現金投資＆自主管理できる投資家は別ですが、ワンルームマンション投資は三者の連帯経営です。
- ①投資家
自己資金を使い、ワンルームマンションに直接投資する。 - ②銀行
投資家に投資する。（足りない資金をローンをいう形でバックアップする） - ③不動産会社（仲介＆管理）
投資家にワンルームマンションを紹介し、その後のマンション管理業務を行う。
この三者の連携がうまくいかないとき、ワンルームマンション投資は失敗に終わり、その失敗責任は投資家が負わなくてはなりません。
だから、投資家は高いリターンを求める権利があります。
しかしながら、「銀行と不動産会社のみが確実なリターンを上げ、投資家はリスクに見合ったリターンを得られない」というのが、今のワンルームマンション投資の現実です。
不動産投資家のリスクとリターン
初めに、不動産投資家のリスクとリターンの構造を解説しましょう！
リスク
ワンルームマンション投資には多くリスクがあります。
- 空室リスク
- 金利上昇リスク
- 入居者のリスク（滞納）
- 災害のリスク など
リターン
これらのリスクと引き換えに得られるリターンがキャッシュフローです。
そして、ワンルームマンションのローンを完済したとき、そのワンルームマンションの真の所有者となります。
あなたはこの条件の中古ワンルームマンション投資を行っています。
- 価格：1000万円
- 年間家賃：72万円
- 入居率：95％
- 年間運営費：20万円
この条件の中古区分マンションに、900万円（金利2.5％、返済期間30年、元利均等返済）のローンを組むと、1年目の返済はこうです。
- 元金返済：204,054円
- 利息返済：222,666円
キャッシュフローは[家賃]－[運営費＋ローン返済額]で計算できるので、年間のリターンは57,280円です。
不動産会社のリスクとリターン
次は不動産会社のリスクとリターンを解説しましょう！
リスク
不動産会社の一番のリスクは不景気です。
不動産会社は手数料商売です。
不景気になり、不動産の流通が悪くなって売れなくなれば収益は下がる。最悪の場合、倒産します。
リターン
不動産会社は仲介と管理を兼任しているところが多いです。
第一に、不動産会社は投資家にワンルームマンションを紹介して、仲介手数料36万円のリターンを得ます。
＝1000万円×3％+6万円
＝36万円（+消費税）
売主と買主を自社でマッチングさせれば、この倍の72万円を稼ぎ出すことも可能です。（この取引を両手取引という）
第二に、不動産会社はマンション投資家から支払われる管理委託手数料をリターンとして積み上げます。
『管理委託手数料のメリット | ワンルーム投資するサラリーマン大家さんへ』
管理委託手数料は3％～7％程度が相場なので、今回は中間を取って5％（税別）で計算すると、管理会社の年間リターンはこう計算できます。
銀行のリスクとリターン
最後に、銀行のリスクとリターンを解説しましょう！
リスク
銀行はリスクを取らない。
銀行は融資を実行するときに抵当権を設定しているからです。
抵当権とは、投資家がローン返済を怠れば、ワンルームマンションを合法的に取り上げて売却し、資金を回収できる権利です。
『オリックス銀行のローン面接最前線！スルガ事件以降の厳格体制は変わらず』
リターン
第一に、銀行は融資手数料という名目で、融資額の1％程度のリターンを得ます。
＝900万円×1％＝9万円（税別）
第二に、銀行は元金の借入から発生する利息で、長期間にわたりリターンを得ます。
今回のワンルームマンション投資の1年目の元金返済は204,054円、利息返済は222,666円であるので、一年目のリターンは222,666円です。
元金と利息の返済バランスは毎月変わるので、少しずつリターンは減っていくが、投資家がワンルームマンションを売却しない限り、確実にリターンを上げられます。
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投資家、不動産会社、銀行の30年間のリターン
投資家、不動産会社、銀行の30年間のリターンを合計してみます。
（ただし、経費や売却を考慮しない）
| 売買リタ―ン | 初年度リターン | 30年間リターン合計 | |
|---|---|---|---|
| 投資家 | -75 | 5.7 | 96+1Rマンション |
| 不動産会社 | 36 | 3.4 | 138 |
| 銀行 | 9 | 22.2 | 389 |
単位：万円
ワンルームマンションを購入する際、購入諸費用が別途かかります。
1000万円のワンルームマンションの購入諸費用は70万円～80万円でくらいあるので、今回は中間を取って75万円のマイナスとしています。
購入諸費用の内訳はこちらの記事で。
『1000万円の中古マンションの購入諸費用は◯万円！その内訳は？』
リスクの高い投資家が、キャッシュフローベースで最低のリターンです。
最後まで返済できれば、ワンルームマンションが自分のモノになりますが、途中でローンの返済ができなくなるリスクがあります。
キャッシュフロー重視の投資が難しくなっている今、XX年後のワンルームマンションにいくらの価値が残ってるか（いくらで売却できるか）を見据えて投資すべきです。
これがワンルームマンション投資のリスクとリターンの現実なのです。
『サラリーマン大家は終わらない！成功失敗がハッキリするだけだ』
まとめ
投資は取ったリスクに対してリターンを得る権利があるんだけど、ワンルームマンション投資にはそれがあてはまらないようだね。
リスク：投資家 ＞ 不動産会社 ＞＞ 銀行。
リターン：投資家 ＜ 不動産会社 ＜ 銀行。