心を中心に不動産価格が高騰している2019年においては、キャピタルゲイン投資も可能です。
ですので、2012年に購入→2019年に売却を想定して、ワンルームマンションの売却にかかる税金を計算してみましょう。
あなたはこの条件のワンルームマンションを購入しました。
- 購入価格：700万円
- 購入諸費用：60万円
（仲介手数料：29万円）
（固定資産税清算金：1万円）
（その他の費用：30万円） - 6年後に1200万円で売却
購入諸費用の詳細はこちら
『1000万円の中古マンションの購入諸費用は◯万円！その内訳は？』
この公式を利用するため、譲渡価格・取得費・譲渡費用を計算していきましょう。
＝ 譲渡価額 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
ワンルームの譲渡価格
「譲渡価格＝売却価格」ですよね。
譲渡価格＝1200万円
ワンルームの取得費を計算しよう
ワンルームマンションの取得費は、こちらの公式を使って計算します。
＝購入価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金 － 減価償却費の合計
このワンルームの減価償却費の合計が30万円と仮定すると、取得費はこう計算できます。
＝700 + 29 + 1 －30
＝700万円
取得費はコチラの記事で詳しく解説しています。
ワンルームの譲渡費用を計算しよう
ワンルームマンションの譲渡費用はこの公式で計算できますが、ワンルームマンションの譲渡費用は売却価格のおよそ4％であるため、今回はこちらを採用します。
譲渡費用＝48万円
譲渡費用はコチラの記事で詳しく解説しています。
『不動産投資歴10年が厳選！ワンルームマンションの売却費用トップ5』
ワンルームの譲渡所得を計算しよう
必要なデータがそろいました。
それぞれを、譲渡所得の公式に当てはめましょう。
＝ 譲渡価額 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
＝1200 － （700 + 48）
＝452万円
ワンルームの譲渡税を計算しよう
今回の売却は長期譲渡ですので、税率は20％です。
＝452 × 20％
=90.4万円
このワンルームマンションの売却益500万円にかかる譲渡税は約90万円です。
このように、ワンルームマンションを売却すると、結構な税金を支払うことになるのです。
『成功か、それとも失敗か？ワンルーム投資はとにかく出口に強くなれ！』
まとめ
不動産投資は買って税金（不動産取得税）、持って税金（固定資産税・所得税・住民税）、そして最後に売って重税（譲渡税）
コツコツ積み上げてきたキャッシュフローを一気に奪われる。
嫌になるだろ？
でも、これが不動産投資の宿命なんだ。
所有期間が5年以下だと税率39％だから、ワンルームマンションの短期売買がいかに損かがわかるんじゃないかな。
反対に、5年超前に買ったワンルームマンションは税率が安く、今なら高く売れるかもしれないからチャンスだね。
でも、売却DMは無視でOKだよ。