不動産投資のルール変更!キャピタル狙いからインカムゲインにシフト

不動産投資のルール変更リスク
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投資をやっている人なら、すでにご存知かもしれません。

ですが、あえて聞きます。

「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」って聞いたことはありますか?

投資で利益を得る方法は2つしかありません。

それが「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」です。

本記事を最後読めば、キャピタルゲインとインカムゲインの違い、そして、不動産投資ではどちらを狙っていくべきなのかがわかります。

では、はじめましょう。

不動産投資のキャピタルゲインとは?

不動産投資のキャピタルゲインとは、不動産(資産)の価格変動によって得られる利益のことです。

例えば、1000万円で購入したワンルームマンションが、価格上昇して1500万円で売れたなら、その差額500万円がキャピタルゲインになります。

反対に、1000万円で購入したワンルームマンションが、価格下落して500万円でしか売れなかったなら、その差額500万円をキャピタルロスといいます。

売買で利益が出ればキャピタルゲイン。反対に損失が出ればキャピタルロスです。

不動産投資のキャピタルゲインの計算方法

ロジック

「1000万円で購入したワンルームマンションが、価格上昇して1500万円で売れたなら、その差額500万円がキャピタルゲインになります」

と書きましたが、実は正しくありません。

不動産の売買手数料を考慮していないからです。

 

次は、不動産の売買手数料を考えてみましょう。

1000万円のワンルームマンションを購入するの場合、購入諸費用として約70万円必要です。

ワンルームマンションの購入諸費用は価格帯や購入ルート(売主・仲介・中間省略)で異なりますが、価格の7%~12%くらいです。

詳細はこちら
1000万円の中古マンションの購入諸費用は◯万円!その内訳は?

 

売却費用は約40万(売却価格の約4%)です。

1000万円で購入したワンルームマンションが、価格上昇して1500万円で売れた場合のキャピタルゲインは390万円(1500万円-1000万円-(70万円+40万円)ですね。

不動産投資のインカムゲインとは?

不動産投資のインカムゲインとは、資産を保有することで、定期的に得られる利益のことです。つまり、家賃収入のことです。

礼金・更新料も一種のインカムゲインかもしれませんが、入退去を伴うため定期的に得られる利益ではありません。本記事ではインカムゲインには含まないことで統一します。

資産を持ち続けて、定期的な収入(配当)で儲けるのがインカムゲインです。

例えば、保有しているワンルームマンションの家賃が8万円の場合、インカムゲインは8万円となります。

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不動産投資のインカムゲインの計算方法

「保有しているワンルームマンションの家賃が8万円の場合、インカムゲインは8万円となります」

と書きましたが、これもまた正しくありません。

不動産を保有するためのランニングコスト(経費)をを考慮していないからです。

ワンルーム投資の主なランニングコストは次の通りです。

  • 管理委託手数料(資産運用管理会社へ支払う手数料。家賃の約5%が相場
  • 管理費・修繕積立金(建物管理会社へ支払う。月1万程度)
  • 不動産ローン返済金
  • 固定資産税・都市計画税

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月々のランニングコストが6万円なら、インカムゲインは縮小して2万円(8万円ー6万円)になります。

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 キャピタルゲインとインカムゲインはどちらを狙うべき?

「2つの不動産投資の収入経路の違い」は理解できたと思います。

ここで、キャピタルゲインとインカムゲインの特徴をまとめておきます。

キャピタルゲインは売却時の単発収入ですが、利益が大きいです。
イメージは「一発ドッカン」です。

一方、インカムゲインは定期的に入る継続収入ですが、利益が小さいです。
イメージは「時間をかけてコツコツ」です。

インカムゲインとキャピタルゲイン

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不動産の価格が上昇し続けるバブル期は、リスクを負ってでも短期で儲けたい不動産投資家が大半だったため、キャピタルゲイン狙いでした。

しかしながら、人口減少するこの現代においては、不動産の大幅な価格上昇は見込めません。インカムゲイン狙いが大半になっています。

とはいえ、2010年ごろから、東京都心や主要地方都市の不動産価格は年々上昇しています。

そのころに買っていた不動産投資家は、今売却することで十分なキャピタルゲインを得られています。

つまり、現在、不動産価格の安定した都心部で、十分な家賃を得られる物件が購入できたなら、長期投資でキャピタルゲイン&インカムゲインの両方を狙える可能性があるのです。

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キャピタルゲインとインカムゲインまとめ

ワンルーム投資家ぴろり

近年、不動産投資で価格上昇によるキャピタルゲインは得られにくくなっているよ。

とはいえ、サラリーマンの不動産投資は過熱しているから、当面の間は価格は維持されるんじゃないかな。

だから、投資信託のように毎月収入が得られるインカムゲイン狙いで始める投資家が増えているようだね。

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